從博弈視角看中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控創(chuàng)新

江蘇城市職業(yè)學(xué)院 高曉云

中國(guó)指數(shù)研究院2012年2月24日發(fā)布《2011年度中國(guó)房地產(chǎn)政策評(píng)估報(bào)告》，報(bào)告中指出， 2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控為2010年調(diào)控的延續(xù)和深化。2010年以來(lái)的房地產(chǎn)政策調(diào)控效果還不夠明顯，部分城市房?jī)r(jià)過(guò)高的狀況仍未改變，促使房?jī)r(jià)反彈的因素依然存在，2011年12月“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”上中央政府把調(diào)控目標(biāo)由“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”明確為“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”。

1 2012年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

北京住建委日前公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份全市新房網(wǎng)簽總量為10502套，環(huán)比上漲了34.2%，同比漲幅達(dá)43%。有機(jī)構(gòu)研究表明，5月30個(gè)重點(diǎn)城市的新建住宅成交量預(yù)計(jì)將刷新2011年1月調(diào)控后的新高。在經(jīng)濟(jì)增速下滑的背景下，中央各部門(mén)近期頻繁出臺(tái)措施穩(wěn)增長(zhǎng)。不少人擔(dān)憂(yōu)為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控或會(huì)再次放松，重演2009年房?jī)r(jià)暴漲的一幕。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，樓市確實(shí)在回暖，價(jià)格也不太可能再降了。有專(zhuān)家表示，三年前為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，放松房地產(chǎn)政策造成的資產(chǎn)價(jià)格泡沫等惡果至今未消除，即使在穩(wěn)增長(zhǎng)的大環(huán)境下，政策也要堅(jiān)持對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控。

無(wú)論是想買(mǎi)房的人還是要賣(mài)房的人，都齊齊把目光對(duì)準(zhǔn)了2012年這個(gè)被普遍認(rèn)為是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“拐點(diǎn)”的特殊年份。自從2011年1月“新國(guó)八條”限購(gòu)限貸政策出臺(tái)后，全國(guó)各地的樓市交易量持續(xù)走低，并在2012年新年降至“冰點(diǎn)”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海2012年1月商品住宅成交105萬(wàn)平方米，同比下跌40.4%；北京1月包括保障性住房在內(nèi)，全市新建住宅成交4473套，創(chuàng)自2008年3月以來(lái)47個(gè)月的新低，甚至在春節(jié)期間產(chǎn)生了頗為尷尬的“技術(shù)性零成交”。北京、上海兩市萎靡不振的交易量絕不是個(gè)別情況，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“嚴(yán)寒”已從一線(xiàn)城市蔓延至二、三線(xiàn)城市。

與市場(chǎng)的冷空氣同時(shí)彌漫的還有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍悲觀(guān)的態(tài)度。從去年下半年開(kāi)始，中小型房企危機(jī)重重，并迎來(lái)了新一輪的房企并購(gòu)高潮。而往日斗志激昂的一線(xiàn)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也出現(xiàn)不同程度的縮水，形勢(shì)不容樂(lè)觀(guān)。開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市前景的擔(dān)憂(yōu)可以從近期的土地交易量上看出：2012年1月，全國(guó)300個(gè)城市住宅類(lèi)用地市場(chǎng)共計(jì)推出土地面積3889萬(wàn)平方米，環(huán)比減少52%，同比減少45%；共計(jì)成交面積1905萬(wàn)平方米，環(huán)比減少65%，同比減少72%?！澳懿荒芡Φ眠^(guò)2012年，如何挺過(guò)2012年”成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍需要面對(duì)的問(wèn)題。在這種情況下，房?jī)r(jià)的普遍下行似乎順理成章，一觸即發(fā)。

然而，對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，調(diào)控政策帶來(lái)的福利似乎“雷聲大雨點(diǎn)小”，目前的房?jī)r(jià)顯然還沒(méi)有達(dá)到市場(chǎng)所期望的理想水平。面對(duì)慘淡的業(yè)績(jī)，多數(shù)房企對(duì)房?jī)r(jià)仍然選擇“持續(xù)堅(jiān)挺”，或僅作出象征性的讓步，這說(shuō)明開(kāi)放商對(duì)調(diào)控政策放緩還有所期待。事實(shí)上，自從限購(gòu)限貸政策出臺(tái)起，有關(guān)政策的爭(zhēng)議就從未停止，樓市萎靡將對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的不利影響也不斷被經(jīng)濟(jì)界各方專(zhuān)家提及。限購(gòu)政策當(dāng)然不是長(zhǎng)久之計(jì)，因此中央政府在堅(jiān)持限購(gòu)的同時(shí)也積極引入其他手段進(jìn)行樓市調(diào)控。2012年初，全國(guó)規(guī)模最大的一批保障房將陸續(xù)面市，從2011年1月試點(diǎn)實(shí)行的上海、重慶兩市房產(chǎn)稅征收也走完了一整年?？紤]到限購(gòu)政策可能帶來(lái)的不利影響，用房產(chǎn)稅和保障房取代限貸限購(gòu)政策的呼聲日漸高漲。在此背景下，中央政府、房地產(chǎn)企業(yè)、消費(fèi)者究竟應(yīng)如何看待2012年的房地產(chǎn)行業(yè)呢？

2 政府、房地產(chǎn)企業(yè)、消費(fèi)者之間的博弈

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)與地方政府之間的博弈

GDP的增長(zhǎng)能增加當(dāng)?shù)卣呢?cái)政收入，也是增加政府官員政績(jī)的主要內(nèi)容。地方政府為了利益最大化這一目標(biāo)，通過(guò)頒布和執(zhí)行法律、補(bǔ)貼、行政管理、征稅、提供土地等，影響房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展，從而增加政府財(cái)政收入。但是，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的同時(shí)也增加了政府在環(huán)境污染、公共衛(wèi)生支出、交通成本、物業(yè)管理等方面的支出，政府為了自身利益最大化，想方設(shè)法將這些管理成本轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)，而房地產(chǎn)企業(yè)也以自身利潤(rùn)最大化為目標(biāo)，不愿接受這種轉(zhuǎn)移，在地方政府的調(diào)控下，只能將這種成本轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者。房地產(chǎn)企業(yè)與地方政府的利益博弈結(jié)果，雙方的談判實(shí)力固然重要，同時(shí)也取決于當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)和經(jīng)濟(jì)狀況，對(duì)雙方博弈結(jié)果具有很大影響的另一個(gè)重要因素是城市的規(guī)劃。

2.2 中央政府與地方政府之間的博弈

從2010年4月“國(guó)十條”、2010年9月的“9.29新政”、2011年1月的“新國(guó)八條”到2011年7月“國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議”等政策中不難看出中央政府的目標(biāo)是保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展，避免泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)生。但是由于房地產(chǎn)業(yè)能拉動(dòng)地方GDP的增長(zhǎng)的同時(shí)，還會(huì)帶來(lái)地方稅收和土地收益的增加，即使是非理性的繁榮景象，都可以增加地方政府的政績(jī)、增加地方政府的批地收入和財(cái)政收入，因此，地方政府有意無(wú)意地制定一些措施和政策，推動(dòng)地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲。地方政府常常利用中央政府政策上的漏洞，最大限度地利用中央政府的鼓勵(lì)性政策以及最低限度地遵守中央政府的限制性政策來(lái)制定本地房地產(chǎn)政策，由于目標(biāo)上的差異，中央政府在貫徹執(zhí)行過(guò)程中遭遇地方政府的阻礙，形成非合作博弈。

2.3 房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者之間的博弈

當(dāng)前在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中，房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者之間的博弈關(guān)系是最主要的關(guān)系，二者之間的博弈體現(xiàn)了房地產(chǎn)供給與需求的關(guān)系。其中，消費(fèi)者主要是從效用出發(fā)，持觀(guān)望態(tài)度期望房?jī)r(jià)降低，而房地產(chǎn)企業(yè)則是從利潤(rùn)最大化出發(fā)，提高價(jià)格來(lái)滿(mǎn)足自身需求。從目前情況看，房?jī)r(jià)一直是在保持曲線(xiàn)上升的態(tài)勢(shì)。隨著居民生活水平的提高，改善住房條件的需求在一定范圍內(nèi)長(zhǎng)期存在，購(gòu)房者等到房?jī)r(jià)回歸到一定程度，接近自己的期望值時(shí)便會(huì)購(gòu)房。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化與消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)最少投入最大產(chǎn)出即成為房地產(chǎn)市場(chǎng)最主要的博弈關(guān)系。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2011年前三季度環(huán)比漲幅分別為1.84%、1.33%，0.31%，第四季度轉(zhuǎn)為下跌，降幅為0.65%。2011年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積達(dá)10.99億平方米，同比增長(zhǎng)4.9%，其中，銷(xiāo)售住宅面積為9.7億平方米，同比增長(zhǎng)3.9%。

2.4 房地產(chǎn)行業(yè)與商業(yè)銀行之間的博弈

房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，對(duì)于外部融資尤其是銀行信貸依賴(lài)度較高，商業(yè)銀行信貸策略的調(diào)整對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)影響顯著。一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要信貸支持；另一方面，住房按揭貸款也是商業(yè)銀行重點(diǎn)發(fā)展的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)60%到70%的資金來(lái)源于銀行貸款，但是，正是房地產(chǎn)企業(yè)以各種理由拖欠貸款，甚至賴(lài)賬，導(dǎo)致銀行不良貸款率的大幅上升。房地產(chǎn)景氣上升周期，房貸是銀行最佳贏利來(lái)源，風(fēng)險(xiǎn)低而獲利高，一旦房地產(chǎn)進(jìn)入下行周期后，如何分?jǐn)偡抠J風(fēng)險(xiǎn)則成為銀行與房地產(chǎn)商拉鋸的焦點(diǎn)。銀行與地產(chǎn)商在房地產(chǎn)上升周期的利益重疊處，在巨大調(diào)控壓力下，利益產(chǎn)生嚴(yán)重分歧。兩者之間形成房地產(chǎn)商以融資依融癥捆綁銀行，銀行試圖掙脫捆綁的繩索抽身而走的博弈局面。

3 基于博弈視角的房地產(chǎn)調(diào)控創(chuàng)新

3.1 限購(gòu)細(xì)化

地方政府應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行“限購(gòu)”政策，嚴(yán)查補(bǔ)繳社保買(mǎi)房，再度明確政府調(diào)控樓市決心，二手房市場(chǎng)僵持就會(huì)因?yàn)槿鄙僮銐虻耐獠客苿?dòng)而難以化解，政策調(diào)控基調(diào)封殺房?jī)r(jià)向上的沖動(dòng)，繼續(xù)給予一定的向下壓力，并鼓勵(lì)買(mǎi)家繼續(xù)砍價(jià)尋底。即使多數(shù)賣(mài)家拒不配合的態(tài)度，短期內(nèi)交易量下滑的可能性非常大。根據(jù)不同城市進(jìn)行不同程度的限購(gòu)。第一，市民(含郊縣)人均住房面積低于全省人均住房面積的市民將允許購(gòu)買(mǎi)第三套住房；第二，已有兩套或兩套以下住房，但均低于廉租房住房標(biāo)準(zhǔn)的家庭，將允許再次購(gòu)買(mǎi)住房；第三，非本市戶(hù)口的居民，可持稅務(wù)、社保單位或供職單位開(kāi)具的一年納稅證明或社保證明，申請(qǐng)辦理再購(gòu)房手續(xù)。而對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)或樓盤(pán)，凡屬于誠(chéng)信企業(yè)或省重點(diǎn)項(xiàng)目的在建樓盤(pán)，工程進(jìn)度達(dá)到總投資額25%的項(xiàng)目，住房管理部門(mén)將受理商品預(yù)售許可證業(yè)務(wù)。允許對(duì)已取得商品住房預(yù)售許可證但尚未辦理預(yù)售合同備案的商品住房，進(jìn)行抵押擔(dān)保，以加快開(kāi)發(fā)商回籠現(xiàn)金流。細(xì)化限購(gòu)從消費(fèi)者利益出發(fā)，有利于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者之間的博弈關(guān)系。

3.2 加強(qiáng)中央政府的宏觀(guān)監(jiān)督調(diào)控

首先，完善對(duì)地方政府的政績(jī)考核體系與激勵(lì)機(jī)制，中央政府不得再以GDP等純經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)衡量地方政府的業(yè)績(jī)，這樣可以最大限度地避免地方政府的短期行為。科學(xué)的激勵(lì)機(jī)制可以督促地方政府樹(shù)立正確的業(yè)績(jī)觀(guān)，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。其次，可以成立監(jiān)督小組，由中央政府派專(zhuān)人進(jìn)行監(jiān)督，監(jiān)督人員直接對(duì)中央政府負(fù)責(zé)，監(jiān)督人員工資直接由中央劃撥不受地方財(cái)政控制。在房地產(chǎn)調(diào)控力度不斷加大的背景下，地方政府在土地供應(yīng)上“心有余而力不足”，而房地產(chǎn)企業(yè)受調(diào)控影響資金壓力繼續(xù)加大，拿地意愿不強(qiáng)，因而過(guò)去兩年住宅用地計(jì)劃供應(yīng)完成率剛剛超過(guò)60%。中央政府已經(jīng)注意到地方政府在保障房建設(shè)、加強(qiáng)土地供應(yīng)等方面面臨的巨大壓力，住建部將2012年保障房新開(kāi)工計(jì)劃從原定的1000萬(wàn)套下調(diào)為不低于700萬(wàn)套。這樣將有助于緩解中央政府與地方政府博弈張力。

3.3 重新界定住房的“民生”屬性

住房作為人們的一種生活必需品，同時(shí)具備“民生性”和“投資性”。由于土地資源的不可再生性，使建立在土地之上的住房供給缺乏彈性，因而具備投資性。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有發(fā)展到滿(mǎn)足廣大人民群眾基本需要的階段，民生性仍應(yīng)該是住房的第一屬性。然而很多政策和宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)使得住房的投資性占據(jù)了第一位，導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快等諸多問(wèn)題。應(yīng)重新界定住房的“民生”屬性，把住房的民生性定位為我國(guó)住房市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的一個(gè)核心，還原房地產(chǎn)的居住功能，限制投資功能。應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的分析存量可供土地情況，因地制宜，合理增加普通商品房住房用地，嚴(yán)格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類(lèi)用地。國(guó)土資源部指出土地供應(yīng)應(yīng)轉(zhuǎn)向“穩(wěn)定市場(chǎng)、保證民生、促進(jìn)利用”等多目標(biāo)統(tǒng)籌兼顧的管理。重新界定住房的屬性將有助于調(diào)節(jié)消費(fèi)者與房地產(chǎn)企業(yè)之間的博弈關(guān)系。

3.4 建立完善合理科學(xué)的征信系統(tǒng)

做好政府信息公開(kāi)，破除信息壟斷，引進(jìn)市場(chǎng)力量，進(jìn)一步發(fā)揮征信管理在房地產(chǎn)調(diào)控中的監(jiān)督作用。第一，轉(zhuǎn)變征信管理方式，監(jiān)控房地產(chǎn)貸款。銀監(jiān)會(huì)、人行、外管局等部門(mén)應(yīng)密切協(xié)作，加強(qiáng)登記注冊(cè)、銀行信貸、資金流動(dòng)等環(huán)節(jié)的監(jiān)管和檢查力度。第二，完善征信配套建設(shè)，加強(qiáng)個(gè)人購(gòu)房貸款監(jiān)測(cè)。金融監(jiān)管要和國(guó)土房產(chǎn)管理、商務(wù)管理進(jìn)行監(jiān)控聯(lián)動(dòng)，加大審查力度。第三，建立土地與銀行征信信息對(duì)接機(jī)制。建立完善合理科學(xué)的征信系統(tǒng)將有助于銀行減少不良貸款率，提高收益。第四，健全相應(yīng)的征信法律法規(guī)，打破部門(mén)信息分割的現(xiàn)狀。但迄今為止，卻沒(méi)有多少社會(huì)征信相關(guān)法規(guī)出臺(tái)，比如《征信管理?xiàng)l例》從2002年開(kāi)始立法工作，2009年10月向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，但時(shí)至今日仍未出臺(tái)。應(yīng)盡快健全相應(yīng)的征信法律法規(guī)。建立完善合理科學(xué)的征信系統(tǒng)將有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)與商業(yè)銀行的博弈關(guān)系。

[1]田小青,鄧忠.房地產(chǎn)發(fā)展的多方博弈分析[J].湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)(社科版),2007(01).

[2]王靜.公共政策制定過(guò)程中的利益博弈分析——以中國(guó)房地產(chǎn)利益集團(tuán)為例[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2007(09).

[3]廖梅杰,何晟穎.公共政策制定過(guò)程中利益博弈分析——以房地產(chǎn)政策為例[J].遼寧行政學(xué)院學(xué)報(bào),2011(01).

[4]舒燕.淺析政府與房地產(chǎn)開(kāi)放商的博弈現(xiàn)象[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)(下半月),2007(09).