農(nóng)村綜合體：房地產(chǎn)發(fā)展方向

2011年，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)而言，是冬天的開始。“限購(gòu)”、“限價(jià)”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)主題詞。溫總理在日前又強(qiáng)調(diào)了宏觀調(diào)控的不可動(dòng)搖，讓房地產(chǎn)回到合理的價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)何去何從，成為了行業(yè)焦點(diǎn)。

中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的本質(zhì)

仔細(xì)分析一下，可以發(fā)現(xiàn)，目前國(guó)家調(diào)控的房地產(chǎn)業(yè)僅僅是住宅領(lǐng)域，而商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并沒(méi)有受到限制。在過(guò)去的十年，住宅地產(chǎn)是房地產(chǎn)的代名詞，各交易所的上市公司，基本都以住宅為核心產(chǎn)品。那么，過(guò)去十年住宅地產(chǎn)發(fā)展迅猛，房?jī)r(jià)增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)GDP，原因何在？

首先，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，越是發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅產(chǎn)業(yè)就越發(fā)達(dá)，相應(yīng)地商業(yè)地產(chǎn)就越發(fā)達(dá)。正是過(guò)去三十年改革開發(fā)的積累，使得人們有著一定的消費(fèi)基礎(chǔ)；其次是消費(fèi)方式的改變，在宣傳下，人們開始提前消費(fèi)，開始投資未來(lái)的資金，購(gòu)房款有相當(dāng)?shù)谋壤齺?lái)自未來(lái)，這意味著未來(lái)房地產(chǎn)收益提前實(shí)現(xiàn)。最后，很重要的原因，在于產(chǎn)業(yè)發(fā)展后，大量的資金在中國(guó)現(xiàn)實(shí)環(huán)境中沒(méi)有更好的投資機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施的屬性被弱化，投資屬性被放大，導(dǎo)致了在不斷的炒作中，房?jī)r(jià)不合理的提升。同時(shí)2003年土地“招拍掛”的實(shí)施，人為造成了土地資源的短缺，從另一程度為房?jī)r(jià)的無(wú)序增長(zhǎng)埋下了伏筆。

因此，區(qū)域產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展核心。隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，人們涌入該區(qū)域，消費(fèi)水平提升帶動(dòng)了住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。區(qū)域產(chǎn)業(yè)需要不需要房地產(chǎn)？答案當(dāng)然是需要。產(chǎn)業(yè)需要土地、需要廠房?？梢哉J(rèn)為，只有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展了，才能有住宅地產(chǎn)的發(fā)展，最終為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供基礎(chǔ)。產(chǎn)業(yè)一般是第一、二產(chǎn)業(yè)，商業(yè)更多是第三產(chǎn)業(yè)，而住宅是銜接產(chǎn)業(yè)與商業(yè)的樞紐，是聚集人群的方式。在一、二線城市為什么地產(chǎn)火爆，其根源在于一、二線城市有著深厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，能夠支持住宅和商業(yè)的消費(fèi)。

從行業(yè)自身發(fā)展角度分析，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)要持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，核心就是要促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)區(qū)域富裕，最終實(shí)現(xiàn)住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。什么是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)？其實(shí)就是開發(fā)區(qū)、工業(yè)園這類發(fā)展模式，只不過(guò)之前是由國(guó)家驅(qū)動(dòng)的，而現(xiàn)在由企業(yè)來(lái)驅(qū)動(dòng)。

中國(guó)房地產(chǎn)寒冬中走向何處？

溫總理的講話，其實(shí)就是國(guó)家從戰(zhàn)略角度對(duì)房地產(chǎn)的定位。一是房地產(chǎn)業(yè)要健康發(fā)展；二是房地產(chǎn)的價(jià)格必須合理，合理就是讓絕大多數(shù)人能夠接受。這意味著房地產(chǎn)業(yè)將不再是“暴利”行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)只能賺取“合理”的利潤(rùn)；同時(shí)意味著房地產(chǎn)業(yè)要做到可持續(xù)發(fā)展，不能僅僅關(guān)注短期效率，而是要關(guān)注中長(zhǎng)期效益。在此情況下，是否意味著房地產(chǎn)業(yè)失去了發(fā)展空間？顯然不是，即使投資回報(bào)率低了，也高于一般行業(yè)；關(guān)注中長(zhǎng)期效益其實(shí)更加有利于企業(yè)成就自己的百年基業(yè)，因?yàn)橥稒C(jī)因素小了。

從國(guó)家戰(zhàn)略發(fā)展需求分析，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)必須走向以產(chǎn)業(yè)為核心的發(fā)展思路，以獲取中長(zhǎng)期效益為根本目的，這也是我國(guó)的國(guó)家戰(zhàn)略。中國(guó)房地產(chǎn)的戰(zhàn)場(chǎng)在哪里？一線城市的城市建設(shè)基本完成；二線城市的建設(shè)如火如荼，接近后期；三、四線城市的建設(shè)正處于前、中期；農(nóng)村基本處于空白區(qū)，除了東部發(fā)達(dá)地區(qū)以外。顯然，未來(lái)二十年驅(qū)動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的就是在三、四線城市與農(nóng)村。而農(nóng)村是核心中的核心，中國(guó)的城市化進(jìn)程就是為了改變農(nóng)村。

過(guò)去新農(nóng)村建設(shè)為什么不成功？

“十一五”期間，有關(guān)農(nóng)村發(fā)展的最熱的主題就是“新農(nóng)村建設(shè)”，而這一主題緊緊地與房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)系在一起。房地產(chǎn)企業(yè)是如何進(jìn)入新農(nóng)村建設(shè)領(lǐng)域的？（1）選擇一個(gè)吸引人的主題，勾畫愿景，以低價(jià)拓展土地；（2）將農(nóng)村的平房改成樓房，農(nóng)民集體上樓，但是生活生產(chǎn)方式并不發(fā)生大的改變；（3）剩余的土地資源進(jìn)行商品房建設(shè)，賣給區(qū)域外居民，特別是富裕地區(qū)的居民；（4）以銷售為主實(shí)現(xiàn)盈利。最終的結(jié)果是什么？新農(nóng)村建設(shè)僅僅就是“拆遷+回遷+商品房”。政府不滿意，農(nóng)民不滿意，在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)下房子有可能賣不出去。沒(méi)有產(chǎn)業(yè)的支撐，新農(nóng)村建設(shè)就是一句空話。是否這樣，新農(nóng)村建設(shè)就與房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)關(guān)呢？因?yàn)樾罗r(nóng)村建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，特別是第一、第二產(chǎn)業(yè)支撐，房地產(chǎn)業(yè)自身卻是第三產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有第一、二產(chǎn)業(yè)支撐的新農(nóng)村建設(shè)是沒(méi)有可持續(xù)性的。

房地產(chǎn)企業(yè)的本質(zhì)是什么？

房地產(chǎn)業(yè)以金融為主導(dǎo)，以建筑為載體，為人們生產(chǎn)、生活提供基礎(chǔ)服務(wù)的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)最大的資源是什么？不是土地、不是房屋建筑，而是資本。正因?yàn)槿绱?，房地產(chǎn)行業(yè)是以金融為核心，建筑為載體的資源整合型行業(yè)，它可以涉及到社會(huì)的各個(gè)領(lǐng)域，不需要專業(yè)，需要的是整合專業(yè)，即“管理”。這也就意味著從某種意義上說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮是虛擬經(jīng)濟(jì)的繁榮，其發(fā)展必須依靠實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，否則就會(huì)成為“空中樓閣”，也就會(huì)有“泡沫”產(chǎn)生。所以，用兩個(gè)詞概況房地產(chǎn)業(yè)就是“資本+管理”。因此這就意味著房地產(chǎn)行業(yè)可以向任何產(chǎn)業(yè)進(jìn)行拓展。

房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整適應(yīng)新農(nóng)村建設(shè)

新農(nóng)村建設(shè)正是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的巨大藍(lán)海，只是它不再是簡(jiǎn)單的資本密集型，而是資本與知識(shí)雙密集型，它所涉及的不僅僅是“資本+管理”并重，而是“資本+管理+農(nóng)業(yè)+農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈”。其盈利模式更為復(fù)雜，利益相關(guān)者更加豐富。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，最難的就是“農(nóng)業(yè)+農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈”，因?yàn)槠渌际禽p車熟路。房地產(chǎn)企業(yè)該如何思考這一問(wèn)題？（1）研究當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)產(chǎn)品特點(diǎn)，研究該產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)鏈；（2）思考上下游產(chǎn)業(yè)鏈中的各個(gè)價(jià)值點(diǎn)問(wèn)題——整合？合作？自己經(jīng)營(yíng)？（3）思考與地產(chǎn)的相互關(guān)系——廠房？旅游？居?。浚?）思考與人流的關(guān)系——當(dāng)?shù)厣a(chǎn)者？外來(lái)消費(fèi)者？（5）投資規(guī)模與投資節(jié)奏——現(xiàn)金流問(wèn)題，盈利能力、盈利周期等問(wèn)題。如果按照正常產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶動(dòng)住宅、商業(yè)發(fā)展持續(xù)周期非常長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)要做的，就是提前規(guī)劃與布局，加速這一過(guò)程，這一加速力就成為了房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

房地產(chǎn)企業(yè)可以以“旅游休閑地產(chǎn)（農(nóng)業(yè)觀光）、食品加工園區(qū)、醫(yī)療保健園區(qū)”等形成產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，同時(shí)充分帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)的就業(yè)，成為聚集人群的有效手段，有了對(duì)未來(lái)收益的預(yù)期，可以支撐起住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)能力，最終實(shí)現(xiàn)區(qū)域的城市化。

從另一個(gè)角度看新農(nóng)村建設(shè)的本質(zhì)：“資本+管理+農(nóng)業(yè)+農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈”，有一類企業(yè)適合做新農(nóng)村建設(shè)，就是以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)為核心的企業(yè)，他們只需向地產(chǎn)管理方向拓展，就可以進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)。因?yàn)樗麄冇谐尚偷摹稗r(nóng)業(yè)與農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈”，而且他們會(huì)更加容易得到當(dāng)?shù)卣恼J(rèn)可，從這個(gè)角度來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展始終離不開CPC模型（即城市/農(nóng)村、企業(yè)、項(xiàng)目三維戰(zhàn)略），沒(méi)有政府的支持，一切都沒(méi)有可能，有了政府支持，一切成為了可能。

農(nóng)村綜合體的開發(fā)模式

在農(nóng)村，在某個(gè)區(qū)域內(nèi)，都會(huì)形成一個(gè)多元集合體，包括“旅游休閑地產(chǎn)（農(nóng)業(yè)觀光）、食品加工園區(qū)、醫(yī)療保健園區(qū)、住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)”。這是一個(gè)多功能的聚集體，新農(nóng)村建設(shè)的產(chǎn)品就是農(nóng)村綜合體，其涵蓋農(nóng)村生產(chǎn)、生活的各個(gè)領(lǐng)域，農(nóng)村的未來(lái)就是城市。中國(guó)的城市化進(jìn)程不是將農(nóng)民引入城市，而是將農(nóng)村變成城市。這就是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)。

那么，農(nóng)村綜合體該如何去開發(fā)呢？顯然，在項(xiàng)目初期，農(nóng)村綜合體的第一關(guān)注點(diǎn)在于形成區(qū)域品牌，并重點(diǎn)關(guān)注現(xiàn)金流，盈利能力并不是這個(gè)階段關(guān)注的，這一時(shí)期是企業(yè)的投入期。當(dāng)進(jìn)入項(xiàng)目中后期，整個(gè)項(xiàng)目才能持續(xù)盈利，盈利的時(shí)間點(diǎn)比商業(yè)地產(chǎn)要滯后得多。這就需要企業(yè)有著足夠的資本運(yùn)作能力，需要從各個(gè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行籌劃，確保項(xiàng)目初期企業(yè)的安全性——生存。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目初期就必須參與到農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中，在農(nóng)業(yè)及相關(guān)領(lǐng)域獲取利潤(rùn)，緩解投資項(xiàng)目帶來(lái)的巨大的資金壓力。在此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)就成了農(nóng)業(yè)公司的投資者之一。

如何選擇開發(fā)節(jié)奏，如何把握開發(fā)過(guò)程中資金的平衡，不僅僅需要資本，更需要智慧。房地產(chǎn)行業(yè)不再是簡(jiǎn)單的資本密集型產(chǎn)業(yè)，而是知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)，成為真正的以知識(shí)為核心的創(chuàng)新型服務(wù)業(yè)。

無(wú)論哪種開發(fā)模式，農(nóng)村綜合體的未來(lái)需要在政策支持、資本支撐下進(jìn)行，僅靠企業(yè)自身的資本積累是不足以支持整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的。

另外，開發(fā)模式中，非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，就是對(duì)于土地的合理利用。農(nóng)村綜合體的建設(shè)過(guò)程中，一定要充分發(fā)揮用地的基本性質(zhì)，同時(shí)根據(jù)不同性質(zhì)的土地，不同的產(chǎn)業(yè)確定不同的操作模式。比如觀光農(nóng)業(yè)可以采用租賃土地的性質(zhì)，同時(shí)在農(nóng)業(yè)用地上實(shí)現(xiàn)，而不占用建設(shè)用地；食品加工業(yè)必須在工業(yè)用地上進(jìn)行，工業(yè)用地的成本低于建設(shè)用地等等。

農(nóng)村綜合體建成會(huì)是什么樣？

在新農(nóng)村建設(shè)的口號(hào)中，有“三化與五新”。三化即農(nóng)業(yè)工業(yè)化、農(nóng)村城鎮(zhèn)化、農(nóng)民工人化；五新即生產(chǎn)發(fā)展，有新方式；生活寬裕，有新層次；鄉(xiāng)風(fēng)文明，有新風(fēng)尚；村容整潔，有新面貌；管理民主，有新機(jī)制。這是從物質(zhì)、精神兩個(gè)層面的具體描述，也是農(nóng)村綜合體希望達(dá)到的目標(biāo)。

地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品，最核心的有兩個(gè)階段，一個(gè)是規(guī)劃設(shè)計(jì)，一個(gè)是建筑設(shè)計(jì)。如果是住宅、商業(yè)項(xiàng)目，建筑設(shè)計(jì)往往是最核心點(diǎn)；但是如果是產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，規(guī)劃設(shè)計(jì)就是關(guān)鍵。農(nóng)村綜合體既要考慮居住、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)，還要考慮生產(chǎn)關(guān)系、生活方式之間的關(guān)系。生產(chǎn)關(guān)系包括兩個(gè)方面，一個(gè)是生產(chǎn)工具，另一個(gè)是產(chǎn)業(yè)類型。

（1）居住生活與生產(chǎn)工具的關(guān)系：是在住房中考慮生產(chǎn)工具的置放，還是考慮在生產(chǎn)區(qū)直接劃出一片區(qū)域集中放置？

（2）產(chǎn)業(yè)類型與居住生活的關(guān)系：是否將居住區(qū)與生產(chǎn)區(qū)置于同一片區(qū)域？還是實(shí)行兩個(gè)區(qū)域隔離，這有點(diǎn)像城市生活了；如果進(jìn)行隔離，那么兩個(gè)區(qū)域的交通聯(lián)系以何種方式實(shí)現(xiàn)？

（3）產(chǎn)業(yè)類型與生產(chǎn)工具的關(guān)系：這與（1）類似，生產(chǎn)工具的置放問(wèn)題，當(dāng)然這也與產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)相關(guān)，如果實(shí)現(xiàn)了農(nóng)業(yè)工業(yè)化，那么農(nóng)民就變成了產(chǎn)業(yè)化工人，生產(chǎn)工具就不再是農(nóng)民生活必備品，只需要由企業(yè)負(fù)責(zé)即可。

農(nóng)村綜合體的未來(lái)，也許就是現(xiàn)在的華西村，也許比華西更加美好，但是所有的一切，都需要去實(shí)踐，去總結(jié)。