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    房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命期動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別*

    2012-10-20 11:12:02金長(zhǎng)宏
    關(guān)鍵詞:生命期投資決策動(dòng)態(tài)

    金長(zhǎng)宏

    (安徽建筑工業(yè)學(xué)院 管理學(xué)院,安徽 合肥 230601)

    房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的主要難點(diǎn),也是主要特點(diǎn)之一就在于房地產(chǎn)項(xiàng)目的階段性[1]。為了全面認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn),有必要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目在全生命期中面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)識(shí)別,從而使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能更好地對(duì)具體項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,掌握風(fēng)險(xiǎn)的變化規(guī)律,采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施來防范風(fēng)險(xiǎn)[2]。房地產(chǎn)項(xiàng)目主要參與方在各階段的風(fēng)險(xiǎn)集(Rij),見表1。

    表1 房地產(chǎn)項(xiàng)目主要參與方在各階段的風(fēng)險(xiǎn)集

    房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)階段風(fēng)險(xiǎn)因素之間均呈現(xiàn)出明顯的相關(guān)性,且在時(shí)間上具有一定的連續(xù)性。上一階段非重要的風(fēng)險(xiǎn)因素,到下一階段可能轉(zhuǎn)化成重要風(fēng)險(xiǎn)因素;上一階段重要的風(fēng)險(xiǎn)因素,在下一階段也可能轉(zhuǎn)化成非重要的風(fēng)險(xiǎn)因素[3]。也就是說,在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行過程中,各個(gè)階段風(fēng)險(xiǎn)因素的重要性都是變化的,并且對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可能有較大的影響。因此,房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別應(yīng)是動(dòng)態(tài)的,時(shí)時(shí)更新的。

    一、房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別過程

    房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程,在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別時(shí),還應(yīng)站在不同的立場(chǎng),從不同的角度來考慮,使風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、評(píng)估以及風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)和監(jiān)控都清楚可靠。由于本文站在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度,故當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)展到投資決策階段時(shí),需識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)集包括 R11、R12、R13、R14以及 R15,當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)展到土地獲取階段時(shí),需識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)集包括R12、R13、R14以及 R15,其它類推。房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命期動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別過程,見圖1。

    圖1 房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別過程示意圖

    房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別范圍包括項(xiàng)目所在階段風(fēng)險(xiǎn)及其后各階段風(fēng)險(xiǎn)。例如,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別范圍,包括項(xiàng)目投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)及其后各階段風(fēng)險(xiǎn),即要識(shí)別項(xiàng)目全生命期的風(fēng)險(xiǎn);房地產(chǎn)項(xiàng)目土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別范圍,包括土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)及其后各階段風(fēng)險(xiǎn)。其它類推。

    在投資決策階段,要對(duì)項(xiàng)目全生命期各階段的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別,以得到此階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入土地獲取階段,則需要對(duì)土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)及其后的各階段風(fēng)險(xiǎn)重新進(jìn)行識(shí)別,即需對(duì)投資決策階段得到的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行更新,以實(shí)現(xiàn)各階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別數(shù)據(jù)的動(dòng)態(tài)更新,提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的準(zhǔn)確性。

    在房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段,要對(duì)其后各階段風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別,即在房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段,要對(duì)其后各階段風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè),以便于事前采取一些預(yù)防的措施,以體現(xiàn)“事前預(yù)防”的思想。根據(jù)1∶10∶100的理論,如果在投資決策階段控制風(fēng)險(xiǎn)的成本是1,那么到了土地獲取階段才采取措施,則它的成本就會(huì)是10,而到了建設(shè)階段才采取措施,則它的成本就將是100。所以,在風(fēng)險(xiǎn)管理研究與實(shí)踐中必須強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)管理的預(yù)測(cè)性[4]。風(fēng)險(xiǎn)管理的本質(zhì)就是對(duì)不確定性的管理,這種不確定性既可能給開發(fā)企業(yè)帶來威脅,也可能給開發(fā)企業(yè)帶來機(jī)會(huì),所以,加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理有助于開發(fā)企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的機(jī)會(huì)[5]。風(fēng)險(xiǎn)管理貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目的全生命期,包括事前風(fēng)險(xiǎn)管理,以及事中風(fēng)險(xiǎn)管理和事后風(fēng)險(xiǎn)管理,但若越早發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),并采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施,則風(fēng)險(xiǎn)管理的成本就會(huì)越低,給開發(fā)企業(yè)帶來的效益也就會(huì)越大。

    二、房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命期動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法

    (一)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

    房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段的主要任務(wù)就是通過對(duì)國(guó)家與地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化以及社會(huì)發(fā)展變化趨勢(shì)的研究,基于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況,制定房地產(chǎn)項(xiàng)目投資方案,以確定房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的具體區(qū)域、時(shí)機(jī)以及類型。

    房地產(chǎn)投資決策階段是在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中擁有最大不確定性的階段,投資決策的正確與否直接影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。

    房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)來源及影響,見圖2。

    圖2 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)來源及影響示意圖

    房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別就是要識(shí)別房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命期內(nèi)的所有風(fēng)險(xiǎn)因素。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段只是形成房地產(chǎn)項(xiàng)目的初步目標(biāo),且對(duì)項(xiàng)目的投資規(guī)模、質(zhì)量以及工期的定義也不是特別準(zhǔn)確,致使可以利用的房地產(chǎn)項(xiàng)目信息缺乏,風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別相對(duì)其他階段要困難。這一階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別將更多地依賴于專家的調(diào)查結(jié)果,以及參加房地產(chǎn)項(xiàng)目組人員的經(jīng)驗(yàn)[6],可以采用核查表法、影響圖分析法、情景分析法、綜合應(yīng)急評(píng)審與響應(yīng)技術(shù)以及敏感性分析法來進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別,采用因果分析圖、模糊事故樹分析法來進(jìn)行質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別,采用流程圖分析法來進(jìn)行總進(jìn)度的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。

    (二)房地產(chǎn)項(xiàng)目土地獲取階段動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

    土地獲取階段的主要任務(wù)有:研究宗地的特性,分析宗地的最高最佳利用方式;進(jìn)行市場(chǎng)分析,估算房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本,初步確定物業(yè)租金和售價(jià)水平,評(píng)價(jià)項(xiàng)目盈利能力;取得土地使用權(quán);制定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,并征得相關(guān)部門許可;落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)條件;籌集征地及開發(fā)建設(shè)所需的資金[7]。房地產(chǎn)項(xiàng)目土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)來源及影響,見圖3。

    圖3 房地產(chǎn)項(xiàng)目土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)來源及影響示意圖

    房地產(chǎn)項(xiàng)目土地獲取階段動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別就是要識(shí)別土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)以及土地獲取階段之后的各階段風(fēng)險(xiǎn),該階段的動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別以投資決策階段的動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別為基礎(chǔ)。該階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別較投資決策階段更具有針對(duì)性,可以采用定量與定性相結(jié)合的方法。例如,可以采用核查表或流程圖分析法和盈虧平衡分析法相結(jié)合的方法,來進(jìn)行土地購買風(fēng)險(xiǎn)與征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別,用德爾菲法、綜合應(yīng)急評(píng)審與響應(yīng)技術(shù)進(jìn)行籌資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。

    (三)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

    建設(shè)階段是進(jìn)行單體與群體建筑物的建造。該階段的主要任務(wù)包括:進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì);采用合適的招標(biāo)模式,招標(biāo)選擇承包商;選擇合理的承包方式,擬定合同條款,簽訂承包合同;在施工過程中,采取有效措施,確保項(xiàng)目施工質(zhì)量、進(jìn)度、成本以及安全等目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

    房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)來源及影響,見圖4。

    圖4 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)來源及影響示意圖

    房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別就是要識(shí)別建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)以及建設(shè)階段之后的各階段風(fēng)險(xiǎn),該階段的動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別以土地獲取階段的動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別為基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別主要可以采用核查表的形式來進(jìn)行。針對(duì)不同的風(fēng)險(xiǎn),可以采取的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法如下:一是質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn),可以采用核查表法、因果分析圖、模糊事故樹技術(shù)以及流程圖分析法來進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別;二是進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn),可先采用核查表法進(jìn)行初步分析,然后借助網(wǎng)絡(luò)圖用關(guān)鍵線路法與圖示評(píng)審技術(shù)來進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別;三是成本風(fēng)險(xiǎn),可以采用核查表法或工作分解結(jié)構(gòu)與神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型、因素分析相結(jié)合的方法來進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別;四是施工安全風(fēng)險(xiǎn),則可利用核查表法、事件樹模型來進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別[8]。

    (四)房地產(chǎn)項(xiàng)目租售階段動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

    房地產(chǎn)項(xiàng)目建成之后,資金投入過程基本結(jié)束,房地產(chǎn)項(xiàng)目過程轉(zhuǎn)入租售階段,該階段影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目投資效益的實(shí)現(xiàn)。該階段的主要任務(wù)包括:通過項(xiàng)目租售收回投資,并獲取利潤(rùn);為了爭(zhēng)取客戶,提高社會(huì)信譽(yù),開發(fā)企業(yè)對(duì)開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行宣傳,向客戶提供良好的物業(yè)服務(wù)。營(yíng)銷策劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目租售階段的核心工作,它的成敗關(guān)系到項(xiàng)目成本能否收回以及利潤(rùn)能否實(shí)現(xiàn)[9]。在房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃中,價(jià)格水平、營(yíng)銷渠道、營(yíng)銷方式以及租售時(shí)機(jī)等的確定需要重點(diǎn)關(guān)注。其中,價(jià)格水平確定最為關(guān)鍵,因?yàn)榭蛻魧?duì)價(jià)格水平最為敏感。價(jià)格定得過高,會(huì)引起房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售困難,開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)難以實(shí)現(xiàn);而價(jià)格定得過低,不僅會(huì)減少開發(fā)企業(yè)利潤(rùn),還可能會(huì)導(dǎo)致客戶懷疑房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量,進(jìn)而會(huì)影響開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)中的信譽(yù)。

    房地產(chǎn)項(xiàng)目租售階段風(fēng)險(xiǎn)來源及影響,見圖5。

    圖5 房地產(chǎn)項(xiàng)目租售階段風(fēng)險(xiǎn)來源及影響示意圖

    房地產(chǎn)項(xiàng)目租售階段動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別就是要識(shí)別租售階段風(fēng)險(xiǎn)以及租售階段之后的各階段風(fēng)險(xiǎn),該階段的動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別以建設(shè)階段的動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別為基礎(chǔ)。用盈虧平衡分析法來識(shí)別市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),用核查表法、頭腦風(fēng)暴法來識(shí)別營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)和租售合同風(fēng)險(xiǎn)。

    (五)房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)運(yùn)行階段動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

    房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)運(yùn)行階段的主要任務(wù)就是使物業(yè)獲得最佳的安全保障和保值增值能力。

    隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目投入運(yùn)行,項(xiàng)目中的不確定性因素影響會(huì)減弱,而未來項(xiàng)目運(yùn)行中的自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)、意外事故風(fēng)險(xiǎn)、選擇物業(yè)管理公司風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目租賃合同履行風(fēng)險(xiǎn)以及項(xiàng)目質(zhì)量缺陷風(fēng)險(xiǎn)等值得重點(diǎn)關(guān)注。房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)運(yùn)行階段風(fēng)險(xiǎn)來源及影響,見圖6。

    圖6 房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)運(yùn)行階段風(fēng)險(xiǎn)來源及影響示意圖

    房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)運(yùn)行階段動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別就是要識(shí)別物業(yè)運(yùn)行階段風(fēng)險(xiǎn),該階段的動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別以租售階段的動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別為基礎(chǔ)。物業(yè)運(yùn)行階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別,就是要找出物業(yè)運(yùn)行中潛在的風(fēng)險(xiǎn),明確哪些環(huán)節(jié)存在風(fēng)險(xiǎn),剖析發(fā)生這些風(fēng)險(xiǎn)的主要因素;若風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生,其后果影響程度如何。根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料,對(duì)某種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生造成的損失進(jìn)行分析。物業(yè)運(yùn)行階段動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的精度直接影響風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的結(jié)果,進(jìn)而影響風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案決策的科學(xué)性。

    綜合上述的分析結(jié)果,房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命期各階段風(fēng)險(xiǎn)因素可歸納如下,見圖7。

    圖7 房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期各階段風(fēng)險(xiǎn)因素示意圖

    三、結(jié)論與建議

    將本文中的圖1與圖7結(jié)合起來,不難得出:在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段要對(duì)F1至F35共35個(gè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別,以得到此階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)數(shù)據(jù),當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入土地獲取階段,則需要對(duì)F8至F35共28個(gè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行再識(shí)別,即需對(duì)投資決策階段得到的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別基礎(chǔ)數(shù)據(jù)F8至F35共28個(gè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行更新,其它階段類推,以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別數(shù)據(jù)的動(dòng)態(tài)更新,提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的準(zhǔn)確性。在實(shí)際操作中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用文中所述的房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命期動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別過程與方法,對(duì)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全生命期動(dòng)態(tài)識(shí)別。

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