淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理工作的發(fā)展

重慶房地綜合開發(fā)公司 李曉川

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)著項目建設(shè)和價值創(chuàng)造的多重使命，加強(qiáng)內(nèi)部財務(wù)管理對企業(yè)防范風(fēng)險、增加收益具有積極的意義。企業(yè)應(yīng)運用前瞻性的方法，推動財務(wù)管理工作步入良性循環(huán)的發(fā)展軌道。

一、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展概況

房地產(chǎn)市場興起以來為國家創(chuàng)造了可觀的經(jīng)濟(jì)價值，同時也使人們的居住條件得到了前所未有的改善。但是任何一個新興的行業(yè)都需要經(jīng)過由不成熟向成熟的發(fā)展歷程，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在經(jīng)歷洗牌分化。經(jīng)過金融危機(jī)和國家宏觀調(diào)控政策的考驗，企業(yè)逐漸完善經(jīng)營管理，行業(yè)市場秩序日益規(guī)范。而且在行業(yè)會計準(zhǔn)則方面，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的頒布實施也具有鮮明的時代特征，意味著房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理將更加走向規(guī)范。今后，我國房地產(chǎn)市場還將在深化改革的進(jìn)程中不斷向成熟方向邁進(jìn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理工作存在的主要問題

在行業(yè)逐步發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理工作仍然存在多方面的問題需要改進(jìn)：

(一)企業(yè)資金鏈管理不足

資金可以說是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運營的“血液”，企業(yè)從開展可行性調(diào)研、征地開始，到完成拆遷，進(jìn)入開工建設(shè)，整個項目至竣工之日必須經(jīng)過較長的時間周期，對資金鏈有嚴(yán)格的要求。金融危機(jī)期間，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都面臨資金鏈斷裂的危機(jī)，財務(wù)運轉(zhuǎn)不靈，建設(shè)幾乎停滯，而且產(chǎn)品銷售價格也持續(xù)下滑。目前，不少企業(yè)自有資金、流動資金的比例很低，同樣會造成項目建設(shè)的中斷。

(二)投融資規(guī)劃性差

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運營的核心任務(wù)是對建設(shè)項目展開投資，而資金來源離不開融資的支持。但是行業(yè)利潤對企業(yè)來說是巨大的吸引力，企業(yè)為此有可能盲目擴(kuò)大投資，并采取傳統(tǒng)的融資方式解決資金來源問題。這說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的計劃性差，不能從實際出發(fā)，對短期、中期、長期的投資和融資工作“量力而行”。而且近年來我國的貨幣政策不斷變化，如房貸利率及購房限制政策，企業(yè)的融資往往陷入被動。據(jù)國家抽樣調(diào)查顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，甚至超過2008年金融危機(jī)時的水平。

(三)財務(wù)管理監(jiān)督薄弱

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更多地重視項目前期的預(yù)算和收益預(yù)期，而項目開工至竣工期間，預(yù)算的執(zhí)行情況、資金使用效率等指標(biāo)都缺乏細(xì)致深入的評估，財務(wù)監(jiān)督猶如空中樓閣。企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目中經(jīng)常會出現(xiàn)預(yù)算追加的現(xiàn)象，無形之中影響到預(yù)期收益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資會受到諸多不確定因素的影響，它們對投資成敗及經(jīng)濟(jì)效益都具有重要意義，如果缺少嚴(yán)格的財務(wù)管理監(jiān)督，企業(yè)整體的運營風(fēng)險就會增加。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理工作發(fā)展的舉措

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀，今后的發(fā)展應(yīng)著力推進(jìn)以下舉措：

(一)重視財務(wù)預(yù)算，嚴(yán)格財務(wù)內(nèi)部控制

房地產(chǎn)項目開發(fā)過程資金貫穿始終，所以企業(yè)財務(wù)管理工作的發(fā)展首先應(yīng)從預(yù)算開始，用嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹贫纫?guī)范管理。在不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，財務(wù)預(yù)算都沒有獲得足夠的重視，今后企業(yè)要將預(yù)算工作放置在新的高度，依據(jù)各項戰(zhàn)略決策，制定適合中長期發(fā)展的年度財務(wù)預(yù)算，細(xì)化各個項目節(jié)點的預(yù)算目標(biāo)。而且財務(wù)預(yù)算的執(zhí)行應(yīng)建立責(zé)任人機(jī)制，對項目開發(fā)過程中的相關(guān)部門、工作人員都要明確職責(zé)，一旦發(fā)生工程變更、預(yù)算追加的問題，及時查找原因，改進(jìn)管理。在預(yù)算改進(jìn)的基礎(chǔ)上，企業(yè)還要激勵銷售部門加速資金回籠，提高資金周轉(zhuǎn)效率，從而不斷降低資產(chǎn)負(fù)債率。

(二)創(chuàng)新投融資規(guī)劃，走可持續(xù)發(fā)展之路

隨著預(yù)算制度的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定未來的投融資規(guī)劃時，應(yīng)遵循可持續(xù)發(fā)展的理念。在投資方面，企業(yè)應(yīng)選擇朝陽投資項目，如綠色住宅開發(fā)、節(jié)能項目建設(shè)等，避免盲目追求高風(fēng)險的投資項目，這樣不僅能夠獲得更多的政策支持，還有利于促進(jìn)資金流的良性循環(huán)。在融資方面，企業(yè)應(yīng)選擇傳統(tǒng)融資和新型融資渠道相結(jié)合的路線，在銀行貸款以外，努力開拓房地產(chǎn)投資信托融資、項目融資、上市融資等渠道，通過多方面的資產(chǎn)評估，降低融資風(fēng)險。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)改進(jìn)投融資決策的流程，全面分析現(xiàn)有風(fēng)險，增強(qiáng)決策的前瞻性和科學(xué)性。

(三)制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢攧?wù)監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)財務(wù)預(yù)警

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對的風(fēng)險很多，財務(wù)監(jiān)督是規(guī)避風(fēng)險的重要保障。企業(yè)應(yīng)當(dāng)對日常運營中的項目選擇、資金流動、成本和收益進(jìn)行深入監(jiān)督。同時，財務(wù)監(jiān)督特別要重視風(fēng)險預(yù)警工作。企業(yè)應(yīng)借助財務(wù)管理信息系統(tǒng)，時刻監(jiān)督企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金流狀況等，設(shè)定企業(yè)內(nèi)部的預(yù)警線，并事前做好預(yù)警應(yīng)對規(guī)劃。當(dāng)被監(jiān)測指標(biāo)接近預(yù)警線時，財務(wù)管理人員應(yīng)及時采取風(fēng)險抑制措施，防止財務(wù)風(fēng)險的蔓延。為此，企業(yè)要授權(quán)專人負(fù)責(zé)財務(wù)監(jiān)督工作，定期制定財務(wù)監(jiān)督報告和風(fēng)險防范計劃，從而推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理由被動轉(zhuǎn)向主動。

(四)關(guān)注國家政策，做好全面的籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展初期尤其要受到宏觀政策的影響，如近年來的利息調(diào)整、第二套房的購買和利率調(diào)整、會計準(zhǔn)則改革等。這些宏觀政策都要求企業(yè)財務(wù)管理工作適時調(diào)整方向，積極配合政策實現(xiàn)發(fā)展。因此，企業(yè)應(yīng)時刻關(guān)注宏觀政策的變動，按照政策導(dǎo)向籌劃未來的開發(fā)和銷售方向、融資渠道，明確涉稅范疇等，努力促進(jìn)財務(wù)管理的優(yōu)化。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理工作的發(fā)展是規(guī)范內(nèi)部管理、提高經(jīng)營水平的重要保證，企業(yè)應(yīng)從領(lǐng)導(dǎo)層開始，自上而下樹立起對財務(wù)工作的高度重視，主動尋求改革和發(fā)展，從而為企業(yè)凝聚新的競爭優(yōu)勢。

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