中小房地產(chǎn)企業(yè)建立城市綜合體戰(zhàn)略聯(lián)盟的必要性

翟趁華

(河南工程學(xué)院工商管理系，河南鄭州451191)

一、引論

當(dāng)前，受國(guó)際金融危機(jī)、緊縮的宏觀調(diào)控政策、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)周期性下行、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境變化等因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)己經(jīng)步入市場(chǎng)調(diào)整期。2011年以來(lái)，在“新國(guó)八條”等房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的影響下，住宅市場(chǎng)遭遇嚴(yán)厲調(diào)控，通脹壓力又居高不下，房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型成了地產(chǎn)行業(yè)的熱點(diǎn)。在土地、資金、政策、管理和人才等方面都沒(méi)有明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的中小房企在這次市場(chǎng)調(diào)整期中受到的威脅最大，面臨著嚴(yán)峻的生存挑戰(zhàn)。在各種地產(chǎn)模式探索中，城市綜合體是各房產(chǎn)企業(yè)首選的模式之一。

2010年初，“中原經(jīng)濟(jì)區(qū)”概念正式提出，2010年9月專家學(xué)者開(kāi)始對(duì)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)進(jìn)行廣泛關(guān)注，2011年1月，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)被納入國(guó)家層面的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域并在國(guó)務(wù)院印發(fā)的《全國(guó)主體功能區(qū)規(guī)劃》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》)中首次被寫(xiě)入國(guó)家文件，這標(biāo)志著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)已正式上升到國(guó)家戰(zhàn)略層面?！兑?guī)劃》明確提出，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)作為國(guó)家層面重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，位于全國(guó)“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局中陸橋通道橫軸和京廣通道縱軸的交會(huì)處。中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的空間范圍涉及7個(gè)省，涵蓋28個(gè)地級(jí)市，即河南省全部，河北省的邯鄲，山西省的長(zhǎng)治、晉城、運(yùn)城，江蘇省的徐州，山東省的菏澤，湖北省的襄樊，安徽省的淮北、阜陽(yáng)、蚌埠。2012年1月8日，河南省十一屆人大五次會(huì)議提出推進(jìn)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)是重點(diǎn)。圍繞著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)，河南省重大建設(shè)和投資項(xiàng)目安排2012年將圍繞新型城鎮(zhèn)化、新型工業(yè)化、新型農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化等重點(diǎn)領(lǐng)域，彰顯“三化”協(xié)調(diào)科學(xué)發(fā)展。針對(duì)新型城鎮(zhèn)化，將完成中心城市改造城中村366個(gè)，棚戶區(qū)和舊住宅小區(qū)改造項(xiàng)目359個(gè)，商業(yè)中心(街區(qū))改造項(xiàng)目40個(gè)。抓好1435個(gè)新型農(nóng)村社區(qū)續(xù)建項(xiàng)目建設(shè)，力爭(zhēng)全年新開(kāi)工600個(gè)左右，建成500個(gè)左右。這為中小房企形成戰(zhàn)略聯(lián)盟開(kāi)發(fā)城市綜合體項(xiàng)目提供了更多的機(jī)遇和平臺(tái)，尤其是城鎮(zhèn)化建設(shè)中三四線城市的房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)為中小房企帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇。

二、戰(zhàn)略聯(lián)盟模式及城市綜合體模式分析

戰(zhàn)略聯(lián)盟最早是由美國(guó)DEC公司總裁簡(jiǎn)·霍普蘭德(J.Hopland)和管理學(xué)家羅杰·內(nèi)格爾(R.Nagel)提出的。從現(xiàn)有定義可以看出，理論界對(duì)于戰(zhàn)略聯(lián)盟的認(rèn)識(shí)和界定雖有差異，但在以下方面已形成共識(shí):第一，企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟的建立一般有長(zhǎng)遠(yuǎn)并且明確的目標(biāo)，雙方的合作不只是為了謀求短期或局部利益，更多的是出于戰(zhàn)略層面上的考慮。第二，聯(lián)盟企業(yè)之間是一種合作關(guān)系，無(wú)論是股權(quán)式的或非股權(quán)式的，都超越一般的交易關(guān)系。雙方在某些方面融合的同時(shí)，仍保持各自的獨(dú)立性和平等地位。第三，聯(lián)盟企業(yè)之間的合作并不一定是全方位的，可能在某些領(lǐng)域進(jìn)行合作，而在其他領(lǐng)域又進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)與合作往往并存。第四，聯(lián)盟的出發(fā)點(diǎn)是為了“雙贏”，需要通過(guò)合作獲取大于各自“獨(dú)立”或“對(duì)立”行動(dòng)所獲取的利益。波特(M.E.Porter)根據(jù)價(jià)值鏈位置把戰(zhàn)略聯(lián)盟劃分為橫向戰(zhàn)略聯(lián)盟與縱向戰(zhàn)略聯(lián)盟兩種基本形式。［1］橫向戰(zhàn)略聯(lián)盟是指通過(guò)聯(lián)盟企業(yè)間相同價(jià)值鏈位置的橫向鏈接(如生產(chǎn)聯(lián)盟)方式來(lái)創(chuàng)造新價(jià)值和獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?？v向戰(zhàn)略聯(lián)盟是指通過(guò)聯(lián)盟企業(yè)間不同價(jià)值鏈位置的縱向鏈接(如供應(yīng)商聯(lián)盟)方式來(lái)創(chuàng)造新價(jià)值和獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，即縱向聯(lián)盟發(fā)生于縱向聯(lián)系的企業(yè)價(jià)值鏈與供應(yīng)廠商、銷售渠道的價(jià)值鏈之間。［1］伯納德·L.賽蒙因(Bernard L.Simonin)根據(jù)聯(lián)盟中企業(yè)的連接紐帶不同將企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟分為股權(quán)式聯(lián)盟和契約式聯(lián)盟。股權(quán)式聯(lián)盟是聯(lián)盟成員基于股權(quán)安排和法律規(guī)定所進(jìn)行的聯(lián)盟。契約式聯(lián)盟是聯(lián)盟成員基于合約達(dá)成的聯(lián)盟。［2］格萊斯特(Glaister)把企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟分為研發(fā)聯(lián)盟、生產(chǎn)聯(lián)盟和營(yíng)銷聯(lián)盟三種類型。［3］邁克爾·A.希特(Michael A.Hitt)、R.杜安·愛(ài)爾蘭(R.Duane Ireland)和羅伯特·E.霍斯基森(Robert E.Hoskisson)根據(jù)戰(zhàn)略層次將戰(zhàn)略聯(lián)盟劃分為經(jīng)營(yíng)層戰(zhàn)略聯(lián)盟和公司層戰(zhàn)略聯(lián)盟。［3］

企業(yè)戰(zhàn)略的選擇都是在一定的區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境下進(jìn)行的。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略管理應(yīng)該融合在區(qū)域經(jīng)濟(jì)的情境中進(jìn)行研究，企業(yè)要想更好地融入日益變化發(fā)展中的區(qū)域經(jīng)濟(jì)，就必須制定更切合區(qū)域?qū)嶋H的企業(yè)戰(zhàn)略，尋找在區(qū)域經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略中的準(zhǔn)確定位，協(xié)同推進(jìn)企業(yè)區(qū)域聚合可持續(xù)發(fā)展機(jī)制平臺(tái)建設(shè)，強(qiáng)化區(qū)域外資源要素獲取能力，策應(yīng)區(qū)域非均衡動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)發(fā)展。［4］

城市綜合體是在城市經(jīng)濟(jì)和文化發(fā)展規(guī)模擴(kuò)大、城市化水平提高以及居民生活水平提高等趨勢(shì)下產(chǎn)生的一種集約化、可持續(xù)性的城市空間形態(tài)。城市綜合體的開(kāi)發(fā)模式主要有商務(wù)驅(qū)動(dòng)、商業(yè)驅(qū)動(dòng)、住宅驅(qū)動(dòng)、文化驅(qū)動(dòng)、休閑旅游驅(qū)動(dòng)、娛樂(lè)驅(qū)動(dòng)、會(huì)展驅(qū)動(dòng)和復(fù)合驅(qū)動(dòng)等。商務(wù)驅(qū)動(dòng)模式較為典型的案例是廣州中信廣場(chǎng)，商業(yè)驅(qū)動(dòng)模式較為典型的案例是深圳華潤(rùn)中心，住宅驅(qū)動(dòng)模式較為典型的案例是重慶的春森彼岸，文化驅(qū)動(dòng)模式較為典型的案例是上海的證大喜瑪拉雅中心，休閑旅游驅(qū)動(dòng)模式較為典型的案例是深圳華僑城，復(fù)合驅(qū)動(dòng)模式較為典型的案例是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。［5］中小房企綜合體式戰(zhàn)略聯(lián)盟是橫向戰(zhàn)略聯(lián)盟的一種，可以是契約式，也可以是股權(quán)式，是集研發(fā)、生產(chǎn)、營(yíng)銷于一體的公司層面的戰(zhàn)略聯(lián)盟。不同的中小房企可根據(jù)自身資源以及聯(lián)盟伙伴的資源來(lái)選擇不同的綜合體驅(qū)動(dòng)模式。

三、中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)背景下中小房企建立城市綜合體戰(zhàn)略聯(lián)盟的必要性

面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、外部環(huán)境復(fù)雜多變的局面，中小房企該何去何從?中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)上升到國(guó)家戰(zhàn)略層面給中小房企發(fā)展提供了新的機(jī)遇，同時(shí)也迫切要求中小房企重新思考自身的發(fā)展戰(zhàn)略，與互補(bǔ)型企業(yè)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，共同開(kāi)發(fā)城市綜合體項(xiàng)目。所謂城市綜合體，即國(guó)外所稱的HOPSCA(Hotel，Office，Park，Shoppingmall，Convention，Apartment)，是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、會(huì)展、餐飲、娛樂(lè)和交通等功能復(fù)合，互相作用，形成價(jià)值鏈的高度集合化的建筑群體。［5］城市綜合體是混合型的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，與傳統(tǒng)的拿地建房賣房的快速周轉(zhuǎn)模式差異甚大，對(duì)開(kāi)發(fā)商的商業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、人才累積、資金實(shí)力也是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。尤其是立足于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中小房企，應(yīng)以此次轉(zhuǎn)型為契機(jī)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)自身資源選擇互補(bǔ)類型的企業(yè)形成城市綜合體式的戰(zhàn)略聯(lián)盟。

(一)中小房企生存發(fā)展的內(nèi)在需要

房地產(chǎn)企業(yè)投資及經(jīng)營(yíng)管理不同于其他的產(chǎn)業(yè)，其對(duì)資源依賴性強(qiáng)，尤其是中小房企一般都處在生命周期的成長(zhǎng)期，無(wú)論是在資金和管理等企業(yè)內(nèi)部條件方面，還是在市場(chǎng)占有率、土地以及其他資源獲取等外部條件方面，都處于劣勢(shì)。為了更好地在政策多變、競(jìng)爭(zhēng)激烈的外部環(huán)境中存活下來(lái)，更好地抓住中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的機(jī)遇，中小房企形成戰(zhàn)略聯(lián)盟共同開(kāi)發(fā)城市綜合體項(xiàng)目則是上上之選。因?yàn)槌鞘芯C合體項(xiàng)目運(yùn)作往往涉及建筑設(shè)計(jì)、建筑施工、土地儲(chǔ)備、資金運(yùn)作、金融、法律、市場(chǎng)營(yíng)銷策劃、物業(yè)管理及項(xiàng)目整體運(yùn)作等多個(gè)方面，任何一個(gè)方面的疏忽或缺陷都可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的失敗。而中小房企往往會(huì)受到自身資源的限制，不能單獨(dú)運(yùn)作城市綜合體項(xiàng)目，或者單獨(dú)運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)很大。因此，中小房企如果采取戰(zhàn)略聯(lián)盟形式開(kāi)發(fā)城市綜合體項(xiàng)目，就會(huì)增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，達(dá)到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源共享、降低運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)的目的。

(二)發(fā)展城市綜合體是中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)中城鎮(zhèn)化進(jìn)程的必然需求

城市綜合體把城市功能與城市發(fā)展之間的邏輯關(guān)系通過(guò)建筑實(shí)體與城市其他空間有機(jī)結(jié)合起來(lái)，它的出現(xiàn)是城市化進(jìn)程發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。城市本身就是一個(gè)聚積體，當(dāng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，人口聚積、用地緊張到一定程度，消費(fèi)水平達(dá)到一定程度，在城市的核心部分就會(huì)出現(xiàn)這樣一種綜合形態(tài)。許多城市綜合體往往會(huì)成為一個(gè)城市或地區(qū)的名片。因此，在中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)背景下，中小房企通過(guò)戰(zhàn)略聯(lián)盟開(kāi)發(fā)城市綜合體是中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)中城鎮(zhèn)化進(jìn)程、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市有機(jī)更新、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的客觀要求，也是創(chuàng)造城市名片、提升城市核心競(jìng)爭(zhēng)力的必然要求。

(三)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)中宜居城市組團(tuán)建設(shè)的需要

在中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)背景下，國(guó)家將制定財(cái)政政策、投資政策、產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、農(nóng)業(yè)政策、人口政策、環(huán)境政策等一系列配套政策，支持重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域加快人口和經(jīng)濟(jì)集聚，培育一批新的大城市群或區(qū)域性城市群，帶動(dòng)周邊地區(qū)發(fā)展。作為中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市——鄭州，也提出了加快宜居城市組團(tuán)建設(shè)的目標(biāo)，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)“十組團(tuán)”:宜居教育城、宜居健康城、鄭州宜居職教城、新商城、中原宜居商貿(mào)城、金水科教新城、惠濟(jì)高端服務(wù)業(yè)新城、二七運(yùn)河新區(qū)、先進(jìn)制造業(yè)新城、高新城。加快衛(wèi)星城鎮(zhèn)融城發(fā)展，要把縣城特別是縣城新區(qū)作為融城先導(dǎo)區(qū)，加強(qiáng)“六城”建設(shè):航空城、新鄭新城、中牟新城、鞏義新城、新密新城、天中旅游新城。建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)，促進(jìn)中原城市群加快發(fā)展，為河南省中小房企開(kāi)發(fā)城市綜合體聯(lián)盟項(xiàng)目帶來(lái)了機(jī)遇，中小房企需要通過(guò)與互補(bǔ)企業(yè)組成戰(zhàn)略聯(lián)盟才能開(kāi)發(fā)城市綜合體項(xiàng)目。

(四)政府推動(dòng)二三線城市發(fā)展的需求

中小房企與互補(bǔ)型企業(yè)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟開(kāi)發(fā)城市綜合體項(xiàng)目，對(duì)地方政府也相當(dāng)有吸引力，尤其是二三線城市。比如鄭州發(fā)展置業(yè)有限公司與紅星美凱龍?jiān)谛锣l(xiāng)市共同開(kāi)發(fā)的新鄉(xiāng)發(fā)展紅星城市廣場(chǎng)，就是這種模式的第一次實(shí)踐。當(dāng)?shù)卣芪较窦t星美凱龍這樣的大企業(yè)進(jìn)駐，是非常重要的成績(jī)。土地招拍政策的控制，加上嚴(yán)格的開(kāi)工和峻工日期要求等，使像鄭州發(fā)展置業(yè)有限公司這樣的中小房企面臨很大困境，通過(guò)這種戰(zhàn)略聯(lián)盟，公司可以抓住發(fā)展的機(jī)遇。鄭州發(fā)展置業(yè)有限公司在河南省內(nèi)有豐富的項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)、良好的相關(guān)關(guān)系等資源儲(chǔ)備，經(jīng)過(guò)與紅星美凱龍的合作，可以節(jié)省很多土地手續(xù)辦理環(huán)節(jié)和費(fèi)用，專注于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)。在項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的過(guò)程中，可以將中原文化與當(dāng)?shù)匚幕昝澜Y(jié)合，成為新的城市地標(biāo)，推動(dòng)當(dāng)?shù)爻鞘谢M(jìn)程。

四、結(jié)語(yǔ)

借助中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的發(fā)展機(jī)遇，中小房企應(yīng)以鄭州為基地，向中原經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍內(nèi)的其他城區(qū)穩(wěn)步擴(kuò)張。另外，中小房企有必要選擇建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展。有著高度互補(bǔ)的企業(yè)可以走到一起，創(chuàng)新性地建立一種新的戰(zhàn)略合作聯(lián)盟——城市綜合體戰(zhàn)略聯(lián)盟。企業(yè)戰(zhàn)略要獲得成功的實(shí)施，就必須得到組織資源有效配置的支撐。

中小房企在進(jìn)行城市綜合體戰(zhàn)略聯(lián)盟選擇時(shí)應(yīng)該采取以下保障措施:首先，中小房企自身的組織機(jī)構(gòu)應(yīng)該柔性化。柔性組織結(jié)構(gòu)更能適應(yīng)企業(yè)在戰(zhàn)略聯(lián)盟中的流程重組。其次，要把戰(zhàn)略聯(lián)盟文化與中原經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域文化融合。中小房企在中原經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)進(jìn)行的城市綜合體式的戰(zhàn)略聯(lián)盟，應(yīng)該順應(yīng)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)中原文化群的建設(shè)背景，把當(dāng)?shù)氐某鞘形幕谌氤鞘芯C合體中。融入中原區(qū)域文化，塑造共同的價(jià)值觀和管理模式，樹(shù)立多贏的合作觀念;尋求城市綜合體聯(lián)盟的文化創(chuàng)新，建立聯(lián)盟后，企業(yè)之間原有的文化可能會(huì)因差異而產(chǎn)生沖突，最好在戰(zhàn)略聯(lián)盟形成后對(duì)雙方的企業(yè)文化進(jìn)行求同存異，創(chuàng)建一種新的企業(yè)文化，更好地促進(jìn)文化融合。再次，戰(zhàn)略聯(lián)盟應(yīng)引入職業(yè)經(jīng)理人。中小房企在中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)背景下形成的戰(zhàn)略聯(lián)盟，在很大程度上依賴于合作項(xiàng)目管理者的性格和領(lǐng)導(dǎo)品質(zhì)。從某種意義上說(shuō)，尋找正確的項(xiàng)目管理者是戰(zhàn)略聯(lián)盟資源整合能否成功的第一步。

［1］PORTER M E.What is strategy?［J］.Harvard Business Review，1996(9):61－79.

［2］SIMONIN L B.The importance of collaborative know-how: an emopirical of the learning organization［J］.Academy of Management Journal，1997(5):36－37.

［3］陳耀.聯(lián)盟優(yōu)勢(shì)——21世紀(jì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)新形態(tài)［M］.北京:民族出版社，2003:22－23.

［4］周忠和.企業(yè)戰(zhàn)略與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相融合研究［D］.南昌:南昌大學(xué)，2010.

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