我國房地產(chǎn)市場稅收制度研究

□文/劉云州

（重慶大學建設管理與房地產(chǎn)學院 重慶）

一、引言

建國以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一個從無到有、從小到大的發(fā)展過程。房地產(chǎn)稅收也逐漸成為財政收入的重要來源。然而，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制與房地產(chǎn)市場化的推進顯得極不適應，存在著諸多問題。針對房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的問題，我國政府在稅收領域陸續(xù)出臺相關措施和方案，但這些措施與方案沒有觸動整個房地產(chǎn)稅制，不能從根本上解決問題。有鑒于此，深入研究房地產(chǎn)稅收制度存在的問題，提出促進我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的具體完善對策，具有重要的理論意義和現(xiàn)實意義。

二、我國房地產(chǎn)稅收體系

1994年稅制改革后，我國形成了現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系，包括:（1）商品稅性質(zhì)；（2）所得稅性質(zhì)；（3）資源稅或行為稅性質(zhì)；（4）財產(chǎn)稅性質(zhì)。借助這四類稅種，我國對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進行著多層次的調(diào)節(jié)。但是，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅種的設置，絕大部分是參照其他行業(yè)的稅種，沒有考慮到房地產(chǎn)業(yè)自身的特點，因而這些稅種結(jié)構已不適應房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的客觀需要，建立和完善我國房地產(chǎn)稅收體系是社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的必然要求。

三、制約我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的稅收因素

1、稅費種類繁多，且租、稅、費混亂。目前，我國與房地產(chǎn)直接有關的稅種有12種，占我國實際征收稅種數(shù)量的一半左右。收費項目就更加繁雜，一般都在幾十種，多的地方甚至超過百余種。租稅費繁多造成了我國房地產(chǎn)稅費體系中租、稅、費混雜現(xiàn)象嚴重，降低了稅收的嚴肅性、規(guī)范性，滋長了亂收費的不良風氣，也使得稅收的宏觀調(diào)控功能受到了限制和削弱。

2、各征稅環(huán)節(jié)稅負分布不合理。目前，我國稅制的征收重點在于流通環(huán)節(jié)，而在占有、使用階段的稅收卻被忽略。這種不合理設置的消極影響有以下幾個方面:第一，土地閑置、浪費現(xiàn)象嚴重；第二，進入市場流通的土地要承受過高稅負，抑制了土地流動和正常的市場交易；第三，在房地產(chǎn)保有階段發(fā)生的價值自然增值部分，由于沒有有效的稅收調(diào)控機制，政府不能充分參與增值分配，只能任由其流向房地產(chǎn)的實際保有者；第四，我國目前沒有對閑置土地和荒蕪土地問題進行明確立法，難以通過法律形式對其加以規(guī)范。

四、我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的稅收改革建議

1、明租、正稅、清費。明租，就是要進一步明確地租，將土地出讓金收取方式從一次性收取改為分年收取，使其作為地租的性質(zhì)更加明確。正稅，就是統(tǒng)一內(nèi)外稅制，避免重復征稅，改變流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)畸重、保有環(huán)節(jié)畸輕的現(xiàn)狀，既要考慮房地產(chǎn)交易的全過程，建立一個涵蓋房地產(chǎn)整個交易過程的房地產(chǎn)稅收體系，又要把不具備稅收性質(zhì)的稅種停征、轉(zhuǎn)化為地租或費用，并盡量向?qū)挾惢⑸俣惙N、低稅率的國際通行做法靠攏。清費，一方面對于一些不合理的行政事業(yè)性收費一律取消；二是對于一些必須的但可以合并收取的項目進行兼并。

2、合理設計稅種。在土地征用環(huán)節(jié)，保留契稅，取消土地使用稅、耕地占用稅。在開發(fā)用地時征收城鎮(zhèn)土地使用稅本來就不合理，因為土地對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言是產(chǎn)品，而非不動產(chǎn)。

在銷售轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，首先，取消土地增值稅、城市維護建設稅。土地增值稅與企業(yè)所得稅重復征稅；城市維護建設稅實質(zhì)上是在“增值稅、營業(yè)稅、消費稅”基礎上的一種附加費用，可以取消；其次，契稅并入印花稅。針對現(xiàn)行契稅稅負偏重、且與印花稅重疊課征，將其并入印花稅中的“產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目。

在保有環(huán)節(jié)，可將房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及政府對開發(fā)商憑借政治權力征收的綠化費、防洪費、人防設施費等合并成為一個稅種，稱之為“房地產(chǎn)稅”或“物業(yè)稅”，該稅種的稅主體應包括在我國大陸境內(nèi)擁有不動產(chǎn)的內(nèi)外資企業(yè)和中外人士，同時取消對外資企業(yè)收取的土地使用費。

五、結(jié)語

改革現(xiàn)行稅制，制定符合中國國情的房地產(chǎn)稅收政策是十分必要的。房地產(chǎn)稅收制度改革是一項系統(tǒng)工程，技術要求高、涉及面廣、政策性強，一步到位相當困難。因此，在改革的過程中，應當根據(jù)我國的國情和各地區(qū)發(fā)展的具體情況，制定出適合中國國情的稅收體制，以促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

[1]吳明，劉新春.對房地產(chǎn)業(yè)稅收問題思考[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2008.7.

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