基于土地價值的城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)作用的評價研究---以上海金山新城中心區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目評價為例

張 弘 田 莉 王 偉 鄒 濤

城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響和城市整體價值提高的作用是多方面的：大至城市空間結(jié)構(gòu)和城市布局、小至公共服務(wù)設(shè)施的配置，都會對土地的價值產(chǎn)生影響，衡量土地利用經(jīng)濟效益的核心指標是地價，地價指標以其廣泛的可預(yù)測性而成為判定土地使用規(guī)劃合理性和科學性的重要工具，因而考慮地價因素進行規(guī)劃決策日益重要。

本研究通過定量和定性相結(jié)合的方法，以上海金山新城中心區(qū)11個樓盤的評估為例，建立了基于地價因素的城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的作用評價方法，對從土地管理與土地價值角度，評價城市規(guī)劃的作用和完善城市規(guī)劃編制與實施管理具有重要意義。

1 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

1.1 不同層次城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控作用

城市規(guī)劃體系和管理對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控作用可以分為三個空間層次：宏觀、中觀、微觀層次。在宏觀層次，通過城市發(fā)展戰(zhàn)略的研究，合理確定城市規(guī)劃期的人口規(guī)模和用地規(guī)模，明確城市的空間結(jié)構(gòu)和用地發(fā)展方向，以及調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)的投資及用地規(guī)模，引導房地產(chǎn)的空間定位。通盤考慮城市的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效應(yīng)，引導房地產(chǎn)開發(fā)與城市健康協(xié)調(diào)發(fā)展。

中觀層次的城市規(guī)劃調(diào)控主要是通過城市用地的合理布局和功能劃分，以及道路交通體系的組織，控制房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和重點開發(fā)區(qū)域。中觀層次調(diào)控強調(diào)功能分區(qū)與用地性質(zhì)的確定，尤其是大型城市功能區(qū)的確定和城市快速交通規(guī)劃體系，對土地利用格局與房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域有較強的控制和引導作用。

微觀層次的城市規(guī)劃調(diào)控是通過控制性詳細規(guī)劃，利用一系列的規(guī)劃控制指標，如建筑密度、容積率、建筑高度、綠地率、必須配置的公共設(shè)施等控制指標，控制房地產(chǎn)開發(fā)強度、促進開發(fā)環(huán)境的協(xié)調(diào)等。微觀層次的調(diào)控強調(diào)城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制作用，這種控制具有直接和具體的特點，是房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的基本依據(jù)。

綜上所述，在城市規(guī)劃的各個階段都涉及到土地利用的有關(guān)內(nèi)容，土地經(jīng)濟價值與最優(yōu)利用方式對城市活動的空間分布影響深遠。地價作為土地經(jīng)濟價值的體現(xiàn)形式，與城市規(guī)劃形成一種相互促進、相互制約的關(guān)系。一方面城市規(guī)劃要考慮土地的經(jīng)濟價值和最優(yōu)利用，另一方面，城市規(guī)劃也會影響土地價值，兩者的關(guān)系可用圖1來表示。

1.2 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的動態(tài)互動機制

城市規(guī)劃是對城市空間環(huán)境的塑造，房地價值是衡量城市空間價值的元素之一，城市規(guī)劃與房地價值是相互關(guān)聯(lián)、動態(tài)影響的空間互動關(guān)系。城市規(guī)劃實質(zhì)上是人們對城市未來的一種認識和預(yù)期，而這種預(yù)期帶來土地價值的變化是一種動態(tài)的連續(xù)過程。首先規(guī)劃方案致使發(fā)展區(qū)的投資吸引力加強，而開發(fā)企業(yè)建筑實體的進展過程對區(qū)位的改善使得地價呈一系列動態(tài)變化。

通過房地價值評估及其動態(tài)變化指導城市規(guī)劃，又通過城市規(guī)劃引導房地價值，從而完成了“規(guī)劃預(yù)期――房地價值――規(guī)劃――新的房地價值――新的規(guī)劃……”這種循環(huán)形式，循環(huán)往復以至無窮。而房地價值和規(guī)劃每一循環(huán)的內(nèi)容，都相應(yīng)地進到了高一級的程度，這就是房地價值和城市規(guī)劃的關(guān)系認識論，二者的動態(tài)互動機制如圖2所示。

1 不同層次城市規(guī)劃對土地價值的影響

2 城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響評價方法

目前尚缺乏較為系統(tǒng)的關(guān)于城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響的評價方法，主要原因是由于土地增值評價的復雜性而造成的。目前常用的方法包括如下幾種：

2.1 特征價格法

又稱Hedonic模型法和效用估價法，是國際上用來處理異質(zhì)產(chǎn)品差異特征與產(chǎn)品價格之間關(guān)系時廣泛使用的價格模型，可以較好地評價公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)樣本屬性、交通條件、景觀條件等對房地產(chǎn)價格的影響。特征價格法目前在發(fā)達國家獲得廣泛應(yīng)用，但它對資料的收集要求較高，要求不但要有樣本交易的價格數(shù)據(jù)，同時還要掌握樣本的很多屬性，如建筑面積、年限、配套公共設(shè)施等，因此資料收集的難度較大。

2.2 多重交易法

根據(jù)同一宗房地產(chǎn)在不同時期售出的價格來計算房地產(chǎn)價格指數(shù)，可以考察兩次交易期間外部條件發(fā)生變化對房地產(chǎn)價值的影響。該方法經(jīng)過實踐和專家的多次修正，在理論上已經(jīng)相當完整，能夠較為客觀地反映出城市規(guī)劃的各項活動對房地產(chǎn)市場狀況的影響，但多次重復出售價格記錄的房地產(chǎn)數(shù)量有限，樣本容量相對較小，抽樣誤差較大，且多重交易價格的周期很難與城市規(guī)劃控制要素變化的周期相匹配，因此在現(xiàn)實中用來全面評價城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響作用有一定難度。

2.3 規(guī)劃角度的地價評估方法

這種方法實際上是考慮規(guī)劃因素對地價的影響，對隱性地價進行規(guī)劃修正，用以指導未來土地市場的價格。由于現(xiàn)狀很多土地處于低效利用狀態(tài)，這時的隱性地價并不能反映規(guī)劃條件下所能達到的土地利用價值。為了能反映土地利用的真正價值，對隱性地價按規(guī)劃要求進行修正的一種評估方法，它得出規(guī)劃控制下預(yù)期地價。這種地價對指導未來土地市場價格有重要的作用。從規(guī)劃角度進行的地價評估是指土地在規(guī)劃許可條件下的土地價值，即規(guī)劃土地價格。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和規(guī)劃實施力度的加強，一般情況下，土地價格分布既不像分等定級估價那樣形成同心圓結(jié)構(gòu)，也不像市場價格剝離法評價結(jié)果那樣形成的地價隨街道簡單分布的格局，而是形成幾個高地價中心區(qū)和次級地價峰值區(qū)。該方法和特征價格法及多重交易法相比，更多地帶有事先評估的特質(zhì)，可以檢驗規(guī)劃的預(yù)期地價和實際地價之間的差異，從而檢驗規(guī)劃是否有效地指導了房地產(chǎn)開發(fā)，或房地產(chǎn)開發(fā)是否體現(xiàn)了城市規(guī)劃對土地價值的真正影響。此外，該種方法以地價而非房價作為評價要素，規(guī)避了目前我國房地產(chǎn)交易信息不公開、樣本難獲取的矛盾。

2 城市規(guī)劃與房地價值的互動機制示意圖

表1 金山新城中心區(qū)影響房地產(chǎn)價值的因素權(quán)重分析

3 基于地價的城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)作用評價方法的應(yīng)用

3.1 研究背景及對象

改革開放以來，金山經(jīng)濟和社會各項事業(yè)蓬勃發(fā)展。1997年5月金山撤縣建區(qū)，掀開了金山發(fā)展的嶄新一頁。隨著各項建設(shè)的積極推動，作為金山區(qū)政府所在地的金山新城近年來開發(fā)建設(shè)了一批房地產(chǎn)項目。為了提高規(guī)劃決策的科學性，更有效引導發(fā)展，我們對金山新城近5年來新建的主要房地產(chǎn)開發(fā)項目進行梳理評價，從城市規(guī)劃管理實施、建設(shè)項目實施后產(chǎn)生的社會經(jīng)濟效益、對城市發(fā)展的推動等方面進行客觀的評估。探討金山房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的動態(tài)關(guān)系及其內(nèi)在機制，其意義不僅僅限于編制出最佳的土地利用規(guī)劃及形成最佳的地價空間格局；更重要的是要探索建立城市動態(tài)規(guī)劃的有效反饋機制，以更好地發(fā)揮地價在城市動態(tài)規(guī)劃、實施及城市建設(shè)中的指導作用。

評估項目主要為位于金山新城中心城區(qū)（金山大道以北區(qū)域）近年新建的11個房地產(chǎn)項目，其中5個為動遷安置小區(qū)，其余為商品房開發(fā)項目（圖3）。

3.2 項目房地價值綜合定量評估

3.2.1 多因素綜合評估方法

多因素綜合評價法是根據(jù)每個影響因素的影響力，賦予其一定的分值和權(quán)重，經(jīng)過累加獲得單元內(nèi)各種因素綜合影響力的數(shù)據(jù)，依此確定土地的級別。其主要優(yōu)點是綜合考慮了影響土地的多種因素，定級的結(jié)果更能全面地反映房地的性狀，綜合顯示土地的質(zhì)量。由于在評價中排除了其它無關(guān)因素的干擾，其定級精度較高。再者可以根據(jù)各地具體情況，選取不同的定級因素、因子體系，可以因地制宜、靈活地應(yīng)用，簡單易行，可操作性強。

3.2.2 定級因素、因子選擇

（1）繁華程度：主要是指商業(yè)服務(wù)業(yè)的繁華程度，以商服繁華影響度來表示。

（2）交通條件: 指城鎮(zhèn)對外交通及內(nèi)部交通的便利程度。道路通達度、公交便捷度、對外交通便利度等。

（3）基本設(shè)施：指與城鎮(zhèn)人民生產(chǎn)、生活密切相關(guān)的各類公用和基礎(chǔ)設(shè)施，用以衡量投入土地的社會物化勞動的水平。包括公用設(shè)施完備度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度等。

（4）環(huán)境條件：主要包括環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、自然條件優(yōu)越度等。

基于可獲得的資料，同時考慮到新城中心區(qū)區(qū)域面積在整個金山城區(qū)中所占比重較小，案例的分布也趨于集中，新城中心區(qū)外部的宏觀層面影響因素對各個案例的影響程度并無明顯的差異性，在實際評估分析中可以不予考慮。因此，本文在影響因素的選擇中對宏觀的外部影響因素（如金山化工工業(yè)的環(huán)境影響、老城區(qū)的商業(yè)服務(wù)影響等）予以忽略，將重點放于新城中心內(nèi)部的中觀和微觀層面的影響因素上。評估研究選擇了行政設(shè)施、道路設(shè)施、公共設(shè)施、教育設(shè)施與綠地河流生態(tài)等規(guī)劃擬建與已建因素、因子進行綜合定量評估。

在因子分析過程中，針對各因子（特別是道路設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等）在新城中心區(qū)的服務(wù)范圍和服務(wù)等級，對他們進行了分級（圖4），以更好地反應(yīng)它們對開發(fā)項目的影響作用。

3 金山新城中心區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目分布圖

4 金山新城中心區(qū)影響房地產(chǎn)項目價值的不同級別設(shè)施空間分布

3.2.3 綜合評估各因素影響作用并量化

影響城市房地價值演變的因素可概括為城市結(jié)節(jié)點和城市道路兩大類。其中結(jié)節(jié)點使地價呈現(xiàn)出從結(jié)節(jié)點向外遞減的規(guī)律；城市道路影響通達性，并間接反映水、電等基礎(chǔ)設(shè)施的區(qū)域差異，使得地價呈現(xiàn)出沿道路延伸并向兩側(cè)遞減的規(guī)律。城市規(guī)劃引導地價空間分布模式的演變，主要是受規(guī)劃結(jié)節(jié)點及城市道路網(wǎng)的分布和作用強度的影響。相關(guān)的模型包括指數(shù)衰減模型（一般應(yīng)用于商服繁華度和道路通達度指標）、直線衰減型（對于公交便捷度、對外交通便利度、公用設(shè)施完備度、文體設(shè)施影響度等一般采用直線衰減模型）和相對值模型（多用于人口密度、綠地覆蓋率和路網(wǎng)密度對土地作用的影響）等。

對于擴散性因素、因子，由計算機自動進行擴散分析。擴散時，考慮到擴散點、阻隔地物（鐵路）、擴散規(guī)律（指數(shù)衰減或直線衰減）、因素、因子中心分值和影響半徑等。

3.2.4 項目房地價值評估步驟和結(jié)果

房地價值動態(tài)發(fā)展主要取決于城市規(guī)劃確定的結(jié)節(jié)點、道路網(wǎng)的布局結(jié)構(gòu)及規(guī)劃實施的進程。因此，動態(tài)模擬可從規(guī)劃區(qū)位入手，選取一組地價模擬因素，在單因素評價基礎(chǔ)上，采用多因素賦權(quán)加和法和GIS技術(shù)計算模擬總分值，得出不同規(guī)劃時間段的系列模擬地價分布圖式，然后引入市場地價樣本，建立地價—模擬總分值的動態(tài)評估模型，評估不同時間段的均質(zhì)區(qū)域優(yōu)劣級別與增值潛力。

（1）權(quán)重。應(yīng)用層次分析法和模糊德爾斐法，根據(jù)熟悉金山房地產(chǎn)市場的專家的打分計算各個因子的權(quán)重。針對這兩種方法，我們分別發(fā)出問卷50份，收回有效問卷48份，問卷有效率96%，然后取兩種方法得到的權(quán)重加權(quán)得到平均值（表1）。

（2）單因素作用分值計算。在Arcgis9.3環(huán)境下輸入各因素的空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)，利用模型庫不同作用分值衰減函數(shù)，可以自動生成各影響因素作用分值等值線圖。由于篇幅所限，本文只以道路因子和公共綠地的影響為例說明（圖5，圖6）。

5 綠地評分圖

6 道路評分圖

7 綜合評分圖

Arcgis的空間疊加命令將所有影響因素的作用分等值線圖疊加，并把疊加后生成的最小柵格作為用地基本評價單元（圖7）。

多因素加權(quán)求和法，確定各種規(guī)劃方案下各土地單元總分值（表2）。

3.2.5 基于容積率因子分析的城市規(guī)劃管理對房地價值的影響分析

城市規(guī)劃實施管理在城市房地產(chǎn)引導控制方面的核心內(nèi)容為規(guī)劃參數(shù)（包括容積率、建筑高度、綠化率、建筑密度等），其中最核心的規(guī)劃參數(shù)為容積率。因此，本文選取容積率作為城市規(guī)劃管理的核心因子并作為分析對象，闡釋容積率與房地產(chǎn)價值之間的關(guān)系。容積率作為影響地價的重要因素，其變化可導致土地收益的大幅度變化。在房屋單位售價和建造成本不變的前提下，提高容積率指標，在不同面積土地上開發(fā)能獲得更多的建筑面積，產(chǎn)生更多的超額利潤，地價上升。但容積率對地價的影響不成線性關(guān)系，容積率越高，地價不一定越高。只有適當?shù)娜莘e率才是最佳容積率，只有在最佳容積率下的地價才是最高地價，即遵循報酬遞增遞減規(guī)律。

首先將前文基于研究地塊評價分析的項目分值、地價與項目容積率建立評分估值（表3）。

其次，為分析容積率與評估分值間關(guān)系，分別對項目分值和項目容積率兩者進行極值法（在此，均按除以各自數(shù)值中最大值）處理，然后在EXCEL中繪制生成兩者的變化曲線。可以看出，地塊評估分值與容積率的變化曲線形態(tài)較為相似（圖8）。

同時，為了更加嚴謹精確地發(fā)現(xiàn)研究地塊中各個項目容積率的影響效果，研究借助SPSS軟件進行了相關(guān)性分析，其中由于一個地塊容積率值未能獲取，對10個項目進行樣本統(tǒng)計分析，得到地塊評估分值與其容積率之間的相關(guān)性系數(shù)為0.231，相關(guān)性偏低。

通過理論分析到數(shù)學模型的實證研究，發(fā)現(xiàn)所研究的金山房地項目中城市規(guī)劃調(diào)控的容積率與城市地價之間的關(guān)系并不十分顯著，說明容積率這一城市規(guī)劃管理調(diào)控的重要手段還有較大的優(yōu)化空間。

表2 各評估項目所處區(qū)位綜合評價得分一覽表

3.2.6 城市規(guī)劃引導房地價值的動態(tài)演變分析：以城市道路建設(shè)影響為例

基于評估項目地塊內(nèi)的規(guī)劃實施情況，各項設(shè)施要素中只有道路建設(shè)發(fā)生著較為明顯的建設(shè)進展，其它公共設(shè)施正處于建設(shè)進程當中。為此，本文采用GIS空間分析方法，以道路因素的建設(shè)狀況為動態(tài)變量，計算各案例在不同時間段道路修建后房地價值評估的分值（圖9）。

從道路建設(shè)因子地價分析結(jié)果可以看出，隨著規(guī)劃道路分期建設(shè)的推進，評估項目所在區(qū)域的地價評估分值呈遞增的趨勢，說明規(guī)劃道路的建設(shè)對提升土地價值具有較為顯著的作用（圖10）。根據(jù)收集的部分評估項目房價情況看，房價總體上呈逐年上漲的趨勢（圖11）。結(jié)合兩者分析看，房價的上漲與區(qū)內(nèi)道路的規(guī)劃建設(shè)有較強的相關(guān)性。

4 總結(jié)與啟示：建立基于土地價值的城市規(guī)劃作用評價體系

規(guī)劃是調(diào)節(jié)地價的“雙刃劍”，規(guī)劃可以賦予土地開發(fā)價值，同樣可以限制土地開發(fā)。地價和城市規(guī)劃共同調(diào)節(jié)城市土地的開發(fā)與利用。在社會主義市場經(jīng)濟體制下，忽視地價機制的作用，很難制訂出切實可行的規(guī)劃；規(guī)劃直接影響到土地使用性質(zhì)和強度，不考慮規(guī)劃控制條件的影響，難以較準確地描述城市土地價格分布。因此，本研究在地價與規(guī)劃評價的結(jié)合方面進行了有益的探討。

4.1 地價因素在城市規(guī)劃方案設(shè)計中的作用

城市規(guī)劃最基本的內(nèi)容是土地使用規(guī)劃，為充分發(fā)揮城市用地最佳效益，規(guī)劃方案設(shè)計必須進行地價論證。即根據(jù)現(xiàn)狀地價水平及分布模式，科學選擇城市發(fā)展用地區(qū)位、數(shù)量，確定土地開發(fā)時空序列，合理確定用地比例結(jié)構(gòu)、功能布局及開發(fā)強度等，以促進各類用地達到最有效利用。技術(shù)上可從城市土地現(xiàn)狀區(qū)位和土地市場價格資料入手，進行現(xiàn)狀用地效益評價，評定城市土地空間分布優(yōu)劣，從中選擇最具開發(fā)潛力的用地作為規(guī)劃發(fā)展用地。通過現(xiàn)狀地價調(diào)查，分析城市用地中的低效使用情況和土地增值潛力，為規(guī)劃功能布局提供依據(jù)和科學指導，為形成城市土地利用模式與土地價格模式相對應(yīng)的布局態(tài)勢創(chuàng)造條件（圖12）。

4.2 地價動態(tài)評估在規(guī)劃方案決策中的作用

地價動態(tài)評估對規(guī)劃方案決策的作用，主要從城市地價的可預(yù)測性及地價與城市規(guī)劃的作用機制出發(fā)，借助于不同布局方案及不同實施程序，通過地價動態(tài)模擬評估及計算機仿真技術(shù)，對各種規(guī)劃方案進行土地利用經(jīng)濟效益評價，通過成本與效益關(guān)系分析，進行方案的調(diào)整與優(yōu)選，使地價評估成為城市規(guī)劃的輔助決策工具。技術(shù)上可以不同的規(guī)劃方案為基礎(chǔ)，從影響地價動態(tài)變化的影響因素入手，采用多因素綜合評價技術(shù)，綜合各種地價資料及規(guī)劃實施方式、進程，估測不同規(guī)劃范圍內(nèi)可能達到的地價，以估算不同規(guī)劃方案的土地效益和產(chǎn)出，與實施規(guī)劃所需要的投入及其社會、環(huán)境效益的綜合協(xié)調(diào)，選擇最優(yōu)規(guī)劃方案，或通過調(diào)整規(guī)劃的各類用地分配和容積率等技術(shù)經(jīng)濟指標，使城市土地達到最佳高效利用狀況?？紤]城市預(yù)期地價因素的規(guī)劃決策主要包括城市建設(shè)用地決策、規(guī)劃布局方案決策和開發(fā)建設(shè)次序決策等方面。

表3 案例容積率、地價與評估分值一覽表

8 金山新城中心區(qū)房地產(chǎn)項目容積率與評估分值對比分析

9 2005年（左）和2008年（右）道路因子疊加分析

10 不同年份道路建設(shè)對各地塊土地分值的影響

11 金山新城中心區(qū)若干房地產(chǎn)開發(fā)項目不同階段售價均價的比較

4.3 地價動態(tài)評估在城市規(guī)劃實施和管理過程中的作用

控制性詳細規(guī)劃和滾動開發(fā)規(guī)劃是城市規(guī)劃動態(tài)實施和管理的重要手段。市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)開發(fā)是城市規(guī)劃實施的重要手段之一，但開發(fā)商并非把落實城市規(guī)劃作為首要目標，其主要目標是實現(xiàn)利潤最大化。故要使規(guī)劃能得到很好的貫徹落實，控制性詳細規(guī)劃規(guī)定的地塊用地性質(zhì)、容積率等控制指標必須要符合地價規(guī)律，才能保持與房地產(chǎn)開發(fā)之間的協(xié)調(diào)性。我國現(xiàn)有的城市規(guī)劃體制仍以終極式的理想方式制定，規(guī)劃缺乏彈性和應(yīng)變能力，造成規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)不是起引導和促進作用，而更多的是一種制約作用。

如地塊容積率規(guī)定，因為地價取決于土地要素市場的供需關(guān)系，而房地產(chǎn)商根據(jù)土地價格與資本價格相對比來決定土地投入和資本投入，進而決定資本密度或容積率。故地塊容積率控制指標應(yīng)根據(jù)區(qū)域地價水平及市場原則等綜合論證確定。但當前許多城市規(guī)定容積率指標時往往缺乏地價論證，導致地塊出讓無人問津、成交地價偏低，或開發(fā)商獲取土地后隨意改變?nèi)莘e率的現(xiàn)象屢見不鮮，使得規(guī)劃的權(quán)威性受到考驗。

滾動開發(fā)是將城市建設(shè)期間的開發(fā)目標分解為若干時間段，前一階段為執(zhí)行計劃，后續(xù)階段為預(yù)訂計劃，以階段為間隔期，根據(jù)實施結(jié)果信息反饋，調(diào)整或修改未來開發(fā)規(guī)劃，并通過向后移動續(xù)編開發(fā)規(guī)劃，確保規(guī)劃實施的可操作性。故滾動開發(fā)計劃編制及實施也離不開地價動態(tài)評估和地價分析的指導。另外，城市地價動態(tài)變動也反映了土地市場供求關(guān)系的變動，其對城市土地開發(fā)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、開發(fā)進程等確定也具有重要指導意義。

12 引入地價因素的城市動態(tài)規(guī)劃決策程序

此外，必須說明的是，制定合理的地價結(jié)構(gòu)是為了提高城市用地的經(jīng)濟效益，這是規(guī)劃決策的主要目標，但不是唯一目標。因此，考慮地價與房價因素的規(guī)劃決策必須同時尋求滿足其他規(guī)劃目標，如生態(tài)環(huán)境和社會發(fā)展等，由于不是本研究的重點，故沒有展開深入探討。

[1] 陳立定，歐陽安蛟. 試論城市地價動態(tài)變化與城市動態(tài)規(guī)劃的互動關(guān)系[J]. 城市發(fā)展研究，2005，12（ l）：54-57.

[2] 陳佳濃，李偉. 城市規(guī)劃對地價的控制和影響[J]. 中國土地，2005（8）：23.

[3] 丁烈云，黃亞平，李斌，談國新. 考慮地價因素的規(guī)劃決策方法及其實現(xiàn)技術(shù)[J]. 城市規(guī)劃，2000（6）：18-20.

[4] 范靜，付梅臣. 淺析城市規(guī)劃驅(qū)動下的地價時空演變[J]. 資源與產(chǎn)業(yè)，2008，10（2）：49-53.

[5] 馮長春. 城市土地區(qū)位與城市土地收益分析[J]. 北京大學學報（哲學社會科學版），1988（6）.

[6] 黃亞平，丁烈云. 城市規(guī)劃對地價的作用機制研究[J]. 城市發(fā)展研究，1998（4）：20-22.

[7] 李智. 城市規(guī)劃調(diào)控對城市地價房價結(jié)構(gòu)的影響[J]. 中國物價，2006（5）：48-50.

[8] 田莉. 有償使用制度下的土地增值與城市發(fā)展[M]. 北京：中國建筑工業(yè)出版社，2008.

[9] 王樹德，瞿業(yè)忠，孫鍵. 城市規(guī)劃與城市土地基準地價動態(tài)變化關(guān)系研究[J]. 青島大學師范學院學報，1999，16（4）：49-53.

[10] 吳次芳，許紅衛(wèi)，唐根年. 城市規(guī)劃實施過程中地價動態(tài)評估研究[J]. 城市規(guī)劃匯刊，1994（4）：35-39.

[11] 王曉川. 城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控[M]. 北京：中國電力出版社，2006.

[12] 王萬茂，韓桐魁. 土地利用規(guī)劃學[M]. 北京：中國農(nóng)業(yè)出版社，2002：24-27.

[13] 魏麗輝. 容積率和住宅舒適度探討[J]. 當代經(jīng)理人（下旬刊），2006（6）：109.

[14] 吳蕓. 城市規(guī)劃和城市地價相互作用機理研究[D]. 南京：南京農(nóng)業(yè)大學，2001.

[15] 張所地，王拉娣. 影響城市地價最優(yōu)因素組合的選擇及權(quán)重確定[J]. 數(shù)據(jù)統(tǒng)計與管理，2003（2）：1-4.

[16] 鄭娟爾，吳次芳. 地價與房價的因果關(guān)系——全國和城市層面的計量研究[J]. 中國土地科學，2006，20（6）：33-35.

[17] 謝從樸，田莉. 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景下的集體土地制度創(chuàng)新與城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃——來自重慶的實踐[J]. 上海城市規(guī)劃，2010（3）：10-13.