保障房在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中作用顯著

◎ 本刊編輯部

國(guó)家外匯管理局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年9月底，中國(guó)外匯儲(chǔ)備資產(chǎn)已接近3.3萬(wàn)億美元，貿(mào)易順差延續(xù)2008年以來(lái)逐年遞減的態(tài)勢(shì)，2011年前三季度縮小到1071億美元，同比下降10.6%。2011年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一季度9.7%，二季度9.5%，三季度9.1%，略低于2010年10%的增速，呈現(xiàn)依次遞減的態(tài)勢(shì)。而這種適度的調(diào)整回落，正是宏觀政策發(fā)揮作用、主動(dòng)調(diào)控的結(jié)果，適度放緩的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，為的是更好地轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的軟著陸。

“穩(wěn)中求進(jìn)”的經(jīng)濟(jì)大勢(shì)

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議2011年12月14日閉幕，來(lái)年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的基調(diào)、方向和主要任務(wù)已經(jīng)明確，“穩(wěn)中求進(jìn)”的2012中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展輪廓清晰顯現(xiàn)。“推動(dòng)明年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，要突出把握好穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào)?！敝醒虢?jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出。

在投資、消費(fèi)和出口拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“三駕馬車”里，消費(fèi)一直是我們薄弱的環(huán)節(jié)。在全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看好，出口需求旺盛的時(shí)期，即便我們意識(shí)到消費(fèi)這一短板，也一直無(wú)暇顧及，或者說(shuō)視而不見。然而，出口外需變化不以我們的意志為轉(zhuǎn)移，在世界性金融危機(jī)影響下，歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)進(jìn)一步蔓延、美國(guó)經(jīng)濟(jì)陷入困境，依賴出口拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力在逐漸衰退，這也是上年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)逐步放緩的外在客觀因素之一。今后中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展只能依靠立足國(guó)內(nèi)需求，以消費(fèi)促經(jīng)濟(jì)，保增長(zhǎng)。

穩(wěn)，就是要保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策基本穩(wěn)定，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，保持物價(jià)總水平基本穩(wěn)定，保持社會(huì)大局穩(wěn)定。進(jìn)，就是要繼續(xù)抓住和用好我國(guó)發(fā)展的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式上取得新進(jìn)展，在深化改革開放上取得新突破，在改善民生上取得新成效。

在消費(fèi)短板明顯的情況下，發(fā)揮投資尤其是投資與消費(fèi)相結(jié)合的投資作用，對(duì)2012年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義重大。這一方面突出表現(xiàn)在改善民生方面，市政、醫(yī)療、能源、服務(wù)業(yè)、住房保障等等是投資增長(zhǎng)與擴(kuò)大消費(fèi)相結(jié)合比較好的領(lǐng)域，住房保障在其中所起的作用尤為重要。

房地產(chǎn)投資放緩

房地產(chǎn)行業(yè)由于相當(dāng)數(shù)量的投機(jī)和投資資金進(jìn)入，抬高了房?jī)r(jià)，吹大了房地產(chǎn)泡沫。高空置率和高房?jī)r(jià)使得真正需要住房的人住不起、住不進(jìn)去，而房?jī)r(jià)還不斷攀升，造成一系列社會(huì)問(wèn)題，同時(shí)也影響了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。因此，房地產(chǎn)問(wèn)題已經(jīng)不單單是行業(yè)的問(wèn)題，不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是政治問(wèn)題，民生問(wèn)題。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)牽扯到建筑、建材、水泥、家具、家電、紡織品等等十幾個(gè)行業(yè)，關(guān)聯(lián)的行業(yè)越多，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響就越大，對(duì)社會(huì)就業(yè)的影響就越深，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題不解決，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展就無(wú)從談起，社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展就無(wú)從談起。因此，中央對(duì)于2012年的房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控態(tài)度是鮮明的，那就是：不動(dòng)搖。

受房地產(chǎn)調(diào)控未放松的影響，2011年1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)投資 5.55 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 29.9%，比上月繼續(xù)回落 1.2個(gè)百分點(diǎn)。從單月情況看，11月，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額 5560億元，同比增長(zhǎng) 20.15%，增幅比上月回落 4.8個(gè)百分點(diǎn)，比上月環(huán)比繼續(xù)下降 2.42%。隨著以控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)為目標(biāo)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控深化，商品房限購(gòu)措施由一線城市擴(kuò)展至部分二、三線城市，再加上貨幣政策持續(xù)收縮和前期調(diào)控措施的疊加影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷已成定局，全國(guó)房?jī)r(jià)已進(jìn)入下行通道，房地產(chǎn)投資放緩將是預(yù)期。

2011年1-11月，全國(guó)商品房銷售面積累計(jì)為 8.96億平米，同比增長(zhǎng)8.5%，比上月繼續(xù)回落 1.5個(gè)百分點(diǎn)。2011年1-11月全國(guó)商品房銷售額累計(jì)達(dá) 4.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 16%，增幅較上月繼續(xù)回落 2.5個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)調(diào)控未明顯放松使得商品房銷售依然不振。

在宏觀調(diào)控不動(dòng)搖的態(tài)勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)放緩發(fā)展步伐，從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，大多從單一的住宅產(chǎn)品開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)項(xiàng)目延伸，形成多元化的產(chǎn)品鏈結(jié)構(gòu)。從品種上看，放緩建設(shè)開發(fā)速度后的房企，更加注重產(chǎn)品的內(nèi)在品種和質(zhì)量，“修煉內(nèi)功過(guò)冬”成了業(yè)界的共識(shí)。從發(fā)展區(qū)域來(lái)看，房企紛紛轉(zhuǎn)向二三線城市發(fā)展，在出手拿地方面也顯然比之前謹(jǐn)慎，甚至連房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)萬(wàn)科還提出了“寧可錯(cuò)過(guò)，也不拿錯(cuò)”的口號(hào)，可見房企在面對(duì)擴(kuò)張發(fā)展的謹(jǐn)慎態(tài)度。產(chǎn)品轉(zhuǎn)型，重視內(nèi)在質(zhì)量，布局二、三線城市是分散風(fēng)險(xiǎn)的重要策略，市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)倒逼房企轉(zhuǎn)型，促使行業(yè)健康有序發(fā)展。

投資、消費(fèi)，保障房一肩挑

保障房一頭連著投資，一頭連著消費(fèi)，作用顯著。從投資來(lái)看，“最大的內(nèi)需是城鎮(zhèn)化”。中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在全國(guó)發(fā)展和改革工作座談會(huì)上講話時(shí)強(qiáng)調(diào)，擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力在城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化既可增加投資，又能拉動(dòng)消費(fèi)，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎。

保障房的大規(guī)模建設(shè)和供應(yīng)首先將城鎮(zhèn)主體——外來(lái)人口從飄忽于城鎮(zhèn)和農(nóng)村之間落到了實(shí)處，有助于解決表皮城鎮(zhèn)化和城鎮(zhèn)化建設(shè)泡沫問(wèn)題，后續(xù)的城鎮(zhèn)基礎(chǔ)和市政設(shè)施建設(shè)有據(jù)可循。相對(duì)穩(wěn)定的居民也保證了城鎮(zhèn)的消費(fèi)保持在一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的水平，有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2010年始全國(guó)大規(guī)模建設(shè)保障房，2011年開工建設(shè)1000萬(wàn)套，國(guó)家發(fā)改委這年共安排中央預(yù)算內(nèi)投資591億元支持保障性住房建設(shè)。2012年適度壓縮開工規(guī)模，確定為700萬(wàn)套，但加上上年結(jié)轉(zhuǎn)續(xù)建項(xiàng)目，竣工數(shù)量將高于上年。2012年保障房投資，中央財(cái)政補(bǔ)貼將繼續(xù)追加，目前具體數(shù)額還在估算中，估計(jì)不會(huì)低于去年的數(shù)額。加上地方投資部分，保障房一年的投資總額將超過(guò)萬(wàn)億元之巨。如果加上道路、供水、供電、道路等配套設(shè)施建設(shè)，保守估計(jì)總投資應(yīng)該在10萬(wàn)億左右，保障房在穩(wěn)增長(zhǎng)的宏觀調(diào)控中發(fā)揮關(guān)鍵作用毋庸置疑。

從消費(fèi)看，從2003年開始房?jī)r(jià)進(jìn)入快速上漲通道后，因?yàn)楸Ｕ戏康拈L(zhǎng)期缺位，逐年累積的大規(guī)模無(wú)房人群只能以持續(xù)儲(chǔ)蓄來(lái)實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目標(biāo)，大中城市中消費(fèi)彈性大的中低收入面對(duì)的房?jī)r(jià)收入比一般都高于 15 倍，月供/收入比一般超過(guò) 50%。在住房過(guò)度的開支比例嚴(yán)重制約了居民消費(fèi)能力。另外，城鎮(zhèn)化的快速提升，大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市，因?yàn)槿狈Ψ€(wěn)定的就業(yè)、社會(huì)保障、醫(yī)療保險(xiǎn)等保障措施跟進(jìn)，原本是實(shí)現(xiàn)消費(fèi)占GDP比重臺(tái)階上上升驅(qū)動(dòng)力的社會(huì)群體反而成為制約消費(fèi)的直接原因，成為阻礙城鎮(zhèn)化發(fā)展的根本原因。大規(guī)模建設(shè)保障房本質(zhì)上是對(duì)近年來(lái)住房支出擠壓消費(fèi)增長(zhǎng)的糾偏，其所釋放出來(lái)的補(bǔ)償性消費(fèi)勢(shì)能是巨大的，也能夠保持消費(fèi)的可持續(xù)性。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新2011年12月23日表示，2012年新開工保障性住房和棚戶區(qū)改造 700萬(wàn)套以上，基本建成 500萬(wàn)套以上。會(huì)議要求堅(jiān)持地產(chǎn)調(diào)控同時(shí)，加快中低價(jià)位、中小套型普通商品房建設(shè)，支持居民合理購(gòu)房需求，優(yōu)先保證首次購(gòu)房貸款需求。

調(diào)整保障房開工數(shù)量一方面在于當(dāng)前行業(yè)調(diào)控效果顯著，普通商品房?jī)r(jià)格已經(jīng)有明顯回落；另一方面在土地市場(chǎng)下滑之后，地方財(cái)政壓力加大，后期繼續(xù)加大保障房建設(shè)將給地方財(cái)政造成更大壓力。因此從當(dāng)前形勢(shì)看，降低保障房開工符合市場(chǎng)發(fā)展方向。

按照數(shù)據(jù)推算，2011年 1000萬(wàn)套保障性安居工程住房有 1/3主體結(jié)構(gòu)基本完成，1/3 進(jìn)入樓層施工，1/3 完成基礎(chǔ)施工。預(yù)計(jì) 2011年能夠竣工使用的保障性住房不會(huì)低于300萬(wàn)套。從以上分析中大致看出保障房當(dāng)年新開工到全部竣工大致時(shí)間在3年。如果我們按照此前1000 萬(wàn)套保障房，對(duì)應(yīng) 1.3 萬(wàn)億投資，即單套住在投資在13萬(wàn)元測(cè)算的話，本次降低保障房開工面積將使得 2012年保障房投資增速?gòu)?62.89%，回落至 44.03%，回落幅度在 19個(gè)百分點(diǎn)。2012年政策主基調(diào)為穩(wěn)增長(zhǎng)，政府防止行業(yè)價(jià)格、銷量大幅上漲后又大幅回落同樣是穩(wěn)增長(zhǎng)的關(guān)鍵。因此本次降低保障房新開工后，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部同時(shí)提出“加快中低價(jià)位、中小套型普通商品房建設(shè)，支持居民合理購(gòu)房需求，優(yōu)先保證首次購(gòu)房貸款需求”。與此前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中“加大普通商品房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給”的內(nèi)容基本一致，但是增加了對(duì)信貸方式的表述。從目前形勢(shì)而言，行業(yè)調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn)，管理層對(duì)行業(yè)的調(diào)控方式將發(fā)生改變。政策將從過(guò)去的全面打擊，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)普通住房和剛需有偏溫和的支持態(tài)度。穩(wěn)定剛需合理釋放開始為后期政策新動(dòng)向。

全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比繼續(xù)回落

2011年 11月，5 個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)一線城市的房?jī)r(jià)同比平均上漲 3.02%，比上月繼續(xù)回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。同期，5個(gè)城市的房?jī)r(jià)同比均保持上漲，但漲幅均出現(xiàn)回落。從環(huán)比看，11月，5個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比回落0.3%，降幅繼續(xù)擴(kuò)大。

2011年11月，二、三線監(jiān)測(cè)城市的房?jī)r(jià)同比上漲均值 1.39%，比上月繼續(xù)回落 0.72 個(gè)百分點(diǎn)。由于前期漲幅較大，目前二、三線監(jiān)測(cè)城市的房?jī)r(jià)漲幅已回落低于一線重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市。環(huán)比方面，同年11月二、三線重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比均值為下滑 0.25%，回落趨勢(shì)不變。