我國居民消費(fèi)與住房價(jià)格關(guān)系研究

殷懷輝，夏曉燕

（黃岡廣播電視大學(xué)，湖北 黃岡 438000）

一、房產(chǎn)價(jià)格對居民消費(fèi)的影響的三種機(jī)制

綜觀國內(nèi)外學(xué)者的相關(guān)研究，房產(chǎn)價(jià)格對居民消費(fèi)的影響可以歸結(jié)為三種機(jī)制:財(cái)富效應(yīng)、抵押信貸效應(yīng)和購房支出壓力效應(yīng)。

首先，通過房產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)，房產(chǎn)價(jià)格上升導(dǎo)致房產(chǎn)所有者消費(fèi)增加。根據(jù)經(jīng)典的生命周期永久收入消費(fèi)理論，居民當(dāng)期消費(fèi)取決于當(dāng)期收入與當(dāng)期財(cái)富的組合。對一般消費(fèi)者而言，財(cái)富主要由金融資產(chǎn)（如儲(chǔ)蓄、股票與債券等）和住房資產(chǎn)兩部分構(gòu)成。因而，當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，房產(chǎn)所有者的財(cái)富存量上升，將刺激當(dāng)期消費(fèi)的增加。Ludwig和Slok（2002）進(jìn)一步把房產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)細(xì)分為兌現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)與未兌現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)兩種:前者指住房資產(chǎn)的增值使房屋租金收入和房屋轉(zhuǎn)讓收入上升，從而帶動(dòng)房產(chǎn)所有者消費(fèi)的上升；后者指房產(chǎn)價(jià)格上升提振消費(fèi)者信心從而增加消費(fèi)。

其次，關(guān)于房地產(chǎn)財(cái)富通過抵押效應(yīng)渠道影響消費(fèi)的研究主要集中于包含住戶“金融加速器”的一般均衡分析。Aokietal（2004） 認(rèn)為，住房既是一種資產(chǎn)也是一種消費(fèi)品，房價(jià)上漲的資本利得會(huì)被享受住房服務(wù)的機(jī)會(huì)成本所抵消，住戶的總體預(yù)算約束通常不會(huì)發(fā)生改變，不會(huì)對總量消費(fèi)產(chǎn)生影響。他們認(rèn)為傳統(tǒng)的來自住房的直接財(cái)富效應(yīng)并不明顯，房地產(chǎn)財(cái)富對消費(fèi)產(chǎn)生影響是由于住房對消費(fèi)者借貸而言具有抵押品作用，從而減少外部融資成本，通過信貸市場的影響增加了消費(fèi)。他們將金融加速器模型引入住戶部門，運(yùn)用動(dòng)態(tài)一般均衡模型對房價(jià)、消費(fèi)和貨幣政策的關(guān)系進(jìn)行了研究。研究結(jié)果表明，對經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的正向沖擊增加了住房需求，導(dǎo)致房價(jià)上漲，從而增加了住戶可用抵押品的價(jià)值，使得住戶更容易借貸并減少了借貸成本，這進(jìn)一步增加了住房需求，并產(chǎn)生溢出效應(yīng)，增加了消費(fèi)需求。

Iacoviello（2005）同樣在金融加速器模型的基礎(chǔ)上進(jìn)行了擴(kuò)展，在模型中引入了與廠商和部分住戶房地產(chǎn)價(jià)值相聯(lián)系的抵押約束，并引入了名義債務(wù)對商業(yè)

周期進(jìn)行研究。模型不僅對需求沖擊具有加速的作用，還可以對供給沖擊產(chǎn)生減速的影響。當(dāng)需求增加時(shí)，消費(fèi)者價(jià)格和資產(chǎn)價(jià)格上漲，資產(chǎn)價(jià)格上升增加了債務(wù)者的借貸能力，允許他們消費(fèi)和投資得更多，而消費(fèi)者價(jià)格上漲減少了他們的實(shí)際負(fù)債額度，增加了債務(wù)者的凈值財(cái)富，由于債務(wù)者的消費(fèi)趨向大于債權(quán)者，因此最終會(huì)對消費(fèi)產(chǎn)生正向的凈效應(yīng)，對經(jīng)濟(jì)起到了放大和加速的作用；由于名義債務(wù)的存在，反向的供給沖擊會(huì)使債權(quán)者的凈值增加，對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生減速作用。

再次，房價(jià)通過購房支出壓力效應(yīng)影響消費(fèi)的機(jī)理主要如下：對于那些暫時(shí)租房者或潛在購房者來說，房產(chǎn)價(jià)格的提高迫使他們?yōu)橘I房支付首付款而進(jìn)行更多的儲(chǔ)蓄，從而將擠出消費(fèi)。Sheiner（1995）利用美國的微觀數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)房價(jià)上升使得年輕的租房者必須為未來購房儲(chǔ)備更多的積蓄，現(xiàn)有住房者增加的消費(fèi)可能被潛在購房者增加的儲(chǔ)蓄所抵消。Yoshikawa和Ohtake（1989）發(fā)現(xiàn)，當(dāng)日本的土地價(jià)格上漲時(shí)，計(jì)劃購買住房的租房者將提高儲(chǔ)蓄率。只是由于這部分人占租房者中的比例很低，住宅價(jià)格上漲的凈影響才提高了總體消費(fèi)水平。

在房價(jià)越來越高，同時(shí)商業(yè)銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)也快速發(fā)展的今天，居民通過商業(yè)銀行信貸購房，并通過房產(chǎn)抵押去進(jìn)行其他品種消費(fèi)已成為國內(nèi)居民消費(fèi)增長的一個(gè)主要渠道。商品房對房主來說意味著抵押品，額度較大的房產(chǎn)抵押的借款成本要明顯低于小額度房產(chǎn)抵押或者沒有房產(chǎn)抵押的借款成本。因此，房價(jià)上漲將給房主帶來更多的可抵押資產(chǎn)，而這又將反過來刺激他們?nèi)ソ栀J更多，通過資產(chǎn)增值抵押借款去借貸自己合意的消費(fèi)和房產(chǎn)支出費(fèi)用。

在驗(yàn)證房價(jià)與消費(fèi)之間的關(guān)系中，信貸摩擦在房價(jià)/房屋購買決定時(shí)比較重要。本文基于伯南克等人（1999，BGG）的金融加速器理論給出一個(gè)一般均衡模型，模型可以部分解釋清楚信貸市場渠道可能形成貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制。該模型將重點(diǎn)放在信貸市場非完美性的宏觀效應(yīng)上。這種不完美性對外部借貸成本產(chǎn)生溢價(jià)，而這又反過來影響借貸決定。在這個(gè)框架中，信貸市場的內(nèi)生性發(fā)展——凈值或者抵押品的變動(dòng)——會(huì)放大和傳導(dǎo)至宏觀經(jīng)濟(jì)。一個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的正向沖擊會(huì)產(chǎn)生房產(chǎn)需求的上升，這將導(dǎo)致房價(jià)上升和房屋擁有者的凈值增長。這將降低外部融資升水，并將進(jìn)一步引致房屋需求上升和消費(fèi)需求上升。

假定在經(jīng)濟(jì)中存在三類經(jīng)濟(jì)主體，企業(yè)、家庭、商業(yè)銀行。企業(yè)通過自有資金和借貸資金購買資本品和勞動(dòng)力進(jìn)行生產(chǎn)活動(dòng)，企業(yè)家權(quán)益主要由固定資產(chǎn)、證券化資產(chǎn)和銷售收入等構(gòu)成。家庭在勞動(dòng)力市場上提供勞動(dòng)力，并將剩余收入按固定利率儲(chǔ)蓄在銀行，個(gè)人收入則主要由工資、利息、證券化資產(chǎn)等構(gòu)成。商業(yè)銀行作為信貸機(jī)構(gòu)，以固定成本從家庭獲得資金，并借貸給企業(yè)。

二、房價(jià)與消費(fèi)關(guān)系的實(shí)證分析

（一）實(shí)證分析模型

本文采用誤差修正模型（ECM）對中國2002—2010年消費(fèi)與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)聯(lián)性進(jìn)行分析。誤差修正模型是建立在協(xié)整基礎(chǔ)上的，即證明若干變量之間存在長期穩(wěn)定的關(guān)系后，引入誤差修正項(xiàng)，同時(shí)考察變量之間的短期動(dòng)態(tài)關(guān)系。誤差修正項(xiàng)前面的系數(shù)表明了短期動(dòng)態(tài)調(diào)整中從非均衡狀態(tài)向長期均衡狀態(tài)調(diào)整的速度。本文的誤差修正模型為：

式中，Ct為第 t期居民消費(fèi)，bpricet-i、brentalt-i、depositt-i和waget-i分別為第t-i期房屋銷售價(jià)格，房屋租賃價(jià)格，居民儲(chǔ)蓄和居民工資收入，ECt-1為誤差糾正項(xiàng)。

（二）數(shù)據(jù)說明

本文所采用的數(shù)據(jù)均來自于國家統(tǒng)計(jì)局和 WIND資訊系統(tǒng)公開數(shù)據(jù)資料，為了確保實(shí)證研究的有效性，文中數(shù)據(jù)頻度取季度數(shù)據(jù)，時(shí)間跨度為2004年1季度至2010年4季度?？紤]到數(shù)據(jù)季節(jié)性的變化，對其中的消費(fèi)、儲(chǔ)蓄值進(jìn)行季節(jié)因素調(diào)整。考慮到模型中各變量之間的關(guān)系為非線性函數(shù)關(guān)系，文中對各變量進(jìn)行對數(shù)化處理。根據(jù)理論模型，實(shí)證部分的變量包括消費(fèi)支出、房屋交易價(jià)格、房屋租賃價(jià)格、工資收入、居民儲(chǔ)蓄存款。

（1）居民消費(fèi)支出

居民消費(fèi)支出是指住戶和為住戶服務(wù)的私人非營利機(jī)構(gòu)在貨品和服務(wù)方面的最終消費(fèi)開支的價(jià)值。居民消費(fèi)支出既包括非耐用品的支出，也包括了一些諸如電腦、汽車等耐用品的支出。由于農(nóng)村人口的工資水平等相應(yīng)指標(biāo)難以度量，故本文僅以城鎮(zhèn)居民為考察樣本，因此居民消費(fèi)支出為城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出。

（2）房價(jià)

由于房主除了將自由房產(chǎn)進(jìn)行抵押消費(fèi)，將房屋出租也可以獲得資金進(jìn)行消費(fèi)，因此除了房屋交易價(jià)格會(huì)影響消費(fèi)，房屋租賃價(jià)格同樣也會(huì)對消費(fèi)產(chǎn)生重要影響。在房屋交易中，由于普通住宅占據(jù)市場較大比重，因此文中取普通住宅的銷售價(jià)格。由于全國各地的房屋價(jià)格存在較大的差異，采用均價(jià)可能會(huì)產(chǎn)生一定的偏差，因此本文取房價(jià)指數(shù)。

（3）工資水平

工資水平是居民可支配收入的一個(gè)主要來源，因此對居民的消費(fèi)水平關(guān)系密切。本文此處采取城鎮(zhèn)居民工資水平，采用所有行業(yè)就業(yè)人員實(shí)際平均薪金指數(shù)來代替人均可支配收入。

（4）居民儲(chǔ)蓄存款

居民儲(chǔ)蓄存款與房價(jià)和工資的變動(dòng)都有著極為密切的聯(lián)系，也是影響居民消費(fèi)的重要決定因素，居民儲(chǔ)蓄也取城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄值。分別為居民消費(fèi)總量變動(dòng)與房價(jià)變動(dòng)、房屋租賃價(jià)格變動(dòng)、居民儲(chǔ)蓄變動(dòng)及職工平均工資變動(dòng)的相關(guān)性走勢圖。其中，lnconsume、lnbprice、lnbrental、lndeposit和lnwage分別為消費(fèi)、房屋價(jià)格、房租價(jià)格、居民儲(chǔ)蓄和工資的對數(shù)函數(shù)。從相關(guān)圖中可以看出，在所有變量中，居民消費(fèi)與居民儲(chǔ)蓄的變動(dòng)呈正比關(guān)系，而與其它變量的變動(dòng)均呈現(xiàn)反比關(guān)系。

（三）實(shí)證分析

（1）協(xié)整檢驗(yàn)

消費(fèi)、房價(jià)、房租、儲(chǔ)蓄和工資皆為一階單整函數(shù)，因此可以進(jìn)行協(xié)整分析，本文采用 Johansen最大似然協(xié)整檢驗(yàn)方法進(jìn)行分析。在分析之前，需要根據(jù)VAR模型來確定滯后期，通過分析VAR中各滯后期的AIC及SC的最小值，選擇了滯后1期，并在Eviews中進(jìn)行Johansen協(xié)整檢驗(yàn)，所得結(jié)果見表1。檢驗(yàn)結(jié)果顯示，變量之間有且只有一個(gè)協(xié)整關(guān)系。各變量之間的協(xié)整關(guān)系為：Lnconsume= -2.839389 lnbprice-0.32lnbrental-0.57lndeposit+0.19lnwage

從上述方程中可以發(fā)現(xiàn)，房價(jià)、房屋租金價(jià)格和儲(chǔ)蓄每上升一個(gè)單位，消費(fèi)將分別減少2.89、0.32、0.57個(gè)單位，而工資上升1個(gè)單位，消費(fèi)將增加0.19個(gè)單位。房價(jià)對消費(fèi)的影響最大，其次儲(chǔ)蓄，房屋租金價(jià)格和工資對消費(fèi)的影響相對較小。

房價(jià)和房屋租金作為居民購房或租房的成本，均占據(jù)購房者和租房者資產(chǎn)的相當(dāng)比重，但由于金融加速器效應(yīng)的存在，使得房價(jià)上漲時(shí)，房主可以以更優(yōu)惠的條件獲得更多借貸資金，相應(yīng)對消費(fèi)的影響要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房租上漲對消費(fèi)的影響。

（2）格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)

對 lnconsume、lnbprice、lnbrental、lndeposit和 lnwage之間的格蘭杰因果檢驗(yàn)結(jié)果如表2所示，結(jié)果表明房價(jià)、房租、儲(chǔ)蓄和工資變動(dòng)都是消費(fèi)變動(dòng)的格蘭杰原因，并且房價(jià)與消費(fèi)之間存在互為因果的關(guān)系，但各變量之間因果性體現(xiàn)的期限結(jié)構(gòu)不同。

在滯后3期內(nèi)，房價(jià)變動(dòng)會(huì)引起消費(fèi)變動(dòng)，而在滯后4期內(nèi)，消費(fèi)變動(dòng)又反過來影響房價(jià)。在滯后5期內(nèi)，房屋租金價(jià)格變動(dòng)會(huì)引起消費(fèi)的變動(dòng)；滯后4期內(nèi)，儲(chǔ)蓄和工資變動(dòng)會(huì)引起消費(fèi)的變動(dòng)。

（四）結(jié)論與政策建議

（1）房價(jià)、房屋租金價(jià)格、居民儲(chǔ)蓄和工資收入均對國內(nèi)居民消費(fèi)產(chǎn)生實(shí)際影響。長期來看，房價(jià)、房屋租金價(jià)格、儲(chǔ)蓄每上升1%，消費(fèi)將分別減少2.89%、0.32%、0.57%個(gè)單位，而工資上升1%，消費(fèi)將增加0.19%。房價(jià)對消費(fèi)的影響最大，其次為儲(chǔ)蓄，房屋租金價(jià)格和工資對消費(fèi)的影響相對較小。

（2）房價(jià)和房屋租金作為居民購房或租房的成本，均占據(jù)購房者和租房者資產(chǎn)的相當(dāng)比重，但由于金融加速器效應(yīng)的存在，使得房價(jià)上漲時(shí)，房主可以以更優(yōu)惠的條件獲得更多借貸資金，相應(yīng)對消費(fèi)的影響要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房租上漲對消費(fèi)的影響。

（3）短期來看，初期房價(jià)上漲會(huì)給房屋擁有者帶來資產(chǎn)增值，財(cái)富效應(yīng)和金融加速器效應(yīng)會(huì)促使這些擁有房產(chǎn)物業(yè)的居民增加消費(fèi)；而當(dāng)房價(jià)持續(xù)上漲時(shí)，由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場存在大量的剛性需求，房價(jià)上漲將極大侵蝕購房者的消費(fèi)能力，房價(jià)的擠壓效應(yīng)引致國民消費(fèi)顯著下降。房價(jià)上漲短期內(nèi)會(huì)刺激消費(fèi)，長期將抑制居民消費(fèi)。

（4）中短期來看，初期房租上漲會(huì)增加房屋出租者的收入，財(cái)富效應(yīng)會(huì)引起房屋擁有者的消費(fèi)增加，但房租的上漲同時(shí)導(dǎo)致租房者的消費(fèi)能力下滑，擠壓效應(yīng)導(dǎo)致居民消費(fèi)下滑。

（5）長期來看，房價(jià)上漲對國民消費(fèi)下滑的影響權(quán)重比房租的影響大，而中短期來看，房租上漲對國民消費(fèi)下滑的影響權(quán)重則超過房價(jià)的影響權(quán)重。

房價(jià)和房租的快速上漲將顯著抑制國內(nèi)居民消費(fèi)，相應(yīng)地對國民經(jīng)濟(jì)增長和股票指數(shù)上漲產(chǎn)生抑制效應(yīng)。既然房價(jià)和房租對居民消費(fèi)產(chǎn)生較大的影響，政府應(yīng)考慮重新修訂住房類開支在居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)中的比重。

在高房價(jià)難以在短期內(nèi)快速解決的情況下，為降低高房價(jià)和高房租對國民消費(fèi)的擠壓，應(yīng)優(yōu)先設(shè)法抑制房租的快速上漲。抑制房租上漲，除加大公租房、廉租房建設(shè)力度，通過新建、改建、配建、收儲(chǔ)等多渠道籌集房源，通過增加供給穩(wěn)定房屋租賃價(jià)格外，規(guī)范中介市場價(jià)格行為，公布區(qū)域房屋租賃價(jià)格參考標(biāo)準(zhǔn)，降低中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，通過信息引導(dǎo)抑制房屋租金不合理上漲也至關(guān)重要。

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