保障房、高檔房與我國房地產(chǎn)市場調(diào)控

吳福象　姜鳳珍

摘要： 基于保障房、高檔房與普通商品房的交互作用，本文利用誤差修正模型檢驗(yàn)我國東中西三大地帶保障房、高檔商品房對普通商品房價格的影響。實(shí)證結(jié)果表明：保障房對普通商品房價格具有一定的抑制和燙平作用，東部和中部地區(qū)尤為顯著，西部地區(qū)保障房建設(shè)的外溢效應(yīng)使得當(dāng)?shù)厣唐贩績r格短期內(nèi)出現(xiàn)了上漲；短期內(nèi)高檔商品房拉高了全國范圍的房價，其中東部地區(qū)影響最大；實(shí)際利率對房價的影響的很小。為此，政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合不同區(qū)域的實(shí)際情況，劃分階段并且梯度實(shí)施保障房政策，不僅要嚴(yán)格控制別墅等高檔商品房的開發(fā)建設(shè)，同時要對高檔商品房征收高額房產(chǎn)稅。

關(guān)鍵詞：保障房高檔商品房房地產(chǎn)價格區(qū)域差異

一、引言

最近幾年來，伴隨著城市房價的持續(xù)、快速上漲，夾心層及城市外來務(wù)工人員的住房問題日益凸顯。高房價不僅造成了社會財富分配的嚴(yán)重不公平，給社會帶來了極大的不和諧和不安定，對中低收入群體也產(chǎn)生了較大的“擠出效應(yīng)”。房價越高，對中低收入階層的“擠出效應(yīng)”越大。同時，持續(xù)多年的房價上漲將低收入群體“擠出”了房地產(chǎn)市場，剝奪了低收入群體的基本生存權(quán)。

因此，低收入群體的住房問題不能通過市場化來解決，政府有責(zé)任也有義務(wù)為低收入群體提供住房保障。比如，早在2008年為了降低全球金融危機(jī)帶來的負(fù)面影響，中央就推出了4萬億的經(jīng)濟(jì)刺激計劃，住建部也明確提出要投資9000億建設(shè)保障性住房。2010年保障性住房建設(shè)規(guī)劃達(dá)580萬套。2011年又提出全年開工保障性住房、棚戶區(qū)改造性住房1000萬套，同時改造農(nóng)村危房150萬戶，中央財政預(yù)算擬安排補(bǔ)助資金1030億元?！笆濉逼陂g，我國擬新建保障性住房3600萬套，全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右。

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩，房地產(chǎn)市場波動風(fēng)險較大的條件下，保障房建設(shè)對商品房的價格會產(chǎn)生怎樣的影響呢？具有多大程度的替代和燙平效應(yīng)呢？保障房的增建又會給房地產(chǎn)商投資的方向帶來怎樣的變化呢？最近一段時間以來，為了規(guī)避日趨嚴(yán)厲的普通商品房市場調(diào)控，一些大型開發(fā)商大幅度提高了對高檔商品房的投資力度。那么，高檔商品房的擴(kuò)建對普通商品房的價格又會產(chǎn)生怎樣的影響呢？是否會因?yàn)楦邫n商品房的建設(shè)對普通商品房產(chǎn)生較大的溢出和拉動效應(yīng)，進(jìn)而又會削弱保障房建設(shè)對房價的平抑作用呢？另外，房地產(chǎn)市場具有明顯的區(qū)域性特征，而我國各地帶經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在著很大的差異，因此保障房和高檔房的擴(kuò)建對各地帶房價的影響又是怎樣的呢？

基于對此類問題的深層次思考，本文基于東中西三大地帶1999—2010年的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行定量分析，揭示不同地帶保障房和高檔房的增建對當(dāng)?shù)胤績r的影響，以期為房地產(chǎn)調(diào)控提出有針對性的政策建議。本文結(jié)構(gòu)安排如下：第二部分對相關(guān)研究文獻(xiàn)進(jìn)行述評；第三部分選取指標(biāo)并設(shè)定模型；第四部分進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)；最后是結(jié)論與政策建議。

二、文獻(xiàn)述評

目前，有關(guān)保障房建設(shè)影響的研究還十分有限，遠(yuǎn)未達(dá)成共識。支持者認(rèn)為在一定程度上能抑制房價；反對者認(rèn)為難以有效抑制房價上漲；中立者認(rèn)為保障性住房僅僅是為了提高住房供應(yīng)量，起到社會保障作用，與房價無關(guān)。比如，Anne Laferrere（2001）研究認(rèn)為，保障房政策能改變?nèi)藗兊南M(fèi)。該文以法國為例，發(fā)現(xiàn)政府以低于市場價格60%的價格向住戶提供公租房，住戶在住房上的消費(fèi)僅提高10%，在其他商品上的消費(fèi)則提高11%。

國內(nèi)方面，陶紅飛（2006）利用簡單的供求曲線并根據(jù)實(shí)際政策之不同，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房提高商品房價格是最接近現(xiàn)實(shí)的，政府通過開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房來抑制房價上漲的愿望很可能會落空，解決高房價最根本的途徑是擴(kuò)大商品房開發(fā)的土地供給。茅于軾的相關(guān)研究也指出，以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的保障性住房并沒有降低房價而是助長了房價。也就是說，政府雖然大搞限價房和經(jīng)濟(jì)適用房，大部分人卻沒有資格買經(jīng)濟(jì)適用房只能買商品房，使得商品房價格會更高。持此類結(jié)論的研究者的建議是，政府應(yīng)當(dāng)全面停止經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。

與上述研究結(jié)論相反，陳杰、王文寧（2011）利用1999—2007年的省際面板數(shù)據(jù)，就經(jīng)濟(jì)適用房對普通商品房價格的影響效應(yīng)進(jìn)行了系統(tǒng)的研究。研究發(fā)現(xiàn)，在不同的計量模型中都顯示增加經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)比重對抑制房價具有一定的正面作用，雖然效果不大。宋博通、陳劍強(qiáng)（2009）利用Granger因果檢驗(yàn)?zāi)Ｐ?，發(fā)現(xiàn)房價水平可顯著影響普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房的推出比，較高的經(jīng)濟(jì)適用房推出數(shù)量能顯著的影響房價，而在經(jīng)濟(jì)適用房推出比例較低的情況下，結(jié)構(gòu)比例的變化則無法影響房價。王先柱、趙奉軍（2009）基于1999—2007年的面板數(shù)據(jù)，并通過構(gòu)建一個簡單的供求模型，得出的結(jié)論是：由于保障性住房分流了住房需求并提供了更低價格的房源，因而普通商品房的價格會走低。

綜上所述，現(xiàn)有的研究大多局限于在全國范圍內(nèi)探討保障房推出對普通商品房價格的影響，而忽視了房地產(chǎn)市場的區(qū)域特征，同時也忽視了我國東中西不同地帶經(jīng)濟(jì)水平的巨大差異。事實(shí)上，恰恰是這些因素從根本上決定了在我國不同地區(qū)保障房建設(shè)對普通商品房價格的影響。據(jù)此，本文猜想，保障房政策在經(jīng)濟(jì)收入水平有巨大差異的東中西地帶所起的作用有著顯著的差異。同時，以往研究僅僅是單一考慮保障房的作用，沒有考慮到別墅等高檔住房對保障房作用的結(jié)構(gòu)性變化和“擠出效應(yīng)”。也就是說，房地產(chǎn)商的投資結(jié)構(gòu)和投資方向上的變化，可能會使普通商品房價變化效應(yīng)變得更加復(fù)雜。因此，與上述眾多研究不同，本文把研究重點(diǎn)放在各地區(qū)保障房的推出和高檔房的增建雙重視角，考察保障房和高檔房對普通商品房價格變化的綜合效應(yīng)。

三、指標(biāo)選取及模型設(shè)定

從統(tǒng)計指標(biāo)來看，改革開放以來我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均發(fā)生了較大的變化，本文選取了東中西三地帶和全國范圍的數(shù)據(jù)。考慮到我國貨幣化房改從1998年開始全面鋪開，本文使用的是我國東中西三大地帶1999—2010年的住房市場數(shù)據(jù)。本文資料主要取自中經(jīng)網(wǎng)—中國經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫和《中國統(tǒng)計年鑒》。

1、指標(biāo)選取

商品房價格Price（元/平方米）：本文用90平方米普通商品房平均銷售價格來代表。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平Income（元）：本文用城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入來代表。

建造成本Cost（元/平方米）：本文用90平方米普通商品房平均造價來代表。

利率Rate（%）：現(xiàn)有文獻(xiàn)中，有用名義利率表示的，也有用實(shí)際利率表示的，本文用實(shí)際利率，即名義利率減去通脹率。名義利率用中國人民銀行五年期基準(zhǔn)利率來代表。

保障性住房建設(shè)量Lhouse（萬平方米）：本文用經(jīng)濟(jì)適用房的銷售面積代表。雖然從理論上講，保障房包含限價房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，但考慮到數(shù)據(jù)的可得性，本文僅僅以經(jīng)濟(jì)適用房來代表保障房。本指標(biāo)選取經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積而不是經(jīng)濟(jì)適用房投資額，作為保障性住房建設(shè)的代理變量。主要原因在于：經(jīng)濟(jì)適用房投資形成市場的有效供給，往往有一定的時滯，而這個時滯期在計量模型中很難確定滯后的期限。

高檔性住房建設(shè)Hhouse（萬平方米）：與Lhouse指標(biāo)類似，本文用高檔公寓的銷售面積代表。

2、模型設(shè)定

根據(jù)研究需要，本文所采用的檢驗(yàn)方法是：在控制收入、利率、建筑成本等變量的情況下，討論是否存在保障性住房以及別墅等高檔住宅的擴(kuò)建有推高房價的可能。據(jù)此，可以構(gòu)建以下對數(shù)型經(jīng)濟(jì)計量模型：

（1）

模型中，j=0，1，2，3，分別代表全國、東部、中部、西部地區(qū)，i為模型中包含的地區(qū)個數(shù)，t為時間期間。估計模型（1）可以得到殘差序列，將其作為誤差修正項(xiàng)。令

則可以建立下面的誤差修正模型：

（2）

式（1）和（2）共同構(gòu)成了反映區(qū)域房價變動的動態(tài)模型。式（1）反映的是房價與決定房價的各因素之間的長期均衡關(guān)系；式（2）則表明房價的短期波動不僅取決于各因素的短期變化，而且還受房價偏離均衡趨勢程度的影響（ ）。模型中，除了實(shí)際利率之外所有的變量均取對數(shù)，系數(shù)表示彈性。差分序列反映各變量的波動，如 可以表示價格的波動，差分序列的彈性表示短期彈性。 分別表示經(jīng)濟(jì)適用房、高檔商品房建設(shè)對普通房價格影響的長期彈性和短期彈性， 反映的是各地帶的實(shí)際利率對房價短期變化的影響。

本文最為關(guān)心的是系數(shù) ，如果它們均為正，表明無論短期或長期，保障性住房、高檔商品房開發(fā)建設(shè)會抬高普通商品房價格；反之，則表明保障性住房、高檔商品房的開發(fā)建設(shè)會降低普通商品房價格。

四、實(shí)證檢驗(yàn)

本文所用數(shù)據(jù)為面板數(shù)據(jù)，為避免偽回歸，先對上述變量進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。由于本文的估計使用panel data模型，因此平穩(wěn)性檢驗(yàn)不再是單純的ADF檢驗(yàn)，而使用基于Panel data模型的單位根檢驗(yàn)。

表1 變量的單位根檢驗(yàn)

解釋變量 水平值方程 一階差分方程

注：括號內(nèi)為p值；估計方程含截距項(xiàng)和時間趨勢項(xiàng)；***、**和*分別表示相應(yīng)解釋變量在1%、5%和10%水平上平穩(wěn)。

表1顯示，除利率外其他變量都呈非穩(wěn)定性，但其一階差分都是穩(wěn)定的，滿足建立誤差修正模型的要求，相對于均衡的離差反映了每年的短期動態(tài)特征。這意味著實(shí)際利率不能出現(xiàn)在房價的長期均衡方程中，而是僅僅包含在誤差修正模型中。

表2 面板數(shù)據(jù)模型判斷

模型形式 變系數(shù)模型 變截距模型 不變參數(shù)模型

Sum squared resident 0.0347 0.1514 0.1514

注：本文利用Hausman檢驗(yàn)，判斷為固定效應(yīng)模型。

已知N=4、K=5、T=12，從表2得 ， 。在給定5%的顯著水平下得到相應(yīng)的臨界值為 ， 。因?yàn)?， ，所以應(yīng)采用變參數(shù)模型的形式。

1、估計各地區(qū)房價的長期均衡方程

這里首先估計反映不同地帶房價長期變化的影響。估計結(jié)果參見表3。

表3 各經(jīng)濟(jì)變量對不同地帶房價長期變化的影響

注：括號內(nèi)為t統(tǒng)計量，***、**和*分別表示在1%、5%和10%水平上顯著。

從表3的模型估計結(jié)果可以得出下面的結(jié)論：

（1）保障房建設(shè)系數(shù)符號為負(fù)，表明保障房開發(fā)銷售面積越大商品房售價越低?？梢姳Ｕ闲宰》康耐瞥鲈谝欢ǔ潭壬夏芤种品績r，其中東部地區(qū)最為明顯，并且經(jīng)濟(jì)適用房銷售增長率每提高1個百分點(diǎn)，普通商品房價格增長率將下降0.36個百分點(diǎn)，比中部地區(qū)高出了0.28個百分點(diǎn)。但對全國和西部地區(qū)來說，這種影響效果不明顯。相反，高檔商品房建設(shè)系數(shù)符號為正，表明高檔房開發(fā)建設(shè)一定程度上削減了保障房對房價的抑制作用，甚至?xí)績r。對于全國而言，高檔商品房開發(fā)銷售增長率每提高1個百分點(diǎn)，普通商品房價格增長率將提高0.08個百分點(diǎn)，比西部地區(qū)高出0.05個百分點(diǎn)。與保障房相反，高檔商品房在東部、中部地區(qū)作用不明顯。不過，總體來說高檔住房銷售面積的增加對普通商品房價格的提升作用，不如經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積的增加對商品房價格的抑制作用明顯。

（2）無論是全國還是東中西部，建造成本對房價變動影響是最大的。其中，東部地區(qū)建造成本每增加1個百分點(diǎn)，房價將提高1.06個百分點(diǎn)；與全國平均水平相比，要高出0.27個百分點(diǎn)，比中部地區(qū)高出0.47個百分點(diǎn)，比西部地區(qū)高出0.56個百分點(diǎn)。另外，人均可支配收入的提高，即經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的上升也會進(jìn)一步提升房價。

2、估計各地區(qū)房價的誤差修正模型

在表3的基礎(chǔ)上，根據(jù)（1）式生成的誤差修正項(xiàng) 經(jīng)檢驗(yàn)該序列是平穩(wěn)的，下面估計（2）式的誤差修正模型。估計結(jié)果參見表4。

表4 各經(jīng)濟(jì)變量對不同地帶房價短期波動的影響

注：括號內(nèi)為t統(tǒng)計量，***、**和*分別表示在1%、5%和10%水平上顯著。上述各模型的殘差序列ecmj，it—1（j=0，1，2，3）進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)都是平穩(wěn)的；考慮到各地區(qū)差異比較大，為了避免異方差問題，各方程用的是White—cross—section方法估計，以保證參數(shù)的穩(wěn)健性。

從表4可以看出，在不同模型中影響各地區(qū)房價短期波動的因素不完全相同：

（1）保障房開發(fā)銷售量的短期變化對全國、東中部地區(qū)房價的短期變化有顯著的負(fù)向作用。其中，對東部地區(qū)房價的影響最為顯著，比全國高0.17個百分點(diǎn)，比中部地區(qū)高0.12個百分點(diǎn)。不過，保障房開發(fā)銷售量的短期變化對西部地區(qū)房價有正向作用。原因可能與西部地區(qū)保障房建設(shè)帶來的“外溢效應(yīng)”有關(guān)，比如當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施建設(shè)及配套設(shè)施建設(shè)帶來的經(jīng)濟(jì)效益拉動了當(dāng)?shù)厣唐贩績r格。同樣，相對于長期而言，短期內(nèi)別墅等高檔住房銷售量的變化，對東中西部地區(qū)房價的變化也有顯著的正向作用，且對東部地區(qū)的影響最大。

（2）誤差修正項(xiàng)的系數(shù)在各模型中也存在較大的差異。全國為—1.11，東部為—0.55，中部為—1.19，西部為—0.47。表明各區(qū)域房價回歸到均衡狀態(tài)的速度不同，西部回歸到均衡水平的速度最快，中部回歸到均衡水平的速度最慢。

（3）在表4的4個模型中，實(shí)際利率對房價的影響差別不是很大，影響也很小。說明利率還不是影響房價的主要原因，為此利率政策對于調(diào)控房價的效果并不是很顯著。

值得一提的是，雖然經(jīng)濟(jì)基本面對住房價格有很大影響，但經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展也依賴于合理的住房租售比。因?yàn)槭袌鲞\(yùn)行的必然結(jié)果是住房的出售價格提高租賃價格也會提高，只有二者按合理比例同方向變化時，住房租售市場才能得以平衡。事實(shí)上，如圖1所示，除1999年下半年至2001年間因房地產(chǎn)市場貨幣化改革剛剛起步，各種配套制度尚不完善，導(dǎo)致租賃價格指數(shù)高于出售價格指數(shù)。在其余大部分時間內(nèi)，房屋銷售價格變動幅度均大于租賃價格變動的幅度。尤其是在住房市場化之后，住房價格一直快速上升，2004年上升速度甚至環(huán)比達(dá)到110%，而租賃價格上升的幅度一直在101%附近微幅波動，幾乎保持穩(wěn)定。理論上講，如果住房銷售市場得不到租賃市場的有力支撐，必然會產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫。因此，住房租售比嚴(yán)重偏離正常水平，甚至長時間沒有呈現(xiàn)出線性同向關(guān)系，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格虛高，嚴(yán)重阻礙了經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展。

圖1 房屋銷售價格指數(shù)與房屋租賃價格指數(shù)趨勢線

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)wind數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)整理而來。

五、結(jié)論與政策建議

本文建立在保障房對普通商品房的替代效應(yīng)以及高檔商品房對普通商品房的擠出效應(yīng)的基礎(chǔ)之上，應(yīng)用誤差修正方法并利用1999—2010年中國東中西三大地帶的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，考察了短期、長期各地帶保障性住房、高檔商品房對當(dāng)?shù)仄胀ㄉ唐贩績r格的影響，測度并評價了我國保障房政策能否解決房地產(chǎn)市場對低收入家庭的“擠出效應(yīng)”，以及由于房地產(chǎn)商投資方向的改變而增建的高檔房是否提升了商品房的價格削弱了保障房的作用，為我國下一步的房地產(chǎn)市場調(diào)控提供了理論上的支持。本文研究結(jié)論如下：

第一，從福利經(jīng)濟(jì)學(xué)角度出發(fā)提出的保障性住房政策確實(shí)能在一定程度上抑制房價，并且以東部地區(qū)最為顯著。可能的原因是：保障房建設(shè)有助于人們緩解急于買房的心理，潛在購房人的數(shù)量減少了，恐慌性需求得到了遏制，房價理性回落。但值得注意的是，西部地區(qū)短期的保障房建設(shè)可能因?yàn)椤巴庖缧?yīng)”，引起當(dāng)?shù)厣唐贩績r格的上漲。

第二，短期來看，別墅等高檔商品房的擴(kuò)建，在一定程度上助推了普通商品房價格的上漲，東部最為明顯。表明高檔商品房的擴(kuò)建，在一定程度上對沖了保障房對普通商品房價格的平抑作用。雖然短期的高檔房擴(kuò)建對房價影響甚微，但其負(fù)面影響不容忽視。

第三，短期內(nèi)利率對各地區(qū)房價的影響并不明顯，說明利率政策不是影響房價的主要因素。與利率政策對于調(diào)控房價的效果并不顯著相一致，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平雖然是影響房價的因素之一，但目前房價的高速上漲已經(jīng)超越了當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，助長了房地產(chǎn)泡沫。

本文研究的啟發(fā)意義在于，無論是在全國還是東中西部地區(qū)，房價不僅受宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的影響，也受保障房、高檔房的影響。因此，在制定房地產(chǎn)調(diào)控政策的頂層設(shè)計中，應(yīng)綜合考慮各種因素的相互作用，要分階段和梯度實(shí)施保障房政策。比如，在東中部保障房建設(shè)中不僅應(yīng)擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房的總體建設(shè)面積，還應(yīng)嚴(yán)格規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房的單位建筑面積，保證保障房的申請程序公開透明，提高公租房、廉租房的比重，真正服務(wù)于低收入階層。而對西部地區(qū)來講，房地產(chǎn)市場應(yīng)適度減少干預(yù)。

政府在實(shí)施保障房政策的同時，必須抑制房地產(chǎn)開發(fā)商對別墅等高檔商品房的投資，控制開發(fā)企業(yè)調(diào)整產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)，將大戶型住房比例降低，減少大戶型住房的供應(yīng)量，增加中小戶型住房的供應(yīng)量。政府還應(yīng)對高檔商品房征收較高的房地產(chǎn)稅，抑制對高檔商品房的需求。通過減小高檔房的供給，增加對保障性住房和普通商品房的供給，普通商品房的價格才能下降，“夾心層”問題才能真正得到解決。

但是，本文也存在不足之處，沒有考慮到保障房市場和高檔房市場的需求差異對商品房市場的不同影響。保障房的需求者必須是當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝?，保障房價格不具有或很少具有區(qū)域間的空間相關(guān)性，而高檔房的需求者不受此限制，具有很大的流動性。

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