農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的模式與路徑探析——基于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景

儲(chǔ)平平

（安慶師范學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，安徽安慶，246133）

關(guān)于中國房地產(chǎn)市場的報(bào)道與往年最明顯的區(qū)別在于，今年“寒潮”這個(gè)字眼經(jīng)常出現(xiàn)在人們的眼前，整個(gè)房地產(chǎn)市場經(jīng)營慘淡，大小開發(fā)商們憂心忡忡。這其中暴露出的諸多問題都值得人們?nèi)フJ(rèn)識(shí)，去思考。

一、房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策簡述

對(duì)宏觀政策極具敏感性的房地產(chǎn)業(yè)，在這些年的發(fā)展歷程中可謂是一路高歌奮進(jìn)，引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。1993—1996年我國第一次對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，也說是人們常說的“國16條”的出臺(tái)，成功實(shí)現(xiàn)了“軟著陸”，使商品房價(jià)格迅速回落，房地產(chǎn)市場頓時(shí)沉靜下來，特別是當(dāng)時(shí)泡沫最嚴(yán)重的海南和廣西北海房地產(chǎn)市場反映最強(qiáng)烈。1998年7月“23號(hào)”文件的出臺(tái)拉開了以取消福利分房為特征的中國住房制度改革，也由此大大刺激了處于低迷狀態(tài)的房地產(chǎn)市場的迅速恢復(fù)和發(fā)展。與之相伴的是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的矛盾慢慢凸顯，加上政策執(zhí)行不力，“經(jīng)濟(jì)適用住房為主體的住房供應(yīng)體系”并沒有形成，而主要表現(xiàn)為住房的貨幣化、商品化特征，也為后續(xù)高價(jià)房的出現(xiàn)埋下了伏筆。2003年“18號(hào)”文件確立了“房地產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，這也標(biāo)志著我國對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的新一輪調(diào)控又開始了。同時(shí)由于土地使用權(quán)開始全面實(shí)行招投標(biāo)、掛牌、拍賣方式取得，大大刺激了土地價(jià)格和房價(jià)的高漲，這也導(dǎo)致了新的高價(jià)房的出現(xiàn)與房價(jià)持續(xù)上漲。直到2005年房地產(chǎn)業(yè)仍然保持著高速增長的態(tài)勢，以北京、上海、深圳等地為代表的大城市房價(jià)迅猛增長，房價(jià)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。為了抑制投資過熱、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，中央政府打出調(diào)控“組合拳”：從“國八條”到“國六條”再到“九部委‘十五條’”的相繼出臺(tái)，明確顯示新一輪宏觀調(diào)控的主題是穩(wěn)定房價(jià)。但房價(jià)好像是著了魔似的一路瘋長。自2008年到2010年，宏觀調(diào)控反復(fù)進(jìn)行，但效果并不明顯。［1］

2010年，以穩(wěn)定房價(jià)為主的房地產(chǎn)調(diào)控也到了關(guān)鍵時(shí)刻。4月27日，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（簡稱“國十條”），被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”。2011年元旦前夜總理的一番話著實(shí)給老百姓吃了一顆定心丸，同時(shí)也彰顯出房地產(chǎn)調(diào)控將會(huì)向縱深發(fā)展。在11月11—12日剛剛舉行的財(cái)新峰會(huì)上中華全國工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生表示今年年初定的房產(chǎn)調(diào)控四大目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)調(diào)控效果比較明顯。［2］事實(shí)也在某些程度上反映了這些情況，樓市與土地市場均遭遇“寒流”。11月10日《京華日?qǐng)?bào)》刊登一篇題為“北京注銷477家房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì) 房價(jià)明年初將大降”的報(bào)道，據(jù)了解這些即將注銷資質(zhì)的企業(yè)均為一些小型房地產(chǎn)企業(yè)。《新安晚報(bào)》2011年11月4日和11月7日均報(bào)道了合肥和六安的一些小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老板“跑路”，留下一些爛尾樓的情況。為什么當(dāng)房價(jià)停滯不前或有可能下跌的情況下整個(gè)房市和土地市場都出現(xiàn)這樣艱難的局面，筆者認(rèn)為除了宏觀政策調(diào)控方面的原因，企業(yè)自身發(fā)展模式上存在的缺陷才是房地產(chǎn)企業(yè)陷入兩難境地的關(guān)鍵。

二、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式現(xiàn)狀分析

（一）“增長靠投資盈利靠通脹”模式

中歐國際工商學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)教授丁遠(yuǎn)總結(jié)的“增長靠投資、盈利靠通脹”的發(fā)展模式可以用來概括我國任何一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)。這種發(fā)展模式以房價(jià)不斷上漲為前提。不斷上漲的房價(jià)增加了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，良好的盈利能力給了企業(yè)在資本市場上進(jìn)一步融資的“通行證”。新增資本讓企業(yè)迅速做大，規(guī)模效應(yīng)進(jìn)一步為企業(yè)貢獻(xiàn)利潤。而對(duì)于成長靠投資主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)不斷擴(kuò)大房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要不斷地輸血，不斷地增發(fā)。［3］

（二）對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的分析

這種發(fā)展模式使得中國的房地產(chǎn)業(yè)基本以開發(fā)為主，依賴房價(jià)的上漲盈利，依賴圈地上市融資來不斷擴(kuò)大規(guī)模。融資后再買地，買地后再融資，進(jìn)入一個(gè)循環(huán)。只要房價(jià)不停地漲，這個(gè)循環(huán)就會(huì)維持下去。它的最大惡果是房地產(chǎn)企業(yè)不需要太多關(guān)注自身的價(jià)值創(chuàng)造能力，只要能維持這個(gè)循環(huán)，企業(yè)就能不斷擴(kuò)大成長。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)質(zhì)上自我空洞化，它只是依靠房價(jià)上漲這個(gè)泡沫來制造繁榮的假象，它并不能反映房地產(chǎn)企業(yè)自身的投資價(jià)值。［3］事實(shí)上在這種模式下企業(yè)也不必過多關(guān)注自身投資的價(jià)值問題。

另外這種發(fā)展模式是短期的，而不具有長期性。當(dāng)市場上造成房價(jià)上漲的這些因素消失的時(shí)候，這種發(fā)展模式的末日也就到了。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展將面臨兩難的境地，要么“熬著生”，要么“火化死”。這也就是當(dāng)前所有房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的困境。宏觀調(diào)控反復(fù)了這么多年，終于將房價(jià)切切實(shí)實(shí)地給安定下來了。所有房地產(chǎn)開發(fā)商都感覺到一種前所未有的恐懼，因?yàn)樗麄兌记宄匾庾R(shí)到房價(jià)的下跌，跌壞的不是房子，但肯定是企業(yè)和開發(fā)商，是整個(gè)房地產(chǎn)市場。

面對(duì)當(dāng)前的困境，不同層次的房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)出來的態(tài)度是不一樣的，對(duì)于那些本來?xiàng)l件就很差的小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，退出市場是無奈的選擇，也幾乎是唯一的決定。而對(duì)于還有一定實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)要想繼續(xù)生存下去，必須要采取措施，要改變以往的發(fā)展模式才有可能，但付出的代價(jià)應(yīng)該是巨大的。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困境對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的影響與借鑒

盡管當(dāng)前城市房地產(chǎn)所面臨的困境讓人們暫時(shí)地將農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展問題擱置一邊，但這決不意味著農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)將銷聲匿跡，從某種意義上講，這將是農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一個(gè)契機(jī)。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型有利于農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)空間上的拓展

早在2005年末上海市舉行的第十八屆房展會(huì)論壇上，聶梅生就說過，加強(qiáng)農(nóng)村建設(shè)和發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)是大勢所趨，今后房地產(chǎn)的發(fā)展方向不在大城市，而在城鎮(zhèn)［4］。這在當(dāng)時(shí)也許沒有引起太多的關(guān)注。時(shí)至今日，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在城市的日子非常艱難的情況下，企業(yè)必須尋找出路。一些大型房地產(chǎn)企業(yè)要么拓寬渠道，不僅搞住宅地產(chǎn)也開始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)；要么轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，開始做區(qū)域發(fā)展商。但對(duì)于一些小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，這些出路代價(jià)太高，主要的思路就是順應(yīng)國家政策的號(hào)召，借著“十二五”規(guī)劃提出的要加快推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的大背景，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)政策作用，引導(dǎo)投資進(jìn)一步向民生和社會(huì)事業(yè)、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、生態(tài)環(huán)保、資源節(jié)約等領(lǐng)域傾斜的這一股東風(fēng)，將農(nóng)村作為主戰(zhàn)場來進(jìn)行操作。同時(shí)大型房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市也將在某種程度上改變其原有的產(chǎn)業(yè)分配格局，一些原有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可能被擠出來而開始關(guān)注農(nóng)村房地產(chǎn)市場。這無疑會(huì)給當(dāng)前處于起步階段的農(nóng)村房地產(chǎn)市場帶來縷縷生機(jī)。

（二）城市房地產(chǎn)的困境將力促農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)良性健康發(fā)展

在為農(nóng)村房地產(chǎn)美好的發(fā)展前景欣慰之余，更多地是要從城市地產(chǎn)出現(xiàn)的問題中吸取教訓(xùn)，引以為鑒，力促農(nóng)村房地產(chǎn)良性健康發(fā)展。具體而言，可以體現(xiàn)以下幾個(gè)方面：

1.必須改變“增長靠投資。盈利靠通脹”的發(fā)展模式。這種發(fā)展模式的弊端已經(jīng)暴露無遺，它使企業(yè)時(shí)刻處于巨大的風(fēng)險(xiǎn)之中，同時(shí)它使企業(yè)無需關(guān)心自己投資的價(jià)值，也無形中忽略了企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的能力。而這對(duì)于本身在融資以及土地方面都存在問題的農(nóng)村房地產(chǎn)而言，將是致命的打擊。

2.必須關(guān)注自身投資的價(jià)值。農(nóng)村房地產(chǎn)因其所在的區(qū)域特征，它應(yīng)該是一種田園牧歌式環(huán)境的化身，這也是其與城市地產(chǎn)相比的獨(dú)特之處。在讀到易中天的《城市論》這本書的時(shí)候，讀者都在感嘆現(xiàn)代城市房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展造成了城市“千城一面”的現(xiàn)狀，城市的個(gè)性在漸漸地喪失。因此未來房地產(chǎn)開發(fā)商參與新農(nóng)村改造與建設(shè)的過程中，要考慮建筑的地方特色和個(gè)性，體現(xiàn)出當(dāng)?shù)氐牡赜蛱卣?、民俗風(fēng)情、人文傳統(tǒng)和歷史積淀，避免出現(xiàn)“千村一面”。［5］也只有這樣才能將農(nóng)村房地產(chǎn)的項(xiàng)目投資的價(jià)值給體現(xiàn)出來。

3.必須堅(jiān)持保障性住房和商品房同時(shí)發(fā)展，要兩條腿同時(shí)走路。城市地產(chǎn)之所以走到今天這種局面，與人們刻意發(fā)展商品房而忽略保障性住房的建設(shè)有密切的關(guān)系，在日益走高的房價(jià)面前，普通老百姓買不起房，而同時(shí)投機(jī)卻很猖獗。農(nóng)村房地產(chǎn)市場的消費(fèi)主體應(yīng)該還是農(nóng)民，在目前情況下農(nóng)民收入水平還是不高，這也更加要注意在發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)時(shí)關(guān)注保障性住房的建設(shè)，以避免出現(xiàn)城市地產(chǎn)類似的問題。

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的狀況在給欠發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生巨大影響的同時(shí)，也引起反思：農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式與路徑究竟如何選擇？

四、欠發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式與路徑探析

農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)要良性健康發(fā)展，必須堅(jiān)持生態(tài)型發(fā)展模式，這種模式才能使房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（一）農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)堅(jiān)持生態(tài)型發(fā)展模式的背景

要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，必須保證其三大支柱得以彰顯，即經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步和環(huán)境保護(hù)。在這三者中環(huán)境保護(hù)問題已成為當(dāng)今社會(huì)急需解決的主要問題之一。當(dāng)城市的文明經(jīng)歷了工業(yè)文明的洗禮之后，我們越來越清醒地意識(shí)到環(huán)境與經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系。美國環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)家萊斯特·R·布朗曾言：“在漫長的歲月中，人們賴以生存的是自然資產(chǎn)所產(chǎn)生的利息，當(dāng)我們目光短淺地為保持現(xiàn)行模式（工業(yè)化經(jīng)濟(jì)）而努力的時(shí)候，我們正在耗盡地球的自然資本。”［6］76伴隨世界性的環(huán)境惡化，人們開始重新審視生態(tài)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，越來越多的人認(rèn)識(shí)到只有建立在生態(tài)原則基礎(chǔ)上的經(jīng)濟(jì)政策才能持久生效。我國作為一個(gè)人口大國，環(huán)境與人口之爭越發(fā)突出，對(duì)此我國也在不斷進(jìn)行探索并對(duì)生態(tài)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系也有了深刻的認(rèn)識(shí)。因此我國提出了生態(tài)文明的發(fā)展目標(biāo)并做了戰(zhàn)略部署：近期是2005年至2010年，建立比較完善的促進(jìn)生態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的法律法規(guī)體系；中期是2011年至2020年，基本建成具有生態(tài)經(jīng)濟(jì)特征的經(jīng)濟(jì)社會(huì)體系，建立起完善的生態(tài)型社會(huì)的管理體系和政策法規(guī)體系；長期是2021年至2050年，全面建成人、社會(huì)、自然和諧統(tǒng)一的生態(tài)型社會(huì)。［6］3目前我們正處于“十二五”的開局之年，也是生態(tài)文明發(fā)展目標(biāo)的中期階段，房地產(chǎn)業(yè)由于其產(chǎn)業(yè)本身與自然之間的獨(dú)特關(guān)系更要求貫徹生態(tài)理念。

同時(shí)縱觀近些年新農(nóng)村建設(shè)的典型，無論是中國十佳名村、中國十佳小康村亦或是中國十大特色村，它們之所以能夠取得成功，其中很重要的原因在于它們是在堅(jiān)持地方特色的基礎(chǔ)上進(jìn)行改革與創(chuàng)新，而不是一味地追求改頭換面而使自己面目全非、喪失自我。也正因?yàn)槿绱耍拍苁股鐣?huì)主義新農(nóng)村建設(shè)能夠“時(shí)時(shí)保鮮”，不至于在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展過程中被城市所同化。新農(nóng)村建設(shè)的未來藍(lán)圖似乎已不再是個(gè)問題，但由于在實(shí)際過程中存在的諸多矛盾和問題又容易使其異化，結(jié)果就變成一個(gè)既不像城鎮(zhèn)又不像農(nóng)村的“怪物”。農(nóng)村建設(shè)要想取得實(shí)效，就必須堅(jiān)持本土化的原則。但農(nóng)村究竟以何種面貌出現(xiàn)于人們的視野中，首先必須依賴農(nóng)村地產(chǎn)的發(fā)展，這也決定著在農(nóng)村房地產(chǎn)發(fā)展過程中必須時(shí)刻關(guān)注生態(tài)問題，并貫徹其中。

（二）農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)型發(fā)展模式貫徹的路徑

房地產(chǎn)最簡單的解釋就是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。因此要貫徹生態(tài)型發(fā)展模式，最基本的兩個(gè)方面必須兼顧：一是房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的生態(tài)；另一個(gè)就是房地產(chǎn)與自然之間的生態(tài)，即和諧統(tǒng)一。

1.房地產(chǎn)產(chǎn)品的生態(tài)性建議

目前大部分農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)采用的幾乎都是外延擴(kuò)展的模式，布局松散、占地面積大、建筑密度低，模式單一，且多為平房和低矮的樓房，建筑的質(zhì)量也得不到有效的保證。這種局面不利于農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。這對(duì)于未來的房地產(chǎn)開發(fā)也提出了要求，必須要重新規(guī)劃，改變這樣的面貌。未來的房地產(chǎn)產(chǎn)品既要考慮到節(jié)約土地又不能忽視農(nóng)村生產(chǎn)和農(nóng)民生活的特殊性對(duì)場地的需求；既要考慮到房屋的本土化特色又要避免房屋形式的千篇一律；既要節(jié)約資源，就地取材又要節(jié)能環(huán)保。這就要求企業(yè)必須針對(duì)開發(fā)地的資源、氣候、土地以及風(fēng)俗人情等因素來綜合設(shè)計(jì)產(chǎn)品。這也與我們所強(qiáng)調(diào)的“生態(tài)建筑”“綠色住宅”以及低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展理念是一脈相承的。

特別要強(qiáng)調(diào)的是農(nóng)村房地產(chǎn)產(chǎn)品必須延續(xù)當(dāng)?shù)孛窬拥谋就撂卣?，這既是對(duì)地方文化的尊重，也是對(duì)美的傳承。建設(shè)的重點(diǎn)應(yīng)該是改進(jìn)住宅內(nèi)部的功能，滿足村民新的文化生活需求，改善居住條件。在建材的使用方面，應(yīng)本著節(jié)儉的原則進(jìn)行。要充分利用舊料以及當(dāng)?shù)氐慕ㄖ牧希瑫r(shí)還要充分利用當(dāng)?shù)氐膭趧?dòng)力資源。［5］

2.房地產(chǎn)與自然之間的生態(tài)建設(shè)

目前農(nóng)村居民點(diǎn)分布以及開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)狀都不容樂觀，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)有責(zé)任，政府的態(tài)度以及對(duì)于人居環(huán)境的保護(hù)上存在問題，同時(shí)農(nóng)民自身對(duì)于生態(tài)文化的認(rèn)識(shí)也有局限性。他們都忽略了生態(tài)環(huán)境與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展間的關(guān)系。山川秀美，田園風(fēng)光，那是人們腦海中農(nóng)村所獨(dú)有的特色。城市生活的快節(jié)奏在這里沒有市場。農(nóng)村和緩的生活節(jié)奏，更體現(xiàn)出人與自然的和諧與統(tǒng)一。土地是一種不可再生資源，而房地產(chǎn)開發(fā)則是一種長期的、持續(xù)地占用土地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。我們決不能為建房而建房，更不能將房地產(chǎn)開發(fā)作為農(nóng)村建設(shè)的主要任務(wù)。［5］

政府要制定合理而長期的發(fā)展規(guī)劃，改變當(dāng)前土地利用規(guī)劃滯后于農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃的現(xiàn)狀。要以規(guī)劃合理的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為前提來引導(dǎo)農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的有序發(fā)展?！笆濉币?guī)劃明確提出要進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村村容村貌建設(shè)，這不應(yīng)該只是簡單地加快居民點(diǎn)外圍和村內(nèi)綠化建設(shè)，整理各個(gè)院落之間的關(guān)系，根據(jù)實(shí)際建設(shè)一些休閑或綠化的場地，更關(guān)鍵地是要使農(nóng)村成為大自然的心臟，而不是大自然的毒瘤。

總之，農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的生態(tài)發(fā)展模式要想建立并發(fā)展起來，必須依靠政府、企業(yè)和農(nóng)民乃至全民的齊心協(xié)力，單純依靠房地產(chǎn)企業(yè)只是紙上談兵，無法變成現(xiàn)實(shí)。

［1］ 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回顧［EB/OL］.（2010-10-11）.http：// www.sina.com.cn.

［2］ 聶梅生：房產(chǎn)調(diào)控四大目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)［N］.鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)，2011-11-11.

［3］ 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式：增長靠投資 盈利靠通脹［EB/OL］.（2010-05-04）.www.fecn.net/.

［4］ 符振彥.中小開發(fā)商轉(zhuǎn)向農(nóng)村是出路［J］.觀察，2006（3）.

［5］ 儲(chǔ)平平.農(nóng)村房地產(chǎn)發(fā)展的制約瓶頸與解決之道［J］.當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2010（12）.

［6］ 孫君，王佛全.典型案例—社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)模式參考［M］.北京：人民出版社，2006.