淺談房地產企業(yè)資金內部控制

○何春姬

（海南金邦實業(yè)有限公司 海南 海口 570125）

淺談房地產企業(yè)資金內部控制

○何春姬

（海南金邦實業(yè)有限公司 海南 海口 570125）

隨著企業(yè)的經營風險和財務風險日益增加，如何辨別、分析、防范和控制風險，建立企業(yè)資金內部控制制度已經成為必然趨勢。在面臨國家對房地產行業(yè)進行宏觀調控的環(huán)境下，應注重將企業(yè)對外發(fā)展逐步調整為對內部的管理，加強對企業(yè)財務的控制，以減少成本輸出來獲得最大的利益。完善而有效的資金內部控制制度，對加強單位經營管理、保護單位財產安全、提高企業(yè)整體經營效率及產出效益等具有積極的促進作用。

貨幣資金 內部控制 主要措施

房地產行業(yè)一直以來是支撐我國經濟高速增長的重要產業(yè)。隨著房地產行業(yè)的蓬勃發(fā)展，如何在激烈的競爭中獲得最大的經濟利益成為房地產企業(yè)最為關注的問題。房地產內部控制就是企業(yè)運用先進的信息管理技術、綜合與局部結合的方法、多樣化的會計手段，對企業(yè)從事的所有經濟活動進行科學的規(guī)范、控制和監(jiān)督，以此來提高企業(yè)的工作效率、資產的安全和財務信息的真實度，最終提高企業(yè)整體的經濟效益。貨幣資金是指資金循環(huán)周轉中停留在貨幣形態(tài)的資金，是資產的重要組成部分，是流動性較強的一種資產，按貨幣資金的用途和存放地點的不同，分為現(xiàn)金、銀行存款和其他貨幣資金。由于貨幣資金具有高度的流動性和較高的控制風險，企業(yè)在組織會計核算的過程中，加強貨幣資金的控制與核算，對于保障企業(yè)資產安全完整、提高資金周轉速度和使用效益都具有重要意義。

一、房地產企業(yè)資金管理現(xiàn)狀及存在的主要問題

1、資金管理現(xiàn)狀

隨著2010年，國家出臺的房地產調控政策，銀行緊縮銀根等政策致使房地產企業(yè)外部資金來源不暢，流動資金供應不足。投資住房、自住住房等處于觀望狀態(tài)造成房地產企業(yè)的資金會越來越緊張。特別是流動資金的緊張，使企業(yè)的“輸血”功能不足。改善外部影響因素，創(chuàng)造一個寬松的外部資金環(huán)境固然非常重要，但因其涉及面廣，關系復雜，不是一朝一夕，靠一個企業(yè)便可以完成的。因而，企業(yè)必須立足于自身，挖掘內部潛力，深入分析造成企業(yè)資金緊張的內因，并采取有效對策，加強對企業(yè)資金的有效控制，以促進資金的合理使用，增強企業(yè)的“造血”功能。但是，大部分房地產企業(yè)集團由于缺少專門的、統(tǒng)一的、集中的資金管理系統(tǒng)，各個項目公司、物業(yè)公司、管理公司的各種業(yè)務對資金流動的影響沒有形成關聯(lián)在一起的完整信息，缺乏有效監(jiān)督，造成極大風險。部分子公司資金出現(xiàn)缺口，只能向銀行貸款，另一些子公司資金富裕，但由于分散管理，又無法利用，導致整個集團公司的資金成本上升，資源極大浪費。因此，集團型房地產企業(yè)需要建立資金集中管理體系、建立內部業(yè)務監(jiān)督體系來增強對資金的內部控制，達到“造血”目的。

2、存在的主要問題

一是資金結構不合理。企業(yè)增加固定資產投資而沒有落實必要的配套流動資金，致使建筑企業(yè)先天的供血不足；許多企業(yè)依靠借債創(chuàng)建，自有資金不足，因而在一開始便背負著沉重的債務負擔；許多企業(yè)盈利有限，不注重自我積累，致使流動資金的利用結構長期得不到改善；長期負債與流動負債結構不合理。二是流動資金周轉不暢。從主體來看，阻礙流動資金正常周轉的核心在于成品資金和結算資金的膨脹，導致流動資金在正常的周轉過程常中途擱淺。三是流動資金管理失控。流動資金耗費補償不足；流動資金“睡眠”導致的損失嚴重；流動資金的非正常侵蝕；現(xiàn)金流動的意識還比較淡漠。流動資金是企業(yè)生產經營不可缺少的物質條件，要用好流動資金就必須努力加強和提高對流動資金的管理和處置水平。提高流動資金利用效果的途徑主要有兩個方面：降低流動資金占用率；加速流動資金的回籠周期。

二、房地產企業(yè)資金內部控制的必要性

房地產內部控制就是企業(yè)運用先進的信息管理技術，綜合與局部結合的方法，多樣化的會計手段，對企業(yè)從事的所有經濟活動進行科學的規(guī)范、控制和監(jiān)督，以此來提高企業(yè)的工作效率、資產的安全和財務信息的真實度，最終提高企業(yè)整體的經濟效益?，F(xiàn)階段我國采取了一系列政策和措施來穩(wěn)定房價，同時國家在銀行信貸方面也給房地產開發(fā)商增加了一定的壓力。房地產企業(yè)的發(fā)展在面臨這個困難時，應注重將企業(yè)對外發(fā)展逐步調整為對內部的管理，加強對企業(yè)財務的控制，以減少成本輸出來獲得最大的利益。

首先，內部控制是整個企業(yè)的管理水平的一種體現(xiàn)。企業(yè)內部控制能夠調節(jié)各個部門之間的關系，協(xié)調部門之間的財務活動，通過企業(yè)財務預算和監(jiān)測對資金進行控制，保證企業(yè)向預期的方向發(fā)展。其次，企業(yè)內部控制可以完善公司治理結構，把企業(yè)分散的經濟活動統(tǒng)一起來，在完成企業(yè)長期目標的過程中起著重要的作用。最后，企業(yè)內部控制是信息化財務管理的必然要求。隨著信息技術在內部控制中的廣泛應用，簡單的內部控制方法已經不能滿足企業(yè)的要求。網絡化、開放化的內部控制體系出現(xiàn)在企業(yè)的運營中，完善內部控制體系被提上日程。

三、建立資金內部控制的主要措施

從房地產企業(yè)資金管理的重點來看，就是建立資金集中管理模式、建立精確的現(xiàn)金預測模型和實時檢查現(xiàn)金的使用情況。從內部控制設計原則出發(fā)，以信息系統(tǒng)為平臺，構建信息透明、數(shù)據共享的整體結構，資金計劃、預警監(jiān)督、結算中心牽制業(yè)務流程，通過預警參數(shù)相互牽制，各個業(yè)務操作與崗位匹配，崗位之間協(xié)調配合，建立成本效益最優(yōu)的房地產企業(yè)資金內部控制制度。從上述角度出發(fā)，房地產企業(yè)資金內部控制應實施以下措施。

1、集團成立結算中心，集中對各單位資金進行管理

成員單位的資金集中到結算中心，形成集團的總資金池。結算中心采用內部賬戶來記錄被集中管理的資金，成員單位則把被集中的資金作為內部存款。集團一般采取收支兩條線的方式來控制成員單位對于其銀行賬戶的資金的使用。成員單位資金收入一般直接被歸集到總資金池，對內部成員單位的付款可以直接在總資金池內轉賬，對外部客商的支付則需要從總資金池申請回撥資金到單位的外部賬戶然后支付，或者由總資金池代為支付。成員單位的資金就被分成了外部存款和內部存款。外部存款是在銀行的賬戶的存款，而內部存款則是在結算中心的存款。成員單位的外部賬戶（收入戶）資金上收/上繳后，總資金池增加，同時成員單位的內部存款也增加。成員單位對于內部賬戶的資金不能直接使用，需要由結算中心將其內部存款回撥到外部賬戶上，或者結算中心直接從外部總賬戶來替成員單位支付同時沖減內部賬戶。

2、建立職責分工與職權分離制度

貨幣資金收支應由出納人員和會計人員分工負責、分別辦理，職責分明、職權分離。應設置專職出納員，負責貨幣資金的收支和保管、收支原始憑證的保管和簽發(fā)、日記賬的登記。會計不得兼任出納；出納不得兼任稽核、會計檔案保管，不得兼管收入、費用、債券債務賬目的登記工作并且所有現(xiàn)金和銀行存款的收付都必須通過經辦會計在審核原始憑證無誤后填制記賬憑證，然后由出納員檢查所附原始憑證是否完整后辦理收付款，并在原始憑證上加蓋“收訖”或“付訖”戳記。

3、堅持預算控制制度

編制資金預算控制旨在對企業(yè)一定時期資金的流入與流出進行統(tǒng)籌規(guī)劃。資金預算編制是否準確直接影響到企業(yè)資金流轉是否通暢，影響到資金的利用效率，乃至企業(yè)的生產經營。因此，要加強貨幣資金預算的可靠性控制，避免或減少預算編制的主觀性和隨意性。

貨幣資金預算編制和貨幣資金業(yè)務核算應分離開，以便更有力地控制貨幣資金業(yè)務。貨幣資金預算編制后，財務總監(jiān)應認真監(jiān)督預算的執(zhí)行，對經營過程中實際現(xiàn)金收支的結果應定期同預算進行比較分析。如果出現(xiàn)重大差異，可采取必要的措施來調查實際的收支結果。

4、實行內部稽核制度

所有貨幣資金的經濟業(yè)務必須按會計制度規(guī)定進行記錄，并且各種收付款業(yè)務應集中到會計部門辦理，任何部門和個人不得擅自出具收款或付款憑證。經濟業(yè)務進行記錄時，必須采取一系列措施和方法，按照規(guī)定的程序辦理貨幣資金支付業(yè)務，把好支付申請、支付審批、支付符合三道關，以保證會計記錄的真實、及時和正確。內審人員應負責收支憑證和賬目的定期審計和現(xiàn)金的突擊盤點及銀行賬的定期核對。

5、加強安保工作

對貨幣資金須有健全的保護措施，有專人負責保管，有專人進行內部監(jiān)督。貨幣資金收付和保管只能由出納員負責，其他任何人員（包括單位負責人）非經單位領導集體特別授權，不得接觸貨幣資金。出納地點與外部辦事人員間要設置安全護欄。出納人員不得擅自離崗，出納人員離開時必須將現(xiàn)金、有關票據存入保險柜。保險柜的密碼、網上銀行操作所需網卡及密碼要由使用人保管，不得任意移交他人，如需移交他人要有書面記錄，并及時更改密碼。

四、結論

資金內部控制涉及到企業(yè)的各個環(huán)節(jié)和各個方面，特別是涉及到管理層的態(tài)度、管理層對風險的看法和對控制措施的配合，作為一項綜合管理活動，為了獲得有關內部控制充分準確的信息，為了使控制措施得到充分的響應和有效地配合，同時也為了使風險評價客觀公正，廣泛的信息來源和相關人員之間的充分溝通與理解是內部控制中十分重要的工作環(huán)節(jié)。但資金內控體系的建設并沒有適用于所有企業(yè)的萬能“藥方”。房地產企業(yè)資金管理內部控制需要因地制宜，綜合考慮每個企業(yè)的差異，進而建立起一種符合企業(yè)實際需要的體系。

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