房地產(chǎn)預(yù)警研究綜述

王平

摘 要 根據(jù)房地產(chǎn)預(yù)警研究的現(xiàn)狀，把房地產(chǎn)預(yù)警的研究分為房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)預(yù)警方法的選擇和房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)三方面，本文分別討論了各方面的主要進(jìn)展和主要優(yōu)缺點(diǎn)，指出與計(jì)算機(jī)、人工智能緊密結(jié)合，多方法共同預(yù)警是房地產(chǎn)預(yù)警未來(lái)的發(fā)展方向。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 預(yù)警指標(biāo) 預(yù)警方法 預(yù)警系統(tǒng)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)始于20世紀(jì)90年代初，但在其短暫的20多年的運(yùn)行中卻一直在不斷的波動(dòng)，特別是近幾年出現(xiàn)了地區(qū)性的房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)快、房?jī)r(jià)過(guò)高等現(xiàn)象，對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)造成巨大的沖擊，這就需要我們對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)進(jìn)行深入研究。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警的研究始于上世紀(jì)九十年代末，其基本的研究方法和思路還是參照經(jīng)濟(jì)預(yù)警方法并結(jié)合自身特點(diǎn)形成的。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警的研究主要集中在房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)預(yù)警方法的選擇和房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)三方面。

一、 房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)研究評(píng)述

房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)及指標(biāo)體系是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的基礎(chǔ)，科學(xué)、合理地設(shè)置指標(biāo)體系能有效地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的功能和目標(biāo)，因此，對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的指標(biāo)體系進(jìn)行深入研究，無(wú)疑是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)研究的一項(xiàng)重要內(nèi)容。我國(guó)早期對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系進(jìn)行構(gòu)建多采用定性方法，而采用定性方法構(gòu)建的指標(biāo)體系，因?yàn)橹饔^性強(qiáng)，各指標(biāo)之間不可避免存在較強(qiáng)的相關(guān)性，也不能準(zhǔn)確判斷各指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響，指標(biāo)選取依據(jù)不充分，可信度不高，因此后來(lái)的學(xué)者主要采用各種定量方法對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行了研究。

郭磊、王鋒等認(rèn)為，房地產(chǎn)周期波動(dòng)的主要原因是宏觀經(jīng)濟(jì)因素的外部沖擊在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)生了內(nèi)部傳導(dǎo)。他們?cè)谶M(jìn)行預(yù)警指標(biāo)體系設(shè)計(jì)時(shí)，根據(jù)先行、同步和滯后的數(shù)量特征關(guān)系初選了全國(guó)消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)等18個(gè)指標(biāo)，然后以深圳市為例通過(guò)時(shí)差相關(guān)分析法選擇了9個(gè)能相對(duì)獨(dú)立地反映城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的指標(biāo)作為房地產(chǎn)預(yù)警的指標(biāo)體系，并利用統(tǒng)計(jì)預(yù)警法進(jìn)行了單一警兆指標(biāo)預(yù)警和綜合預(yù)警分析。

郭峰認(rèn)為房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)的選取應(yīng)遵循全面性、簡(jiǎn)潔性、可操作性等七項(xiàng)原則，在此基礎(chǔ)上應(yīng)采用定性和定量相結(jié)合的方法來(lái)選擇房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)。其具體做法是參照各地已有的預(yù)警指標(biāo)體系，取其交集，然后利用專(zhuān)家評(píng)分法和相關(guān)分析法選出了12個(gè)指標(biāo)，并進(jìn)行了實(shí)證分析，結(jié)果證明該指標(biāo)體系可以滿(mǎn)足預(yù)警的要求。

葉艷兵、丁烈云利用多元統(tǒng)計(jì)中的主成分分析法來(lái)確定各單項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重及反映市場(chǎng)景氣狀況的“第一主成分”，采用相關(guān)性分析來(lái)確定各單項(xiàng)指標(biāo)同“第一主成分”的相關(guān)性大小，并按照相關(guān)性的大小來(lái)決定指標(biāo)的取舍， 同時(shí)結(jié)合專(zhuān)家經(jīng)驗(yàn)等定性分析方法，利用武漢市的歷史數(shù)據(jù)，建立了包括房地產(chǎn)價(jià)格、從業(yè)人數(shù)等在內(nèi)的武漢市房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系。但利用該指標(biāo)體系進(jìn)行預(yù)警，具體效果如何，限于篇幅，作者沒(méi)有結(jié)合數(shù)據(jù)進(jìn)行檢驗(yàn)。

周忠學(xué)、李永江以青島市為例，用聚類(lèi)分析法把影響房地產(chǎn)的20個(gè)因素指標(biāo)分為5類(lèi)指標(biāo)，然后分別對(duì)每類(lèi)指標(biāo)進(jìn)行主成分分析，最后把原來(lái)的20個(gè)指標(biāo)合成為7個(gè)綜合指標(biāo)，大大簡(jiǎn)化了分析工作。

李崇明提出了一種新的房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)選擇方法。他認(rèn)為房地產(chǎn)系統(tǒng)作為一個(gè)復(fù)雜的大系統(tǒng)，其影響因素眾多，必須采用一種適合復(fù)雜大系統(tǒng)的定量分析方法，并由此提出了系統(tǒng)核及核度方法。該方法的基本原理是采用灰色關(guān)聯(lián)分析法對(duì)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得出指標(biāo)間的關(guān)聯(lián)度，然后根據(jù)指標(biāo)關(guān)聯(lián)度的大小建立指標(biāo)體系的拓?fù)鋱D，最后求取拓?fù)鋱D的核，其構(gòu)成要素就是要選擇的房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)。

楊佃輝，陳軼等把初選的22個(gè)房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)按照指標(biāo)的性質(zhì)分為總量指標(biāo)、購(gòu)買(mǎi)力指標(biāo)、生產(chǎn)類(lèi)指標(biāo)、價(jià)格類(lèi)指標(biāo)和交易類(lèi)指標(biāo)五大類(lèi)，分別對(duì)每類(lèi)指標(biāo)進(jìn)行聚類(lèi)分析和非參數(shù)檢驗(yàn)并結(jié)合定性方法建立了預(yù)警指標(biāo)體系，然后利用上海市房地產(chǎn)相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證分析。

綜上所述，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的研究正在逐漸從單純的定量分析向定量分析和定性分析相結(jié)合的思路轉(zhuǎn)移。定量分析方法主要通過(guò)一些統(tǒng)計(jì)分析方法消除指標(biāo)間的相互干擾和影響，使不同指標(biāo)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系描述得更為準(zhǔn)確，但它不可避免也存在缺陷，如多數(shù)統(tǒng)計(jì)方法對(duì)數(shù)據(jù)要求較高，通常需要樣本數(shù)據(jù)夠多，且不具備容錯(cuò)能力，而且對(duì)某些不能量化的因素指標(biāo)也無(wú)能為力，而這正好可通過(guò)定性分析來(lái)彌補(bǔ)。因此，把定量、定性分析方法相結(jié)合來(lái)構(gòu)建房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系將是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。

二、房地產(chǎn)預(yù)警方法研究評(píng)述

預(yù)警方法是預(yù)警系統(tǒng)的核心，預(yù)警方法是否合適是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)能否發(fā)揮其預(yù)測(cè)、防范和調(diào)控功能的關(guān)鍵。在預(yù)警方法的選擇上，我國(guó)有關(guān)學(xué)者的研究大致可以劃分為三個(gè)階段，房地產(chǎn)發(fā)展初期，即上世紀(jì)90年代的研究以景氣指數(shù)預(yù)警為主；90年代末到本世紀(jì)初以統(tǒng)計(jì)預(yù)警為主；近期的研究則轉(zhuǎn)向以人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)等為主的人工智能、模式識(shí)別方法方向發(fā)展，逐漸與計(jì)算機(jī)軟件融合。

（一）景氣指數(shù)法。

如上所述，我國(guó)早期的房地產(chǎn)預(yù)警研究主要借鑒了宏觀經(jīng)濟(jì)監(jiān)測(cè)與預(yù)警常用的方法，即景氣指數(shù)預(yù)警法。這種方法以經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)理論為基礎(chǔ)，從影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的諸多要素中選出一組對(duì)景氣變動(dòng)敏感，有代表性的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，把它們分為先行、同步和滯后三類(lèi)指標(biāo)，然后分別對(duì)這三類(lèi)指標(biāo)編制擴(kuò)散指數(shù)（DI）和合成指數(shù)(CI)，以預(yù)測(cè)房地產(chǎn)景氣的轉(zhuǎn)折點(diǎn)和長(zhǎng)期趨勢(shì)，達(dá)到房地產(chǎn)預(yù)警的目的。

黃繼鴻、雷戰(zhàn)波、凌超為了描述房地產(chǎn)景氣的動(dòng)向,通過(guò)構(gòu)建合成和擴(kuò)散指數(shù)來(lái)達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)行情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)、預(yù)警的目的。他們認(rèn)為擴(kuò)散指數(shù)能綜合各個(gè)指標(biāo)變量的波動(dòng),反映宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)過(guò)程,還能夠有效地預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)循環(huán)的轉(zhuǎn)折點(diǎn),但是不能明確表示經(jīng)濟(jì)循環(huán)變化的強(qiáng)弱；合成指數(shù)不僅能預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)循環(huán)的轉(zhuǎn)折點(diǎn),還能在某種意義上反映經(jīng)濟(jì)循環(huán)變動(dòng)的振幅。因此,他們認(rèn)為擴(kuò)散指數(shù)(DI)和合成指數(shù)(CI)適用于房地產(chǎn)預(yù)警等宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。

李斌、丁烈云、葉艷兵對(duì)景氣指數(shù)預(yù)警法進(jìn)行了大量研究后，發(fā)現(xiàn)由于計(jì)算方法和側(cè)重點(diǎn)不同，利用擴(kuò)散指數(shù)DI和合成指數(shù)CI對(duì)相同的數(shù)據(jù)分別計(jì)算得出的房地產(chǎn)警度不一致，他們分析了兩種指數(shù)的計(jì)算特點(diǎn)，提出了兩種改進(jìn)方法．第一，對(duì)傳統(tǒng)DI計(jì)算方法進(jìn)行合理改進(jìn)，引入精度比較的概念，選擇精度更高的指數(shù)來(lái)進(jìn)行景氣評(píng)價(jià)，有效地消除了兩指數(shù)間的矛盾沖突；第二，利用DI值與CI值及其精度設(shè)計(jì)了一個(gè)能完整反映市場(chǎng)景氣狀況的綜合指數(shù)，即對(duì)DI與CI指數(shù)向量進(jìn)行數(shù)據(jù)處理并建立整合基礎(chǔ)以后，依據(jù)DI值與CI值的精度分析，摒棄主觀判斷的處理方法，按照各自誤差的高低和權(quán)值計(jì)算理論，確定各整合基礎(chǔ)數(shù)據(jù)所載信息量的權(quán)重，最后對(duì)其進(jìn)行加權(quán)平均求出房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合景氣指數(shù)，并利用武漢市實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析，結(jié)果表明，改進(jìn)后的綜合指數(shù)能更好地反映武漢市房地產(chǎn)的實(shí)際警度。

景氣指數(shù)法經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展運(yùn)用也比較成熟，計(jì)算方法有了許多改進(jìn)，但是用該方法來(lái)對(duì)我房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)警，存在著許多先天的缺陷．首先，景氣指數(shù)法應(yīng)用的前提條件是經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的周期性，而我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展剛剛起步，其周期性更是無(wú)從談起；其次景氣指數(shù)用合成指數(shù)和擴(kuò)散指數(shù)這些綜合指數(shù)來(lái)反映總體的發(fā)展趨勢(shì)，而這些綜合指數(shù)對(duì)具體指標(biāo)的信息抽象化了，不利于具體分析，也容易掩蓋個(gè)別指標(biāo)的異常波動(dòng)，因此，用景氣指數(shù)法來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警不是最佳方法。

（二）綜合模擬法。

綜合模擬法也叫統(tǒng)計(jì)預(yù)警法，是我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警采用最廣泛的方法。它主要從系統(tǒng)論角度對(duì)指標(biāo)進(jìn)行分析處理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)預(yù)警的目的。其基本思路是先對(duì)警兆與警素指標(biāo)進(jìn)行時(shí)差相關(guān)分析，確定其先導(dǎo)長(zhǎng)度和強(qiáng)度；接著根據(jù)警兆指標(biāo)變動(dòng)的情況確定警兆指標(biāo)的警級(jí)，然后根據(jù)各警兆指標(biāo)的重要性對(duì)警級(jí)進(jìn)行綜合，得到總體的綜合警度。使用此方法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警，不僅能反映房地產(chǎn)的綜合警度，還能反映單個(gè)指標(biāo)的警度，比較適合用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警。因此，有不少學(xué)者對(duì)此進(jìn)行了嘗試，取得了不少成果。

1995年，建設(shè)部就組織過(guò)房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)、預(yù)警體系的研究，所采用的方法即為統(tǒng)計(jì)預(yù)警法，但鑒于行業(yè)發(fā)展的初期性及其資料積累的有限性，無(wú)法在定量上有所突破。

趙黎明、賈永飛最早對(duì)用統(tǒng)計(jì)預(yù)警法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警作了較系統(tǒng)的研究，現(xiàn)在很多研究都是在他們研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。他們首先對(duì)經(jīng)濟(jì)預(yù)警的各種方法進(jìn)行了分析、比較，指出統(tǒng)計(jì)預(yù)警方法適合用來(lái)房地產(chǎn)預(yù)警;接著運(yùn)用時(shí)差相關(guān)分析方法篩選出警兆指標(biāo)，并確定了預(yù)警界限；最后使用模糊評(píng)價(jià)方法來(lái)進(jìn)行警級(jí)綜合，使房地產(chǎn)預(yù)警走向定量化和系統(tǒng)化，明確了警情發(fā)生時(shí)的控制目標(biāo)和方向，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的計(jì)算機(jī)處理。

郭磊、王鋒等采用統(tǒng)計(jì)預(yù)警法，結(jié)合深圳市實(shí)際數(shù)據(jù)，對(duì)深圳房地產(chǎn)運(yùn)行的軌跡進(jìn)行監(jiān)測(cè)，并對(duì)未來(lái)的走勢(shì)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。他們首先根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的相關(guān)理論和深圳房地產(chǎn)自身的實(shí)際，選擇房地產(chǎn)銷(xiāo)售量作為警情指標(biāo)，然后通過(guò)對(duì)其它指標(biāo)和房地產(chǎn)銷(xiāo)售量的時(shí)差相關(guān)分析，選出警兆指標(biāo)，然后通過(guò)各警兆指標(biāo)警界的確定，對(duì)深圳房地產(chǎn)進(jìn)行了單指標(biāo)預(yù)警和綜合預(yù)警。張泓銘對(duì)各種預(yù)警方法的特點(diǎn)和使用條件進(jìn)行比較之后，指出綜合模擬法比較適合我國(guó)當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)預(yù)警，他詳細(xì)介紹了綜合模擬法的思路、步驟并以某城市為代表進(jìn)行了實(shí)證分析。

陳峰、丁烈云對(duì)利用綜合預(yù)警法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警容易出現(xiàn)的失真現(xiàn)象進(jìn)行研究后，提出用數(shù)學(xué)方法對(duì)用3 預(yù)警準(zhǔn)則確定的預(yù)警區(qū)間進(jìn)行調(diào)整，并以武漢市相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行了實(shí)證分析，結(jié)果顯示對(duì)預(yù)警區(qū)間修正后，能夠提高房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的精度。

綜合模擬法既能對(duì)房地產(chǎn)整體警度進(jìn)行綜合判斷，也能夠?qū)Ω鱾€(gè)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，便于找出警源，比較符合預(yù)警的目的。但運(yùn)用該方法對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警也存在一些難以克服的問(wèn)題，如統(tǒng)計(jì)預(yù)警法要求它的參數(shù)必須滿(mǎn)足多元常態(tài)分配的假設(shè)，而實(shí)際資料常常不能滿(mǎn)足要求，因此目前以3 預(yù)警準(zhǔn)則獲得的預(yù)警域與現(xiàn)實(shí)并不符合，使得預(yù)警精度不高或失效；另外統(tǒng)計(jì)預(yù)警法是靜態(tài)的，不具有容錯(cuò)性，而目前我國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)參差不齊，房地產(chǎn)發(fā)展迅速，因此采用該方法結(jié)果往往系統(tǒng)精度不高，于是更多人又轉(zhuǎn)向了基于模式識(shí)別的預(yù)警方法研究。

（三）基于模式識(shí)別的預(yù)警方法。

房地產(chǎn)預(yù)警研究要取得進(jìn)一步的進(jìn)展，就必須廣泛借鑒其它學(xué)科，特別是人工智能、模式識(shí)別和非線(xiàn)性系統(tǒng)學(xué)科的研究成果，避免或盡量減少預(yù)警過(guò)程中的人為因素，使預(yù)警過(guò)程更客觀、可靠。近年來(lái)不少學(xué)者對(duì)此進(jìn)行了研究，盡管剛剛起步，但其發(fā)展前景已引起人們關(guān)注。

王建成在其博士論文里構(gòu)建了基于概率模式分類(lèi)的經(jīng)濟(jì)預(yù)警系統(tǒng)。所謂模式識(shí)別是泛指一類(lèi)用于對(duì)所研究對(duì)象根據(jù)其特征和屬性，分辨其所屬模式類(lèi)別的識(shí)別和分類(lèi)方法。模式識(shí)別突破了傳統(tǒng)的指標(biāo)處理思路，不再?gòu)暮?jiǎn)單的統(tǒng)計(jì)規(guī)律出發(fā)探求發(fā)展趨勢(shì)，而應(yīng)用模式分類(lèi)和比較來(lái)對(duì)未來(lái)狀況進(jìn)行預(yù)測(cè)。概率模式分類(lèi)法可以滿(mǎn)足最小的誤警概率和最小的預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)等要求，其有關(guān)分類(lèi)錯(cuò)判概率等理論，很適合研究預(yù)警系統(tǒng)的預(yù)警可靠性，另外它還可以和附加信息檢驗(yàn)、模式特征提取等方法結(jié)合起來(lái)，進(jìn)行預(yù)警指標(biāo)選擇，構(gòu)造出一個(gè)實(shí)用、完整的經(jīng)濟(jì)預(yù)警系統(tǒng)。但是基于概率模式分類(lèi)的預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計(jì)需要已知經(jīng)驗(yàn)概率、條件概率、和后驗(yàn)概率，實(shí)際上這些是很難得到的。另外，貝葉斯最小風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)過(guò)程還建立在樣本擬合最好這樣的基礎(chǔ)之上的，這顯然是不能滿(mǎn)足的，因此該方法沒(méi)能得到廣泛地使用。

虞曉芬通過(guò)建立BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型對(duì)杭州市歷年的指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行擬合，分析預(yù)測(cè)有關(guān)指標(biāo)2004-2005年的值，并結(jié)合統(tǒng)計(jì)預(yù)警法對(duì)杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在和未來(lái)兩年的綜合警度進(jìn)行判斷和預(yù)報(bào)。陳彥等利用模糊模式識(shí)別方法，以南京市為例，建立了房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，并進(jìn)行了實(shí)證分析。

BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在經(jīng)濟(jì)預(yù)警中的應(yīng)用是對(duì)傳統(tǒng)預(yù)警方法（景氣指數(shù)法和綜合模擬法）的一種拓寬和突破，解決了傳統(tǒng)預(yù)警方法存在的難以處理高度非線(xiàn)性模型、偏重定量指標(biāo)、難以處理定性指標(biāo)的問(wèn)題。從而為預(yù)警走向?qū)嵱没於嘶A(chǔ)。但是BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)也存在一些難以克服的缺陷，如其過(guò)分強(qiáng)調(diào)克服學(xué)習(xí)錯(cuò)誤而泛化性能不強(qiáng)，同時(shí)還易出現(xiàn)隱層單元的數(shù)目難以確定，網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)的收斂和最終權(quán)值受初始值影響大，網(wǎng)絡(luò)容易陷入局部最優(yōu)等問(wèn)題，這也是不少學(xué)者正在研究的課題，但尚未取得實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。

房地產(chǎn)系統(tǒng)是一個(gè)復(fù)雜的非線(xiàn)性大系統(tǒng)，由上可知，不管采用哪種方法進(jìn)行預(yù)警，都有各自的缺陷，因此不少學(xué)者嘗試著采用多種方法相結(jié)合來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警，取得了較好的效果。

丁烈云在他的名為房地產(chǎn)周期波動(dòng)與預(yù)警研究的博士論文中，把景氣指數(shù)法、基于系統(tǒng)核與核度理論的綜合模擬法和模糊神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)警法三種方法和相應(yīng)的模型結(jié)合起來(lái)預(yù)警，經(jīng)過(guò)實(shí)證分析，表明預(yù)警效果相當(dāng)不錯(cuò)。

南京房管局在建立南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系時(shí)也結(jié)合了景氣指數(shù)法、警兆信號(hào)法和專(zhuān)家經(jīng)驗(yàn)法三種方法共同預(yù)警。采用多種預(yù)警方法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)警，以便相互驗(yàn)證，這也是今后房地產(chǎn)預(yù)警的發(fā)展趨勢(shì)。

三、房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)研究評(píng)述

房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)是一個(gè)非常復(fù)雜的大系統(tǒng)，預(yù)警指標(biāo)體系的選擇是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的基礎(chǔ)，而房地產(chǎn)預(yù)警方法是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的核心，而除此之外有關(guān)數(shù)據(jù)的收集、整理，警度的預(yù)報(bào)，以及排警對(duì)策等都是需要考慮的問(wèn)題，因此有必要對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的各個(gè)功能模塊設(shè)置以及如何利用計(jì)算機(jī)技術(shù)進(jìn)行科學(xué)調(diào)控進(jìn)行研究，國(guó)內(nèi)不少學(xué)者進(jìn)行了許多嘗試。

梁運(yùn)斌對(duì)建立房地產(chǎn)預(yù)警監(jiān)測(cè)系統(tǒng)進(jìn)行了探索，提出了房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)應(yīng)該由景氣分析、預(yù)警信號(hào)、行業(yè)監(jiān)測(cè)和景氣調(diào)查四個(gè)子系統(tǒng)構(gòu)成的基本構(gòu)想，研究雖然粗略，卻為后來(lái)研究者提供了思路。

彭詡也對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的框架進(jìn)行了構(gòu)建，他認(rèn)為房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)可以細(xì)分為信息采集系統(tǒng)、預(yù)警信號(hào)系統(tǒng)和景氣分析系統(tǒng)三個(gè)子系統(tǒng)，各個(gè)系統(tǒng)相互獨(dú)立，其功能如下．景氣分析系統(tǒng)主要進(jìn)行要用來(lái)建立預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系和預(yù)警預(yù)報(bào)制度，房地產(chǎn)信息采集系統(tǒng)主要收集房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及相關(guān)信息數(shù)據(jù)；預(yù)警信號(hào)系統(tǒng)主要進(jìn)行數(shù)據(jù)的整合分析和發(fā)布。

鄭淑琴認(rèn)為房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)可分為數(shù)據(jù)處理分析子系統(tǒng)、監(jiān)測(cè)預(yù)警子系統(tǒng)以及排警子系統(tǒng)，在文中對(duì)這三個(gè)系統(tǒng)分別加以研究。

以上研究雖然側(cè)重點(diǎn)不一樣，但其基本思路大致相同，都是從數(shù)據(jù)的收集、預(yù)警方法的確定和出現(xiàn)警情時(shí)的預(yù)報(bào)和對(duì)策來(lái)構(gòu)建的。韓立達(dá)在總結(jié)前人研究成果的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)框架的構(gòu)建提出了較系統(tǒng)的構(gòu)想。他認(rèn)為房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)可分為橫向和縱向兩方面?？v向是指由下至上即由各地市匯總到各個(gè)省，層層預(yù)警最后到全國(guó)綜合預(yù)警，而橫向預(yù)警是指對(duì)每個(gè)具體城市的預(yù)警框架可分為統(tǒng)計(jì)信息系統(tǒng)、預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)和動(dòng)態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)三個(gè)模塊，每個(gè)模塊下面還可細(xì)分為更小的模塊。其中預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)是核心，統(tǒng)計(jì)信息系統(tǒng)與動(dòng)態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)都是為其服務(wù)的，前者為其提供基本資料和數(shù)據(jù)，而后者則起著輔助預(yù)警及決策的功能。

郭峰在他的博士論文里以大系統(tǒng)控制理論為基礎(chǔ)構(gòu)建了房地產(chǎn)“遞階控制”預(yù)警系統(tǒng)，把它分為上、中、下三級(jí)，上級(jí)是輸入部分，也稱(chēng)為數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)，包括警兆數(shù)據(jù)庫(kù)、預(yù)警界限數(shù)據(jù)庫(kù)、預(yù)測(cè)指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)和警情分析指示數(shù)據(jù)庫(kù)等；而中級(jí)為控制處理大型專(zhuān)家系統(tǒng)，是整個(gè)系統(tǒng)的核心處理器，具體包括指標(biāo)篩選、界限確定、預(yù)測(cè)判斷和警情分析指示模型庫(kù)；下級(jí)指的是輸出部分，即生成子系統(tǒng)，通過(guò)銜接器和中級(jí)相連，具有圖表、數(shù)據(jù)結(jié)果輸出等功能。

李斌、丁烈云認(rèn)為從計(jì)算機(jī)軟件開(kāi)發(fā)角度來(lái)看，房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)該是以MIS為基礎(chǔ)，兼有DSS功能的計(jì)算機(jī)預(yù)警信息系統(tǒng)。它可以通過(guò)自動(dòng)處理、分析、判斷輸入和存貯在計(jì)算機(jī)中的各種信息，對(duì)城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中可能出現(xiàn)的各種異常態(tài)勢(shì)發(fā)出預(yù)先警告。他們將其分成兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的子系統(tǒng)，模型管理系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫(kù)管理信息系統(tǒng)，兩個(gè)系統(tǒng)之間、操作人員與計(jì)算機(jī)之間的信息的傳遞由人機(jī)交互總控系統(tǒng)來(lái)調(diào)度。

總的看來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計(jì)研究才剛剛起步，需要進(jìn)一步研究和發(fā)展，但與計(jì)算機(jī)緊密結(jié)合，友好的人機(jī)交互模式和動(dòng)態(tài)的建模技術(shù)將是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)?！?/p>

此文系湖北省教育廳青年項(xiàng)目（239269）

（作者：武漢工程大學(xué)管理學(xué)院工商管理教研室，講師，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)統(tǒng)計(jì)學(xué)專(zhuān)業(yè)博士）

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