簡析互助縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題及解決對策

丁國福

摘要：互助房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步于上世紀九十年代初期，一九九六年，住房制度改革的實施，給全縣房地產(chǎn)業(yè)注入了生機和活力，尤其是2002年以來，隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，居民收入水平的提高以及在中央西部大開發(fā)、拉動內(nèi)需等一系列扶持政策的驅(qū)動下，互助縣房地產(chǎn)業(yè)進入快速發(fā)展期，投資逐年加大，結(jié)構(gòu)日趨合理，經(jīng)濟效益明顯提高?，F(xiàn)就結(jié)合互助縣房地產(chǎn)業(yè)最近幾年的發(fā)展談幾點淺見。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)發(fā)展 現(xiàn)狀對策

Abstract: The real estate industry development started in the early stage of ninety's last century in Union country , in1996, the housing system reform implementation has injected vigor and vitality to the real estate industry, especially since 2002, with the urbanization process acceleration, the residents' income level improvement as well as in the central western big development, stimulating domestic demand and a series of support policy driven, the real estate industry in the Union county enters a rapid development period, the investment increases year by year, the structure is reasonable with each passing day, and the economic benefit improves obviously. The author talks about a few superficial views combining with the Union county real estate development in recent years.

Key words: real estate; development; present situation ;countermeasure

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A文章編號：2095-2104（2012）

1互助房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

互助縣委、縣政府歷來對發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)高度重視，尤其是最近幾年，提升了房地產(chǎn)業(yè)在互助國民經(jīng)濟發(fā)展中的重要地位，強化了對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，停止了福利分房，全縣住房市場化和商品化取得了突破性進展。通過培育房地產(chǎn)市場，促進了城市住房綜合開發(fā)、配套建設(shè)，為改善人民群眾的居住條件和居住環(huán)境，提升城市品位和城市綜合實力，推進社會經(jīng)濟發(fā)展做出了積極的貢獻。具體表現(xiàn)在三個方面：

1.1房地產(chǎn)市場體系得到完善

經(jīng)過多年來的發(fā)展，全縣形成了包括房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理在內(nèi)的較為完善的房地產(chǎn)市場體系。至2011年下半年，全縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有11家，其中：二級資質(zhì)3家，三級資質(zhì)4家，四級資質(zhì)4家，從業(yè)人員300余人；物業(yè)管理企業(yè)7家，從業(yè)人員100余人；房地產(chǎn)中介機構(gòu)2家，其中：評估機構(gòu)1家，經(jīng)紀機構(gòu)24家，測繪機構(gòu)1家，從業(yè)人員6人。

1.2建立健全了新的住房供應(yīng)體系

經(jīng)過幾年的努力，互助縣建成了以商品住房供應(yīng)為主體，保障性住房供應(yīng)為組成部分的住房供應(yīng)體系。僅2009-2011年，新增商品住房51.03萬平方米，新增廉租住房16.2萬平方米，棚戶區(qū)改造12.6萬平方米，建設(shè)公租房10萬平方米，經(jīng)濟適用房0.36萬平方米。

1.3物業(yè)管理進一步規(guī)范化發(fā)展經(jīng)營

根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定，全縣實行物業(yè)管理企業(yè)管理的小區(qū)個，小區(qū)業(yè)主自行管理的小區(qū)2個。在具體業(yè)務(wù)管理與指導方面，互助縣出臺了《互助縣物業(yè)收費管理及相關(guān)規(guī)定》，物業(yè)服務(wù)收費行為有了明確的依據(jù)。全縣物業(yè)管理服務(wù)面積61.92萬平方米。通過房地產(chǎn)管理部門對全縣物業(yè)企業(yè)進行清理整頓，提高企業(yè)的依法管理服務(wù)意識，全縣的物業(yè)管理服務(wù)水平有了明顯的提高。

2 互助縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的主要問題

“十五”期間，互助縣房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了相對平穩(wěn)的發(fā)展階段，取得了長足的進步，但目前在我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中還存在一些問題和制約因素，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

2.1互助縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體水平還較低，還未真正成為互助經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。

據(jù)統(tǒng)計，互助縣的GDP、人均GDP、以及財政收入都居于全區(qū)的前列。但是互助縣房地產(chǎn)開發(fā)投資僅占全縣全社會固定資產(chǎn)投資的9.60%，這與互助縣的經(jīng)濟發(fā)展水平是不協(xié)調(diào)的。

2.2商品住房有效需求增長乏力。

從總體上看，互助縣的商品房及商品住房銷售平均價格水平不算高，同時房價走勢總體較為平穩(wěn)。但從房價收入比看，按照平均商品房價格進行測算，互助縣的房價收入比高于9倍。由于互助縣的住房分配貨幣化改革工作進展緩慢，以及住房公積金繳存比例長期處于較低水平，直接影響了廣大職工群眾購房支付能力的提高。

2.3房地產(chǎn)市場秩序有待進一步規(guī)范。

商品房交易環(huán)節(jié)的違規(guī)銷售、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)不規(guī)范等問題在一定范圍內(nèi)仍然存在，交付使用中的商品房質(zhì)量問題、售后服務(wù)不落實、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)滯后、承諾不兌現(xiàn)等投訴較多，物業(yè)管理中的服務(wù)不到位，侵害業(yè)主權(quán)益，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的其他糾紛現(xiàn)象時有發(fā)生。

2.4物業(yè)管理落后，推行力度不大。

一是居民對物業(yè)管理的認識不到位，認為物業(yè)管理可有可無，有的人甚至認為有了物業(yè)管理反而增加了費用支出；二是制度不健全，沒有出臺相應(yīng)的管理辦法，引導力度不夠；三是缺乏專業(yè)物業(yè)管理隊伍，大多數(shù)開發(fā)建設(shè)單位對開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)實行“自建自管”，管理方式僅僅停留在搞衛(wèi)生、守大門等層次上；四是縣城開發(fā)初期，一些開發(fā)商為降低房屋售價沒有征收房屋維修專項資金，給房屋后期社會化管理工作留下隱患。

2.5影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的體制、機制性問題仍然不同程度存在，市場自我調(diào)節(jié)、自我完善能力不足，政府調(diào)控和監(jiān)管市場的能力還有待提高。

3加快互助房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策

隨著互助縣國民經(jīng)濟健康發(fā)展、社會持續(xù)進步，房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟增長的拉動作用日趨明顯，并且已經(jīng)成為全縣國民經(jīng)濟體系中的一個重要產(chǎn)業(yè)。同時近期國家出臺加強房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，對促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的相關(guān)政策作了重大調(diào)整，互助縣的房地產(chǎn)業(yè)面臨新的發(fā)展機遇。

為全面提高互助縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展質(zhì)量和發(fā)展水平，積極調(diào)整完善互助縣住房供應(yīng)體系，繼續(xù)認真整頓房地產(chǎn)市場秩序、加快互助房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)社會經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展和全面建設(shè)小康和諧社會。根據(jù)互助縣的基礎(chǔ)條件和社會經(jīng)濟發(fā)展狀況，針對目前在互助房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中存在一些問題和制約因素，提出如下的建議：

3.1第一，強化規(guī)劃引導，加強土地調(diào)控。

以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，科學制定房地產(chǎn)業(yè)和住房建設(shè)的中長期規(guī)劃，按年度對住房建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)用地作出計劃安排，有效調(diào)整住房供應(yīng)總量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保持市場供需平衡，加強對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)劃引導作用。根據(jù)《互助縣住房建設(shè)規(guī)劃》，要在土地供應(yīng)源頭著手規(guī)劃調(diào)控，具體明確開發(fā)項目用地性質(zhì)、開發(fā)投資主體、建設(shè)規(guī)模和開發(fā)結(jié)構(gòu)，要嚴格市場準入機制，嚴格控制小規(guī)模單體開發(fā)，避免經(jīng)營性用地零星出讓、分割供應(yīng)，嚴控私人聯(lián)建房屋。

3.2第二，健全住房制度，促進合理消費。

一是要建立多層次的住房供應(yīng)體系。房地產(chǎn)開發(fā)要堅持“以居住為主、以消費為主、以普通商品住房為主”，引導開發(fā)企業(yè)在滿足中高收入階層住房需求的同時，要更多地把目光瞄準普通消費群體。二是要健全保障性住房建設(shè)各項制度，利用國家擴內(nèi)需、保民生的政策機遇期，加大廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)力度，以滿足不同層次消費群體的居住需要。三是要加快公共配套設(shè)施建設(shè)力度，圍繞人民群眾衣、食、住、行、入學、就醫(yī)等方面完善公共服務(wù)體系，吸引縣內(nèi)外能人、富人來縣城投資興業(yè)、安居樂業(yè)。

3.3第三，加強市場監(jiān)管，規(guī)范市場行為。

一要加強對房地產(chǎn)開發(fā)行為的管理。建立房地產(chǎn)開發(fā)管理聯(lián)席會議制度，涉及房地產(chǎn)開發(fā)管理的職能部門為成員單位，完善市場監(jiān)管體制，形成管理整體合力。各職能部門要加強協(xié)作、溝通，建立信息披露、通報制度，形成整體合力。對所有開發(fā)項目從用地、規(guī)劃開始，到開工建設(shè)，到預(yù)售、銷售、初登、分戶辦證，進行跟蹤監(jiān)管，有效制止違規(guī)開發(fā)行為。二是加強房地產(chǎn)市場秩序整治力度。查處房地產(chǎn)開發(fā)和交易市場中的各種違法違規(guī)行為，特別是未取得資質(zhì)證書進行開發(fā)、未取得預(yù)售許可證擅自預(yù)售商品房的行為，加快房地產(chǎn)市場誠信體系建設(shè)，防止出現(xiàn)違規(guī)售房和損害購房群眾利益的行為發(fā)生。三是建立房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)平臺，健全商品房網(wǎng)上登記備案和房地產(chǎn)市場信息發(fā)布制度，規(guī)范銷售行為，暢通信息渠道。

3.4第四，改善投資環(huán)境，引導企業(yè)發(fā)展。

一是要加強服務(wù)意識，及時為企業(yè)排憂解難。對外地開發(fā)企業(yè)，要一視同仁，甚至可以在政策上適當傾斜。從而吸引優(yōu)秀的外地企業(yè)，特別是吸引信譽好、資金實力強，開發(fā)經(jīng)驗豐富的開發(fā)企業(yè)來互助投資，從而帶動縣城樓盤品質(zhì)、城市建設(shè)檔次的提高。二是要加大銀企對接力度，加大金融部門對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信貸支持。

3.5第五，規(guī)范物業(yè)管理，提升人居環(huán)境。

要規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理，根據(jù)互助縣實際，盡快出臺相關(guān)政策，制定物業(yè)管理辦法，開征物業(yè)專項維修資金，完善資金管理辦法。在縣城范圍內(nèi)，逐步推行物業(yè)管理工作，切實改善居民居住條件，提升居民的人居環(huán)境。