2012年中國樓市預(yù)判關(guān)于樓市的八個觀點

華偉

大伙兒心中難免存有些許疑惑：10年了，中國大陸的房地產(chǎn)市場會不會重復著“昨天的故事”？而財政日益困難的地方政府為了自救是否會將調(diào)控政策“大事化小，小事化了”，再次用太極綿掌化解調(diào)控鐵拳？

歷經(jīng)近10年的樓市風雨，人們似乎習慣于將宏觀調(diào)控與調(diào)控房地產(chǎn)市場畫上等號，即便是在房地產(chǎn)政策寬松的2008年，人們還是習慣于如此。時至今日，已經(jīng)連續(xù)上行近10年的房價僅僅只是放緩了前行的速度。

大伙兒心中難免存有些許疑惑：10年了，中國大陸的房地產(chǎn)市場會不會重復著“昨天的故事”？而財政日益困難的地方政府為了自救是否會將調(diào)控政策“大事化小，小事化了”，再次用太極綿掌化解調(diào)控鐵拳？

2010年下半年，中央政府宏觀調(diào)控雙管其下：一方面，對多套房的購買行為實行限制貸款與限制購買的“雙限政策”；另一方面，指令地方政府不折不扣地完成1000萬套經(jīng)濟適用房的開工與建設(shè)任務(wù)。轉(zhuǎn)眼間，此輪嚴厲的調(diào)控堅持了一年多。在2012年新春臨近之際，頻頻爆出的各地房價下調(diào)的消息讓人們?nèi)计鹆诵碌南Ｍ?/p>

前些日子有個別官員表態(tài)：即使房價下跌50%，銀行資產(chǎn)也很安全。然而，綜觀世界發(fā)達國家的經(jīng)濟發(fā)展歷程，即使發(fā)生了經(jīng)濟危機和金融海嘯，房價也多半跌不到這個幅度。

善良的愿望必須經(jīng)過科學的梳理才更有可能變?yōu)楝F(xiàn)實。君不見，僅在一個月的時間內(nèi)，中央政府就直接支持鐵道部融資了3000億元，解決了鐵道部的歷史欠賬。據(jù)測算，2012年底，鐵道部將留下超過3.6萬億元的負債。除此之外，還有保守估計超過10萬億元的地方政府債務(wù)，這還不包括將近6萬億元的土地儲備負債。

對于股市進一步大規(guī)模融資的恐懼使得股指歷經(jīng)10年又重回起點。而地方債務(wù)問題的欠明朗，又使得那些曾經(jīng)被我們寄予厚望的國外戰(zhàn)略投資者還沒有來得及幫助中國銀行業(yè)與國際接軌，就率先在香港股市將所持有的大陸銀行股拋了個精光?？涨暗凸芍傅淖C券市場、空前低估值的銀行股價格、空前高的房價正顯現(xiàn)眼前，2012年我們該何去何從？

當前，經(jīng)歷了4萬億中央刺激計劃的地方政府早已經(jīng)負債累累，而曾經(jīng)輝煌的外貿(mào)出口隨著歐洲各國債務(wù)危機的總爆發(fā)前景暗淡。面對2012即將來臨的歐美選舉大年，貿(mào)易平衡和人民幣升值又讓出口貿(mào)易這部中國經(jīng)濟發(fā)動機的功率大打折扣。而失去了出口與政府投資支撐的中國經(jīng)濟唯有啟動內(nèi)需這一不二選擇。

當今之計，穩(wěn)字當頭。即既要化解歷史包袱輕裝前進，又要擴大內(nèi)需，加速前行。有鑒于此，筆者就2012年的中國樓市談幾點看法：

觀點一： 保障房托底穩(wěn)內(nèi)需

住房消費需求是最大、最現(xiàn)實的內(nèi)需。2012年正是中央力推的1000萬套保障房主體進入市場的豐收期。這項政策出臺時雖然歐美經(jīng)濟已經(jīng)見底，但尚未明顯回升。而中國由于缺乏全面的社保，再加上獨生子女政策，因此每年必須?！?”來保證1500萬左右新增勞動力的順利就業(yè)，否則社會就難呈現(xiàn)穩(wěn)定。

因此，1000萬套保障房既給中低收入家庭以盼頭，又給市場發(fā)出明確的信號，還可以觀察歐美情況再作進一步的調(diào)整。因此，它是2012年前中國政府較為理性的防守型政策。試想一下，1000萬套保障房的完工與入住將極大地帶動家庭裝修、新家具及家電的消費。據(jù)保守測算，僅此一項將直接產(chǎn)生超過2萬億元的內(nèi)需。

觀點二： 地產(chǎn)調(diào)控，穩(wěn)字當頭

盡管土地財政飽受詬病，這主要源于分稅制后預(yù)算內(nèi)財力迅速向中央集中，而改革之初中央收入約占稅收的1/4，而10余年后則逆轉(zhuǎn)為地方政府收入約占稅收的1/4。與此同時，地方不僅要維持基礎(chǔ)的公共開支，諸如工資福利、義務(wù)教育、醫(yī)療、維穩(wěn)等，而且還要順應(yīng)城市化，大力進行舊城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，以補計劃經(jīng)濟的欠賬，新城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的配套。而從2002年始的宏觀調(diào)控，是基于國內(nèi)非壟斷行業(yè)產(chǎn)能嚴重過剩的現(xiàn)實，近10年來，產(chǎn)能過剩不僅沒有好轉(zhuǎn)，反而更加嚴重。因此，央企的稅歸中央，而嚴重過剩產(chǎn)能條件下地方政府的機動財力越來越依靠土地的產(chǎn)出。由此，城市經(jīng)營及土地儲備模式全面開花。

再加上美國次貸危機誘發(fā)的全球金融危機至今未能擺脫，地方政府為配套中央政府4萬億元振興計劃而需要近20萬億元的大投資就只能救急找銀行，還本付息靠土地。根據(jù)我們的測算，在當前的政策體制格局下，土地出讓金以GDP5%左右的規(guī)模較合適，而一旦達到8%～10%，就會出現(xiàn)需求危機。這就是說，按照GDP40萬億元的基數(shù)，如果土地出讓金超過3.2萬億以上，即使地賣出去了，將來蓋好的房子卻有可能賣不掉，從而導致現(xiàn)有經(jīng)濟格局崩盤。

回想一下，2011年，我國地方政府土地出讓金已經(jīng)達到2.9萬億之巨，若再不剎車就會有危險啦！

觀點三： 定位不明，微觀調(diào)控政策顯現(xiàn)過渡性特征

一般來說，在工業(yè)化和城市化進程迅速的中國，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟引擎。即使到了工業(yè)化和城市化的后期，房地產(chǎn)業(yè)仍然會通過二手房的交易和相關(guān)服務(wù)保持其支柱產(chǎn)業(yè)的地位。事實上，英、美、德、日等國莫不如此，我們很難違背市場經(jīng)濟的這種基本規(guī)律。

我認為，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)與宏觀調(diào)控并不矛盾，其調(diào)控的目的是讓房地產(chǎn)業(yè)更加健康、穩(wěn)定、安全地為國民經(jīng)濟保駕護航。現(xiàn)在問題不是宏觀上該不該調(diào)的事，而是職能部門出臺的政策有些顧此失彼，妨礙了樓市調(diào)控。一個顯而易見的事實是：以前，一部分老百姓買不起房卻貸得到款；現(xiàn)在，房價下降了，結(jié)果老百姓卻貸不到款了。由此可見，當前施行的樓市調(diào)控政策定位不明，多由各部門自行牽頭制定，缺乏政策協(xié)同，其過渡性特征明顯。

觀點四： 先股后房，政策意圖日現(xiàn)

通過持續(xù)的“雙限政策”將中產(chǎn)階段的消費與投資行為從樓市逼向股市，在社?；稹⒈ｋU基金和投資基金的保駕護航下盡快激活中國股市，將中國地方商業(yè)銀行加速上市，以在短期迅速提高其資本充足率，并為未來改革后的中國高鐵線路預(yù)留上市融資的渠道，以置換銀行負債。如此一來，中央和地方政府將可從債務(wù)泥潭里迅速抽身，重現(xiàn)活力。

計算一下，中國外匯儲備從2萬億美元到現(xiàn)在的3萬多億美元只用了短短一年多的時間，這增量除了貿(mào)易和對外直接投資（FDI）外，有7000億～8000億美元是熱錢。為什么呢？因為，你在美國向銀行借100萬美元年息不到2%，拿到中國來買個信托什么的年收益肯定超過10%，再加上一年來3%的升值，年凈收益更是超過10%。我們要知道在美國年凈收入過10萬美元者意味著什么。實現(xiàn)這一切在美國很難，而在美國借錢，在中國賺錢則很容易。因此，這錢既不用炒股，也無須炒樓，就在中國拿投資理財產(chǎn)品這么轉(zhuǎn)1年即可。

中國的國情是壟斷的央企，如中石油、中移動，根本不需要銀行貸款，而現(xiàn)實中競爭激烈的企業(yè)則利潤微薄，付不了高息。于是開發(fā)商進入信托，在短短的1年里將信托收益從11%～13%拉高到不低于20%，于是，其他行業(yè)更加不可能尋求信托融資。而開發(fā)商獲得高成本資金后通過提價向市場轉(zhuǎn)移，通過砍價向地方政府土地供應(yīng)轉(zhuǎn)移則成為必然，于是地方財政更加困難。

觀點五： “魚翅與白菜”——樓市豪宅及中低價格商品房市場相對活躍

看來，中國經(jīng)濟增長重投資、輕消費的痼疾近期難以根治。隨著歐美市場的飽和，國內(nèi)非壟斷的民營經(jīng)濟生存環(huán)境將進一步惡化。大量的產(chǎn)業(yè)資本正加速游離出實體經(jīng)濟。由于缺乏對房地產(chǎn)業(yè)明確的戰(zhàn)略定位，以及調(diào)控政策受到政府短期目的的嚴重制約而沒有進行系統(tǒng)設(shè)計。缺少房地產(chǎn)支撐的中國股市從根本上不具備長期走“?！钡膶嶓w基礎(chǔ)。于是，短線炒股、長線購房就成為投資的現(xiàn)實選擇。由于政府采取了極端的樓市限購政策，長線投資只有集中于大面積、高價格的豪宅。2012年，中國樓市豪宅市場將成為一道靚麗的風景線。

與此同時，1000萬套經(jīng)濟適用房的初步建成及后續(xù)政策的跟進，將直接導致中低收入家庭居住水平的大幅度改善以及中小戶型、中低價格商品房市場的相對活躍。因此，在股市小有起色的基礎(chǔ)上，樓市成交相對好轉(zhuǎn)，而一高一低兩頭活躍將最有可能實現(xiàn)。

觀點六： 雷聲大雨點小的房產(chǎn)稅

因為期望太久，人們往往希望一藥能治百病。因此，一時之間，關(guān)于擴大房產(chǎn)稅試點城市數(shù)量，擴大房產(chǎn)稅征收范圍，提高房產(chǎn)稅征繳比例的聲音不絕于耳。然而，房產(chǎn)稅本身只是一個過渡物。上海與重慶一年來的試點也已經(jīng)清楚地再一次證明：房產(chǎn)稅本身僅僅只是一項政策工具，盡管隨著市場經(jīng)濟的成熟它最終會進入千家萬戶。然而在當下，它卻并不是最緊迫和必須的。在缺乏老百姓心理認同和意識跟進的條件下，過早地推行這一稅種給地方政府帶來的財政收益并不豐厚。而當?shù)氐臉莾r高低似乎也與這一稅種的實施與否顯著關(guān)聯(lián)。

然而，一個尷尬的事實卻是：當一個城市或地區(qū)房價開始真正松動之際，松動前后有關(guān)公民的納稅基準如何確認，卻一直未見定論。顯然，眼下政府部門并不具有大面積即時定價的房屋估價能力。而且，在土地公有的前提下城鄉(xiāng)居民都在法律上擁有房產(chǎn)，如何只征城不征鄉(xiāng)卻沒有明確的法律條文。況且，城市房產(chǎn)土地出讓年限到期后如何操作也一直是個空白。

相關(guān)政策規(guī)定可以是空白，而對于納稅人來說不能夠繼續(xù)空白。因此，這些問題在沒有明確前搞搞試點是可以的，推廣起來有一定難度。

2012年，中央力推的1000萬套保障房主體進入市場的豐收期，這既給中低收入家庭以盼頭，又給市場發(fā)出明確的信號。

觀點七： 病在地產(chǎn)，根在體制

樓市的問題病在地產(chǎn)，根在體制。究竟中國需要不需要市場經(jīng)濟？中國的市場經(jīng)濟能否獨立于西方資本主義國家的發(fā)展模式？中國之大，經(jīng)濟發(fā)展水平差距之大，目前尚難用過于具體的技術(shù)指標來進行調(diào)控。我認為，現(xiàn)在困難的不是房地產(chǎn)業(yè)，是艱難轉(zhuǎn)型中的國民經(jīng)濟。盡管數(shù)據(jù)可喜，但實質(zhì)上隱患重重。再加上國際上環(huán)境突變，讓當前國民經(jīng)濟唯一的發(fā)動機房地產(chǎn)熄火的可能性雖然是不存在的，但眼下房地產(chǎn)從業(yè)者的日子很不好過。當開發(fā)商普遍存在悲觀預(yù)期時，大不了大家都不去拿地。此時，除了淘汰少數(shù)開發(fā)商之外，地方政府土地財政的危機才會真正到來。

觀點八： 房地產(chǎn)不再是暴利行業(yè)

目前，國內(nèi)已在政策上全面實行了6類及以上用地的“招掛拍”政策，土地出讓價格本身就高，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)回歸到了資金密集行業(yè)。根據(jù)政策，房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金不低于30%，“四證”齊全方可向銀行申請貸款。即使貸到，財務(wù)杠桿也降到3%左右。實際情況是，房地產(chǎn)找信托融資的要求都比這要高，現(xiàn)在在這個行業(yè)，年回報20%以下符合貸款條件的項目還不一定拿得到信托。

另外一個方面，商品房生產(chǎn)和供給的周期比較長，房地產(chǎn)開發(fā)的成本本身就高。房地產(chǎn)開發(fā)商從拿地到開工，需要經(jīng)過多重審批，鏈條較長，尋租的空間也大，無形中提高了開發(fā)的成本。而稅務(wù)新規(guī)則明確規(guī)定，項目毛利超過30%的部分要按累進最高60%的比例征收土地增值稅，然后再交所得稅。所以，就算房地產(chǎn)行業(yè)有暴利，暴利也已經(jīng)轉(zhuǎn)變成稅收了。

華偉 華東師范大學東方房地產(chǎn)學院常務(wù)副院長