房地產(chǎn)投資的影響因素及風(fēng)險控制研究

○林志紅 張瓊芳

（1、湖北第二師范學(xué)院 湖北 武漢 430205 2、當(dāng)代經(jīng)濟(jì)雜志社 湖北 武漢 430205）

面對房地產(chǎn)市場的競爭激烈，如何進(jìn)行投資決策，規(guī)避風(fēng)險，獲取最大效益，避免因投資決策失誤而造成的巨大經(jīng)濟(jì)損失，是各房地產(chǎn)企業(yè)希望解決的主要問題。只有系統(tǒng)深入分析和研究影響房地產(chǎn)投資決策的因素，改變傳統(tǒng)決策方法的單一性和獨立性，減少投資決策過程中的主觀成分，才能避免因投資決策失誤而造成的巨大經(jīng)濟(jì)損失，這不僅有助于企業(yè)自身發(fā)展，對房地產(chǎn)市場乃至整個國民經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定也有著重要意義。

一、房地產(chǎn)投資的涵義和特點

房地產(chǎn)投資是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中以期在未來獲取更多收益或規(guī)避風(fēng)險的經(jīng)濟(jì)活動。也有人認(rèn)為，房地產(chǎn)投資是指國家、集體、個人等投資主體，直接或間接地把一定數(shù)量的資金投入房產(chǎn)、地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)領(lǐng)域的過程和行為，包括建造新的物業(yè)和對舊有的建筑物進(jìn)行改造。

隨著我國城市化的推進(jìn)，從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為廣大投資者追逐高額利潤和快速增值的重要投資形式。由于房地產(chǎn)商品和房地產(chǎn)市場的特殊性，房地產(chǎn)投資具有如下特點：一是高投入和高成本。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)的高資本價值特性，決定房地產(chǎn)投資需要投入的資金量大。土地的價格或土地使用權(quán)的價格相對較高、建筑造價高、施工周期長使得投資開發(fā)成本高。而且房地產(chǎn)開發(fā)投資涉及部門眾多、經(jīng)營運(yùn)作過程中交易費(fèi)用高也使得投資需要投入大量資金。二是開發(fā)周期長和投資回收期長。房地產(chǎn)投資項目要經(jīng)過可行性研究、項目論證、置地、設(shè)計施工建設(shè)、營銷和物業(yè)管理等眾多環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)周期長。從土地審批、房地產(chǎn)建設(shè)、到物業(yè)投入使用，回收投資資金獲取利潤需要相當(dāng)長的時間。房地產(chǎn)開發(fā)投資不是一個簡單的交易程序，而是一個涉及多個市場的交易系統(tǒng)，受到土地、建材、施工、勞動力市場等多個市場的影響，而且房地產(chǎn)變現(xiàn)能力差，投資資金要經(jīng)過幾個市場的運(yùn)動才能回收。三是高利潤和高風(fēng)險。由于房地產(chǎn)的異質(zhì)性、不可替代，所以房地產(chǎn)市場是一個非完全競爭市場，房地產(chǎn)投資回報率高。利潤和風(fēng)險是對應(yīng)的，與其他投資一樣，房地產(chǎn)投資收益和風(fēng)險并存。由于房地產(chǎn)投資投入資金多，資金周轉(zhuǎn)期長，隨著時間的推移，投資的不確定因素增多，其投資的風(fēng)險也將增大。四是政策鼓勵和約束。由于房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性作用，以及房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用，政府常常在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下行風(fēng)險時鼓勵房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，出臺一些產(chǎn)業(yè)措施，鼓勵房地產(chǎn)消費(fèi)，這就會增加居民對房地產(chǎn)的消費(fèi)性投入，同時也激勵了開發(fā)性投入。但從城市發(fā)展角度看，城市需要進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和布局，以滿足城市功能分區(qū)、城市生態(tài)的要求。由于房地產(chǎn)的不可移動性和耐久性，所以房地產(chǎn)開發(fā)投資必須服從城市整體長遠(yuǎn)發(fā)展和規(guī)劃，這就構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的外在制約因素。

二、影響房地產(chǎn)投資的因素

投資是一項動態(tài)的連續(xù)性的經(jīng)濟(jì)活動，投資包括資金的籌集、使用、回收和增值，形成一個循環(huán)的資金流。同一投資者在不同時期或者不同投資者，追求的投資目標(biāo)是不同的，所愿意承擔(dān)的投資風(fēng)險和選擇的投資時點也是不一樣的，這就決定了他們的投資結(jié)果和收益。由于房地產(chǎn)的區(qū)位、投資時機(jī)和房地產(chǎn)類型直接影響著房地產(chǎn)投資的利潤和風(fēng)險，因此被稱為房地產(chǎn)投資的三要素。

1、區(qū)位

由于房地產(chǎn)作為一種特殊商品具有不可移動性的特點，所以在房地產(chǎn)物業(yè)中，區(qū)位因素被置于前所未有的高度，是顧客最關(guān)心的因素之一。一般而言，區(qū)位是指特定房地產(chǎn)所處的空間位置及其相鄰房地產(chǎn)間的相互關(guān)系。從宏觀角度來說，區(qū)位指項目所在區(qū)域；從微觀角度來說，區(qū)位指項目的開發(fā)場地。實際上，區(qū)位不僅指房地產(chǎn)所處的地理環(huán)境位置，還包括該區(qū)域的社會位置。一宗房地產(chǎn)的地理位置包括坐落、方位、朝向、樓層和建筑式樣等自然環(huán)境因素，社會位置包括該區(qū)域的交通狀況、配套設(shè)施和人文景觀等。任何一項房地產(chǎn)投資必定在既定的自然環(huán)境與人文環(huán)境中運(yùn)行并與周圍各類環(huán)境因素發(fā)生各種互動關(guān)系。這些因素的差異加劇了區(qū)位差異，使得處于同一市場的不同區(qū)位的相同面積房地產(chǎn)具有不同的實用價值，產(chǎn)生了極為不同的經(jīng)濟(jì)效益。交通運(yùn)輸系統(tǒng)的完善、生活方式的變化以及科技的進(jìn)步，都會使區(qū)位價值產(chǎn)生巨大差異，使投資者面臨巨大風(fēng)險。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時必須充分考慮房地產(chǎn)區(qū)位條件，認(rèn)真分析、研究擬投資區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)、人口因素和房地產(chǎn)市場狀態(tài)等因素。

2、時機(jī)

由于房地產(chǎn)開發(fā)活動受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響很大，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有周期性的規(guī)律，因此，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也相應(yīng)有著周期性的漲落。隨著經(jīng)濟(jì)周期性波動的是房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求、價格和收益水平的相應(yīng)變化。因此，選擇合適的投資時機(jī)，保證所投資房地產(chǎn)有良好的市場前景，是一項投資成敗的關(guān)鍵。一般而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢是影響開發(fā)時機(jī)的主要因素，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成長期，各類房地產(chǎn)需求旺盛，市場處于不斷上升勢頭，這時推出的房地產(chǎn)項目較易獲得較高收益；當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于下行區(qū)間，由于失業(yè)增加，收入下降，房地產(chǎn)市場需求下降，供過于求，房地產(chǎn)價格下跌，物業(yè)租售所需時間加長，甚至根本就租售不出去，此時開發(fā)的房地產(chǎn)將導(dǎo)致資金占用和成本上升，預(yù)計的收益不可能實現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商將承擔(dān)開發(fā)時機(jī)選擇不當(dāng)帶來的巨大損失。因此，房地產(chǎn)投資者必須具有敏銳的判斷力，善于把握機(jī)會和抓住時機(jī)。

3、類型

按照房地產(chǎn)投資的方式來劃分，房地產(chǎn)投資可以分為房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資兩種。房地產(chǎn)開發(fā)投資的目標(biāo)是為了獲取最大化的投資利潤。根據(jù)投資經(jīng)營方式的不同，房地產(chǎn)開發(fā)投資又可分為租賃型、銷售型、營業(yè)型和綜合型開發(fā)投資等。置業(yè)投資的目的一般有兩個：一是為了滿足自身居住或生產(chǎn)活動需要，即剛性需求。二是向通過轉(zhuǎn)售或出租來獲取資本收益或穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。物業(yè)類型是房地產(chǎn)投資必須慎重考慮的另一重要因素，物業(yè)的形態(tài)類型、使用類型、建筑類型、面積類型和價格類型不同程度上決定了投資活動的成敗和盈利水平的高低。不同類型的物業(yè)對經(jīng)濟(jì)風(fēng)險的抵抗力是不同的，對區(qū)位的敏感度也是不同的，因此，房地產(chǎn)投資的類型也是至關(guān)重要的。

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的控制

房地產(chǎn)投資是一項綜合性、專業(yè)性、技術(shù)性極強(qiáng)的活動，它投資數(shù)額大、投資周期長、變現(xiàn)能力差。眾多的不確定因素，決定了投資效益的不確定性，從而使投資決策具有相當(dāng)?shù)臐撛陲L(fēng)險。

1、投資環(huán)境風(fēng)險

房地產(chǎn)投資環(huán)境主要包括社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。由于房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，受政策的影響很大，政府對房價的限制、貸款利率的規(guī)定、土地供應(yīng)量的控制、土地使用的約束、環(huán)境保護(hù)的要求，以及對投資規(guī)模、投資方向和稅收的控制等，都會對房地產(chǎn)開發(fā)項目構(gòu)成風(fēng)險。如為遏制房價過快上漲的勢頭，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果。2011年，中央政府又連續(xù)出臺了一系列調(diào)控政策，再一次加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。因此，為減少投資決策風(fēng)險，房地產(chǎn)投資者一方面應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)、國家稅收政策、財政政策及貨幣政策等政策的研究，把握國家政策的宏觀動態(tài)；另一方面，應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題，關(guān)注市場信息，保持信息渠道暢通，爭取在政策調(diào)整時或在調(diào)整之前，及時預(yù)見變化，及時改善投資結(jié)構(gòu)并調(diào)整投資方向，把因政策變動帶來的風(fēng)險降到最小。

2、投資時機(jī)風(fēng)險

由于房地產(chǎn)開發(fā)活動有著周期性的漲落，導(dǎo)致房地產(chǎn)的供求及價格隨時間而變化，房地產(chǎn)開發(fā)商的收益也就隨著投資時機(jī)不同而異。因此，選擇好投資時機(jī)是房地產(chǎn)投資成功的第一要素。在我國，房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期基本一致，受宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期的影響，房地產(chǎn)周期也包括蕭條、復(fù)蘇、高峰、衰退四個階段。從理論上講，最成功的房地產(chǎn)投資是在市場蕭條時期以最低成本購入土地并完成建設(shè)，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時期以較高價格出售商品。具體來說：針對房地產(chǎn)價格表現(xiàn)出只升不降的特點，在確信某一項目地段具備巨大升值潛力的情況下，無論處在何種經(jīng)濟(jì)周期階段、何種投資開發(fā)階段，都是投資的最佳時機(jī)。此外，對于房地產(chǎn)項目的投資時機(jī)，我們還要密切關(guān)注市場的整體動態(tài)走向以及地產(chǎn)項目所在的局部區(qū)域的供求關(guān)系，只有掌握了這兩個動態(tài)關(guān)系的基本情況我們才可以根據(jù)項目的建設(shè)估算期倒推出投資的最佳時機(jī)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商必需對未來幾年國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、人口增減、收入水平升降、消費(fèi)心理和物業(yè)需求等風(fēng)險因素進(jìn)行預(yù)測，以確定最佳投資時機(jī)，避免因投資時機(jī)選擇不當(dāng)而帶來風(fēng)險。

3、投資類型風(fēng)險

不同房地產(chǎn)投資類型，其區(qū)位價值決定因素又具有不同特征。各種不同類型的物業(yè)對位置的敏感程度不同，因此其抗風(fēng)險能力也不同。房地產(chǎn)開發(fā)商在選擇物業(yè)類型時必須慎重考慮，因為投資一旦開始，一般很難就物業(yè)類型進(jìn)行調(diào)整和更改。如住宅投資要考慮地段、層高、位置、朝向，交通是否便利，附近是否有大型超市、菜市場、學(xué)校、醫(yī)院、治安是否良好等；寫字樓則要位于城市金融、文化、商貿(mào)、政治中心區(qū)，各種機(jī)構(gòu)相對集中區(qū)域，交通便利；而商鋪則要考慮地段的交通條件、商業(yè)氛圍、市場狀況等。如果某些因素考慮不當(dāng)，必將給開發(fā)商帶來相應(yīng)風(fēng)險。基于不同類型房地產(chǎn)的商業(yè)風(fēng)險和獲利能力的不同，為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，較理想的對策是進(jìn)行房地產(chǎn)類型組合投資。例如房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等等。而對同一種類商品不同檔次即高中低檔商品相結(jié)合，差別定價，以滿足不同消費(fèi)層次的市場需求，使房地產(chǎn)商品銷售有保障，也可達(dá)到降低投資風(fēng)險的目的。

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