綠色建筑物業(yè)管理創(chuàng)新研究

王建廷，蔡海玉

(天津城市建設(shè)學(xué)院，天津 300384)

隨著可持續(xù)發(fā)展理念的深入人心和建設(shè)“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型”社會(huì)目標(biāo)的提出，綠色建筑在我國得到了迅速發(fā)展.但是，目前我國綠色建筑的發(fā)展尚處于初級(jí)階段，從全壽命周期的角度來看，綠色建筑的發(fā)展尚存在很多問題，物業(yè)管理階段的問題尤為突出.如何進(jìn)行綠色建筑物業(yè)管理理念、制度、模式、技術(shù)創(chuàng)新，以滿足綠色建筑“四節(jié)一環(huán)?！钡囊?，已成為推動(dòng)綠色建筑發(fā)展的首要任務(wù).

1 我國綠色建筑的發(fā)展面臨的問題

1.1 我國綠色建筑發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)

自2006年國家頒布《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》之后，我國綠色建筑的發(fā)展進(jìn)入一個(gè)新的階段.國家及各省市關(guān)于綠色建筑法規(guī)、條文、標(biāo)準(zhǔn)不斷出臺(tái)，全社會(huì)“綠色”意識(shí)不斷增強(qiáng)，綠色建筑建設(shè)速度加快，新技術(shù)、新材料不斷推廣，綠色建筑評(píng)價(jià)及標(biāo)識(shí)工作穩(wěn)步開展.截止2011年9月15日，已有243個(gè)項(xiàng)目獲得《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T 50378—2006)認(rèn)證[1]，多個(gè)省市自治區(qū)已有自己的綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范.

近日，財(cái)政部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于加快推動(dòng)我國綠色建筑發(fā)展的實(shí)施意見》，明確將通過建立財(cái)政激勵(lì)機(jī)制、健全標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范及評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)體系、推進(jìn)相關(guān)科技進(jìn)步和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等多種手段，力爭(zhēng)到2020年，綠色建筑占新建建筑比重超過30%.力爭(zhēng)到2014年政府投資的公益性建筑和直轄市、計(jì)劃單列市及省會(huì)城市的保障性住房全面執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，到2015年，新增綠色建筑面積10億平方米以上.

我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，至2011年底，城鎮(zhèn)化水平已達(dá)到51.27%，未來20年內(nèi)，城鎮(zhèn)化率將繼續(xù)保持一個(gè)較高的水平.因此，中國綠色建筑市場(chǎng)巨大，發(fā)展的前景廣闊.

1.2 我國綠色建筑發(fā)展面臨的主要問題

全壽命周期是綠色建筑有別于傳統(tǒng)建筑的顯著特點(diǎn)，但目前國內(nèi)關(guān)于綠色建筑的研究和實(shí)踐大多集中在設(shè)計(jì)、施工和竣工驗(yàn)收階段，對(duì)于綠色建筑物業(yè)管理的研究和實(shí)踐則極少.國內(nèi)通過《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T 50378—2006)認(rèn)證的項(xiàng)目很多，但大多數(shù)局限于設(shè)計(jì)階段評(píng)價(jià)，通過運(yùn)營階段評(píng)價(jià)的綠色建筑極少.

“四節(jié)一環(huán)?！笔蔷G色建筑的核心目標(biāo)，傳統(tǒng)物業(yè)管理在理念、制度、模式、技術(shù)等方面均不能滿足綠色建筑目標(biāo)的要求.因此，現(xiàn)實(shí)生活中，盡管一些建筑已被評(píng)為綠色建筑，但在運(yùn)行中出現(xiàn)了設(shè)備運(yùn)營管理落后、環(huán)境管理差、能耗設(shè)計(jì)水平和運(yùn)行水平嚴(yán)重不符、社區(qū)和諧亟待提高等情況，嚴(yán)重影響了綠色建筑的實(shí)施效果.綠色建筑物業(yè)管理階段的相對(duì)滯后，已成為制約綠色建筑健康發(fā)展的主要因素，客觀需要改變傳統(tǒng)物業(yè)管理理念，依據(jù)綠色建筑發(fā)展的內(nèi)在需求，進(jìn)行綠色建筑物業(yè)管理的創(chuàng)新.

2 綠色建筑物業(yè)管理滯后已成為制約綠色建筑發(fā)展的瓶頸

2.1 綠色建筑內(nèi)涵

《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T 50378—2006)將綠色建筑定義為：“在建筑的全壽命周期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源(節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材)、環(huán)境保護(hù)和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑.”

綠色建筑遵循“以人為本”、“因地制宜”、“可持續(xù)發(fā)展”的理念，注重建筑物全壽命周期的“四節(jié)一環(huán)?！?“以人為本”不僅要求在生產(chǎn)階段做到尊重人民訴求，更要求在物業(yè)管理階段做到人民利益最大化、人居環(huán)境最優(yōu)化、人與自然和諧化；“因地制宜”不僅體現(xiàn)在以當(dāng)?shù)刈匀?、社?huì)、經(jīng)濟(jì)、人文環(huán)境為基點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工，在物業(yè)管理階段更要結(jié)合項(xiàng)目?jī)?nèi)在及外在實(shí)際情況，在運(yùn)營管理中做到“四節(jié)一環(huán)?！?；綠色建筑硬件設(shè)施產(chǎn)生于生產(chǎn)階段，更需要物業(yè)管理階段的保障，才能做到真正意義的“四節(jié)一環(huán)?！焙涂沙掷m(xù)發(fā)展[2].

2.2 物業(yè)管理在綠色建筑全壽命周期中的地位與作用

(1)綠色建筑全壽命周期的階段劃分.綠色建筑的全壽命周期是指由建設(shè)單位綠色建筑概念的形成到綠色建筑拆除結(jié)束的全過程.按時(shí)間順序依次包括概念階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工階段、竣工驗(yàn)收階段、物業(yè)管理階段以及拆除階段.其中，概念階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工階段、竣工驗(yàn)收階段為綠色建筑“生產(chǎn)階段”，物業(yè)管理階段為綠色建筑“使用階段”，拆除階段為綠色建筑“結(jié)束階段”.綠色建筑物業(yè)管理階段占其全壽命周期的95%以上，充當(dāng)綠色建筑“監(jiān)護(hù)人”的角色[3].綠色建筑全壽命周期的階段劃分如圖1所示.

圖1 綠色建筑全壽命階段劃分

(2)物業(yè)管理階段與“生產(chǎn)階段”的交互作用.相對(duì)于“生產(chǎn)階段”提供了綠色建筑“硬件產(chǎn)品”，物業(yè)管理階段更注重的是“軟件支持”.綠色建筑“生產(chǎn)階段”是物業(yè)管理階段實(shí)施的基礎(chǔ)，物業(yè)管理階段是實(shí)現(xiàn)綠色建筑目標(biāo)的保障.

兩者的交互作用主要包括如下方面：①設(shè)施及設(shè)備維修，通過對(duì)“生產(chǎn)階段”產(chǎn)出的綠色建筑實(shí)行設(shè)施及設(shè)備的及時(shí)檢查、維修和養(yǎng)護(hù)，使綠色建筑能夠按照原有設(shè)計(jì)水平實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值；②綠化養(yǎng)護(hù)，通過對(duì)社區(qū)內(nèi)綠化進(jìn)行管理和養(yǎng)護(hù)，保證社區(qū)綠化效益最大化實(shí)現(xiàn)；③安全保護(hù)，通過對(duì)社區(qū)內(nèi)人員及財(cái)產(chǎn)進(jìn)行安全保護(hù)，營造和諧社區(qū)；④節(jié)能，通過節(jié)能技術(shù)運(yùn)行優(yōu)化、節(jié)能事務(wù)民眾參與、節(jié)能管理規(guī)程制定等，實(shí)現(xiàn)節(jié)能目標(biāo)；⑤節(jié)水，通過節(jié)水技術(shù)運(yùn)行優(yōu)化、節(jié)水事務(wù)民眾參與、節(jié)水管理規(guī)程制定等，實(shí)現(xiàn)節(jié)水目標(biāo)；⑥節(jié)材，通過適宜性技術(shù)改造、維修保養(yǎng)時(shí)進(jìn)行節(jié)材措施，實(shí)現(xiàn)節(jié)材目標(biāo)；⑦環(huán)境保護(hù)，通過提高垃圾處理、環(huán)境保護(hù)、污染防治水平，實(shí)現(xiàn)環(huán)境保護(hù)目標(biāo)；⑧其他菜單式服務(wù)，給予社區(qū)提供其他貼心服務(wù)，如代理洗護(hù)、合同能源管理、幼兒護(hù)理、家政服務(wù)等[4].

2.3 傳統(tǒng)物業(yè)管理已無法滿足綠色建筑的目標(biāo)要求

(1)傳統(tǒng)物業(yè)管理理念無法滿足綠色建筑目標(biāo)要求.綠色建筑目標(biāo)重點(diǎn)是“四節(jié)一環(huán)保”，即：節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材、環(huán)境保護(hù).傳統(tǒng)物業(yè)管理遵循的是保值增值、安全使用的理念，其對(duì)“四節(jié)一環(huán)?！蹦繕?biāo)的實(shí)現(xiàn)僅部分體現(xiàn)在環(huán)境保護(hù)上，貢獻(xiàn)極其微小，滿足不了綠色建筑目標(biāo)的要求.

(2)傳統(tǒng)物業(yè)管理制度無法滿足綠色建筑目標(biāo)要求.目前我國物業(yè)管理法規(guī)不健全，在對(duì)物業(yè)管理公司資質(zhì)管理、物業(yè)管理事件處理、物業(yè)管理主體責(zé)權(quán)關(guān)系處理等問題上存在嚴(yán)重缺陷；政府對(duì)于物業(yè)管理的培訓(xùn)、監(jiān)督、管理力度不夠，使得物業(yè)管理發(fā)展存在政策性缺陷；企業(yè)對(duì)于具體物業(yè)管理工作沒有按照“四節(jié)一環(huán)保”的目標(biāo)實(shí)施，沒有制定針對(duì)業(yè)主的激勵(lì)措施.這些傳統(tǒng)物業(yè)管理制度問題的存在，嚴(yán)重阻礙了綠色建筑全壽命周期的健康發(fā)展，無法達(dá)到綠色建筑的目標(biāo)要求.

(3)傳統(tǒng)物業(yè)管理模式無法滿足綠色建筑目標(biāo)要求.傳統(tǒng)物業(yè)管理模式為物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委員會(huì)委托，進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，缺乏第三方評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)參與，物業(yè)管理約束力不強(qiáng)，同時(shí)缺乏激勵(lì)政策，物業(yè)管理服務(wù)積極性不高.因此，傳統(tǒng)物業(yè)管理模式達(dá)不到高質(zhì)量物業(yè)管理，無法滿足綠色建筑的目標(biāo)要求.

(4)傳統(tǒng)物業(yè)管理技術(shù)無法滿足綠色建筑目標(biāo)要求.傳統(tǒng)物業(yè)管理技術(shù)主要集中在設(shè)備及設(shè)施維修技術(shù)、綠化養(yǎng)護(hù)技術(shù)上，技術(shù)水平簡(jiǎn)單，與綠色建筑已有的設(shè)施、設(shè)備不匹配，不能保證綠色建筑的順利運(yùn)行，達(dá)不到“四節(jié)一環(huán)?！钡哪繕?biāo).

2.4 進(jìn)行綠色建筑物業(yè)管理創(chuàng)新已迫在眉睫

目前，我國綠色建筑的數(shù)量不斷增加，大量綠色建筑即將進(jìn)入運(yùn)營階段，部分綠色建筑已經(jīng)進(jìn)入運(yùn)營階段，但傳統(tǒng)物業(yè)管理已達(dá)不到綠色建筑物業(yè)管理的目標(biāo)要求，實(shí)現(xiàn)綠色建筑健康發(fā)展，綠色建筑物業(yè)管理創(chuàng)新已迫在眉睫.

(1)綠色建筑物業(yè)管理理念創(chuàng)新.傳統(tǒng)物業(yè)管理理念以“保值增值”為重點(diǎn)，綠色建筑物業(yè)管理理念核心應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)椤皠?chuàng)造價(jià)值”.“創(chuàng)造價(jià)值”應(yīng)貫穿在綠色建筑全壽命周期中，公眾參與，以人為本.通過實(shí)施新的制度、模式和技術(shù)，做到“四節(jié)一環(huán)?！?，為綠色建筑和公眾創(chuàng)造更高的價(jià)值.

(2)綠色建筑物業(yè)管理制度創(chuàng)新.傳統(tǒng)物業(yè)管理制度以“計(jì)量考核”為重點(diǎn)，重點(diǎn)是數(shù)量的考核.綠色建筑物業(yè)管理制度核心應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)椤翱?jī)效考核”.“績(jī)效考核”既含有數(shù)量的概念，更注重節(jié)能、減排和環(huán)保的效果.國家層面要健全物業(yè)管理法規(guī)，資質(zhì)限定物業(yè)管理公司，提高物業(yè)管理人員素質(zhì)，評(píng)價(jià)物業(yè)管理效果，推廣合同能源管理等；企業(yè)層面應(yīng)根據(jù)企業(yè)實(shí)際和項(xiàng)目實(shí)際制定圍繞“四節(jié)一環(huán)?！蹦繕?biāo)的各項(xiàng)物業(yè)管理制度、規(guī)程，實(shí)施合同能源管理等.

(3)綠色建筑物業(yè)管理模式創(chuàng)新.傳統(tǒng)物業(yè)管理模式為“委托服務(wù)”形式，綠色建筑物業(yè)管理模式應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙龑?dǎo)行為”.“引導(dǎo)行為”包括兩個(gè)方面：一是政府引導(dǎo)企業(yè)；二是企業(yè)引導(dǎo)民眾及員工.政府應(yīng)建立獎(jiǎng)懲機(jī)制、成立培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)水平提升；企業(yè)應(yīng)建立良好的社區(qū)物業(yè)管理制度，人員培訓(xùn)、績(jī)效考核等體系，引導(dǎo)員工技術(shù)及服務(wù)水平提升，引導(dǎo)民眾“和諧”、“綠色”行為，實(shí)現(xiàn)綠色建筑目標(biāo).

(4)綠色建筑物業(yè)管理技術(shù)創(chuàng)新.基于綠色建筑理念和“四節(jié)一環(huán)保”的要求，綠色建筑技術(shù)與傳統(tǒng)物業(yè)管理技術(shù)有很大區(qū)別.傳統(tǒng)物業(yè)管理實(shí)施技術(shù)以維持物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)為目的，不涉及節(jié)能減排的要求，而綠色建筑物業(yè)管理必須綜合運(yùn)用系統(tǒng)優(yōu)化、智能監(jiān)測(cè)、行為引導(dǎo)等“現(xiàn)代技術(shù)”，才能保證節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)境保護(hù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn).

3 綠色建筑物業(yè)管理創(chuàng)新的對(duì)策建議

3.1 綠色建筑物業(yè)管理理念創(chuàng)新

(1)民眾“綠色”意識(shí)培養(yǎng).通過宣傳綠色建筑及綠色生活，培養(yǎng)民眾的環(huán)保、節(jié)能、節(jié)水理念，使之形成良好的行為習(xí)慣并積極配合物業(yè)管理，共建綠色和諧家園.

(2)節(jié)能減排效果衡量.綠色建筑物業(yè)管理包含傳統(tǒng)物業(yè)管理的全部服務(wù)內(nèi)容，主要區(qū)別在于是否能夠做到節(jié)能減排.因此，綠色建筑物業(yè)管理的實(shí)施效果評(píng)價(jià)不僅應(yīng)對(duì)其提供的一系列服務(wù)內(nèi)容評(píng)價(jià)，更要對(duì)其節(jié)能減排效果進(jìn)行衡量，并使之成為物業(yè)管理水平評(píng)價(jià)和進(jìn)行物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定的主要依據(jù).

3.2 綠色建筑物業(yè)管理制度的創(chuàng)新

3.2.1 政府層面的制度創(chuàng)新

(1)資質(zhì)限定、實(shí)施分級(jí)收費(fèi)制度.綠色建筑物業(yè)管理對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提出了更高的要求.政府部門要對(duì)綠色建筑物業(yè)管理公司進(jìn)行資質(zhì)認(rèn)證，重點(diǎn)考察綠色建筑物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)、是否進(jìn)行綠色建筑物業(yè)管理培訓(xùn)、擁有綠色建筑物業(yè)管理人員情況、綠色建筑物業(yè)管理信用等級(jí)等.擁有不同資質(zhì)的綠色建筑物業(yè)管理公司應(yīng)實(shí)行分級(jí)收費(fèi)制度，實(shí)現(xiàn)多層次綠色建筑物業(yè)管理，滿足不同層次消費(fèi)人群的需求.

(2)推行綠色建筑物業(yè)管理人員培訓(xùn).物管人員水平是綠色建筑是否能夠成功管理的關(guān)鍵，物業(yè)管理人員的管理、技術(shù)水平是搞好綠色建筑物業(yè)管理的前提.進(jìn)行綠色建筑物業(yè)管理的企業(yè)人員應(yīng)進(jìn)行“綠色物業(yè)管理”培訓(xùn)，經(jīng)過培訓(xùn)和考核，擁有綠色建筑物業(yè)管理資質(zhì)之后，才能進(jìn)行綠色建筑的物業(yè)管理.

(3)實(shí)行綠色建筑物業(yè)管理評(píng)價(jià).綠色建筑物業(yè)管理評(píng)價(jià)是規(guī)范綠色建筑物業(yè)管理市場(chǎng)的客觀需求.其包括如下主要內(nèi)容：節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材與綠化管理制度制定及實(shí)施情況；水、電、氣分戶、分類計(jì)量與收費(fèi)情況；垃圾管理制度及實(shí)施情況；智能管理系統(tǒng)配置及實(shí)施情況；綠化及植被保養(yǎng)情況；設(shè)備及設(shè)施維修情況；是否通過ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證；業(yè)主支持度；能耗比(現(xiàn)有能耗與設(shè)計(jì)能耗比值)；水耗比(現(xiàn)有水耗與設(shè)計(jì)水耗比值)等.

3.2.2 企業(yè)層面的制度創(chuàng)新

(1)制定企業(yè)綠色建筑物業(yè)管理制度.企業(yè)應(yīng)根據(jù)綠色建筑物業(yè)管理的要求制定相應(yīng)的管理制度，如：能源計(jì)量統(tǒng)計(jì)制度、業(yè)主能耗通報(bào)制度、節(jié)約用電制度、節(jié)水管理規(guī)程、設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)定、照明管理規(guī)程、安全保衛(wèi)制度、垃圾處理及綠化制度、設(shè)備及設(shè)施維修制度、物業(yè)增值服務(wù)制度等.綠色建筑物業(yè)管理企業(yè)針對(duì)自身，應(yīng)建立企業(yè)內(nèi)部員工激勵(lì)制度、員工綠色物業(yè)管理培訓(xùn)制度等.

(2)實(shí)施合同能源管理.綠色建筑物業(yè)管理企業(yè)可以與業(yè)主建立合同能源管理關(guān)系.綠色建筑物業(yè)管理企業(yè)通過對(duì)既有綠色建筑進(jìn)行各類改進(jìn)或改造，比如：組織及管理體系改進(jìn)；節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材與綠化管理制度改進(jìn)；智能化管理系統(tǒng)制定或改進(jìn)；分類計(jì)量與收費(fèi)制度制定或者改進(jìn)；垃圾處理方式改進(jìn)；管理、技術(shù)人員更新或培訓(xùn)等.通過一系列“綠色”管理措施，使業(yè)主能源消耗水平降低，由此獲得的收益，由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主共同享有，達(dá)到雙贏效果，實(shí)現(xiàn)綠色建筑目標(biāo)[5].

(3)實(shí)行“碳交易”制度.“碳交易”制度包括物業(yè)管理企業(yè)與碳交易所其他企業(yè)的“碳交易”制度以及處在同一小區(qū)的業(yè)主之間的“碳交易”制度.前一種交易制度是在政府對(duì)小區(qū)制定節(jié)能目標(biāo)后，綠色建筑物業(yè)管理企業(yè)超出或低于指標(biāo)的部分可以向其他企業(yè)進(jìn)行購買或者出售；后一種交易制度是在既定小區(qū)節(jié)能目標(biāo)和單業(yè)主節(jié)能目標(biāo)下，業(yè)主超出或低于指標(biāo)的部分可以向其他業(yè)主進(jìn)行購買或者出售，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)和個(gè)人的激勵(lì)作用.

3.3 綠色建筑物業(yè)管理模式創(chuàng)新

2007年《物業(yè)法》出臺(tái)后，帶來了物業(yè)管理模式的轉(zhuǎn)變.形成了他營式和自營式兩種模式.所謂“他營式”綠色建筑物業(yè)管理是指小區(qū)業(yè)主委員會(huì)選用綠色建筑物業(yè)管理公司，由綠色建筑物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)實(shí)行統(tǒng)一物業(yè)管理.“自營式”綠色建筑物業(yè)管理模式是指小區(qū)業(yè)主委員會(huì)聘用專業(yè)綠色建筑物業(yè)管理人員，由綠色建筑物業(yè)管理人員進(jìn)行統(tǒng)一管理，物業(yè)管理人員選用各專業(yè)性極強(qiáng)的公司進(jìn)行小區(qū)物業(yè)管理，從而達(dá)到綠色建筑物業(yè)管理目標(biāo).

由于綠色建筑物業(yè)管理具備較強(qiáng)專業(yè)性、系統(tǒng)性和復(fù)雜性，在現(xiàn)有條件下，“自營式”綠色建筑物業(yè)管理模式進(jìn)行綠色建筑物業(yè)管理難度較大.本文主要以“他營式”綠色建筑物業(yè)管理模式作為研究對(duì)象.

“他營式”綠色建筑物業(yè)管理模式架構(gòu)如圖 2所示.

圖2 綠色建筑物業(yè)管理模式

在如上模式架構(gòu)中，綠色建筑物業(yè)管理主體包括政府、綠色建筑物業(yè)管理培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、綠色建筑物業(yè)管理評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)、綠色建筑物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)、各類專業(yè)公司.

政府主要進(jìn)行法規(guī)制定、綠色建筑物業(yè)管理培訓(xùn)機(jī)構(gòu)成立及監(jiān)督、綠色建筑運(yùn)行激勵(lì)及懲罰等.

綠色建筑物業(yè)管理培訓(xùn)機(jī)構(gòu)主要進(jìn)行綠色建筑物業(yè)管理人員的培訓(xùn)、綠色建筑物業(yè)管理知識(shí)宣傳、綠色建筑物業(yè)管理公司核準(zhǔn)及資質(zhì)頒發(fā)、綠色建筑物業(yè)管理公司處罰或降級(jí)工作等.

綠色建筑物業(yè)管理評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)主要對(duì)綠色建筑物業(yè)管理公司管理的綠色建筑物業(yè)管理情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，并將評(píng)價(jià)結(jié)果及結(jié)論反饋給業(yè)主委員會(huì)，供業(yè)主委員會(huì)抉擇，同時(shí)將評(píng)價(jià)結(jié)果報(bào)送綠色建筑物業(yè)管理培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，另配合政府部門其他工作等.

綠色建筑物業(yè)管理公司主要進(jìn)行具體項(xiàng)目的綠色建筑物業(yè)管理、委托其他專業(yè)公司從事物業(yè)管理、與市政各部門間的溝通協(xié)調(diào)等.

各類專業(yè)公司主要是指專業(yè)的設(shè)備管理公司、垃圾處理公司、綠化公司等，接受綠色建筑物業(yè)管理企業(yè)的委托，進(jìn)行專業(yè)服務(wù).

業(yè)主委員會(huì)主要任務(wù)是選用合適的綠色建筑物業(yè)管理公司并進(jìn)行委托及監(jiān)督、豐富社區(qū)居民的文化生活、建立綠色和諧的社區(qū).

3.4 綠色建筑物業(yè)管理技術(shù)創(chuàng)新

綠色建筑物業(yè)管理技術(shù)創(chuàng)新主要包括節(jié)能技術(shù)創(chuàng)新、節(jié)水技術(shù)創(chuàng)新、垃圾處理技術(shù)創(chuàng)新、環(huán)境綠化技術(shù)創(chuàng)新、污染防治技術(shù)創(chuàng)新等.

(1)節(jié)能技術(shù)創(chuàng)新.節(jié)能技術(shù)創(chuàng)新包括：優(yōu)先采購列入國家節(jié)能產(chǎn)品目錄的產(chǎn)品；節(jié)能設(shè)施、設(shè)備檢查，維修，養(yǎng)護(hù)；準(zhǔn)確合理的能耗監(jiān)測(cè)；維修改造嚴(yán)格執(zhí)行國家節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)；行為節(jié)能；系統(tǒng)優(yōu)化等.

(2)節(jié)水技術(shù)創(chuàng)新.節(jié)水技術(shù)創(chuàng)新包括：水循環(huán)利用(建立中水系統(tǒng)、購買中水、收集雨水、回收利用冷凝水)；用水設(shè)施選擇(運(yùn)用新型管道材料、使用感應(yīng)節(jié)水用具、水景景觀節(jié)水、監(jiān)測(cè)檢查輸水設(shè)施)；新型綠化灌溉技術(shù).

(3)垃圾處理技術(shù)創(chuàng)新.垃圾處理技術(shù)創(chuàng)新包括：提高生活垃圾機(jī)械化收運(yùn)水平；垃圾分類收集；采用生物處理技術(shù)等.

(4)環(huán)境綠化技術(shù)創(chuàng)新.環(huán)境綠化技術(shù)創(chuàng)新包括：病蟲害防治；合理施肥、保護(hù)環(huán)境；其他綠化措施等.

(5)污染防治技術(shù)創(chuàng)新.污染防治技術(shù)創(chuàng)新包括：水污染防治；大氣污染防治；噪音污染防治；固體廢棄物污染防治；光污染防治等.

4 結(jié) 語

物業(yè)管理在綠色建筑全壽命周期中的作用巨大，傳統(tǒng)物業(yè)管理與“四節(jié)一環(huán)?！钡哪繕?biāo)極不適應(yīng)，我國綠色建筑的快速、健康發(fā)展亟待物業(yè)管理變革、創(chuàng)新.本文提出的綠色建筑物業(yè)管理理念、制度、模式、技術(shù)創(chuàng)新具備普適性，其價(jià)值及細(xì)化內(nèi)容仍需進(jìn)一步研究.

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