對居民住房拆遷評估作價補償標(biāo)準(zhǔn)的探究

■余德新

近年來，由于市場經(jīng)濟的發(fā)展加快了城鎮(zhèn)建設(shè)步伐，拆遷評估成為評估機構(gòu)的一項重要業(yè)務(wù)。從2009年以來，我所在安陽地區(qū)先后承接了河南某煤業(yè)有限公司所涉安陽縣某村整體搬遷拆遷評估（首期工程所涉民戶1422家）、安陽市新東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)（安東新城）拆遷評估和安陽市人民東路拓寬改造工程拆遷評估（所涉3000余家，已評估1200家）等幾個較有影響的項目。本文擬將在安東新城居民住房拆遷評估中對作價補償標(biāo)準(zhǔn)采取的一些作法和嘗試加以總結(jié)，與評估同仁交流探討，擴大共識，以促進拆遷評估工作有序進行。

一、制定完善和適當(dāng)細化居民住房作價補償標(biāo)準(zhǔn)的必要性

安陽市新東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)是經(jīng)國家批準(zhǔn)建設(shè)的“安東新城”，是安陽市的附屬中心城市，是河南省和安陽市的重點工程項目；政府機關(guān)、石武高鐵及安陽東站、安陽汽車客運東站等均設(shè)在此地；是集政治、經(jīng)濟、文化、交通于一體的新型城市。該集聚區(qū)主要分布在安陽縣境內(nèi)的白璧鎮(zhèn)，目前拆遷補償安置工作由安陽縣人民政府及安陽市新東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)安陽縣指揮部負責(zé)實施。

本文所稱“拆遷評估作價補償”是指評估機構(gòu)以政府制定的補償標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，結(jié)合被拆遷范圍內(nèi)評估對象（主要指房屋）的普遍現(xiàn)象制定完善的適當(dāng)細化的補償標(biāo)準(zhǔn)，并針對被評估對象的具體情況進行分析對比，作出科學(xué)合理的價值判斷，而后由委托方負責(zé)實施兌現(xiàn)補償?shù)囊环N經(jīng)濟行為（不包括產(chǎn)權(quán)置換評估）。

所涉安陽市新東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)拆遷評估的補償標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)是安陽縣人民政府安縣政（2010）51號《安陽縣人民政府關(guān)于安陽市新東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)居民住房拆遷補償安置的意見》制定的標(biāo)準(zhǔn)。也許有人認為拆遷補償工作有政府制定的政策，有章可循，好操作，不復(fù)雜，“對號入座”就行了，其實不然。在實踐中本人認為，政府制定的標(biāo)準(zhǔn)只是模擬的，粗線條的，不可能面面俱到，事無巨細，操作中大部分很難“對號入座”。

政府制定的結(jié)構(gòu)補償基價及裝修補償標(biāo)準(zhǔn)

結(jié)構(gòu)補償基價 裝修補償標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)類型 單位補償標(biāo)準(zhǔn)（元）土木結(jié)構(gòu) m2 260 一等 m2 100-180補償標(biāo)準(zhǔn)（元）裝修等級 單位磚木結(jié)構(gòu) m2 550 二等 m2 60-120磚混結(jié)構(gòu) m2 570 三等 m2 30-60

對此標(biāo)準(zhǔn)筆者曾感到困惑，捫心自問：“570元/m2應(yīng)該是什么樣的靜態(tài)狀況呢？”實際運作中房屋高低不一，狀態(tài)各異；從建筑材料，施工質(zhì)量到裝飾程度均相差甚遠。如果按照某些人“就粗不就細”的觀點，一概而論，千篇一律，只要是磚混結(jié)構(gòu)，就按570元/m2，怎能客觀公平反映被評估對象的自身價值呢？這不僅有?！巴度氤杀尽痹瓌t，即好房優(yōu)價，差房低價，而且會造成隱患，讓民戶在相互攀比中形成與評估機構(gòu)和拆遷實施部門的對立，阻礙拆遷及評估工作的正常進行，影響社會和諧和地方穩(wěn)定。所以，以政府制定的補償標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，進一步制定完整的和適當(dāng)細化的作價補償標(biāo)準(zhǔn)勢在必行。本評估機構(gòu)經(jīng)與政府權(quán)威部門溝通同意，原則上在不違背政府制定的補償標(biāo)準(zhǔn)框架前提下，利用評估準(zhǔn)則規(guī)范和專業(yè)技能，制定完整的和適當(dāng)合理細化的作價補償標(biāo)準(zhǔn)。

這里應(yīng)當(dāng)指出，作為權(quán)威部門的地方政府有權(quán)制定拆遷補償政策，并擁有對其進行解釋的權(quán)利，在宏觀上起著主導(dǎo)和絕對程度上的控制作用；評估機構(gòu)有按照文件規(guī)定認真執(zhí)行其補償標(biāo)準(zhǔn)的義務(wù)，維護文件的尊嚴，并有權(quán)按文件規(guī)定適當(dāng)細化補償標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合被評估對象的具體狀況作出合理的價值判斷，同時有對評估結(jié)果進行解釋的責(zé)任和義務(wù)。

二、實踐中對制定完善和適當(dāng)細化拆遷評估作價補償標(biāo)準(zhǔn)的探索和嘗試

筆者經(jīng)常與本所評估團隊深入農(nóng)村家庭院戶勘察、丈量等經(jīng)詳細調(diào)查研究，結(jié)合農(nóng)村居民房屋普遍狀況，運用評估準(zhǔn)則和專業(yè)技能，聽取業(yè)內(nèi)專家建議，在不違背政策規(guī)定前提下，擬定了《安東新區(qū)民房拆遷評估作價指南》，得到政府權(quán)威部門的認同，有利推動了拆遷工作的順利進行，促進了城鎮(zhèn)建設(shè)步伐。

（一）兩項原則

1．房屋拆遷貨幣補償基準(zhǔn)價原則：以安縣政（2010）51號文件制定的補償標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，側(cè)重保護被拆遷人利益，同時兼顧各方利益，保證房屋拆遷工作順利進行。

2．本項目評估作價原則：結(jié)合安東新區(qū)的實際情況，以“標(biāo)準(zhǔn)定位，以質(zhì)論價，制定規(guī)范，適當(dāng)細化，承認差別，縮小差距”作為該項目的作價原則。

（二）細化作價補償標(biāo)準(zhǔn)

1．房屋作價定位標(biāo)準(zhǔn)（模型）

筆者曾經(jīng)思索良久，對房屋定位標(biāo)準(zhǔn)感到困惑，以磚混為例，570元/m2到底該是什么概念？政府文件中并未詳述。文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)是2010年5月份制定6月份開始進行實施的。經(jīng)市場調(diào)查并與專家分析，以2010年5月31日作為作價基準(zhǔn)日，在安陽農(nóng)村自建房，按重置成本考慮（不含宅基地）單方造價一般在500元/m2左右可以建成，但受具體房屋情況不同，如臺高、層高、墻體系數(shù)、空間大小、建筑材料、施工質(zhì)量等因素影響，不能一概而論；如果從市場法角度考慮，由于受地理位置、市場環(huán)境，交易活躍程度等因素的影響，單方造價比重置成本不同程度要高一些（但并不盡然）。所以認為，單方造價570元是介于成本價和市場價的中間價，大約要高于工程造價的10%左右，況且按規(guī)定時間予以拆遷的還可享受到安置過渡費、搬遷費和搬遷獎金257元/m2，從本質(zhì)上體現(xiàn)了“讓利于民、優(yōu)惠于民”的政府理念。

在充分調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，經(jīng)與政府權(quán)威部門初步溝通形成如下定位標(biāo)準(zhǔn)：

例1：磚混結(jié)構(gòu)，570元/m2

空心板或現(xiàn)澆頂，臺高0．5m以上，有踏步，層高3m以上，或總高度不低于3．5m，四周磚墻，外墻水泥粉，木制門窗安玻璃加防護網(wǎng)及防雨蓬，房頂端四周出檐0．3-0．5m，有圈梁，地圈梁，鋼筋混泥土梁、柱，內(nèi)水泥粉，墻頂刷一般涂料，水泥地面，有內(nèi)隔墻和普通木制門，房頂四周有群墻并有落水管，屋面、基礎(chǔ)處理完好，現(xiàn)場勘驗或整體觀感建筑材料及施工質(zhì)量良好。

例2：磚木結(jié)構(gòu)，550元/m2

大型木梁、木檁、木椽，木扇頂（或等同材料），臺高0．5m以上，有踏步，層高3m以上或總高不低于3．5m，四周磚墻，外墻水泥粉，局部涂色開縫，木制門窗安玻璃加防護網(wǎng)及防雨蓬，內(nèi)水泥粉墻并刷一般涂料，水泥地面，有內(nèi)墻和普通木制門，房頂四周有群墻并有落水管，房屋、基礎(chǔ)處理完好，現(xiàn)場勘驗或整體觀感建筑材料及施工質(zhì)量良好。

2．操作要點解釋

（1）房屋總高度低于3．5m以下，每少10cm每平米下調(diào)5元；房屋總高度（含院內(nèi)臺基部分）超過4．5m，每超10cm每平米增補5元，20元封頂；若內(nèi)外臺基高低懸殊較大，以外墻臺高連同房屋高度扣除4．5m后（剔除院內(nèi)房屋超高已補部分）按“系數(shù)法”補償房基加深，每平米（以1米深度為系數(shù)1）補償50元，最大補償深度系數(shù)為1．5（公式=房基面積×深度系數(shù)）。

可以肯定地說，用同樣的材料建一個房屋高5米與房屋高2．5米的房子，其成本是不一樣的，故適當(dāng)調(diào)增調(diào)減符合投入成本原則。

（2）現(xiàn)場勘驗或整體觀感建筑材料及施工質(zhì)量明顯偏差，適當(dāng)調(diào)減補償價值；對于近來強行建造的房屋，要根據(jù)該房建筑材料及施工質(zhì)量，遵循重置成本原則，適當(dāng)降低補償價格。（這是主要針對因出于利益驅(qū)動偷工減料而造的違章建筑而言，后有敘述。）

（3）其他結(jié)構(gòu)房屋按本次及相關(guān)文件規(guī)定結(jié)合被評估對象具體情況科學(xué)判斷評估。

（4）圍墻根基加深補償：內(nèi)外墻高度之差超過1米部分為補差高度，最多補1．5米，按面積計算。

（5）對于建造歷史較長的磚木結(jié)構(gòu)房屋，實行保護價。凡至今住人房屋，一般層高不低于3米每平米凈價不低于330元；其他未住人簡易磚木房可適當(dāng)下調(diào)，但每平米凈價不低于200元。

（6）房屋空間過大或隔墻和窗戶明顯偏少、應(yīng)有未有，應(yīng)適當(dāng)調(diào)低補償價值。

一般認為，建筑面積與墻體面積系數(shù)為1∶2．5左右，試想，建一個房屋空間10平米與100平米內(nèi)無隔墻，它們的單方重置成本相差多少？故適當(dāng)修正核減符合“客觀性”和“投入成本”原則。

（7）房屋成新系數(shù)確定采用權(quán)重法和百分制，原則上實際建造年限占40%，現(xiàn)場打分占60%。

3．未完工程修正（元/m2）

（1）主體建成（未頂板） 190

（2）主體建成（有頂板） 290

（3）內(nèi)粉墻頂（水泥粉且上一般涂料） 100（涂料25）

（4）水泥地面（含夯實基礎(chǔ)） 20

（5）木制門窗（安玻璃加防護網(wǎng)） 50（內(nèi)門20）

（6）外粉水泥 60

（7）屋面處理 30

（8）水電齊全 20

注：以上由未完工程至已完工程（達到可正常居住狀態(tài)）共570元/m2

4．室外裝修補償

政策文件中未述及室外裝飾補償問題。有人錯誤認為：“外裝飾屬于居民的自愿行為，不應(yīng)補償”，試想假如不予補償是否損壞了被拆遷戶的切身利益？按照物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定，作為評估師有權(quán)維護居民合法權(quán)利，于是經(jīng)與政府權(quán)威部門溝通增加了室外裝飾補償內(nèi)容（見下表，供在本評估項目作價時參考使用）。

序號項目內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)（元/m2）備注墻體全貼瓷磚 45 實方實算前墻門窗空間外貼瓷 30 空方實算1 外墻裝飾 山墻門窗空間外貼瓷 40 空方實算前墻門窗空間外水刷石 25 空方實算

注：室外裝修補價納入到房屋補價中，不單獨作為項目列示。

5．室內(nèi)裝飾指標(biāo)分解（元/m2）

（1）政府制定的室內(nèi)裝飾補償標(biāo)準(zhǔn)

等級 內(nèi) 容 標(biāo)準(zhǔn)（元/m2）一等 屋內(nèi)地面為高級拼木地板、花崗巖等，墻面飾有墻裙或軟包，屋頂全部裝修 100-180二等 屋內(nèi)地面為高級地板磚，一般拼木地板，屋頂?shù)蹴敾蚱渌b飾 60-120三等 屋內(nèi)地面為一般地板磚、水磨石、888墻面或其它涂料墻面 30-60

（2）指標(biāo)分解

被評估對象(房屋）的室內(nèi)裝飾狀況并非定位在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的格局內(nèi)，是各具形態(tài)千變?nèi)f化的，很難“對號入座”。為便于操作結(jié)合實際情況對補償標(biāo)準(zhǔn)（包括墻、頂、地等裝飾材料）進行了指標(biāo)分解。（略）

（3）說明

在選擇分解指標(biāo)時，一是要慎重考慮局部裝飾對房間整體作價產(chǎn)生的影響，謹防偏差；二是室內(nèi)裝修以180元/m2封頂。

需要特別說明的是，盡管對補償標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)進行了細化，也不能說補償價值等同于被評估對象的實際投資價值，所以在報告中必須披露。

三、房屋拆遷評估作價要促進社會和諧穩(wěn)定

拆遷評估是在特定的環(huán)境下通過評估作價補償手段，配合政府需要，維護國家利益，起到打擊違章建筑，制止私搭亂建行為的作用，讓老百姓感受到“老實人不吃虧，投機人不沾光”的精神慰藉，最終實現(xiàn)社會穩(wěn)定、人際和諧。

安東新區(qū)一些居民，在政府公告“不得違章建筑、私搭亂建”及三令五申后，仍置若罔聞、我行我素，房屋下（指一層）標(biāo)有“拆除”字樣，上面（指二層）卻大興土木；有的把院落蓋成了“院中房”、“院中樓”、“院外房”；有的偷工減料，不用水泥僅用“砂漿王”取代；甚至有人拋出“我給政府做交易”的論調(diào)，旨在拆遷補償中大發(fā)橫財。對此，政府多次責(zé)成并提醒評估機構(gòu)按成本價評估，讓這些居民“無利可圖”，不能通過評估助長私搭亂建的歪風(fēng)邪氣。

本來，按照政策文件規(guī)定，凡違章建筑一律無償拆除，不予補償。盡管如此，在實際中政府還是作了必要的讓步，使私搭亂建戶得到的是“成本補償”而不是想像的“預(yù)期收益”?！鞍駱印钡牧α渴菬o窮的，評估價值具有“風(fēng)向標(biāo)”的作用，許多等待觀望的居民看到這些人沒有撈取到什么“油水”也就放棄了私搭亂建的念頭。

其實大多數(shù)私搭亂建房的建筑材料（如院中房很少有自身承重結(jié)構(gòu)和墻體）、施工質(zhì)量（如用“砂漿王”代替水泥）都很差，有的未建成就搖搖欲墜，按照好房優(yōu)價，差房低價補償也是符合客觀公平原則的。

四、幾點體會

（一）實踐是檢驗真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)

實踐是檢驗真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)。委托方認可了你的評估報告，被拆遷戶接受了補償并如期實施了拆遷就說明評估是成功的，采取的舉措是可行的。

（二）溝通是讓各方當(dāng)事人認可評估結(jié)果的基石

溝通按時間可區(qū)分為事前溝通、事中溝通、事后溝通；按層面可區(qū)分為與政府部門溝通、與拆遷戶溝通。

拆遷評估不同于其他評估不受委托方的干預(yù)。拆遷評估是按照政府制定文件開展的，同時又直接接受政府或其指派機構(gòu)的委托。事前溝通便于了解掌握綱領(lǐng)性重大信息（如執(zhí)行政策、政府思路），便于指導(dǎo)評估補償健康有序進行；事中溝通則是針對評估中遇到的重大問題（或許文件未能涵蓋的）需要形成共識的或需要調(diào)整修改的；事后溝通主要是對報告結(jié)果進行解釋，使各方對結(jié)果能夠認可。當(dāng)然溝通并非事事溝通，要分清主次，區(qū)別對待，避免事無巨細。

特別需要強調(diào)的是，在實施兌現(xiàn)補償中，評估機構(gòu)需要針對拆遷戶提出的種種疑問進行現(xiàn)場解釋，做到耐心細致，這樣不僅會減少不穩(wěn)定因素，也為政府卸下了“包袱”，使拆遷戶理解和支持評估工作，同時也提升了評估機構(gòu)的對外形象。

（三）關(guān)于對基準(zhǔn)日和勘察日的看法

按照評估學(xué)原理，基準(zhǔn)日應(yīng)是作價基準(zhǔn)日，即被評估對象在某一時點所反映的公允價值，而拆遷評估所作出的價值則是文件制定的標(biāo)準(zhǔn)所規(guī)定的執(zhí)行日。拆遷評估涉及千家萬戶，不可能在一朝一夕或某一天進行完畢，需要常年累月進行現(xiàn)場勘察和計算，而使用的補償標(biāo)準(zhǔn)則是同一文件規(guī)定的執(zhí)行日的標(biāo)準(zhǔn)。比如2011年3月份進入現(xiàn)場評估作價時使用的補償標(biāo)準(zhǔn)仍是2010年5月份文件中制定的標(biāo)準(zhǔn)，在此期間假如價格發(fā)生重大波動，需提請政府重新制定文件修正標(biāo)準(zhǔn)后方可使用新標(biāo)準(zhǔn)，否則評估機構(gòu)無權(quán)更改。為此，在評估報告中不再描述“評估基準(zhǔn)日”而改為“現(xiàn)場勘察日”，否則就有些“生搬硬套”了。報告在特別事項中說明：“評估值反映的是被評估對象在現(xiàn)場勘察日所表現(xiàn)的靜態(tài)狀況且按照政府文件制定的補償標(biāo)準(zhǔn)所規(guī)定的執(zhí)行日所作出的價值判斷，對于評估對象在文件制定標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定執(zhí)行日及現(xiàn)場勘察日之后發(fā)生的動態(tài)性變化本評估機構(gòu)概不負責(zé)”。