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    房地產(chǎn)優(yōu)化發(fā)展

    2012-09-26 03:08:14北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心主任馮長春
    中國建設(shè)信息化 2012年21期
    關(guān)鍵詞:城鎮(zhèn)人口城市化住房

    ◎ 北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心主任 馮長春

    一、優(yōu)化發(fā)展的原因——市場不均衡

    目前,我國房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡,表現(xiàn)形式為:一是靜態(tài)不均衡,表現(xiàn)在國家或者一個地區(qū)住房總的數(shù)量和家庭的需求不平衡。靜態(tài)不平衡主要體現(xiàn)在數(shù)量和需求,市場的需要和需求有兩方面,需要是按照總的家庭的人口確定市場,需求由市場價格和支付能力決定;二是動態(tài)不平衡,市場供給和需求隨著時間的推移存在著不平衡;三是空間不均衡;四是質(zhì)量的不均衡。所謂質(zhì)量的不均衡,就是高收入和低收入之間住房質(zhì)量存在差異,低收入住房質(zhì)量不高,比如住房的功能不完備,缺少附屬設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施。

    如何改變房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡狀態(tài),達(dá)到相對均衡的狀態(tài),各國政府有一些值得借鑒的做法,主要有三方面:一是介入社會住房市場。介入住房市場有多種方式,目的是使得房價價格不要過快上漲,使消費者能夠得到需要的房子,比如,國家投入大量資金,建設(shè)保障性住房;還有制定一些標(biāo)準(zhǔn),比如租金標(biāo)準(zhǔn),通過租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)控市場。二是修改現(xiàn)行的政策漏洞。使得住房能夠改善,像美國前總統(tǒng)克林頓通過政策修訂解決15%低收入者的住房問題。三是以上兩種措施并用?,F(xiàn)在我們中低收入人群占的比重比較大,解決起來更困難,應(yīng)兩種措施并用。

    二、優(yōu)化發(fā)展的推力——城鎮(zhèn)化

    最近,李克強(qiáng)副總理幾次講話中都提到城鎮(zhèn)化是帶動內(nèi)需、促進(jìn)工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化三化協(xié)調(diào)發(fā)展的重要力量,在今后二三十年里,城鎮(zhèn)化是主要發(fā)展動力。美國一位諾貝爾獎獲得者認(rèn)為,21世紀(jì)推動世界經(jīng)濟(jì)的有兩件事:一個是美國的高科技,另一個是中國的城鎮(zhèn)化。按照葉嘉安院士的說法,現(xiàn)在城鎮(zhèn)化進(jìn)入了第四波發(fā)展的高峰期。城鎮(zhèn)化的發(fā)展推動了房地產(chǎn)的發(fā)展,首先是城市功能的轉(zhuǎn)變促進(jìn)城市的發(fā)展,過去簡單地城市功能到現(xiàn)在復(fù)雜的城市功能,能夠增加住房的需求。

    根據(jù)城鎮(zhèn)化不同發(fā)育階段的特征,現(xiàn)代城鎮(zhèn)化的基本內(nèi)涵可以表達(dá)為:現(xiàn)代城鎮(zhèn)化是一個人類社會活動及生產(chǎn)要素從農(nóng)村地區(qū)向城鎮(zhèn)地區(qū)轉(zhuǎn)移的過程。

    現(xiàn)代城市化的內(nèi)涵應(yīng)該由4個基本部分所組成:第一,人口;第二,資源要素投入;第三,產(chǎn)出;第四,社會服務(wù)。換言之,現(xiàn)代城市化的內(nèi)涵由人口城市化、經(jīng)濟(jì)城市化、土地城鎮(zhèn)化和社會城鎮(zhèn)化所組成。

    根據(jù)聯(lián)合國相關(guān)數(shù)據(jù),未來10年乃至20年,我國城市化水平仍將穩(wěn)步提升,到2030年將超過70%,未來20年新增城鎮(zhèn)人口總量超過3億。未來十年,我國城市化率將以年均 1.2 個百分點的速度提升,每年新增城鎮(zhèn)人口接近2000萬人,新增城鎮(zhèn)人口將至少帶來52億平方米的住房需求,加上現(xiàn)有人口約 68 億平方米的潛在改善性需求(不考慮拆遷帶來的需求),共計120億平方米,相當(dāng)于2011年全國商品住宅銷售面積的12倍以上。從區(qū)域來看,仍有約47%的城鎮(zhèn)人口集中在東部地區(qū),中部和西南占比均顯著提升,累計接近40%,這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場需求將十分旺盛。

    城鎮(zhèn)化率按年均增長1個百分點預(yù)測,2020年將達(dá)到57%,城鎮(zhèn)總?cè)丝?.28億。將有2.89億農(nóng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)化,年均增加城鎮(zhèn)人口1811萬人。按照城鎮(zhèn)化水平年均提高1個百分點預(yù)測,年均需要新增就業(yè)崗位830萬個,住房3~4億平方米,建設(shè)用地1800平方公里,生活用水14億立方米,建筑耗能64億千瓦時,以及土地開發(fā)資金2700~3600億元。此外,年均新增產(chǎn)出生活垃圾1000萬噸,排放污水11.4億立方米??梢灶A(yù)見,城鎮(zhèn)化使就業(yè)等各方面需求與供給之間的矛盾會長期存在。

    三、優(yōu)化發(fā)展的策略

    要使房產(chǎn)業(yè)行業(yè)優(yōu)化發(fā)展,可以通過以下策略:

    1、企業(yè)優(yōu)化發(fā)展——提高企業(yè)集中化程度。目前我們的房地產(chǎn)企業(yè)很多,但是真正形成具有競爭力的大的集團(tuán)企業(yè)很少,在國外,像美國幾家大的房地產(chǎn)公司可以形成市場優(yōu)勢。大城市的價格比較高,成本也比較高,大企業(yè)在提高社會效益和經(jīng)濟(jì)效益方面有優(yōu)勢,對我國來說要集中發(fā)展。

    2、空間優(yōu)化發(fā)展——城市群地區(qū)、農(nóng)村城鎮(zhèn)化。從空間優(yōu)化來講包括兩個區(qū)域:一個是城市密集的區(qū)域,我們叫城市群,國外叫大都市城市帶密集區(qū),形成大中小協(xié)調(diào)的區(qū)域。從經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和城市化協(xié)調(diào)發(fā)展來講,現(xiàn)在城市化模式多樣,比如有些地方是農(nóng)村城市化的,對于農(nóng)村城市化,農(nóng)村人口進(jìn)入大城市比較困難,進(jìn)入中小城市,既保障了就業(yè),又保障了社會保障,包括醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險等等,在這些都可以滿足的情況下,就把農(nóng)村的村莊進(jìn)行合并,形成新型的社區(qū),這樣就可以向城市邁進(jìn),生活方式也轉(zhuǎn)變了,也帶動了房地產(chǎn)的優(yōu)化發(fā)展。在農(nóng)村城鎮(zhèn)化過程中,應(yīng)該讓中小企業(yè)發(fā)揮相應(yīng)的作用,像河南,都是六層或者三層小樓,有些還帶電梯,發(fā)展的很快。

    房地產(chǎn)業(yè)未來增長彈性及占國內(nèi)生產(chǎn)總值的份額

    3、結(jié)構(gòu)優(yōu)化發(fā)展——加大保障房建設(shè)。在結(jié)構(gòu)上的優(yōu)化發(fā)展,這兩年我國加大了保障性住房建設(shè)的比重,但是模式比較單一。在開發(fā)的過程中怎么發(fā)揮社會資金和開發(fā)企業(yè)的力量,目前在這些方面我們進(jìn)展還是慢了一點。我們低收入者的比重比較大,北京超過了50%,結(jié)構(gòu)優(yōu)化以后,政府只要把保障做好了,房地產(chǎn)市場就會相對平穩(wěn)、健康的發(fā)展。

    4、類型優(yōu)化發(fā)展——提升高端功能、滿足基本功能。在城市化的模式過程當(dāng)中,人口、就業(yè)都集中在大城市,導(dǎo)致年輕人買房壓力增大,如果受教育程度比較高的這些年輕人到中小城市發(fā)展,即可以帶動中小城市發(fā)展,又可以使住房壓力變小,還可以促進(jìn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展。從大城市來講,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要加重,這樣可以補(bǔ)充大城市勞動力的缺失狀況,促進(jìn)城市化和住房的協(xié)調(diào)發(fā)展。從住宅的類型上來講,發(fā)展到現(xiàn)階段,要提高高端房地產(chǎn)智慧能力,要利用信息技術(shù);另外,發(fā)展低碳、綠色的高端住宅,這也是目前的趨勢。在高端層面,這些人收入比較高,希望住的更好、更舒適,他們會走高端渠道,低碳、綠色和智能化。低端或者中低端的滿足基本功能,根據(jù)不同收入和不同人群需要解決住房問題,主要是提高住房面積,在房屋功能上、質(zhì)量上要有超前的看法,比如增加附屬設(shè)施,滿足不同人群的不同需求。

    1964~2010年五次人口普查的城市化率及新增城鎮(zhèn)人口

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