淺談住房公積金的貸款管理

○陳海燕

（山東省青州市住房公積金管理中心 山東 青州 262500）

一、引言

隨著近年來我國(guó)房?jī)r(jià)的不斷攀升，住房公積金貸款成為我國(guó)城市居民購(gòu)買房產(chǎn)的主要資金來源。住房公積金貸款業(yè)務(wù)的推廣，有效拉動(dòng)了內(nèi)需，促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，改善了我國(guó)城市居民的生活條件。但同時(shí)，我國(guó)住房公積金貸款管理還存在著一些問題，這些問題既有體制制度層面的也有操作層面的，本文作者結(jié)合多年工作經(jīng)驗(yàn)，指出當(dāng)前我國(guó)住房公積金貸款管理所存在的不足，從流程管理的角度出發(fā)，為貸前、貸中、貸后管理三個(gè)方面給出合理化改革意見，為改善我國(guó)住房公積金貸款管理提供有益的參考，同時(shí)為其他貸款業(yè)務(wù)的管理工作提供借鑒。

二、住房公積金貸款的特點(diǎn)以及管理的基本原則

當(dāng)前我國(guó)的住房公積金貸款分為自營(yíng)性住房貸款和委托性住房貸款，這兩類貸款的性質(zhì)及特點(diǎn)各不相同。自營(yíng)性住房貸款是以銀行的信貸資金為來源的住房貸款，這一類貸款的執(zhí)行者和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者都是商業(yè)銀行，貸款的利率由人民銀行確定，貸款的申請(qǐng)條件須由各商業(yè)銀行總行按照人民銀行要求確定；委托性住房貸款則是以職工繳納的公積金存款為資金來源的住房貸款，這一類貸款的執(zhí)行者是公積金管理中心委托銀行，風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者是公積金管理中心，貸款的利率是政策性優(yōu)惠利率，貸款申請(qǐng)條件由各地公積金管委會(huì)確定。通過分析住房公積金貸款所具備的特點(diǎn)，我們可以總結(jié)出住房公積金管理應(yīng)該具備的原則。

首先，住房公積金貸款必須具備安全可靠性原則。這是任何貸款業(yè)務(wù)都必須具備的首要原則，公積金貸款業(yè)務(wù)作為貸款業(yè)務(wù)的一種，必須具備這一基本原則。安全性指的是借款對(duì)象必須具備應(yīng)有的還本付息的能力；可靠性指的借款對(duì)象必須有良好的信譽(yù)，只有保證了安全和可靠，才能保證貸款的償還。

其次，住房公積金貸款必須符合法律和政策的規(guī)定?！蹲》抗e金管理?xiàng)l例》是我國(guó)規(guī)范住房公積金貸款管理的專門法律，住房公積金貸款的對(duì)象、期限、額度、適用范圍、劃款方式等都必須遵守這部法律。同時(shí)，住房公積金貸款管理還必須符合我國(guó)住房公積金管委會(huì)確立的政策要求。

第三，住房公積金貸款必須遵守服務(wù)居民的原則。我國(guó)的住房公積金的宗旨是“取之于民，用之于民”，改善廣大居民的生活條件是住房公積金貸款的目的所在，只有保證了服務(wù)人民的原則才能實(shí)現(xiàn)住房公積金貸款設(shè)立的目的，也才能體現(xiàn)我國(guó)國(guó)家制度的優(yōu)越性。因此，在保證安全可靠、合理合法的基礎(chǔ)上，還需要遵循服務(wù)居民的原則。

三、當(dāng)前我國(guó)住房公積金貸款管理存在的主要問題

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫以及房?jī)r(jià)的不斷上漲，住房公積金貸款業(yè)務(wù)在我國(guó)發(fā)展迅速，為拉動(dòng)內(nèi)需、改善人民生活條件作出了重大貢獻(xiàn)，但同時(shí)需要指出的是，當(dāng)前我國(guó)住房公積金貸款管理還存在著一些問題，下面就從貸前、貸中、貸后三個(gè)流程進(jìn)行分析。

1、貸前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估問題

貸前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估問題指的是在發(fā)放住房公積金貸款前需要充分合理地評(píng)價(jià)借款人的還款能力以及還款的信譽(yù)。一方面，個(gè)人信貸消費(fèi)在西方發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)有很長(zhǎng)的發(fā)展歷史，有很成熟的信用評(píng)價(jià)體系以及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，但我國(guó)的個(gè)人信貸消費(fèi)尚處于起步探索階段，公積金貸款系統(tǒng)與銀行征信系統(tǒng)相互孤立，不能實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)的信息共享，貸款人對(duì)借款人的信用評(píng)價(jià)殘缺不全，只能依靠職工所在單位所出具的征信證明。而工作單處于員工福利的考慮，往往會(huì)夸大員工的信用等級(jí)，造成銀行對(duì)貸款人信用評(píng)價(jià)的不實(shí)，給公積金貸款帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，住房貸款消費(fèi)屬于長(zhǎng)期信用消費(fèi)，需要以借款人長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入作為保障，但借款人很難對(duì)貸款人未來幾十年的收入變動(dòng)做出科學(xué)合理的判斷，這都會(huì)給銀行的貸前信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估帶來巨大的困難。在這兩方面因素的影響下，我國(guó)不斷出現(xiàn)住房公積金貸款違規(guī)業(yè)務(wù)，一些人員虛開信譽(yù)證明騙取住房公積金貸款，還有一些金融機(jī)構(gòu)高估了貸款者的還款能力和收入水平，給住房公積金貸款管理帶來了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

2、貸中的規(guī)范性問題

貸中的規(guī)范性問題主要指的是住房公積金貸款業(yè)務(wù)辦理過程中內(nèi)部或者外部操作不當(dāng)造成的不規(guī)范的問題。這類問題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

第一，電子信息錄入錯(cuò)誤，紙質(zhì)檔案管理混亂。出現(xiàn)這種情況一方面是申請(qǐng)人出具的材料本身就有錯(cuò)誤所造成的，另一方面業(yè)務(wù)辦理人員責(zé)任心不強(qiáng)，專業(yè)能力低下，不能夠按照相關(guān)的規(guī)章制度，規(guī)范合理的錄入電子信息，保管好紙質(zhì)檔案信息，給住房公積金的貸款管理帶來諸多不便，造成了管理的混亂。

第二，貸款管理中部門不協(xié)調(diào)。公積金貸款涉及到很多部門，是一個(gè)比較復(fù)雜的過程，要想規(guī)范公積金貸款管理，必須協(xié)調(diào)好各方面的業(yè)務(wù)關(guān)系，理順業(yè)務(wù)流程，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

第三，一人多貸問題。出現(xiàn)這種問題主要是申請(qǐng)人出于自身利益的考慮，違法違規(guī)操作，隱瞞個(gè)人收入等情況，提供虛假證明材料，從銀行騙取公積金貸款，給銀行的公積金貸款管理工作帶來了很大的混亂。

3、貸后的還款問題

當(dāng)前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展速度放慢，特別是經(jīng)歷全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，公積金的還款問題更是成為了公基金管理的重中之重。公積金貸款的發(fā)放是大額一次性發(fā)放的，而還款則是小額按月進(jìn)行的，是一個(gè)長(zhǎng)期連續(xù)的過程，需要以借款人長(zhǎng)期穩(wěn)定的職業(yè)收入作為保障，一旦借款人出現(xiàn)了工作或者人身的意外，喪失還款能力，會(huì)給借貸銀行帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。特別是隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入的變化遇到了越來越多的外界影響因素，給住房公積金貸款管理工作帶來了新的、巨大的挑戰(zhàn)。

四、完善我國(guó)住房公積金貸款管理工作的建議

住房公積金是保證城市居民改善生活條件的重要手段，但當(dāng)前我國(guó)住房公積金貸款管理工作在貸前、貸中、貸后管理方面存在著一系列的問題，要解決這些問題，需要從以下幾個(gè)方面入手。

1、加強(qiáng)貸前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，做好公民信用記錄

貸前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是防范住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的前提，只有在貸前做好充分的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，審核借貸人所提供的各種證明材料以及借貸申請(qǐng)，才能證明公積金借貸人具有還款能力。同時(shí)，要想在長(zhǎng)期范圍內(nèi)促進(jìn)公積金消費(fèi)的有效進(jìn)行，還需要增加全民的信用意識(shí)，培養(yǎng)公民的信用消費(fèi)習(xí)慣，促使消費(fèi)者有正確的理財(cái)觀念和還款意識(shí)，構(gòu)建起全社會(huì)的信用體系，做好全民的信用記錄，讓每一位公民都自覺樹立信用消費(fèi)、按時(shí)還款的理念，才能從根本上杜絕公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)，使我國(guó)公積金貸款管理走上良性的軌道，使公積金貸款真正起到拉動(dòng)內(nèi)需、改善老百姓生活條件的作用，讓老百姓真正享受住房公積金帶來的福利，為老百姓安居樂業(yè)，為維持社會(huì)穩(wěn)定作出貢獻(xiàn)。

2、加強(qiáng)業(yè)務(wù)員專業(yè)技能培訓(xùn)，建立起綜合辦公信息化平臺(tái)

在做好貸前的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和公民信用記錄之后，還需要注意在辦理公積金貸款過程中的規(guī)范操作問題，防止在業(yè)務(wù)辦理過程中出現(xiàn)差錯(cuò)。一方面需要加強(qiáng)相關(guān)人員的專業(yè)技能和素質(zhì)的培養(yǎng)，頒布標(biāo)準(zhǔn)化的業(yè)務(wù)流程和審批程序，從流程上保證每一項(xiàng)業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化，從審批程序上防止部分工作人員利用職務(wù)之便，與公積金貸款人勾結(jié)，出現(xiàn)“尋租”行為。另一方面，還需要建立起還需要建立起綜合辦公信息化平臺(tái)。公積金貸款業(yè)務(wù)涉及到方方面面，公積金貸款是一個(gè)很復(fù)雜的程序，只有借助先進(jìn)的信息技術(shù)，推動(dòng)公積金貸款業(yè)務(wù)審批和辦理程序的信息化，才能讓公積金貸款管理更加透明化，辦理效率更加高效化。同時(shí)，綜合的信息平臺(tái)還能將公積金貸款管理的所有信息集中在一起，可以有效防止“一人多貸”問題的出現(xiàn)，能更好地加強(qiáng)內(nèi)部控制。同時(shí)，還需要加強(qiáng)對(duì)住房公積金貸款管理工作的監(jiān)管，防止某些工作人員利用職務(wù)之便，為不符合條件的人員辦理住房公積金貸款業(yè)務(wù)。

3、完善全社會(huì)公積金繳納體系

隨著當(dāng)前整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的下降，越來越多的企業(yè)選擇了裁減員工來度過經(jīng)濟(jì)困難時(shí)期，一些企業(yè)選擇了減少員工住房公積金繳納的比例，甚至一些企業(yè)不再為新入職員工繳納基本的“五險(xiǎn)一金”，這就導(dǎo)致了一些公民在職業(yè)生涯發(fā)生改變的時(shí)候?qū)e金貸款的還款帶來了巨大的困難，直接給貸款銀行帶來巨大的危機(jī)，這也是蔓延全球的“次債危機(jī)”發(fā)生的根源。要杜絕這種現(xiàn)象的發(fā)生，國(guó)家必須完善全社會(huì)的公積金繳納體系，防止員工失業(yè)后無法繳納住房公積金。還要出臺(tái)相關(guān)政策，要求企業(yè)必須給辭退員工繳納一定時(shí)間的住房公積金，直至員工找到新的工作單位，再由新單位繳納住房公積金。同時(shí)還需要強(qiáng)化居民職業(yè)生涯發(fā)展意識(shí)，引導(dǎo)和教育居民在崗位上盡職盡責(zé)，保證工作崗位的穩(wěn)定性，確保居民收入變化的穩(wěn)定性，減少居民頻繁更換工作所帶來的社會(huì)成本以及自身收入變化的動(dòng)蕩。

4、加強(qiáng)保障房建設(shè)

居民使用住房公積金貸款買房的原因主要是當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)過高，一般老百姓無力付全款買房，只能依靠住房公積金貸款買房。老百姓的收入變化和償付能力的變化都會(huì)給房地產(chǎn)商帶來風(fēng)險(xiǎn)，通過住房公積金貸款買房，房地產(chǎn)商成功的將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。要想從根本上解決住房公積金貸款買房的風(fēng)險(xiǎn)，還需要國(guó)家盡快出臺(tái)相關(guān)政策調(diào)控房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度，加快保障房建設(shè)的速度，讓老白姓能夠買得起房，盡量減少居民買房貸款的規(guī)模和年限，減輕老百姓的買房負(fù)擔(dān)，改善老百姓的生活條件，從根本上解決住房公積金貸款管理的各種問題。

五、結(jié)語(yǔ)

本文作者結(jié)合多年住房公積金管理的工作和研究經(jīng)歷，從流程的角度分析了當(dāng)前我國(guó)住房公積金貸款管理在貸前、貸中、貸后每一個(gè)流程上出現(xiàn)的問題，并針對(duì)相應(yīng)的問題給出了具體的解決措施，從流程管理的角度給我國(guó)的住房公積金貸款管理工作提供了有益的借鑒和參考。但同時(shí)需要指出的是，住房公積金貸款是一項(xiàng)惠民政策，需要貸款人和各部門的通力合作才能真正實(shí)現(xiàn)其初衷。因此，要想真正提高我國(guó)住房公積金貸款管理水平，不僅僅需要每一個(gè)管理流程上不能出問題，還需要全體公民有信用消費(fèi)的理念，相關(guān)部門有為人民服務(wù)的意識(shí)。

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