深圳市軌道交通建設(shè)及其房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

○鄭 英

（深圳市振業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司 廣東 深圳 518008）

經(jīng)過(guò)30年的迅猛發(fā)展，目前深圳城市發(fā)展遭遇空間困境和資源制約，土地供應(yīng)與深圳城市發(fā)展需要出現(xiàn)了嚴(yán)重失衡的現(xiàn)象。2004年起，深圳關(guān)內(nèi)土地資源稀缺現(xiàn)象凸顯，全年90%以上的土地交易在關(guān)外，市中心區(qū)的最后一塊低密度居住用地香蜜湖1號(hào)地塊拍出高過(guò)周邊房?jī)r(jià)的天價(jià)。

深圳要建設(shè)國(guó)際化城市，就必須以國(guó)際化的視野制定城市發(fā)展戰(zhàn)略。城市軌道交通（簡(jiǎn)稱城軌，以地鐵為主）是現(xiàn)代化城市最重要的脈搏。發(fā)展深圳軌道交通，就是要從根本上解決未來(lái)城市發(fā)展的瓶頸問(wèn)題，促進(jìn)土地的有效開(kāi)發(fā)利用，最大限度地發(fā)揮城市價(jià)值，有效落實(shí)城市規(guī)劃。

城市規(guī)劃，是對(duì)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展、土地利用、空間布局以及各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署、具體安排和實(shí)施管理。將城市軌道交通發(fā)展納入城市規(guī)劃使軌道交通網(wǎng)絡(luò)覆蓋城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，通過(guò)巨大的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，可以共享地鐵網(wǎng)絡(luò)資源、平衡區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，即TOD規(guī)劃（即公共交通導(dǎo)向發(fā)展，Transit Oriented Development）。在建設(shè)軌道交通的同時(shí)，對(duì)沿線土地進(jìn)行有秩序、分步驟、綜合性的開(kāi)發(fā)，可以緩解城市土地資源緊約束、優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)及穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

一、深圳市TOD規(guī)劃與地鐵網(wǎng)絡(luò)化

所謂TOD規(guī)劃，就是沿軌道交通廊道的節(jié)點(diǎn)推動(dòng)土地開(kāi)發(fā)，將軌道交通車(chē)站與城市發(fā)展的核心相結(jié)合的新城市規(guī)劃概念。在2002年開(kāi)始的第三輪交通綜合治理工作綱要中，深圳市將TOD理念引入了地鐵二期工程規(guī)劃設(shè)計(jì)，二期工程5條線基本形成了覆蓋城市主要發(fā)展軸的軌道網(wǎng)絡(luò)，同時(shí)深圳市也啟動(dòng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)及空間布局沿地鐵線發(fā)展的戰(zhàn)略調(diào)整。

1、深圳市TOD規(guī)劃

根據(jù)《深圳市城市總體規(guī)劃（2010—2020）》，深圳市將發(fā)展為以中心城區(qū)為核心，以西、中、東三條發(fā)展軸和南北兩條發(fā)展帶為基本骨架，形成“三軸兩帶多中心”的軸帶組團(tuán)結(jié)構(gòu)，即南北向構(gòu)建三條面向區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的城市發(fā)展軸，強(qiáng)化珠江三角洲城鎮(zhèn)群的空間發(fā)展“脊梁”，東西向構(gòu)建兩條城市發(fā)展帶，加強(qiáng)與珠江西岸地區(qū)以及惠州和粵東地區(qū)的聯(lián)系，拓展深圳的空間發(fā)展腹地。

為支持上述區(qū)域與城市空間發(fā)展策略的實(shí)施，在進(jìn)行軌道交通網(wǎng)絡(luò)及區(qū)域鐵路布局等宏觀規(guī)劃時(shí)，深圳市采取了“以不同等級(jí)軌道交通線路和綜合交通樞紐支撐相應(yīng)等級(jí)發(fā)展軸帶和城市中心等級(jí)體系”的規(guī)劃協(xié)調(diào)發(fā)展策略，在整個(gè)區(qū)域?qū)用鎸?shí)施TOD發(fā)展。

具體的TOD規(guī)劃措施為：第一，以高速鐵路（如廣深港、廈深鐵路）聯(lián)系區(qū)域主副中心城市，強(qiáng)化區(qū)域發(fā)展脊梁及南部沿海功能拓展帶的區(qū)域帶動(dòng)及輻射功能；第二，以城際軌道交通線路（如穗莞深城際鐵路）聯(lián)系區(qū)域內(nèi)地方性主副中心城鎮(zhèn)，支撐城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶的發(fā)展；第三，結(jié)合城市主次中心的形態(tài)，布局城市綜合交通樞紐（如深圳北站、前海樞紐等），以交通樞紐的建設(shè)帶動(dòng)多層次中心的發(fā)展，提升其區(qū)位優(yōu)勢(shì)；第四，城市軌道交通網(wǎng)絡(luò)以羅湖、福田中心區(qū)為核心進(jìn)行布局，以軌道干線覆蓋東中西三條城市發(fā)展軸，并連接城市主次中心。以組團(tuán)快線加強(qiáng)外圍組團(tuán)與各級(jí)中心的聯(lián)系，改善其交通出行條件；第五，軌道交通網(wǎng)絡(luò)盡量覆蓋城市重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)和改善地區(qū)，并編制軌道沿線土地發(fā)展大綱規(guī)劃，明確軌道交通與沿線土地協(xié)調(diào)發(fā)展要點(diǎn)。

2、城市發(fā)展與地鐵網(wǎng)絡(luò)

按照“三軸兩帶多中心”的城市發(fā)展軸帶體系，深圳軌道交通遠(yuǎn)期線網(wǎng)連接了特區(qū)內(nèi)外各主要發(fā)展組團(tuán)中心。主要是：第一，在西部發(fā)展軸上，設(shè)置地鐵10、11號(hào)線，引入深港西部快線，推進(jìn)深港合作區(qū)建設(shè)，將前海中心培育成新的市級(jí)中心，承擔(dān)城市和區(qū)域的高端服務(wù)功能；第二，在中部發(fā)展軸上，設(shè)置地鐵4、6、16號(hào)線，引入廣深港高鐵、深莞城際線等，搭建莞深港區(qū)域性產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展走廊，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)龍華新城和光明新城，進(jìn)一步提升福田保稅區(qū)、觀瀾的發(fā)展水平；第三，在東部發(fā)展軸上，設(shè)置地鐵3、12、14號(hào)線，打造惠深港區(qū)域性產(chǎn)業(yè)聚合走廊，充分發(fā)揮中心區(qū)的輻射功能，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)大運(yùn)新城、坪山新區(qū)，進(jìn)一步提升龍崗中心服務(wù)功能和大工業(yè)區(qū)發(fā)展水平；第四，在北部發(fā)展帶上，設(shè)置地鐵13號(hào)線，并依托廈深鐵路等串聯(lián)坪山新區(qū)、大運(yùn)新城、龍華新城、航空城等重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)而構(gòu)筑的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶；第五，在北部發(fā)展帶上，設(shè)置地鐵1、2、9號(hào)線，并由5號(hào)線與1號(hào)線形成一個(gè)環(huán)線，串聯(lián)深圳市五大樞紐——前海樞紐、福田樞紐、羅湖樞紐、布吉樞紐和龍華樞紐，既鞏固了中心區(qū)地位，又加強(qiáng)了幾條主要發(fā)展軸之間的聯(lián)系，并促進(jìn)各城市副中心和對(duì)外交通樞紐的發(fā)展。

二、城軌網(wǎng)絡(luò)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響

2004年12月28日，深圳第一條地鐵線——地鐵1號(hào)線（羅湖—世界之窗段）正式開(kāi)通，宣告著深圳“地鐵時(shí)代”的到來(lái)。地鐵1號(hào)線的開(kāi)通，改變了人們的地域觀念與生活模式，關(guān)外城市化大幕開(kāi)啟。地鐵時(shí)代的來(lái)臨，宣告出關(guān)置業(yè)逐漸成為主流，大大拓展了深圳房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間。2004年，深圳共成交70宗地，約22.7萬(wàn)平方米，總面積減少約10%。其中，寶安、龍崗約占90%。2004年深圳新建商品住宅均價(jià)5980元/平方米，比上一年漲5.28%。其中，羅湖、南山分別同比上漲約3%、2%，福田甚至下降了5.4%，而寶安、龍崗卻分別為4186元/平方米、4172元/平方米，漲幅高達(dá)11%和20%。軌道交通對(duì)深圳市的發(fā)展發(fā)揮著積極的影響。

第一，地鐵網(wǎng)絡(luò)化拓展了城市發(fā)展空間，對(duì)深圳的人口分布、區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量等進(jìn)行了重新分配，調(diào)整了城市功能布局。深圳房地產(chǎn)業(yè)如同被松綁的大鵬，從原市區(qū)395平方公里沖破到1553平方公里的區(qū)域恣意飛翔。特別是寶安、龍崗、龍華、南山等區(qū)域在地鐵開(kāi)通的有利刺激下加快開(kāi)發(fā)的步伐，其發(fā)展空間得到了極大的拓展，各區(qū)域之間人流、物流、商流通過(guò)地鐵實(shí)現(xiàn)了快速地流動(dòng)和互通。關(guān)外大片區(qū)范圍逐漸會(huì)與關(guān)內(nèi)融合，將會(huì)處于一個(gè)整體布局的軌道交通網(wǎng)之中。地鐵網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)的過(guò)程，不僅帶動(dòng)了新城區(qū)發(fā)展，同時(shí)也進(jìn)一步促進(jìn)了老城區(qū)的改造，提高了老城區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)。

第二，大大提高地鐵沿線房地產(chǎn)價(jià)值。有關(guān)研究結(jié)果表明，深圳地鐵一期建設(shè)給周邊房地產(chǎn)帶來(lái)的增值效益為335億元，近似為一期總投資的3倍，地鐵沿線房地產(chǎn)價(jià)格高于同片區(qū)非地鐵沿線房地產(chǎn)的價(jià)格，高出幅度約為5%至15%不等。今后隨著深圳城市的迅速發(fā)展及地鐵網(wǎng)絡(luò)化的發(fā)展，人口增長(zhǎng)，城市規(guī)模擴(kuò)大，交通問(wèn)題會(huì)日益突出，地鐵的作用將會(huì)越來(lái)越大，地鐵效應(yīng)將會(huì)不斷凸顯，沿線房地產(chǎn)的升值潛力是巨大的。

第三，地鐵網(wǎng)絡(luò)化帶來(lái)的龐大人流及其客流的集聚效應(yīng)，將給深圳的商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)一場(chǎng)巨大的變革。一些新興的商圈將會(huì)在地鐵沿線如雨后春筍般冒出，從而帶來(lái)地鐵商業(yè)新一輪的興起和發(fā)展。地鐵商場(chǎng)、地鐵上蓋商業(yè)成為商業(yè)經(jīng)濟(jì)的黃金地段，郊區(qū)商圈逐漸聚集形成。由于中心城區(qū)高昂的租金導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)成本居高不下，一些有遠(yuǎn)見(jiàn)的商家開(kāi)始看重郊區(qū)市場(chǎng)，并選擇在地鐵站附近開(kāi)設(shè)新店。深圳地鐵二期開(kāi)通后，在環(huán)中線上就吸引了天虹商場(chǎng)、肯德基、蘇寧電器等多個(gè)知名商家的進(jìn)駐。

第四，地鐵網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)性日益顯著。地鐵網(wǎng)絡(luò)覆蓋下，公共基礎(chǔ)設(shè)施所提供的功能可以實(shí)現(xiàn)全網(wǎng)共享，借助良好的網(wǎng)絡(luò)共享性，政府可以對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行互補(bǔ)性優(yōu)化配置，節(jié)約社會(huì)投資。與此同時(shí)，住宅、商業(yè)、娛樂(lè)、酒店、辦公等各種業(yè)態(tài)爭(zhēng)相沿地鐵線路進(jìn)行開(kāi)發(fā)，呈現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化布局，能有效發(fā)揮地鐵經(jīng)濟(jì)的集聚效應(yīng)。

三、新形勢(shì)下的深圳房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略

隨著新一輪城市總體規(guī)劃的頒布實(shí)施以及地鐵三期工程的即將建設(shè)，日趨完善的深圳網(wǎng)絡(luò)化地鐵系統(tǒng)將極大地改變深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，地鐵站點(diǎn)周?chē)恋亍⒌罔F上蓋物業(yè)以及地鐵沿線的房地產(chǎn)等將得到有效開(kāi)發(fā)和利用，房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)前所未有的發(fā)展機(jī)遇。

一是開(kāi)發(fā)商要緊跟深圳城市軌道交通規(guī)劃發(fā)展的步伐，把握地鐵網(wǎng)絡(luò)化的精髓，提前在城市副中心和戰(zhàn)略重點(diǎn)區(qū)域布局。未來(lái)五年前海中心、光明新城、龍華中心、龍崗中心等區(qū)域的投資環(huán)境將逐步得到改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大。

二是開(kāi)發(fā)商要以高強(qiáng)度模式開(kāi)發(fā)地鐵周邊房地產(chǎn)，集約化利用稀缺性土地資源。政府方面要重視地鐵沿線土地、地鐵上蓋物業(yè)的復(fù)合利用，通過(guò)支持較高的容積率而達(dá)到較高的低價(jià)，實(shí)現(xiàn)土地開(kāi)發(fā)與經(jīng)濟(jì)效益的雙贏。研究表明，地鐵建設(shè)對(duì)周邊房地產(chǎn)的明顯影響范圍大約是0.5—0.6KM半徑內(nèi)的區(qū)域，超過(guò)這個(gè)范圍，影響將減弱。

三是加強(qiáng)地鐵沿線物業(yè)配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)。對(duì)于地鐵影響力較強(qiáng)的光明、龍崗、龍華、寶安等原關(guān)外區(qū)域，開(kāi)發(fā)相對(duì)不成熟，大多為新建居住區(qū)，缺乏滿足居民日常生活需求的服務(wù)設(shè)施，例如超市、商店、餐飲業(yè)等，開(kāi)發(fā)商應(yīng)樹(shù)立“以商業(yè)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)住宅開(kāi)發(fā)”的理念，提前規(guī)劃適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)，以提升樓盤(pán)品質(zhì)，打造成熟社區(qū)。

四是因地制宜，合理布局地鐵沿線物業(yè)的開(kāi)發(fā)。一般來(lái)說(shuō)，地鐵對(duì)離市區(qū)較遠(yuǎn)、價(jià)格較低的房地產(chǎn)項(xiàng)目影響較大，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目和辦公樓影響最大；對(duì)離市區(qū)近、公共交通很便利的房地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是老城區(qū)，影響較小。因此，國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)表明，地鐵上蓋物業(yè)宜開(kāi)發(fā)商業(yè)中心和辦公樓，稍遠(yuǎn)點(diǎn)的范圍宜開(kāi)發(fā)高密度的住宅物業(yè)，可以高效利用土地資源，再遠(yuǎn)點(diǎn)的范圍，用于開(kāi)發(fā)低密度、高價(jià)格居住區(qū)，這里的住戶交通方式主要為自駕車(chē)，不依賴于公共交通，而是追求居住環(huán)境和生活品質(zhì)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)遵循上述規(guī)律，對(duì)項(xiàng)目合理定位，迎合細(xì)分市場(chǎng)。

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