商業(yè)地產(chǎn)維修資金籌集與使用制度建立問(wèn)題淺析

○ 宋安成

維修資金，又稱“維修基金”、“公共維修資金”、“專項(xiàng)維修資金”，是指物業(yè)的開發(fā)商、業(yè)主為了本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)而交納一定標(biāo)準(zhǔn)的款項(xiàng)至專項(xiàng)賬戶，并授權(quán)業(yè)委會(huì)統(tǒng)一管理和使用的資金。房屋出售后設(shè)立的專項(xiàng)維修資金，主要用于物業(yè)共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備保修期滿后的大修、更新和改造。

目前，我國(guó)大部分城市就住宅物業(yè)已經(jīng)建立起較為完善統(tǒng)一的維修資金籌集使用制度，但除上海等個(gè)別城市外，絕大多數(shù)的城市未就辦公樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)規(guī)定維修資金制度。由于我國(guó)分產(chǎn)權(quán)商業(yè)地產(chǎn)在現(xiàn)實(shí)中大量存在，商業(yè)樓宇的專用部分、共有部分相對(duì)分明，建立科學(xué)有效的商業(yè)地產(chǎn)維修資金制度是確保商業(yè)樓宇正常大修、更新、改造的必要手段，否則商業(yè)地產(chǎn)一旦出現(xiàn)電梯、設(shè)備維護(hù)問(wèn)題，業(yè)主無(wú)法對(duì)其予以及時(shí)、有效的維修，進(jìn)而影響商業(yè)地產(chǎn)的良好運(yùn)作，引發(fā)不必要的法律糾紛。為此，筆者根據(jù)自己的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定及一些關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金籌集、使用的制度性安排，對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)維修資金在籌集和使用過(guò)程中出現(xiàn)的一些問(wèn)題予以探討，提出自己對(duì)相關(guān)制度的一些設(shè)想，以期為相關(guān)問(wèn)題的解決提供有益的建議。

政府應(yīng)當(dāng)建立強(qiáng)制的商業(yè)地產(chǎn)維修資金籌集制度

維修資金作為維修物業(yè)共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備的專項(xiàng)費(fèi)用，為物業(yè)共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備的大修、更新、改造提供了必要的費(fèi)用，商業(yè)地產(chǎn)自然也不例外。因此，商業(yè)地產(chǎn)如要獲得良好運(yùn)作，就必須建立強(qiáng)制的維修資金籌集制度。

就目前的法律層面看，《物權(quán)法》第七十九條規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布”。由于《物權(quán)法》作為民事法律，不宜規(guī)定屬于公法立法范疇的維修資金的強(qiáng)制籌集制度。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門制定?！眹?guó)務(wù)院《條例》實(shí)際是只規(guī)定了住宅物業(yè)的維修資金強(qiáng)制籌集制度。原建設(shè)部、財(cái)政部發(fā)布的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），該《辦法》從2008年2月1日起施行，雖然《辦法》中僅規(guī)定了住宅物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集，亦未對(duì)商業(yè)地產(chǎn)維修資金的籌集予以明確規(guī)定。

結(jié)合上述法律、法規(guī)的規(guī)定，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)維修資金的籌集做出以下強(qiáng)制性規(guī)定：

1、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主須按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存商業(yè)地產(chǎn)專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期數(shù)額宜為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)建筑工程每平方米造價(jià)的5%至8%。

2、直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期商業(yè)地產(chǎn)專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，并適時(shí)調(diào)整。

3、商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定。未成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門指定，續(xù)交維修資金由相關(guān)業(yè)主按照所擁有的物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

4、維修資金的續(xù)交，一般是在《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》中做出約定，操作程序都是有業(yè)主委員會(huì)提議，召開業(yè)主大會(huì)討論續(xù)交的數(shù)額和標(biāo)準(zhǔn)。

建立完善的維修資金使用制度

建立完善的商業(yè)地產(chǎn)維修資金使用制度，不僅僅要完善維修資金的使用程序，還要完善商業(yè)地產(chǎn)維修資金使用的監(jiān)管制度及其它相關(guān)制度，商業(yè)地產(chǎn)維修資金使用制度才能真正得到完善。

（一）前期物業(yè)管理期間維修資金的使用

在我國(guó)，開發(fā)商迫于資金壓力，在運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候往往采取出售產(chǎn)權(quán)的方式，將整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)改造成多業(yè)主的經(jīng)營(yíng)模式。由于業(yè)主的多元化，為了有效的行使業(yè)主權(quán)利，成立業(yè)主委員會(huì)變成了必須。處于種種原因，一些商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)委會(huì)成立較晚，商業(yè)地產(chǎn)有些項(xiàng)目又急于維修、更新，在未成立業(yè)委會(huì)的情況下，需要使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，按照以下程序辦理：

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修、更新、改造項(xiàng)目提出使用建議；沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議。

2.物業(yè)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)使用建議。

3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他業(yè)主組織實(shí)施使用方案。

4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請(qǐng)列支。

5.直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的通知。

6.專戶管理銀行將所需物業(yè)專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

但是，從各地的實(shí)際操作看，在前期物業(yè)管理期間使用維修資金幾乎是不可能的，一是沒(méi)有業(yè)委會(huì)主持，物業(yè)服務(wù)企業(yè)很難拿到法定三分之二業(yè)主、且占面積三分之二業(yè)主的同意，無(wú)法使用維修資金；二是一些城市的規(guī)范性法律文件明確禁止前期物業(yè)管理期間使用維修資金。針對(duì)第一種情況，業(yè)主在簽署《業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》時(shí)，對(duì)一些只需動(dòng)用小額維修資金維修或急修，例如，更換電梯零件，相關(guān)業(yè)主可以直接授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行操作，而無(wú)需再征求其他業(yè)主意見(jiàn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只需對(duì)使用維修資金的情況進(jìn)行公示即可。針對(duì)第二種情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行使用維修資金的操作?！段餀?quán)法》第七十六條規(guī)定：業(yè)主可以決定籌集和使用維修資金，而不必等到業(yè)主大會(huì)成立后才能使用維修資金。各地前期物業(yè)管理期間不能使用維修資金的地方規(guī)定是下位法，且多在《物權(quán)法》施行以前所頒布，其法律效力低于《物權(quán)法》，關(guān)于前期物業(yè)管理期間禁止使用維修資金的規(guī)定實(shí)際上是無(wú)效的。所以，在前期物業(yè)管理期間，只要征得法定業(yè)主人數(shù)的同意，便可使用維修資金。關(guān)于業(yè)主大會(huì)成立后，維修資金的使用流程，一般可參考住宅物業(yè)的相關(guān)規(guī)定，在此不再贅述。

（二）建立維修資金的法定強(qiáng)制使用制度

按照《物權(quán)法》的規(guī)定，使用維修資金應(yīng)該通過(guò)絕對(duì)多數(shù)業(yè)主的同意，即專有部分占建筑面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，這是法律對(duì)維修資金使用和程序上的要求，但是，往往會(huì)出現(xiàn)房頂漏水等情況，由于與頂樓以下業(yè)主安全無(wú)涉，無(wú)法通過(guò)三分之以上的業(yè)主的同意，會(huì)陷入由于程序上的限制，應(yīng)當(dāng)使用維修資金而無(wú)法使用的“僵局”。打破這種“僵局”最為有效的方式就是在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的制訂中，應(yīng)該有對(duì)此類問(wèn)題的預(yù)防機(jī)制，對(duì)出現(xiàn)類似問(wèn)題如何解決，進(jìn)行提前約定。更為重要的是，政府應(yīng)當(dāng)就發(fā)生危及房屋安全等緊急情況、嚴(yán)重影響市容市貌、設(shè)備嚴(yán)重老化等情況，規(guī)定維修資金的法定強(qiáng)制使用制度，這一點(diǎn)實(shí)際上可以參考住建部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》及各地關(guān)于強(qiáng)制使用制度的規(guī)定。

（三）商業(yè)地產(chǎn)維修資金使用的監(jiān)督

產(chǎn)權(quán)未被分割的商業(yè)地產(chǎn)專項(xiàng)維修資金的使用情況自然好監(jiān)管，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一旦被分割，形成多個(gè)業(yè)主共有一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的情況，監(jiān)管模式就應(yīng)借鑒住宅物業(yè)的監(jiān)管模式予以適當(dāng)?shù)淖兓?。例如，可以?duì)已經(jīng)建立專項(xiàng)維修資金的商業(yè)地產(chǎn)或者是已經(jīng)繳付維修資金的業(yè)主，每人都有一張由指定銀行發(fā)出的、類似公積金儲(chǔ)蓄卡的“專項(xiàng)維修資金專用卡”。通過(guò)此卡，業(yè)主可以隨時(shí)在銀行柜員機(jī)上查詢、監(jiān)督自己名下的維修資金的繳付和使用。

當(dāng)然，加強(qiáng)對(duì)挪用專項(xiàng)維修資金行為的處罰力度也很關(guān)鍵。筆者建議，除了應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條的規(guī)定，嚴(yán)厲處罰違法的開發(fā)商或物業(yè)服務(wù)企業(yè)之外，對(duì)建設(shè)行政主管部門工作人員或業(yè)主委員會(huì)成員利用職務(wù)之便收受他人賄賂、不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)或發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的的行為，也應(yīng)在相關(guān)法律、法規(guī)中予以明確，給予其必要的行政處分甚至追究其刑事責(zé)任。另外，如果能夠?qū)⒏鞣N不當(dāng)使用專項(xiàng)維修資金，致使業(yè)主利益受損的行為也列入處罰條款之內(nèi)，將更是一大進(jìn)步。

政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)建立商業(yè)地產(chǎn)的維修與保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十六條規(guī)定：“物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)?！钡?，什么情況下物業(yè)存在的安全隱患到了“危及公共利益及他人合法權(quán)益”這一標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)怎么衡量？結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有法律、法規(guī)的規(guī)定，能夠納入維修資金使用范圍中的維修、更新、改造主要是指1985年1月1日城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部頒布施行的《房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)》中的相關(guān)規(guī)定。但是，由于這一法規(guī)頒布施行的年代過(guò)于久遠(yuǎn)，并不能很好地適用現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的維修要求，其主要規(guī)定了建筑物需要進(jìn)行大修工程時(shí)對(duì)維修資金的使用，而對(duì)于設(shè)備、設(shè)施維修問(wèn)題涉及較少。

實(shí)際上，僅依靠《房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)》中的規(guī)定是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足商業(yè)樓宇維修的應(yīng)然要求。比如說(shuō)外墻脫落問(wèn)題、電梯老化更換問(wèn)題、水泵維修等，這些公共部位或公共設(shè)備的維修標(biāo)準(zhǔn)目前沒(méi)有一個(gè)明確具體的規(guī)定。實(shí)際上住宅物業(yè)相關(guān)的規(guī)定也不明確，導(dǎo)致一些商業(yè)樓宇長(zhǎng)年不維修，電梯老化、水管銹損、設(shè)備失靈、外立面陳舊，已經(jīng)嚴(yán)重影響了其正常使用，并且有極大的安全隱患，也無(wú)法給商業(yè)樓宇保值增值。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，不管是房屋的外立面，還是一些公共設(shè)備，其對(duì)維修、更新都有明確的要求和規(guī)定。比如說(shuō)，新加坡政府規(guī)定每5年對(duì)整幢樓房外墻、公共走廊、樓梯、屋頂及其他公共場(chǎng)所進(jìn)行一次維修。所以，我們亟需建立一套住宅樓宇、商業(yè)樓宇的維修要求、維修標(biāo)準(zhǔn)、操作規(guī)范。到過(guò)歐洲國(guó)家的人都知道，它們的老大樓上百年還“風(fēng)韻猶存，老而不舊”，其根本的原因在于政府完善的維修制度要求在起作用。

為“老大樓”維修資金籌集與使用制度加強(qiáng)專項(xiàng)維修資金的政策引導(dǎo)

雖然我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)還沒(méi)有對(duì)年代較為久遠(yuǎn)的商業(yè)地產(chǎn)的維修與保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)予以明確的規(guī)定，但是相關(guān)國(guó)家和地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)我們還是可以借鑒的。

1.歐美一些國(guó)家通過(guò)鼓勵(lì)年代較為久遠(yuǎn)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主購(gòu)買保險(xiǎn)，包括公共產(chǎn)業(yè)保險(xiǎn)、第三者責(zé)任保險(xiǎn)、雇員補(bǔ)償保險(xiǎn)，通過(guò)保險(xiǎn)制度的完善來(lái)保障物業(yè)專項(xiàng)維修資金不會(huì)因?yàn)橐挥糜谂懦虡I(yè)地產(chǎn)安全隱患而大量減少，從而提高了業(yè)主繳納及使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的積極性，使得商業(yè)地產(chǎn)專項(xiàng)維修資金的效力得到充分發(fā)揮。因此，我國(guó)也應(yīng)通過(guò)政策性引導(dǎo)，鼓勵(lì)“老大樓”的業(yè)主購(gòu)買保險(xiǎn)，以提高業(yè)主繳納、補(bǔ)繳維修資金的積極性以及減少對(duì)已經(jīng)繳納的維修資金的使用。

2.我國(guó)香港地區(qū)是世界上建筑密集程度最高的地區(qū)之一，并且由于很多商業(yè)地產(chǎn)及住宅建筑年代久遠(yuǎn)，安全隱患頻發(fā)。為此，在眾多部門、團(tuán)體參與的情況下，由特區(qū)政府牽頭實(shí)施“樓宇維修資助計(jì)劃”，資助符合資格的業(yè)主維修商業(yè)地產(chǎn)的公共部位。特區(qū)政府對(duì)本地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行整體性安全評(píng)估，對(duì)需要大修、更新和改造但其維修資金不足或沒(méi)有建立維修資金的商業(yè)地產(chǎn)予以政府資助，減輕商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主尤其是“老大樓”的維修難度。同時(shí)，獲得資助的業(yè)主必須在完成相應(yīng)的大修、更新和改造工作之后籌集自己的維修資金，通過(guò)政府力量的介入使商業(yè)地產(chǎn)維修資金制度在新舊商業(yè)地產(chǎn)中都得以建立。因此，大陸的城市也可借鑒此種方式，每個(gè)城市結(jié)合自身具體情況制定適宜的政府資助標(biāo)準(zhǔn)和形式，以減輕“老大樓”在重新建立維修資金制度過(guò)程中的阻力。

加強(qiáng)政策引導(dǎo)，培養(yǎng)公民“養(yǎng)房”消費(fèi)意識(shí)

在國(guó)外，人們往往是買房容易養(yǎng)房難。美國(guó)的房?jī)r(jià)根據(jù)不同地區(qū)和房屋類型，可謂千差萬(wàn)別。最貴的莫過(guò)于紐約、舊金山、西雅圖這些大城市，一間二三十年房齡的開間也要50萬(wàn)美元，而到了中部的農(nóng)村地區(qū)，房?jī)r(jià)就變得出奇的低。如果只是買一座一家三口居住的小屋的話，十幾萬(wàn)美元就可以買到。美國(guó)相對(duì)于中國(guó)可謂買房容易養(yǎng)房難，購(gòu)房?jī)r(jià)格低，但是后期用于保養(yǎng)的費(fèi)用要高出房款的幾倍。首先，房產(chǎn)稅在美國(guó)各個(gè)州和地區(qū)都不同，一般在1%-3%，紐約是3%，一般的房產(chǎn)每年的房產(chǎn)稅就高達(dá)數(shù)萬(wàn)美元甚至更多。其次，在美國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)的同時(shí)，也被強(qiáng)制購(gòu)買房屋保險(xiǎn)。在紐約，一棟50萬(wàn)美元的房子，房屋保險(xiǎn)費(fèi)每個(gè)月都在100美元左右，一年就是1200美元。再者，庭院維護(hù)獨(dú)棟房屋維護(hù)成本高昂。例如，雇人剪草每個(gè)月開銷大約100美元，如果任由庭院雜草叢生，那么有一天你回到家就會(huì)發(fā)現(xiàn)自己的院子煥然一新，只是門上多了一張當(dāng)?shù)卣男?，告訴你政府已經(jīng)幫你剪草，請(qǐng)及時(shí)付款。

我國(guó)關(guān)于房屋尤其是商業(yè)地產(chǎn)的強(qiáng)制性保養(yǎng)規(guī)定較少，原建設(shè)部在1989年發(fā)布了《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》，2004年7月對(duì)原第4號(hào)令做了部分改動(dòng)后，重新發(fā)布了第129號(hào)令。但修改后的129號(hào)令仍帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的管理模式，很難適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的房屋尤其是商業(yè)地產(chǎn)的安全管理。雖然各地都出臺(tái)了相應(yīng)的法規(guī)，但由于129 號(hào)令跟不上現(xiàn)在形勢(shì)發(fā)展的需求，也就影響了各地出臺(tái)的法規(guī)質(zhì)量和實(shí)用性。因此，建議修改129號(hào)令《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》為《城市房屋安全管理規(guī)定》，除了增加房產(chǎn)使用安全管理的內(nèi)容，即對(duì)拆改房屋結(jié)構(gòu)、增加房屋荷載、改變房屋設(shè)計(jì)使用用途行為的管理做出明確規(guī)定之外，還要增加提高房產(chǎn)保養(yǎng)水平的強(qiáng)制性條款，為此我們可以借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)建立“房產(chǎn)安全證”制度。實(shí)行“房產(chǎn)安全證”制度，要求在涉及到使用人發(fā)生變化的審批環(huán)節(jié)中，把“房產(chǎn)安全證”作為必需的要件之一，迫使各方面重視對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的全面養(yǎng)護(hù)，這樣才能從源頭上解決商業(yè)地產(chǎn)使用安全的管理問(wèn)題。要求進(jìn)行房產(chǎn)交易時(shí)，業(yè)主需提供兩種證件，一是產(chǎn)權(quán)證，另一種是房產(chǎn)安全證。各級(jí)政府、領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該把商業(yè)地產(chǎn)安全管理放在首位，就要體現(xiàn)在把這工作法制化、規(guī)范化、制度化固定下來(lái)，只有這樣才能夠發(fā)揮有效的作用?！?/p>