城市 灰色用地規(guī)劃的應(yīng)用性研究

許 維 楊忠偉 王 震

0 引言

1 “灰色用地”的概念

隨著城市社會(huì)的高速發(fā)展，國(guó)內(nèi)城市規(guī)劃的規(guī)劃模式凸顯出某些不適應(yīng)性、缺乏彈性。土地利用規(guī)劃中缺乏對(duì)彈性用地的思考，導(dǎo)致政府在實(shí)踐過(guò)程中舉步維艱。面對(duì)工業(yè)用地“退二進(jìn)三”、用地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變、企業(yè)閑置用地、資源浪費(fèi)等問(wèn)題時(shí)，政府只能被動(dòng)地調(diào)整規(guī)劃,從而大大降低了規(guī)劃引導(dǎo)城市發(fā)展的作用，而且造成不必要的人力、物力的浪費(fèi)?！盎疑玫亍弊鳛樾碌囊?guī)劃理念的出現(xiàn)，試圖解決傳統(tǒng)城市規(guī)劃中出現(xiàn)的一些問(wèn)題，促進(jìn)城市有序、快速發(fā)展。

1.1 “灰色用地”的定義

中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院在2007年修編新一輪蘇州工業(yè)園區(qū)分區(qū)規(guī)劃中首次在國(guó)內(nèi)提出了“灰色用地”。這次規(guī)劃對(duì)“灰色用地”的定義是由于土地價(jià)值提高需要逐步“退二進(jìn)三”的工業(yè)用地，同時(shí)相應(yīng)地提出了四項(xiàng)具體實(shí)施辦法：①原則上應(yīng)在2020年前實(shí)現(xiàn)“退二進(jìn)三”，最晚不超過(guò)2030 年；②允許新批工業(yè)用地，但使用年限應(yīng)縮短為15-20 年；③允許現(xiàn)有企業(yè)新增投資，土地使用年限可根據(jù)投資強(qiáng)度適當(dāng)延長(zhǎng)，最晚不超過(guò)2030 年；④征收地產(chǎn)稅，提高運(yùn)營(yíng)成本[1]。

從“灰色用地”這一概念提出至今，國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界對(duì)其有著高度的關(guān)注，也有了一定程度的理論研究成果。目前對(duì)“灰色用地”較為全面的定義為：某些地區(qū)由于外部環(huán)境不夠成熟和未來(lái)發(fā)展的不確定性等因素，使其具備灰色的特性，不能按照正常的總體規(guī)劃將土地利用規(guī)劃一步落實(shí)到位，可以先賦予其將來(lái)易置換的用地功能，待時(shí)機(jī)成熟，再將其轉(zhuǎn)換成其它用地性質(zhì)，此類地塊統(tǒng)稱為“灰色用地”。

1.2 “灰色用地”的分類

“灰色用地”規(guī)劃根據(jù)引導(dǎo)動(dòng)力可分為被動(dòng)性“灰色用地”與主動(dòng)性“灰色用地”。隨著城市化的推進(jìn)，由社會(huì)發(fā)展、城市建設(shè)等自身動(dòng)力（原始動(dòng)力）引導(dǎo)的土地功能的轉(zhuǎn)換稱為被動(dòng)性“灰色用地”規(guī)劃；預(yù)先制定規(guī)劃，科學(xué)引導(dǎo)的土地功能的轉(zhuǎn)換稱為主動(dòng)性“灰色用地”規(guī)劃。城市主動(dòng)性“灰色用地”的出現(xiàn)實(shí)際是在大量被動(dòng)性“灰色用地”規(guī)劃的實(shí)踐基礎(chǔ)上誕生的一種新的規(guī)劃方法。

被動(dòng)性“灰色用地”的土地功能轉(zhuǎn)換是城市發(fā)展結(jié)果的轉(zhuǎn)換，是一種順應(yīng)式的被動(dòng)結(jié)果，如首鋼集團(tuán)原址轉(zhuǎn)換為鋼鐵工業(yè)旅游區(qū)等；而主動(dòng)性“灰色用地”的規(guī)劃就是要預(yù)先知道這一過(guò)程，科學(xué)規(guī)劃與引導(dǎo)，將轉(zhuǎn)換代價(jià)降至最低，如新一輪蘇州工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃中“灰色用地”規(guī)劃。

2 “灰色用地”規(guī)劃的要件與方法

2.1 “灰色用地”的選區(qū)

“灰色用地”選區(qū)是指在原有土地利用規(guī)劃的基礎(chǔ)上，選擇一部分用地作為“灰色用地”，用以應(yīng)對(duì)未來(lái)土地需求的動(dòng)態(tài)變化。適宜“灰色用地”的區(qū)域和地段一般具有用地性質(zhì)不確定性的特征，主要有城市的中心或某區(qū)域的中心地段、城市啟動(dòng)建設(shè)的新城區(qū)和其他區(qū)位條件較好的地段等幾種類型。

2.2 “灰色用地“的規(guī)劃過(guò)程

一塊“灰色用地”的完整規(guī)劃需要進(jìn)行第一次規(guī)劃和第二次規(guī)劃，復(fù)雜的地塊甚至需要進(jìn)行第三、第四次規(guī)劃（圖1），整個(gè)規(guī)劃編制過(guò)程是一個(gè)連續(xù)不斷、不可分割的整體。

（1）“灰色用地”第一次規(guī)劃中，需要根據(jù)地塊的基本情況進(jìn)行用地定位，合理組織空間布局、各項(xiàng)功能及道路系統(tǒng)，要超前考慮與第二次規(guī)劃的銜接。一般具體開展以下工作：①規(guī)劃（整治）路網(wǎng)、河網(wǎng)，對(duì)不成系統(tǒng)的路網(wǎng)、河網(wǎng)等進(jìn)行整治和清理；②充分考慮新建建筑在第二次規(guī)劃中的用地功能和建筑置換問(wèn)題；③根據(jù)規(guī)劃轉(zhuǎn)變中的產(chǎn)業(yè)調(diào)整和轉(zhuǎn)化，合理設(shè)置第一次規(guī)劃的用地性質(zhì)；④彈性控制基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃，顧及第二次規(guī)劃可能出現(xiàn)的擴(kuò)容，力求合理、經(jīng)濟(jì)；⑤最重要的一點(diǎn)是第一次規(guī)劃提前考慮第二次規(guī)劃，為第二次規(guī)劃預(yù)留一定的空間。

其次，第一次規(guī)劃應(yīng)選擇一些開發(fā)周期短、產(chǎn)權(quán)簡(jiǎn)明的土地使用功能，項(xiàng)目盡量控制在國(guó)有產(chǎn)權(quán)之下。開發(fā)周期短保證“灰色用地”的動(dòng)態(tài)性和靈活性，產(chǎn)權(quán)簡(jiǎn)明便于“灰色用地”后期規(guī)劃中土地功能的轉(zhuǎn)換，確保各方利益不受損害[2]。

（2）“灰色用地”第二次規(guī)劃主要就是存量土地的開發(fā)，需要在第一次規(guī)劃的基礎(chǔ)上和新的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下對(duì)地塊做出及時(shí)的調(diào)整，重新整合用地功能。其主要工作為：①對(duì)已有路網(wǎng)、河網(wǎng)系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化更新，使其服務(wù)于新的土地功能；②進(jìn)行土地使用功能的轉(zhuǎn)換，如地塊的“退二進(jìn)三”、“推三優(yōu)三”等；③對(duì)已有建筑進(jìn)行評(píng)估，保留再利用價(jià)值高的建筑；④對(duì)第一次規(guī)劃中預(yù)留的空間作詳細(xì)設(shè)計(jì)，并解決與周邊土地的銜接；⑤盡量使用第一次規(guī)劃和開發(fā)中的基礎(chǔ)設(shè)施，避免造成浪費(fèi)。

2.3 土地出讓使用年限

1990 年實(shí)施的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中對(duì)各種用途的土地使用權(quán)出讓最高年限作出了規(guī)定，即商業(yè)用地為40年，住宅用地為70年，工業(yè)用地為50年。然而“灰色用地”主要應(yīng)對(duì)未來(lái)土地的動(dòng)態(tài)變化，土地使用權(quán)出讓年限過(guò)長(zhǎng)不利于土地資源的市場(chǎng)配置和政府宏觀調(diào)控，所以在“灰色用地”土地出讓時(shí)，應(yīng)縮短出讓年限，以便靈活應(yīng)對(duì)各種不確定因素。

新批商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地土地使用年限縮短為10-15年較為合適；新批工業(yè)用地、新批科教文體及其他用地土地使用年限縮短為15-20 年較為合適。同時(shí)，允許現(xiàn)有企業(yè)新增投資，土地使用年限可根據(jù)投資強(qiáng)度適當(dāng)延長(zhǎng)，最多不超過(guò)20年，并且需征收地產(chǎn)稅，提高運(yùn)營(yíng)成本。

2.4 土地功能轉(zhuǎn)換

城市土地利用規(guī)劃與城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，反映了城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的空間布局。按產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換的方式可以將功能轉(zhuǎn)換總體分為由第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換為第三產(chǎn)業(yè)、由第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換為第三產(chǎn)業(yè)、由非產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)換為第三產(chǎn)業(yè)用地和由第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)為非產(chǎn)業(yè)用地等四類（圖2）。

（1）第一種轉(zhuǎn)換方式是由第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換為第三產(chǎn)業(yè)，隨著城市建設(shè)的加快和定位的轉(zhuǎn)變，科學(xué)有效地利用第一次規(guī)劃中第二產(chǎn)業(yè)的原有資源，保證退二進(jìn)三順利進(jìn)行，比如由工業(yè)用地發(fā)展為工業(yè)旅游用地。

1 “灰色用地”規(guī)劃過(guò)程示意圖

（2）第二種轉(zhuǎn)換方式是由第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換為第三產(chǎn)業(yè)，有些三產(chǎn)用地尤其處于城市中心區(qū)等地價(jià)相對(duì)較高地段的三產(chǎn)用地，由于其土地使用率不高及當(dāng)時(shí)建設(shè)和配套未能預(yù)見未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?，?dǎo)致這些土地良好的區(qū)位條件優(yōu)勢(shì)未充分發(fā)揮，土地使用效益不高。為了保證土地的高效運(yùn)營(yíng)，必須進(jìn)行低效三產(chǎn)向高效三產(chǎn)的轉(zhuǎn)換。

（3）第三種轉(zhuǎn)換方式是由非產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)換為第三產(chǎn)業(yè)用地，所謂非產(chǎn)業(yè)用地是指除第二產(chǎn)業(yè)用地和第三產(chǎn)業(yè)用地之外的城市用地，如居住用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、綠地等。這種模式的作用和“退二進(jìn)三”模式的相似，通過(guò)提高土地利用率來(lái)體現(xiàn)土地價(jià)值。

（4）第四種轉(zhuǎn)換方式由第二產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)換為非產(chǎn)業(yè)用地，主要為工業(yè)地塊的開發(fā)再利用，如開發(fā)成房地產(chǎn)項(xiàng)目等。這種轉(zhuǎn)換方式主要適用于那些遺留工業(yè)廠房沒(méi)有多大再利用價(jià)值的工業(yè)用地，或者說(shuō)只有少數(shù)廠房建筑值得保留，可以成為以后居住小區(qū)的配套服務(wù)用房。

3 “灰色用地”規(guī)劃的實(shí)證研究

3.1 被動(dòng)性“灰色用地”規(guī)劃的實(shí)踐——深圳華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)

3.1.1 發(fā)展第一階段：工業(yè)街區(qū)階段

上世紀(jì)80年代規(guī)劃的上步工業(yè)區(qū)，是一個(gè)典型的工業(yè)街區(qū)，即使到了今天，這種工業(yè)街區(qū)的特征還是可以從許多方面看得清清楚楚。當(dāng)年國(guó)家的幾大部委（如前電子工業(yè)部、機(jī)械部、航空航天部等）下屬的大型集團(tuán)公司是進(jìn)駐華強(qiáng)北的首批拓荒者，那些集團(tuán)公司以“切割地塊”方式、各自投資在華強(qiáng)北片區(qū)內(nèi)分別興建了鵬基、賽格、中電、中航、華強(qiáng)、桑達(dá)、愛華、蘭光等8個(gè)工業(yè)區(qū)，主要作為電子產(chǎn)品生產(chǎn)研發(fā)基地，并以廠房出租方式引入工廠。

3.1.2 發(fā)展第二階段：電子產(chǎn)品交易市場(chǎng)階段

1988年賽格市場(chǎng)橫空出世，激起了華強(qiáng)北的第一場(chǎng)“卵化蛹”的變遷，使其從一個(gè)工廠區(qū)變成了舉足輕重的電子元器件交易市場(chǎng)。專業(yè)電子市場(chǎng)的發(fā)展為華強(qiáng)北帶來(lái)了規(guī)模龐大的人流、物流和資金流，這一場(chǎng)變遷的成因就是市場(chǎng)催生。隨著深圳市電子信息產(chǎn)業(yè)如火如荼的發(fā)展，小規(guī)模的交易市場(chǎng)已經(jīng)不能滿足需要，一家專業(yè)的交易市場(chǎng)呼之欲出。賽格集團(tuán)以其敏銳的嗅覺(jué)捕捉到了這一市場(chǎng)先機(jī)，成立了全國(guó)第一家專門銷售國(guó)內(nèi)外電子元器件、組織生產(chǎn)資料配套供應(yīng)的深圳電子配套市場(chǎng)?！半娮赢a(chǎn)品交易”功能的出現(xiàn)，有益地帶動(dòng)了這一帶人氣的聚集。1980 年代末，華強(qiáng)北“電子產(chǎn)品集散地”的地位已初見端倪，繼而在1990 年代初，這個(gè)地區(qū)就已經(jīng)成了華南地區(qū)最大的電子產(chǎn)品交易的集散地。當(dāng)時(shí)的調(diào)查顯示，全國(guó)電子產(chǎn)品成交量的50%在華強(qiáng)北一帶完成，華強(qiáng)北電子市場(chǎng)的價(jià)格浮動(dòng)甚至?xí)绊懙街嘘P(guān)村的電子元器件的市場(chǎng)價(jià)格浮動(dòng)。

3.1.3 發(fā)展第三階段：綜合商業(yè)區(qū)階段

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深圳華強(qiáng)北路商業(yè)圈用地功能轉(zhuǎn)型過(guò)程

至上世紀(jì)90年代中期，華強(qiáng)北商業(yè)市場(chǎng)正逐步形成。在商業(yè)升級(jí)的大趨勢(shì)下，華強(qiáng)北開始了“蟲化蝶”的第二次發(fā)展。從大背景上看，隨著深圳城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，本地人口的急劇增加，外地移民的大量涌入，在深圳經(jīng)濟(jì)第二次騰飛的大趨勢(shì)下，市區(qū)迅速向福田區(qū)擴(kuò)展。到了上世紀(jì)90年代中期，整個(gè)城市向西發(fā)展的戰(zhàn)略定位，客觀上要求在福田形成一塊新的商業(yè)區(qū)，這是社會(huì)發(fā)展對(duì)商業(yè)升級(jí)的必然要求。于是深圳市政府著手對(duì)華強(qiáng)北地區(qū)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

1994 年，萬(wàn)佳百貨進(jìn)駐華強(qiáng)北，這標(biāo)志著華強(qiáng)北由一個(gè)工業(yè)物流園區(qū)真正跨入了現(xiàn)代商業(yè)街，并向城市大商圈衍變的開始。此后，大批各類專業(yè)市場(chǎng)、主題商城如女人世界、順電、萬(wàn)商、國(guó)際電器城、新大好等，通過(guò)租賃工業(yè)廠房并改造成商業(yè)物業(yè)紛紛駐足華強(qiáng)北，從而翻開了華強(qiáng)北商圈嶄新的一頁(yè)。到1999 年，華強(qiáng)北商業(yè)物業(yè)價(jià)格飛升，仍供不應(yīng)求，紫荊城、通訊市場(chǎng)、曼哈、兒童世界、大百匯等一大批商場(chǎng)批量出現(xiàn)，把華強(qiáng)北商區(qū)的發(fā)展推向了鼎盛時(shí)期。

現(xiàn)在的華強(qiáng)北每天都是人聲鼎沸，片區(qū)日人口流動(dòng)量在30-50萬(wàn)人次之間，高峰期甚至可達(dá)70萬(wàn)。這個(gè)片區(qū)的年商業(yè)貿(mào)易銷售額目前已突破280億元，是福田區(qū)重要的財(cái)稅來(lái)源之一。片區(qū)經(jīng)營(yíng)單位中匯集了電子、電器、通訊、鐘表配套、服裝、百貨、金飾、銀行證券、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、酒樓賓館等幾十個(gè)行業(yè)，其中：電子通信業(yè)48家，銀行證券業(yè)27家，服裝百貨業(yè)145家，餐飲業(yè)192家，家電業(yè)7家，其他行業(yè)298家。形成以商業(yè)、金融、辦公為主的多行業(yè)多業(yè)態(tài)綜合商業(yè)圈（圖3）。

3.1.4 灰色用地規(guī)劃思想的體現(xiàn)

深圳華強(qiáng)北路商業(yè)區(qū)的演變過(guò)程是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律引導(dǎo)的土地功能的轉(zhuǎn)換，是社會(huì)發(fā)展的結(jié)果。從1980年代興起的電子工業(yè)區(qū)到現(xiàn)在綜合超級(jí)商業(yè)圈，在短短20多年中完成了兩次大的轉(zhuǎn)型，不僅使整個(gè)地區(qū)的環(huán)境面貌有了很大的改善，而且使土地的經(jīng)濟(jì)效益不斷上升（圖4）。

短短 20 年內(nèi)，從當(dāng)初的電子工業(yè)區(qū)到電子產(chǎn)品交易市場(chǎng)再到綜合商圈，可以說(shuō)華強(qiáng)北是不斷地摸索前進(jìn)的?；剡^(guò)頭來(lái)看，不管是工業(yè)區(qū)還是電子產(chǎn)品交易市場(chǎng)都是過(guò)渡性功能，商業(yè)、金融、辦公等多功能綜合商圈才是其最終的目標(biāo)。如果在當(dāng)時(shí)外部條件還不夠成熟時(shí)就按照多功能綜合商圈來(lái)規(guī)劃，那么必然成為盲目規(guī)劃、形象工程；如果當(dāng)時(shí)不發(fā)展工業(yè)，靜等20 年，那么不但浪費(fèi)了前20 年的土地價(jià)值，而且沒(méi)有前面的電子工業(yè)深厚的發(fā)展基礎(chǔ)也不會(huì)有后面超級(jí)商圈的一蹴而就。所以，深圳這個(gè)沿海快速發(fā)展的城市，為灰色用地展示了一個(gè)鮮明的例子。雖然它是被動(dòng)的，但也為其他城市類似地區(qū)的發(fā)展提供了一面鏡子。

3.2 主動(dòng)性“灰色用地”規(guī)劃的實(shí)踐——蘇州工業(yè)園區(qū)“灰色用地”規(guī)劃 （跨塘地塊）

根據(jù)《蘇州市城市總體規(guī)劃（2004-2020）》，蘇州規(guī)劃區(qū)層次的東部是首要發(fā)展地區(qū)，應(yīng)以蘇州工業(yè)園區(qū)為核心建設(shè)“蘇州東部新城”。而蘇州工業(yè)園區(qū)也是我國(guó)最成功開發(fā)建設(shè)的新城區(qū)，其建設(shè)成就及建設(shè)經(jīng)驗(yàn)為我國(guó)新城區(qū)發(fā)展提供了全新的理念，是長(zhǎng)江三角洲乃至更大地域新城區(qū)建設(shè)的典范。“灰色用地”是城市用地中的一個(gè)全新理念，它的出現(xiàn)將會(huì)促進(jìn)城市土地在不同發(fā)展階段效益最大化且功能多樣化，以適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

3.2.1 現(xiàn)狀分析

規(guī)劃區(qū)域?yàn)椤盎疑玫亍敝械目缣恋貕K（即第3號(hào)地塊）（圖5），位于蘇州工業(yè)園區(qū)北部，東至跨塘河，西至瑞華路，南至和西路，北至葑亭大道，總用地面積約115.1公頃。根據(jù)現(xiàn)狀平面圖（圖6）和現(xiàn)狀情況分析，有以下一些不足之處：①片區(qū)內(nèi)工業(yè)用地比例大，但重污染工業(yè)少，土地使用效益不是很高；配套基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重缺失，一定程度上影響了工人的日常工作和生活。②通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)片區(qū)內(nèi)比較冷清，缺乏活力。③區(qū)域內(nèi)商業(yè)類公共設(shè)施用地較小，僅是居住小區(qū)門口和臨街商業(yè)，沒(méi)有規(guī)模。④兩處正在施工的用地，仍是作為工業(yè)用地在建設(shè)。

3.2.2 規(guī)劃部分

“灰色用地”規(guī)劃具有獨(dú)特的規(guī)劃模式，即分多次同時(shí)規(guī)劃的模式。這個(gè)案例運(yùn)用了同時(shí)進(jìn)行兩次規(guī)劃的方式，來(lái)對(duì)這個(gè)“灰色用地”地塊進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。其中在實(shí)際規(guī)劃的時(shí)候，由于現(xiàn)狀的建筑過(guò)多，因此第一次規(guī)劃作為整治規(guī)劃進(jìn)行，在第一次整治規(guī)劃的時(shí)候，有意識(shí)地考慮第二次規(guī)劃的轉(zhuǎn)型目標(biāo)，結(jié)合第二次規(guī)劃的內(nèi)容進(jìn)行相應(yīng)的先期設(shè)計(jì)，為第二次規(guī)劃的實(shí)施打下基礎(chǔ)。兩次規(guī)劃相輔相成，緊密結(jié)合進(jìn)行。

5 2007年版蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃“灰色用地”布局

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（1）第一次規(guī)劃

第一次土地使用規(guī)劃是以整治為主（圖7），對(duì)于建筑、道路基本維持原有形態(tài)，不做太大的變動(dòng)；主要道路兩側(cè)進(jìn)行綠地防護(hù)，修繕路面環(huán)境；利用片區(qū)內(nèi)閑置地建立集宿區(qū)，解決工人住宿的問(wèn)題，同時(shí)開辟兩條新道路使集宿區(qū)周圍車流、人流保持順暢；居住區(qū)西側(cè)原閑置地，由于道路的不完善，一次規(guī)劃中雖作為公共綠地開發(fā)，可只為居住區(qū)服務(wù)；對(duì)于地塊內(nèi)廠房進(jìn)行工業(yè)坊模式集中管理。

（2）第二次規(guī)劃

第二次規(guī)劃在第一次規(guī)劃的基礎(chǔ)上，根據(jù)上位規(guī)劃對(duì)用地進(jìn)行了前瞻性的規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)土地利用性質(zhì)等方面進(jìn)行了大幅度的改變，對(duì)原有的建筑進(jìn)行更新改造，大量增加公共設(shè)施，居住用地和產(chǎn)業(yè)用地規(guī)模也較大，目標(biāo)把跨塘地塊打造成以商業(yè)為主的綜合用地（圖8）。

第二次規(guī)劃的開發(fā)模式包括：①保留用地：對(duì)于建筑質(zhì)量和環(huán)境較好、用地性質(zhì)與周邊環(huán)境以及規(guī)劃道路沒(méi)有沖突的，就予以保留，這包括原有居住區(qū)和作為創(chuàng)意園的三塊工業(yè)用地。②整治更新用地：更新提升一次規(guī)劃中部分地塊的功能，但用地性質(zhì)不變。③開發(fā)用地：為了提高土地利用效益，適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)原本建筑質(zhì)量差，與以后規(guī)劃道路不協(xié)調(diào)的用地重新開發(fā)。

（3）“灰色用地”利用模式動(dòng)態(tài)分析

城市在不斷地發(fā)展，城市規(guī)劃也是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程。在進(jìn)行第一次規(guī)劃的時(shí)候，同時(shí)要對(duì)第二次規(guī)劃進(jìn)行預(yù)測(cè)，并采取措施與第二次規(guī)劃相呼應(yīng)。

①A 已批未建用地——A1集宿區(qū)——A2 白領(lǐng)公寓

B 已批未建用地——B1工業(yè)區(qū)——B2 商業(yè)區(qū)這兩個(gè)地塊在現(xiàn)狀中是一整塊已批未建用地，在第一次規(guī)劃中，分為南北兩塊，并同時(shí)開辟兩條新路，配合AB地塊的發(fā)展，使之周圍的交通更為順暢。其中A地塊第一次規(guī)劃時(shí)開發(fā)成為集宿區(qū)，解決地塊務(wù)工人員的住宿、生活問(wèn)題，過(guò)度到第二次規(guī)劃的時(shí)候，可再次利用改造成為白領(lǐng)公寓，提升檔次。B地塊在第一次規(guī)劃時(shí)候仍作為工業(yè)用地進(jìn)行開發(fā)，到第二次規(guī)劃階段與其南面地塊一同置換為商業(yè)用地性質(zhì)，加大土地效益（圖9）。②C 閑置綠地——C1工業(yè)用地——C2 綜合用地

D 已批未建用地——D1工業(yè)用地——D2 體育用地這兩個(gè)地塊的轉(zhuǎn)換形式類似，第一次規(guī)劃均為工業(yè)用地，第二次規(guī)劃根據(jù)上位規(guī)劃各自轉(zhuǎn)化為相應(yīng)的用地性質(zhì)，置換功能（圖9）。

③E 已批未建用地——E1集宿區(qū)——E2 培訓(xùn)中心

F 已批未建用地——F1公共綠地——F2 城市公園F地塊在第一次規(guī)劃中作為公共綠地，由于周邊道路不完善，服務(wù)半徑小，可能只為居民區(qū)服務(wù)，第二次規(guī)劃道路完善后，逐步發(fā)展為城市公園，服務(wù)半徑擴(kuò)大。

④ G 邊界空地——G1彈性綠地——G2 道路

考慮可持續(xù)發(fā)展，第一次規(guī)劃時(shí)在需要的地方設(shè)置彈性綠地，防止工業(yè)用地?cái)U(kuò)張，第二次規(guī)劃的時(shí)候開辟為道路使用（圖10）。

4 結(jié)語(yǔ)

“灰色用地”規(guī)劃是一個(gè)新興的規(guī)劃模式，其還處在一個(gè)新生事物的初級(jí)發(fā)展階段?！盎疑玫亍奔捌湟?guī)劃作為一個(gè)涉及社會(huì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、城市規(guī)劃等多學(xué)科的復(fù)雜系統(tǒng)，要對(duì)其進(jìn)行深入、全面、系統(tǒng)的研究，還需要多學(xué)科的共同努力。隨著“灰色用地”規(guī)劃理論研究的完善和應(yīng)用性研究的深入，相信會(huì)有越來(lái)越多的規(guī)劃從業(yè)人員和相關(guān)的開發(fā)部門運(yùn)用其基本的理論和應(yīng)用方法進(jìn)行實(shí)際項(xiàng)目的工作，從而促使規(guī)劃工作進(jìn)入一個(gè)新的時(shí)期。

9 蘇州工業(yè)園區(qū)“灰色用地”規(guī)劃（跨塘地塊）灰色用地動(dòng)態(tài)發(fā)展模式圖10 蘇州工業(yè)園區(qū)“灰色用地”規(guī)劃（跨塘地塊）道路銜接模式發(fā)展圖

[1]中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院. 蘇州工業(yè)園區(qū)分區(qū)規(guī)劃2007-2020[R]. 2007.11.

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