完善抑制投機的長效機制

鄭明彬

摘要：住房是人們生存發(fā)展的必需品，而承載住房的房產(chǎn)市場在前一階段時間卻是投機火爆。房產(chǎn)市場投機火爆，直接妨礙了居民主動消費，也損害房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展，還將掏空基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)資本，侵蝕、動搖國家的根基。因此，應(yīng)通過完善抑制房地產(chǎn)投機的長效機制，實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的有效治理。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)市場；投機；危害；治理

中圖分類號：F293.3文獻標(biāo)識碼：Adoi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.03.08文章編號：1672-3309（2012）03-17-03

住房問題是我國社會民生的重大現(xiàn)實問題，承載住房的房地產(chǎn)市場牽涉著多方的利益，扯動著多方的博弈，對宏觀經(jīng)濟影響重大。中央關(guān)切，地方關(guān)切，民眾關(guān)切。目前國家正在加大力度調(diào)控房地產(chǎn)市場。

一、目前的房產(chǎn)市場

我國住房商品化，與福利房改革是同步進行的，并逐步形成房產(chǎn)市場，形成房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)對我國城市發(fā)展、城市的基礎(chǔ)建設(shè)、國民經(jīng)濟的拉動所發(fā)揮的貢獻是巨大的。但由于種種原因,一段時間，房產(chǎn)市場秩序混亂，房價逐年大幅飆升，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。據(jù)社科院的《房地產(chǎn)藍皮書》顯示，僅2009年的商品房價格就增長了23.6%，房價的增長遠超居民人均可支配收入9.8%的增速。而《北京藍皮書》更顯示，北京市2009年房價收入比已經(jīng)超過23:1，超過國際標(biāo)準(zhǔn)5倍。

（一）大量上市公司涉足房地產(chǎn)

華西都市報2010年4月30日報道，年報顯示，2009年約有1/3的四川上市公司涉足房產(chǎn)，房產(chǎn)業(yè)務(wù)成了上市公司盈利的支柱。從四川長虹的年報中不難看出，房產(chǎn)業(yè)務(wù)將有望成為其新的利潤增長點。成發(fā)科技、友利控股在房地產(chǎn)方面都有不菲的業(yè)績。

2010年12月8日，由中國社會科學(xué)院財政與貿(mào)易經(jīng)濟研究所、社會科學(xué)文獻出版社聯(lián)合主辦的2011年《住房綠皮書》指出，近年來，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長的勢頭，A股上市公司中，涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司數(shù)量直線上升。通過股權(quán)投資和關(guān)聯(lián)企業(yè)方式，直接涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司(含房地產(chǎn)業(yè)上市公司)已達802家，占1300多家深市A股主板和滬市A股上市公司的60.53%；上市公司參與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的另一種方式是持有物業(yè)，通過物業(yè)出租收入或物業(yè)增值后出售獲取收益。截至2009年，上市公司共持有賬面價值1597.7億元的物業(yè)。

（二）民間資本“炒房”

2009年6月8日，經(jīng)濟觀察報在《溫州“炒房團”南征北戰(zhàn)》中報道了溫州民間資本在全國各地如上海、杭州、南京等地，選擇那些地段好、品質(zhì)佳、抗跌性強的標(biāo)桿樓盤排號搶購。報道還引述觀察人士的評論，目前熱銷樓盤至少一半以上為投資投機購房。事實上，全國也不只是溫州“炒房團”才投機購房，很多民間資本都參與了這一資產(chǎn)性投資投機。連境外的民間資本都來中國投機購房。江蘇商報2009年10月30日在《韓國炒房客上海集體賺錢》、《境外客加緊入市》中報道，在上海古北區(qū)，不僅是韓國人，其他境外人士也在加緊入市，單價每平方3萬元—4萬元、總價300萬元—500萬元、面積在110—140平方米的住宅是該群體的主要選擇方向。

可見，一段時間以來，房產(chǎn)市場被扭曲了，成為了脫離供求關(guān)系的投機火爆的場所。

二、房產(chǎn)市場投機火爆的危害

住房是人們生存發(fā)展的必需品，因而房產(chǎn)業(yè)具有民生的屬性。房產(chǎn)業(yè)不可能一枝獨秀地支撐經(jīng)濟增長，房產(chǎn)業(yè)再強盛，也不能使國家強盛，房產(chǎn)市場投機火爆只能是危害極大。

（一）危害基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

從上面房產(chǎn)市場現(xiàn)狀的資料我們可以看到，大部分上市公司包括工業(yè)企業(yè)、科技企業(yè)都涉足房產(chǎn)市場。投資房產(chǎn)市場，還成了有些上市公司盈利的支柱。有公開年報、公開資料可查的上市公司尚且于主業(yè)不顧，沒有上市的，同樣是大企業(yè)家投資房地產(chǎn)，小企業(yè)主買房子囤積賺快錢。這樣，誰來發(fā)展工業(yè)制造業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)、服務(wù)產(chǎn)業(yè)等基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)？企業(yè)熱衷扎堆暴利的房產(chǎn)業(yè)，制造業(yè)等行業(yè)投資下降，或不愿投資，或從實業(yè)經(jīng)濟領(lǐng)域撤走投資，長此以往必然造成基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)空心化，科技發(fā)展白紙化，那么國家離泡沫經(jīng)濟也就不遠了。因此，房產(chǎn)市場投機火爆，危害著基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，影響著產(chǎn)業(yè)競爭力的提升，危害宏觀經(jīng)濟的長期、穩(wěn)定、持續(xù)、健康發(fā)展，侵蝕、動搖著國家的根基。

（二）損害房產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展

房產(chǎn)業(yè)具有民生的屬性，應(yīng)該是基于真實的供求，以消費需求為主的相對平穩(wěn)市場。但此前卻成為了投機火爆的場所。投機炒作直接推高了房價，破壞了其價值規(guī)律，脫離了基本的供求關(guān)系，成為了非理性、不正常的無效市場，也由此引發(fā)國家在引導(dǎo)發(fā)展和嚴(yán)厲調(diào)控之間循環(huán)往復(fù)。住房脫離了其本質(zhì)的居住屬性，嚴(yán)重?fù)p害著房產(chǎn)市場自身的健康發(fā)展。

（三）妨礙居民主動消費

作為人們生存發(fā)展必需品的住房，其價格逐年大幅飆升，如前面所引用的社科院關(guān)于房地產(chǎn)的《北京藍皮書》數(shù)據(jù)，北京市2009年房價收入比已經(jīng)超過23:1，超過國際標(biāo)準(zhǔn)5倍。而且大部分城市的房價收入比也遠遠高于國際通行的標(biāo)準(zhǔn)。住房不是一棵白菜，其價值量相對于一般工薪家庭來說非常巨大。在高房價下，迫使許多家庭不得不將越來越多的收入投入到這里，普通工薪階層為了住房這個基本生存需要，他們不僅要拿出家庭的所有積蓄，還要通過銀行貸款來透支未來幾十年的勞動，被形象稱為“房奴”。許多家庭還貸壓力之大，基本上已經(jīng)到了極限而不得不節(jié)衣縮食，直接抑制了這部分購房者的衣食行、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等其他正常消費。妨礙了居民的主動消費，進而又抑制消費產(chǎn)業(yè)鏈上所有產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，更談不上通過內(nèi)需來拉動經(jīng)濟長期的增長和經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。

房產(chǎn)市場投機火爆還會引發(fā)金融危機，高房價下還會誘發(fā)社會矛盾等諸多危害，長此以往，它離綁架中國的經(jīng)濟社會也就不遠了。

三、房產(chǎn)市場投機火爆的根源

那么，此前房產(chǎn)市場為什么會出現(xiàn)如此火爆的投機？這有著多方面的原因，主要的是：

（一）地方政府土地財政推波助瀾

稅收是財政收入的主要來源，但是通過稅收來增加財政收入來得很慢，而且稅源渠道有限。地產(chǎn)市場與房產(chǎn)市場相輔相成，地價的拉升直接拉升房價，房價的火爆引發(fā)地價的抬升。地產(chǎn)由政府提供一級市場，土地出讓拍賣，其金額大、來得快，是地方政府預(yù)算外收入的主要來源，是增加地方財政收入的快捷途徑。據(jù)國土資源部資料，2009年全年土地出讓總價款是1.59萬億，同比增長63.4%，占全年財政收入的23.2%，占GDP的4.7%?！度嗣袢請蟆?010年12月27日指出,2009年，全國土地出讓金收入相當(dāng)于同期地方財政總收入的46%左右。在有些縣市，土地出讓金占預(yù)算外財政收入比重已超過50%，有些甚至占80%以上。

一些地方政府行政長官熱衷于政績工程但又苦于財政資金的拮據(jù)，就盯著腳上的土地。為了使地價攀升，他們或者通過大規(guī)模城市拆遷，來擴大住房需求而拉升地價；或者實施非飽和適度供應(yīng)，保持買方市場的供地政策，來推升地價；或者不惜利用輿論工具誘導(dǎo)市場需求來助推地價。即使是中央政府要對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，地方政府仍然有強烈的愿望讓炒高的房價不下降，以保持土地的需求熱度，為房產(chǎn)市場投機火爆添加助燃劑。

（二）投機沒有節(jié)制

對于開發(fā)商，他們可以在沒有真實需求的情況下，自己買自己的房子來推高房價，以實現(xiàn)比正常銷售更好的暴利。

對于“炒房團”，他們可以通過互換銷售來推高房價達到盈利。即在原始價購房后，再抬高價，通過銀行按揭互相銷售給對方。在上述情況下，如果有實際需求的接棒者，就由實際需求者承擔(dān)最后的風(fēng)險；沒有實際需求者接棒，最后的風(fēng)險會由銀行來承擔(dān)，由國家來買單。

對于各種投機炒作行為，國家沒有明確的法規(guī)來懲處，使得投機成為可能。對于企業(yè)，財政部有《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號—投資性房地產(chǎn)》，也就是允許企業(yè)購買物業(yè)包括住房進行投資。在這個問題上，投資與投機難以區(qū)分。

（三）城市擴張過度

以城市為中心的向外擴張過度。部分地方政府把主要的精力用在發(fā)展城市、建設(shè)城區(qū)，忽略了農(nóng)村的發(fā)展，加大了城鄉(xiāng)差別；大城市的過度擴張，中小城市發(fā)展相對滯后，大城市較高的收入水平、較多的就業(yè)機會、優(yōu)越的公共服務(wù)設(shè)施，形成了城市之間差距的擴大。由于城鄉(xiāng)差別擴大，為了后代有更好的教育等原因，人們選擇了搬向城市；由于城市之間差距擴大，為了更好的發(fā)展等原因，人們選擇了從小城市涌到大城市。城鄉(xiāng)差別和城市差距的擴大造成的人口單向大量流動。因此，城市人口大量增加，從而也加大了住房的剛性需求，為房產(chǎn)市場投機炒作提供了機會。

四、治理房產(chǎn)市場的對策

毋容置疑，房地產(chǎn)業(yè)對我國的經(jīng)濟建設(shè)具有重大的拉動作用，但房產(chǎn)市場的火爆投機偏離了它的民生屬性，并產(chǎn)生侵蝕動搖著國家的根基等重大危害。為避免這樣的現(xiàn)象循環(huán)重復(fù)發(fā)生，有必要對房產(chǎn)市場進行有效的治理，并形成長效機制。

（一）發(fā)展多元經(jīng)濟，摒棄官本位主義

改革開放以來，我國的綜合國力不斷增強，不需要單由房地產(chǎn)業(yè)作為主引擎拉動經(jīng)濟發(fā)展，而且房地產(chǎn)業(yè)拉動的經(jīng)濟也是不可持續(xù)的，只能是危險的泡沫。只有通過不斷的技術(shù)進步、科技創(chuàng)新，通過科學(xué)引導(dǎo)消費而發(fā)展的多元化經(jīng)濟才能實現(xiàn)可持續(xù)的良性的經(jīng)濟增長、社會進步。那種急功近利的官本位主義是與我們共產(chǎn)黨的宗旨和社會主義制度格格不入、背道而馳的東西。地方政府行政長官應(yīng)該摒棄官本位主義，從發(fā)展整體的多元經(jīng)濟、可持續(xù)經(jīng)濟里要GDP、要財政收入的慢錢，不要盯著腳下的土地要GDP、要財政收入的快錢，更不能伸手要落入自己腰包的黑錢。要以執(zhí)政為民的理念贏得民心，不要以形象工程、政績工程作為向上爬的資本，讓土地市場按照其本身的價值規(guī)律發(fā)展，而不是人為地助長它的價格拉升，從而為房產(chǎn)市場的正常發(fā)展提供前置條件。

（二）完善投資環(huán)境，疏導(dǎo)投資結(jié)構(gòu)

目前社會上有大量的富余資金需要尋找財富積累的途徑，由于投資環(huán)境的不熟悉和投資渠道的狹窄，對不動產(chǎn)——房產(chǎn)的投資成了最能讓其放心的品種，而形成自然流向。治理房產(chǎn)市場的火爆投機，不能靠堵這些資金的流向，而應(yīng)該疏導(dǎo)引導(dǎo)其良性增值。這就需要完善投資環(huán)境疏導(dǎo)投資結(jié)構(gòu)，減少行政審批事項，簡化行政審批程序。工商營業(yè)執(zhí)照的審批要減少審批環(huán)節(jié)，縮短審批時間，剿滅暗箱操作、潛規(guī)則等現(xiàn)象，拓寬行業(yè)投資渠道，減低行業(yè)進入門檻，降低高管制的一些行業(yè)的投資門檻。在疏導(dǎo)投資結(jié)構(gòu)上，重點引導(dǎo)投向具有廣闊空間的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)、農(nóng)村經(jīng)濟，以及旅游產(chǎn)業(yè)，服務(wù)行業(yè)。還可以在城市建設(shè)方面的公用事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、金融產(chǎn)業(yè)等加以開放。在金融產(chǎn)品上增開投資外匯市場、投資國外證券市場窗口。通過完善投資環(huán)境疏導(dǎo)投資結(jié)構(gòu)，讓這些富余資金、民間資本在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)等實體行業(yè)中，在國際金融市場上獲利、增值。

（三）擴張城市，而不是城市擴張

城市擴張和擴張城市兩個詞雖然只是詞序的變動，但意義卻是天壤之別。城市擴張是以城市為中心從城市向外延伸。擴張城市是由城市外部向城市連接。城市擴張，生活服務(wù)教育文化交通設(shè)施集中在城市，使得鄉(xiāng)村人口向城市單向流動，城市擴張，城市的空間被動發(fā)展，使得建設(shè)成本不斷翻升。擴張城市也就是鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市化，生活服務(wù)教育設(shè)施發(fā)散，使得城鄉(xiāng)之間這些設(shè)施相對均衡、相趨均衡，使得鄉(xiāng)村與城市人口之間互動，擴張城市，城市的空間由外部主動向城市連接，使得建設(shè)成本節(jié)省。因此，我們的經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃應(yīng)該是擴張城市，而不是城市擴張。在保證城鄉(xiāng)整體發(fā)展規(guī)劃嚴(yán)肅性的前提下，加大農(nóng)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、城市之間的交通網(wǎng)絡(luò)連接投入，加快鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)，提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)生活服務(wù)教育文化設(shè)施的保有量和水平，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，從而減輕城市人口壓力和對城市住房的剛性需求，促進中心城市的可持續(xù)發(fā)展。

（四）完善抑制投機長效機制

回顧我國房產(chǎn)市場的發(fā)展歷史，總是在“引導(dǎo)發(fā)展——過熱調(diào)控——引導(dǎo)發(fā)展——過熱調(diào)控”這樣循環(huán)，就是因為沒有抑制投機的長效機制?；诜慨a(chǎn)業(yè)具有民生屬性，為了保障民生，政府對于房產(chǎn)市場實施嚴(yán)格規(guī)范是必要的，必須建立和完善抑制投機的長效機制。

首先，在土地方面。商住用地必須完全成熟。政府要出讓拍賣的土地必須在土地使用規(guī)劃、周邊相鄰關(guān)系、“三通一平”等問題上完全成熟，毫無爭議，以免成交后開發(fā)商以存在矛盾為由不開發(fā)，囤積土地；規(guī)定土地開發(fā)起止時間。規(guī)定通過拍賣成交的政府供地，在成交后的開始開發(fā)時間和最后完成時間。拍賣前收取的按金包括開工按金和完工按金。超過一定時間未能開發(fā)的，收回宗地沒收按金；商住用地不能再轉(zhuǎn)讓。通過拍賣成交的政府提供的商住用地，不能再轉(zhuǎn)讓，違規(guī)轉(zhuǎn)讓的無條件收回宗地，并沒收按金沒收非法所得；高檔豪宅遠離市區(qū)。市區(qū)的住宅是方便一般市民工作、生活的，不是豪宅所在地，高檔豪宅規(guī)定在遠離市區(qū)之外開發(fā)。

其次，在住房方面。加快完成住房信息全國聯(lián)網(wǎng)，繼續(xù)完善并細化同城戶籍購房和異地戶籍購房條件，即“限購”并成為常態(tài)長期實施；界定投機行為，建立舉報制度，制定相應(yīng)措施，對經(jīng)查實實施住房投機的開發(fā)商、購房者處以重罰；修改財政部頒發(fā)的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》，不允許非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資住房。

上述機制，必要時，可通過立法程序來加以規(guī)范。