國外如何調(diào)控房地產(chǎn)

○ 杭 東

眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)的興旺是促成世界經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的重要因素之一。在這期間，由于社會經(jīng)濟(jì)中各種復(fù)雜的原因，房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值過分背離的長期上漲，使得一些國家和地區(qū)先后出現(xiàn)了嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。近年來，我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，帶動(dòng)了我國房地產(chǎn)的繁榮昌盛，而房地產(chǎn)的繁榮又帶動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)更快地發(fā)展。然而，由于大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，投機(jī)氣氛高漲，使得實(shí)體經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)領(lǐng)域缺乏必要的資金，還使得原本稀缺的土地資源被大量囤積和閑置，并導(dǎo)致分配不公等社會問題。2008年由美國次貸危機(jī)引發(fā)的國際金融危機(jī)也表明，房地產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲是威脅世界經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與增長的一大風(fēng)險(xiǎn)因素。因此，研究國外房地產(chǎn)市場調(diào)控的成功實(shí)踐對我國的經(jīng)濟(jì)快速和穩(wěn)定的發(fā)展具有很重要的現(xiàn)實(shí)意義。

英國

英國是最早開始工業(yè)化的國家，也是住房問題產(chǎn)生最早和政府干預(yù)住房市場最早的國家之一。對于房價(jià)高漲，英國政府運(yùn)用行政手段和經(jīng)濟(jì)手段，多管齊下，進(jìn)行調(diào)控。

一、貨幣政策，抑制房屋需求。自2001年初以來，有3年多時(shí)間英國房價(jià)每年漲幅都超過20%。為此，英國中央銀行（即英格蘭銀行）從2003年11月到2004年8月連續(xù)5次上調(diào)利率，把利率從3.5%這一48年來的最低水平提高至4.75%，導(dǎo)致抵押貸款成本增加，房主還本付息壓力增大，有效地遏制了購房出租和首次置業(yè)人士的入市熱情，遏制了房地產(chǎn)消費(fèi)信貸過熱。

二、行政手段，增加住房供應(yīng)。2004年底，英國政府通過了《2004年住房法》，就如何確保建造足夠的低收入群體買得起的“社會性”住房、創(chuàng)建更加公平和良好的住房市場以及加快實(shí)現(xiàn)政府關(guān)于2010年“體面”住房目標(biāo)等作出一系列的規(guī)定。

三、稅收手段，減輕首次置業(yè)者負(fù)擔(dān)，抑制投資和投機(jī)性住房需求。房價(jià)上漲將產(chǎn)生收入再分配。首次置業(yè)者買下有房者的房子，有房者獲得的漲價(jià)帶來的增值是首次置業(yè)者所補(bǔ)貼的。這就產(chǎn)生了不公平，即要低收入的首次置業(yè)者去補(bǔ)貼高收入的有房者。當(dāng)然，當(dāng)首次置業(yè)者購房后變成有房者，他們就登上了房產(chǎn)階梯，享受住房漲價(jià)增值帶來的好處。

法國

廉租房制度是法國抑制房價(jià)上漲的重要杠桿。因?yàn)橛辛夥康拇嬖冢褪杖刖用裨诟鼡Q住房時(shí)首先考慮申請廉租房，房屋銷售市場中買方人數(shù)因此變少，房價(jià)因需求量不高而處于穩(wěn)定狀態(tài)。

在調(diào)控房價(jià)方面，法國主要是采用稅收手段，打擊住房投機(jī)或投資行為。與中國許多學(xué)者主張簡化房地產(chǎn)稅收不同的是，法國住房領(lǐng)域的稅收繳納種類繁多，且數(shù)額高昂。

一、居住稅，類似中國所謂的物業(yè)稅。所有享有住房（或停車位）的人都必須繳納住房稅。住房稅是根據(jù)兩項(xiàng)因素計(jì)算出來的：房產(chǎn)的出租價(jià)值和行政機(jī)構(gòu)決定的稅率。房屋的出租價(jià)值是指如果將這套房屋出租所能獲得的房租數(shù)額。依照法國法律規(guī)定，凡于每年1月1日擁有或租有一住所者均須繳納一項(xiàng)居住稅。稅率因各地區(qū)財(cái)政需要的不同而有所不同。

二、土地稅，是對業(yè)主征收的稅種，不論物業(yè)是否被租用。土地稅一般要高于居住稅。由三部分組成，巴黎市政府7.11%，大區(qū)征收部分1.27%，以及0.165%為大區(qū)土地局的征收用費(fèi)。另外在所征收的土地稅上還要再征收8%的地方稅收管理稅?？偟囟悾òǖ胤蕉愂展芾矶悾?.23%。

三、增值稅。房地產(chǎn)的增值稅稅率是28.1%。其中社會費(fèi)12.1%。免稅的情況包括：自住房，房齡超過15年等。當(dāng)物業(yè)超過6年使用期的時(shí)候就可以每年有10%的免稅額度。房主擁有某套住房的時(shí)間越長，減稅越多，從購房的第三年起，每年從增值中減去3.3%后征稅。此外，任何個(gè)人購房，除了應(yīng)該享受的減稅優(yōu)惠外，還享受減稅。

四、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅。在法國，住房的有償轉(zhuǎn)讓要經(jīng)過公證部門，由購房者繳納房價(jià)2.5%左右的手續(xù)費(fèi)和7.5%左右的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅。

此外，還有財(cái)富稅、個(gè)人所得稅、租金收入稅、土地登記稅、印花稅等等。

埃及

最近幾年，埃及房地產(chǎn)市場基本處于停滯狀態(tài)。在新的房地產(chǎn)抵押法出臺之前，銀行只能為購房者提供無抵押貸款，而埃及法律禁止銀行在借款人無法還清貸款的情況下沒收住房。為保護(hù)自身利益，各家銀行都規(guī)定了一系列繁瑣的購房貸款程序，實(shí)際上是不愿提供這項(xiàng)服務(wù)。

據(jù)埃及政府所屬的房地產(chǎn)抵押管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人介紹，抵押貸款購房的具體運(yùn)作方式是：購房者可以向該機(jī)構(gòu)授權(quán)的55家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商中任何一家提出申請；經(jīng)紀(jì)商必須向購房者申明各自的權(quán)利和義務(wù)，以及申請抵押貸款所需的各種條件，并代表購房者同銀行及房地產(chǎn)商打交道。塔米爾公司的調(diào)研部門將對埃及的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查，然后為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商們提供真實(shí)的資料。該公司的有關(guān)專家將根據(jù)房屋所在的位置、大小和其他因素確定其真實(shí)價(jià)值，然后為房屋的買賣雙方確定一個(gè)合理的價(jià)格。

這些舉措旨在激活房地產(chǎn)市場，幫助低收入者買到住房。房地產(chǎn)專家也一致認(rèn)為，這些措施將給停滯的房地產(chǎn)市場帶來活力，促使埃及低收入人群開始購房，從而為保證社會的和諧穩(wěn)定發(fā)揮積極作用。

墨西哥

鑒于墨西哥城市化步伐加快，大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市，中低收入人口的住房問題已成為關(guān)系社會穩(wěn)定的大問題。與此同時(shí)，多數(shù)開發(fā)商選擇建造面向社會中上階層的高價(jià)豪華住宅，使得社會福利房的開發(fā)不能滿足需要。為此，墨西哥政府最近采取了向低收入階層傾斜的住房政策。

今年初，為抑制高檔住宅的開發(fā)，墨西哥政府上調(diào)了此類住宅土地使用許可申請費(fèi)和抵押貸款利率，控制貸款規(guī)模，同時(shí)提高產(chǎn)權(quán)評估等行政收費(fèi)和稅收標(biāo)準(zhǔn)。此外，銀行和全國性抵押貸款機(jī)構(gòu)也根據(jù)房屋預(yù)定售價(jià)規(guī)定階梯式貸款利率，房價(jià)和利率成正比，以減少高價(jià)房的開發(fā)。

與此同時(shí)，墨政府還通過全國勞動(dòng)者住房基金機(jī)構(gòu)推動(dòng)低價(jià)房的建設(shè)。對于每套房價(jià)在15.5萬比索(1美元約合11比索)以下的房地產(chǎn)項(xiàng)目，該機(jī)構(gòu)可以低于市場利率兩個(gè)百分點(diǎn)的利率為開發(fā)商提供貸款；中央政府和各州政府降低甚至免除其獲得土地使用許可的費(fèi)用，同時(shí)由政府撥款在項(xiàng)目周圍興建道路、學(xué)校及醫(yī)療機(jī)構(gòu)等配套設(shè)施。為了防止投機(jī)商炒房，政府規(guī)定只有在全國勞動(dòng)者住房基金機(jī)構(gòu)注冊的正式職工才可以申請購買此類房屋，同時(shí)對申請人的資格進(jìn)行嚴(yán)格審查。

美國

總體來看，美國擁有一套完整科學(xué)的抑制房地產(chǎn)泡沫非理性發(fā)展的機(jī)制，其中有許多重要的政策工具。

一是住房貸款利率。美國的貸款利率幾乎每天都在變動(dòng)，影響貸款利率變化的因素主要有：長期國債收益率的變化、長期國債的走勢、市場對長期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的評估等因素，特別是美聯(lián)儲基準(zhǔn)利率發(fā)生變化，貸款利率馬上會隨之調(diào)整，這就為政府提供了一個(gè)非常有利和靈敏的杠桿，借以調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格走勢。

二是大幅提高炒房者成本。在美國，買賣房屋手續(xù)非常復(fù)雜，中介代理機(jī)構(gòu)和律師都要從成交金額收取買賣雙方較高比例的費(fèi)用，嚴(yán)重制約了絕大多數(shù)人炒房，遏制了房價(jià)的起伏波動(dòng)。

三是房屋的維護(hù)費(fèi)用昂貴。每年都要繳納稅金，一般稅率在1%以上，還有房屋保險(xiǎn)費(fèi)用等，成為擁有房屋的沉重負(fù)擔(dān)。

四是政府對第一套住房以外的非自住房屋在稅收、貸款政策等方面都不給予第一套住房的優(yōu)惠，從而大幅降低了房地產(chǎn)投機(jī)的吸引力。

五是對非自用住宅房屋出售后的盈利征稅。

六是房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)非常及時(shí)、詳細(xì)、準(zhǔn)確，公眾隨時(shí)都可在政府網(wǎng)站上查到房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)，包括每個(gè)月新開工數(shù)、中間房價(jià)月變化指數(shù)、房價(jià)上升和收入上升對比、房價(jià)上升和租房費(fèi)用上升對比指數(shù)等科學(xué)實(shí)用的指標(biāo)，這大大提高了房屋買賣的信息透明度，不僅給決策部門提供了調(diào)控依據(jù)，而且有效地降低了房地產(chǎn)商炒作或壟斷的成分。

新加坡

新加坡政府嚴(yán)格控制土地供應(yīng)。建屋發(fā)展局可無償?shù)玫秸畡潛艿耐恋?，而私人房地產(chǎn)開發(fā)商則必須通過土地批租，有償獲得土地使用權(quán)。政府通過這種方式在一定程度上照顧了中、低收入者的利益。為了防止房地產(chǎn)開發(fā)商的炒作，新加坡政府還制定了細(xì)致和周全的法律法規(guī)，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控。例如，建屋發(fā)展局的政策定位是“以自住為主”，對居民購買組屋的次數(shù)作出嚴(yán)格限定；居民購買組屋后一定年限內(nèi)不得整房出租，僅允許房主與租戶合?。唤M屋在購買后5年之內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，也不能用于商業(yè)性經(jīng)營，否則將受到法律嚴(yán)懲；新加坡公民購買商品房后如不愿退回已購組屋，就必須繼續(xù)在組屋居住，否則將受到嚴(yán)厲處罰。此外，新加坡已開始征收房產(chǎn)稅，按照規(guī)定，業(yè)主出售購買不足一年的房屋，要繳納高額房產(chǎn)稅，這對平抑商品房價(jià)、杜絕“炒房”也起到了很好的作用。

韓國

為了抑制住房價(jià)格的過快增長、保持住宅市場的穩(wěn)定發(fā)展，韓國政府從2003年開始出臺了一系列對住宅市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的政策措施，主要包括：

一、加大住宅供應(yīng)量。增加住宅建設(shè)用地的土地供給，2004年全國住宅建設(shè)用地為59.5萬畝，同比增加了70%。在城市化進(jìn)程中，注重住宅發(fā)展的規(guī)劃，板橋等5座新興城市在2006年之前計(jì)劃供應(yīng)16.1萬套新建住宅。在舊城區(qū)的開發(fā)中，加大住宅建設(shè)的力度，作為首爾老城區(qū)的江北地區(qū)將分三期建設(shè)23個(gè)住宅小區(qū)。

二、注重調(diào)控住房各類型需求。政府將抑制投機(jī)性需求作為短期內(nèi)控制房價(jià)的主要手段。在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，一是有針對性地提高房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅率，對擁有3套以上住宅的居民戶轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)課以60%的高標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓稅；二是在住宅價(jià)格增長過快的地區(qū)，實(shí)施禁止住宅預(yù)售權(quán)轉(zhuǎn)讓制度；三是逐步建立住宅實(shí)際交易價(jià)格申報(bào)制度，根據(jù)住宅實(shí)際買賣價(jià)格征收房地產(chǎn)登記稅。

三、完善低收入階層的住房保障。為了保障低收入階層的住房權(quán)益，韓國政府制訂實(shí)施了國民廉租房建設(shè)計(jì)劃。國民廉租房是旨在穩(wěn)定低收入階層的居住條件，由政府投資建設(shè)的租賃公寓。根據(jù)現(xiàn)有廉租房供給短缺的現(xiàn)狀，政府計(jì)劃從2003年至2012年建設(shè)100萬套國民廉租房，其供應(yīng)對象主要是月收入低于城市家庭月平均收入50%的居民戶，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)建設(shè)交通部公布的最低居住標(biāo)準(zhǔn)，對于典型四口之家的住宅應(yīng)具有三個(gè)獨(dú)立房間，最小居住面積不低于37平方米?！?/p>