房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命期動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別＊

金長(zhǎng)宏

（安徽建筑工業(yè)學(xué)院 管理學(xué)院，安徽 合肥 230601）

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的主要難點(diǎn)，也是主要特點(diǎn)之一就在于房地產(chǎn)項(xiàng)目的階段性［1］。為了全面認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，有必要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目在全生命期中面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)識(shí)別，從而使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能更好地對(duì)具體項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，掌握風(fēng)險(xiǎn)的變化規(guī)律，采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施來防范風(fēng)險(xiǎn)［2］。房地產(chǎn)項(xiàng)目主要參與方在各階段的風(fēng)險(xiǎn)集（Rij），見表1。

表1 房地產(chǎn)項(xiàng)目主要參與方在各階段的風(fēng)險(xiǎn)集

房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)階段風(fēng)險(xiǎn)因素之間均呈現(xiàn)出明顯的相關(guān)性，且在時(shí)間上具有一定的連續(xù)性。上一階段非重要的風(fēng)險(xiǎn)因素，到下一階段可能轉(zhuǎn)化成重要風(fēng)險(xiǎn)因素；上一階段重要的風(fēng)險(xiǎn)因素，在下一階段也可能轉(zhuǎn)化成非重要的風(fēng)險(xiǎn)因素［3］。也就是說，在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行過程中，各個(gè)階段風(fēng)險(xiǎn)因素的重要性都是變化的，并且對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可能有較大的影響。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別應(yīng)是動(dòng)態(tài)的，時(shí)時(shí)更新的。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別過程

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別時(shí)，還應(yīng)站在不同的立場(chǎng)，從不同的角度來考慮，使風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、評(píng)估以及風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)和監(jiān)控都清楚可靠。由于本文站在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度，故當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)展到投資決策階段時(shí)，需識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)集包括 R11、R12、R13、R14以及 R15，當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)展到土地獲取階段時(shí)，需識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)集包括R12、R13、R14以及 R15，其它類推。房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命期動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別過程，見圖1。

圖1 房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別過程示意圖

房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別范圍包括項(xiàng)目所在階段風(fēng)險(xiǎn)及其后各階段風(fēng)險(xiǎn)。例如，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別范圍，包括項(xiàng)目投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)及其后各階段風(fēng)險(xiǎn)，即要識(shí)別項(xiàng)目全生命期的風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)項(xiàng)目土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別范圍，包括土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)及其后各階段風(fēng)險(xiǎn)。其它類推。

在投資決策階段，要對(duì)項(xiàng)目全生命期各階段的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，以得到此階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入土地獲取階段，則需要對(duì)土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)及其后的各階段風(fēng)險(xiǎn)重新進(jìn)行識(shí)別，即需對(duì)投資決策階段得到的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行更新，以實(shí)現(xiàn)各階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別數(shù)據(jù)的動(dòng)態(tài)更新，提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的準(zhǔn)確性。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段，要對(duì)其后各階段風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，即在房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段，要對(duì)其后各階段風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，以便于事前采取一些預(yù)防的措施，以體現(xiàn)“事前預(yù)防”的思想。根據(jù)1∶10∶100的理論，如果在投資決策階段控制風(fēng)險(xiǎn)的成本是1，那么到了土地獲取階段才采取措施，則它的成本就會(huì)是10，而到了建設(shè)階段才采取措施，則它的成本就將是100。所以，在風(fēng)險(xiǎn)管理研究與實(shí)踐中必須強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)管理的預(yù)測(cè)性［4］。風(fēng)險(xiǎn)管理的本質(zhì)就是對(duì)不確定性的管理，這種不確定性既可能給開發(fā)企業(yè)帶來威脅，也可能給開發(fā)企業(yè)帶來機(jī)會(huì)，所以，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理有助于開發(fā)企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的機(jī)會(huì)［5］。風(fēng)險(xiǎn)管理貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目的全生命期，包括事前風(fēng)險(xiǎn)管理，以及事中風(fēng)險(xiǎn)管理和事后風(fēng)險(xiǎn)管理，但若越早發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，并采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，則風(fēng)險(xiǎn)管理的成本就會(huì)越低，給開發(fā)企業(yè)帶來的效益也就會(huì)越大。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命期動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段的主要任務(wù)就是通過對(duì)國(guó)家與地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化以及社會(huì)發(fā)展變化趨勢(shì)的研究，基于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況，制定房地產(chǎn)項(xiàng)目投資方案，以確定房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的具體區(qū)域、時(shí)機(jī)以及類型。

房地產(chǎn)投資決策階段是在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中擁有最大不確定性的階段，投資決策的正確與否直接影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)來源及影響，見圖2。

圖2 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)來源及影響示意圖

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別就是要識(shí)別房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命期內(nèi)的所有風(fēng)險(xiǎn)因素。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段只是形成房地產(chǎn)項(xiàng)目的初步目標(biāo)，且對(duì)項(xiàng)目的投資規(guī)模、質(zhì)量以及工期的定義也不是特別準(zhǔn)確，致使可以利用的房地產(chǎn)項(xiàng)目信息缺乏，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別相對(duì)其他階段要困難。這一階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別將更多地依賴于專家的調(diào)查結(jié)果，以及參加房地產(chǎn)項(xiàng)目組人員的經(jīng)驗(yàn)［6］，可以采用核查表法、影響圖分析法、情景分析法、綜合應(yīng)急評(píng)審與響應(yīng)技術(shù)以及敏感性分析法來進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，采用因果分析圖、模糊事故樹分析法來進(jìn)行質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，采用流程圖分析法來進(jìn)行總進(jìn)度的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目土地獲取階段動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

土地獲取階段的主要任務(wù)有：研究宗地的特性，分析宗地的最高最佳利用方式；進(jìn)行市場(chǎng)分析，估算房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本，初步確定物業(yè)租金和售價(jià)水平，評(píng)價(jià)項(xiàng)目盈利能力；取得土地使用權(quán)；制定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，并征得相關(guān)部門許可；落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)條件；籌集征地及開發(fā)建設(shè)所需的資金［7］。房地產(chǎn)項(xiàng)目土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)來源及影響，見圖3。

圖3 房地產(chǎn)項(xiàng)目土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)來源及影響示意圖

房地產(chǎn)項(xiàng)目土地獲取階段動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別就是要識(shí)別土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)以及土地獲取階段之后的各階段風(fēng)險(xiǎn)，該階段的動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別以投資決策階段的動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別為基礎(chǔ)。該階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別較投資決策階段更具有針對(duì)性，可以采用定量與定性相結(jié)合的方法。例如，可以采用核查表或流程圖分析法和盈虧平衡分析法相結(jié)合的方法，來進(jìn)行土地購買風(fēng)險(xiǎn)與征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，用德爾菲法、綜合應(yīng)急評(píng)審與響應(yīng)技術(shù)進(jìn)行籌資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

建設(shè)階段是進(jìn)行單體與群體建筑物的建造。該階段的主要任務(wù)包括：進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)；采用合適的招標(biāo)模式，招標(biāo)選擇承包商；選擇合理的承包方式，擬定合同條款，簽訂承包合同；在施工過程中，采取有效措施，確保項(xiàng)目施工質(zhì)量、進(jìn)度、成本以及安全等目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)來源及影響，見圖4。

圖4 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)來源及影響示意圖

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別就是要識(shí)別建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)以及建設(shè)階段之后的各階段風(fēng)險(xiǎn)，該階段的動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別以土地獲取階段的動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別為基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別主要可以采用核查表的形式來進(jìn)行。針對(duì)不同的風(fēng)險(xiǎn)，可以采取的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法如下：一是質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，可以采用核查表法、因果分析圖、模糊事故樹技術(shù)以及流程圖分析法來進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別；二是進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)，可先采用核查表法進(jìn)行初步分析，然后借助網(wǎng)絡(luò)圖用關(guān)鍵線路法與圖示評(píng)審技術(shù)來進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別；三是成本風(fēng)險(xiǎn)，可以采用核查表法或工作分解結(jié)構(gòu)與神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型、因素分析相結(jié)合的方法來進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別；四是施工安全風(fēng)險(xiǎn)，則可利用核查表法、事件樹模型來進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別［8］。

（四）房地產(chǎn)項(xiàng)目租售階段動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

房地產(chǎn)項(xiàng)目建成之后，資金投入過程基本結(jié)束，房地產(chǎn)項(xiàng)目過程轉(zhuǎn)入租售階段，該階段影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目投資效益的實(shí)現(xiàn)。該階段的主要任務(wù)包括：通過項(xiàng)目租售收回投資，并獲取利潤(rùn)；為了爭(zhēng)取客戶，提高社會(huì)信譽(yù)，開發(fā)企業(yè)對(duì)開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行宣傳，向客戶提供良好的物業(yè)服務(wù)。營(yíng)銷策劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目租售階段的核心工作，它的成敗關(guān)系到項(xiàng)目成本能否收回以及利潤(rùn)能否實(shí)現(xiàn)［9］。在房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃中，價(jià)格水平、營(yíng)銷渠道、營(yíng)銷方式以及租售時(shí)機(jī)等的確定需要重點(diǎn)關(guān)注。其中，價(jià)格水平確定最為關(guān)鍵，因?yàn)榭蛻魧?duì)價(jià)格水平最為敏感。價(jià)格定得過高，會(huì)引起房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售困難，開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)難以實(shí)現(xiàn)；而價(jià)格定得過低，不僅會(huì)減少開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)，還可能會(huì)導(dǎo)致客戶懷疑房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量，進(jìn)而會(huì)影響開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)中的信譽(yù)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目租售階段風(fēng)險(xiǎn)來源及影響，見圖5。

圖5 房地產(chǎn)項(xiàng)目租售階段風(fēng)險(xiǎn)來源及影響示意圖

房地產(chǎn)項(xiàng)目租售階段動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別就是要識(shí)別租售階段風(fēng)險(xiǎn)以及租售階段之后的各階段風(fēng)險(xiǎn)，該階段的動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別以建設(shè)階段的動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別為基礎(chǔ)。用盈虧平衡分析法來識(shí)別市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，用核查表法、頭腦風(fēng)暴法來識(shí)別營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)和租售合同風(fēng)險(xiǎn)。

（五）房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)運(yùn)行階段動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)運(yùn)行階段的主要任務(wù)就是使物業(yè)獲得最佳的安全保障和保值增值能力。

隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目投入運(yùn)行，項(xiàng)目中的不確定性因素影響會(huì)減弱，而未來項(xiàng)目運(yùn)行中的自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)、意外事故風(fēng)險(xiǎn)、選擇物業(yè)管理公司風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目租賃合同履行風(fēng)險(xiǎn)以及項(xiàng)目質(zhì)量缺陷風(fēng)險(xiǎn)等值得重點(diǎn)關(guān)注。房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)運(yùn)行階段風(fēng)險(xiǎn)來源及影響，見圖6。

圖6 房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)運(yùn)行階段風(fēng)險(xiǎn)來源及影響示意圖

房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)運(yùn)行階段動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別就是要識(shí)別物業(yè)運(yùn)行階段風(fēng)險(xiǎn)，該階段的動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別以租售階段的動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別為基礎(chǔ)。物業(yè)運(yùn)行階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，就是要找出物業(yè)運(yùn)行中潛在的風(fēng)險(xiǎn)，明確哪些環(huán)節(jié)存在風(fēng)險(xiǎn)，剖析發(fā)生這些風(fēng)險(xiǎn)的主要因素；若風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，其后果影響程度如何。根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，對(duì)某種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生造成的損失進(jìn)行分析。物業(yè)運(yùn)行階段動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的精度直接影響風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的結(jié)果，進(jìn)而影響風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案決策的科學(xué)性。

綜合上述的分析結(jié)果，房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命期各階段風(fēng)險(xiǎn)因素可歸納如下，見圖7。

圖7 房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期各階段風(fēng)險(xiǎn)因素示意圖

三、結(jié)論與建議

將本文中的圖1與圖7結(jié)合起來，不難得出：在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段要對(duì)F1至F35共35個(gè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，以得到此階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入土地獲取階段，則需要對(duì)F8至F35共28個(gè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行再識(shí)別，即需對(duì)投資決策階段得到的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別基礎(chǔ)數(shù)據(jù)F8至F35共28個(gè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行更新，其它階段類推，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別數(shù)據(jù)的動(dòng)態(tài)更新，提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的準(zhǔn)確性。在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用文中所述的房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命期動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別過程與方法，對(duì)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全生命期動(dòng)態(tài)識(shí)別。

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