淺析中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和政府功能定位

崔志宏

摘要：在目前錯(cuò)綜復(fù)雜的國(guó)際國(guó)內(nèi)政治經(jīng)濟(jì)大背景下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，健康有效合理有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅具有政治意義，也具備相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)價(jià)值。在尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律的前提下，政府有效負(fù)責(zé)的利用各種調(diào)控手段來保證其健康發(fā)展是一個(gè)重大課題。通過回顧改革開放以來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程，從中梳理出具有中國(guó)特色的調(diào)控政策，闡述中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和政府的功能定位問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；政府；定位

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2012）30-0163-02

當(dāng)前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜，房地產(chǎn)作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)要不要再次利用成為當(dāng)前的兩難選擇。通過回顧中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程，可以從中梳理出值得注重和思考的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，更好的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和政府功能加以定位。

一、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程

1.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步階段（1978—1991）。1978年中國(guó)開始改革開放，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)生活中的一個(gè)要素也逐漸得到認(rèn)識(shí)。1980年成立了北京市城市開發(fā)總公司。1984年通過的《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃條例》和1986年通過的《中華人民共和國(guó)土地管理法》從法律層面認(rèn)可房屋和土地作為經(jīng)濟(jì)資源。1988年，國(guó)務(wù)院召開第一次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議，印發(fā)《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》。

2.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的探索階段（1992—1997）。1992年房改全面啟動(dòng)，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動(dòng)。1992—1994年期間，全國(guó)各地相繼制定了各自的房改方案。隨著鄧小平南方談話，中國(guó)南方部分地區(qū)如海南，深圳等地出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)浪潮，在缺乏經(jīng)驗(yàn)的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了泡沫現(xiàn)象。

3.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的迷茫時(shí)期（1998—2002）。1998年國(guó)發(fā)（1998）23號(hào)《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》宣布從1998 年下半年開始，住房實(shí)物分配將在全國(guó)停止，住房分配貨幣化正式實(shí)施。自此，中國(guó)的房改取得了突破性進(jìn)展。中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的這個(gè)階段可以稱作是迷茫時(shí)期。不僅僅是人們思想的迷茫也包括制度的不健全甚至包括政策制度和實(shí)施的矛盾。

4.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的市場(chǎng)化時(shí)期（2003—2010）。教育產(chǎn)業(yè)化的弊端使得最初鼓吹教育產(chǎn)業(yè)化的專家都不敢承認(rèn)中國(guó)教育產(chǎn)業(yè)化。政府不再以也不能以教育產(chǎn)業(yè)化為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)之后，房地產(chǎn)就成為主要選項(xiàng)。2003年8月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（簡(jiǎn)稱18號(hào)文件），首次明確指出“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，并提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展是保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施，對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目要繼續(xù)加大信貸支持力度。2000年福利分房徹底停止，貨幣化分房方案啟動(dòng)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程準(zhǔn)確的說應(yīng)該是從停止福利分房開始的。房地產(chǎn)的商品屬性從消費(fèi)者角度得到確認(rèn)。但是從供給角度，房地產(chǎn)的商品屬性卻要等待2003年。2002年5月9日，中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部簽發(fā)11號(hào)文件《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》。這項(xiàng)政策使得土地資源的稀缺性等到承認(rèn)，并通過招拍掛獲得現(xiàn)實(shí)的體現(xiàn)。通過招拍掛，土地價(jià)值逐步走向市場(chǎng)化，這項(xiàng)政策的出臺(tái)標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需雙方都要在市場(chǎng)這個(gè)舞臺(tái)進(jìn)行博弈。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)終于走向了市場(chǎng)化。

隨著中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的迅猛增長(zhǎng)，對(duì)于出現(xiàn)泡沫的擔(dān)憂促使政府密集出臺(tái)調(diào)控政策。2005年，國(guó)務(wù)院印發(fā)了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》簡(jiǎn)稱“國(guó)八條”（即舊《國(guó)八條》）。4月27日，出臺(tái)了《進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的八點(diǎn)意見》（即新《國(guó)八條》）。2006年5月17日，“國(guó)六條”（即《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》）出臺(tái)。5月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》（國(guó)辦發(fā)[2006]37號(hào)），即9部委“十五條”，對(duì)“國(guó)六條”進(jìn)一步細(xì)化。7月11日，建設(shè)部等5部委下發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》（建住房[2006]171號(hào)），被稱為“外資限炒令”。 9月27日，中國(guó)人民銀行下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，通知對(duì)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、住宅及商業(yè)用房購房貸款等都做了限制性規(guī)定。2004—2007年央行持續(xù)加息也影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

在國(guó)家的密集調(diào)控政策下，房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。但是2008年美國(guó)次貸危機(jī)出現(xiàn)，雙重因素作用下全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的形態(tài)。為了保證中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，2009年國(guó)家實(shí)現(xiàn)寬松貨幣政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)又出現(xiàn)了投資加快、量?jī)r(jià)齊漲的回暖局面。

5.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新時(shí)期（2010年至今）。2011年房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)加快。對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)政策調(diào)控繼續(xù)密集出臺(tái)，進(jìn)一步嚴(yán)格差別化信貸政策，通過稅收財(cái)政等手段支持保障房建設(shè)，部分地區(qū)試行房產(chǎn)稅。尤其是2011年“新國(guó)八條”出臺(tái)，北京等城市發(fā)布限購令。從需求角度加以干預(yù)，暫時(shí)抑制了房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲，部分地區(qū)房?jī)r(jià)下降。2012年北京等大城市部分消費(fèi)者因降價(jià)預(yù)期沒有達(dá)到而選擇購房造成樓市有回暖跡象。少數(shù)城市為刺激經(jīng)濟(jì)對(duì)政策微調(diào)受到中央批評(píng)。

二、對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和中國(guó)政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)職責(zé)定位

1.對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位。房地產(chǎn)的確“產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)”但是不能因此將其作為支柱產(chǎn)業(yè)。因?yàn)椤耙率匙⌒薪提t(yī)葬”是人們的基本需求?；拘枨蟮玫奖Ｕ系那闆r下才能使得社會(huì)更穩(wěn)定。房地產(chǎn)業(yè)必須要在大多數(shù)人基本需求得到滿足的前提下才能健康發(fā)展。房地產(chǎn)不應(yīng)該作為保增長(zhǎng)的手段。房地產(chǎn)市場(chǎng)問題不能完全依賴市場(chǎng)解決。因?yàn)橥恋刈鳛橐环N特殊資源具有更明顯的獨(dú)占性和稀缺性以及不可替代性。房地產(chǎn)兼具商品屬性和資本屬性因此房地產(chǎn)具有消費(fèi)，投資和投機(jī)三種需求。這三種需求都因?yàn)橥恋氐南∪毙远靡约訌?qiáng)。從總體上看，供小于求甚至供小于求這張觀念都會(huì)造成房?jī)r(jià)上漲的事實(shí)或者預(yù)期。房?jī)r(jià)上漲的事實(shí)會(huì)強(qiáng)化房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，兩者相互作用往往就產(chǎn)生了房地產(chǎn)價(jià)值的偏離。房?jī)r(jià)不斷上漲以及相當(dāng)一部分人無法通過購房也無法通過政府渠道解決住房的情況下，房地產(chǎn)投資需求就得以顯現(xiàn)。這種是多套房產(chǎn)擁有者特有的。他們可以通過房租和房產(chǎn)溢價(jià)兩部分獲得收益。對(duì)這種需求的認(rèn)識(shí)現(xiàn)在還存在分歧，很多學(xué)者認(rèn)為這是合理的，政府也沒有對(duì)此做出嚴(yán)格限定。但是這種需求造成了一個(gè)“食利者”階層的出現(xiàn)并不利于社會(huì)的健康發(fā)展。而投資需求的過度發(fā)展就演變出投機(jī)需求，一旦房?jī)r(jià)不斷上漲，那么投機(jī)需求就會(huì)出現(xiàn)，投機(jī)資金會(huì)推波助瀾，放大房?jī)r(jià)上漲空間，扭曲價(jià)值而非體現(xiàn)價(jià)值。對(duì)于第三種需求政府已經(jīng)有明確的態(tài)度要堅(jiān)決打擊。這三種需求會(huì)隨著收入差距的擴(kuò)大而更加明顯。

2.政府自身的定位。在以市場(chǎng)為取向的改革過程中，政府自身的定位一直比較尷尬。自由學(xué)派的學(xué)者往往主張市場(chǎng)解決問題而忽視政府的功能。在當(dāng)今中國(guó)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)剛剛起步，包括人們思想認(rèn)識(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求。非理性行為充斥中國(guó)改革進(jìn)程。諸如跟風(fēng)炒作、諸如房?jī)r(jià)下跌就要退款退房、超前消費(fèi)、非理性消費(fèi)等等行為。這種情況下，政府必須要承擔(dān)起相應(yīng)的責(zé)任。其實(shí)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程中出現(xiàn)的問題主要應(yīng)該歸責(zé)于政府職責(zé)的缺失或錯(cuò)用。每次房產(chǎn)過熱背后都有政府的影子。因此，政府更應(yīng)審視自身功能的定位。（1）信息公示功能。政府應(yīng)該發(fā)揮自身資源優(yōu)勢(shì)，政府擁有個(gè)人不具備的資源優(yōu)勢(shì)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不完全、消費(fèi)者的不理性、市場(chǎng)扭曲有很大原因是信息不充分造成的。所以政府對(duì)于信息收集和公開負(fù)有義務(wù)。（2）政府具有保障功能。如果在房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革之初，政府就重視保障功能，那么后面的很多結(jié)構(gòu)性問題就不會(huì)出現(xiàn)。例如經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)體現(xiàn)保障基本需求的話就不會(huì)出現(xiàn)北京回龍觀社區(qū)150平方米的大戶型的情況。當(dāng)年的經(jīng)濟(jì)適用住房明顯超出普通人承受范圍，其原因還在于企業(yè)追逐利潤(rùn)和政府職責(zé)缺失。遲至2007年政府才出臺(tái)政策限定戶型面積，但即使如此，保障房面積依然較大，已經(jīng)超出保障功能。雖然可以歸結(jié)為人民生活水平提高對(duì)于住房面積也有更高要求，但是過高的保障標(biāo)準(zhǔn)勢(shì)必不能保障更多應(yīng)該保障的人群。政府應(yīng)該放開對(duì)高端商品房市場(chǎng)的管控，全力保障中低收入者的住房需求。（3）政府具有調(diào)控功能。政府的調(diào)控功能即使在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)完善情況下依然得到重視。政府要統(tǒng)籌規(guī)劃各種市場(chǎng)各種資源的使用及運(yùn)行。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府的調(diào)控功能至關(guān)重要。通過貨幣政策可以直接影響房地產(chǎn)事實(shí)成本從而造成房屋名義價(jià)值的變動(dòng)。例如目前房屋的租金/價(jià)格低于利息率的情況就表明房產(chǎn)擁有者對(duì)于房產(chǎn)溢價(jià)的預(yù)期強(qiáng)烈。所以通過加息手段，一旦房產(chǎn)升值預(yù)期弱化那么業(yè)主就會(huì)提高租金或者出售房產(chǎn)。

綜上，為了保障中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行，必須要再認(rèn)識(shí)和尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律的前提下，政府承擔(dān)起應(yīng)有的責(zé)任。政府要清晰房地產(chǎn)市場(chǎng)和自身的功能定位。政府要及時(shí)有效并且長(zhǎng)期連貫的運(yùn)用調(diào)控手段來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加以干預(yù)。房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)步健康是各方共贏的保證。