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    騎虎難下的調(diào)控困局

    2012-07-01 07:20:07泓宜
    中國(guó)經(jīng)貿(mào)聚焦 2012年11期
    關(guān)鍵詞:中國(guó)經(jīng)貿(mào)樓市房?jī)r(jià)

    泓宜

    樓市“新政”又出臺(tái)了!

    10月7日,貴陽(yáng)市公布多項(xiàng)樓市措施,在貴陽(yáng)購(gòu)買商業(yè)、辦公用房和首次購(gòu)買住房的,可辦理入戶手續(xù)或居住證,享受本市戶籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇,且不受入住時(shí)間和購(gòu)房面積的限制。此外,凡購(gòu)買商業(yè)、辦公用房金額每滿500萬(wàn)元,并在貴陽(yáng)市開(kāi)辦企業(yè)(公司)或經(jīng)營(yíng),有合法營(yíng)業(yè)執(zhí)照的,可不參加搖號(hào)直接申請(qǐng)一個(gè)小汽車專段號(hào)牌。據(jù)了解,該措施試行一年。

    此“新政”一經(jīng)公布,立刻引發(fā)熱議。一方面這被理解是地方政府出手“救市”,另一方面此時(shí)推出“買房送戶口”被認(rèn)為與中央樓市調(diào)控不放松的政策相悖,有點(diǎn)不合時(shí)宜。

    花招不斷,叫停還是默許?

    “我覺(jué)得買房送戶口挺好的,大家花一樣的錢置業(yè),卻不能享受同等待遇,這種制度本身就不合理?!币晃毁?gòu)房者在房產(chǎn)中介告訴《中國(guó)經(jīng)貿(mào)聚焦》記者,這幾年一直在討論取消戶籍制度,作為來(lái)滬工作的外地人,他舉雙手贊成,但他擔(dān)心有生之年未必能看到此政策開(kāi)花結(jié)果,“如果在買房時(shí)能把戶口解決了,用市場(chǎng)行為替代行政干預(yù),這簡(jiǎn)直是為老百姓謀福利。”

    然而,很多人持不同看法。微博實(shí)名認(rèn)證的財(cái)經(jīng)評(píng)論人吳其倫發(fā)表微博稱,房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵時(shí)期,貴陽(yáng)市悍然拋出救樓市五大舉措,如此大力度密集救市,實(shí)在罕見(jiàn)!這些政策必將誘使消費(fèi)者盲目入市,導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅反彈,各地也將紛紛效仿,此政策應(yīng)盡快叫停!

    一些網(wǎng)友的評(píng)論則更有趣。有人說(shuō)“點(diǎn)子都出在刀刃上”;有人說(shuō)“失誤的房地產(chǎn)政策導(dǎo)致房地產(chǎn)就像脫韁的野馬,成為社會(huì)深層次矛盾點(diǎn)爆的導(dǎo)火索,將徹底影響和動(dòng)搖到利益集團(tuán)的統(tǒng)治根基”;還有人調(diào)侃說(shuō):“2010年開(kāi)始搞什么假調(diào)控,房?jī)r(jià)漲到天堂,上帝等著!”

    對(duì)此,開(kāi)發(fā)商也有自己的看法。有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為,貴陽(yáng)出臺(tái)購(gòu)房入戶政策,和當(dāng)?shù)鬲?dú)特的房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)系,貴陽(yáng)當(dāng)?shù)氐臉鞘刑幱趷盒愿?jìng)爭(zhēng)狀態(tài),地方出讓土地沒(méi)有經(jīng)驗(yàn),大型開(kāi)發(fā)商拿了大量土地,壟斷了市場(chǎng),小開(kāi)發(fā)商基本沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力。還有的開(kāi)發(fā)商稱,當(dāng)下整體政策不會(huì)放松,市場(chǎng)形勢(shì)也不會(huì)有大的改變,貴陽(yáng)這樣的政策,屬于松動(dòng)得比較厲害,可能會(huì)被叫停。

    無(wú)論樓市出臺(tái)什么“新政”,最終都由消費(fèi)者埋單。在《中國(guó)經(jīng)貿(mào)聚焦》記者的街頭隨機(jī)調(diào)查中,就買房送戶口而言,支持者多數(shù)是無(wú)房一族,或者是有剛性需求的潛在購(gòu)房者;而反對(duì)者大多為已經(jīng)至少擁有1套住房的當(dāng)?shù)厥忻瘢麄兊睦碛墒浅鞘匈Y源日益緊張,人口容量已經(jīng)飽和,城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)速。當(dāng)然,最重要的是居高不下的房?jī)r(jià)實(shí)在讓老百姓傷不起了,樓市調(diào)控不能半途而廢。

    國(guó)慶長(zhǎng)假房地產(chǎn)升溫

    十一長(zhǎng)假過(guò)后,據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)研發(fā)中心發(fā)布的最新主要城市房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)顯示,9月30日到10月7日其監(jiān)測(cè)的15個(gè)城市(北京、上海、深圳、南京、成都、重慶、武漢、福州、蘇州、青島、廈門、寧波、徐州、揚(yáng)州、連云港)中,12城市樓市日均成交量同比上漲,6城市漲幅在50%以上,其中廈門同比漲幅最大,達(dá)到478.87%;其次是寧波,漲幅達(dá)165.67%,日均成交量同比下跌的城市跌幅亦在20%以內(nèi)。重點(diǎn)城市中,僅北京和成都同比下跌,跌幅均在10%,其余5城市均上漲,其中南京同比漲幅最大,達(dá)到153.09%,上海漲幅亦超過(guò)50%。

    果真如此嗎?利用國(guó)慶假期,《中國(guó)經(jīng)貿(mào)聚焦》記者在江蘇一些三四線城市進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研,結(jié)果發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)貥鞘写_實(shí)火爆,一些新的樓盤還在緊鑼密鼓的施工當(dāng)中,就連縣城的房?jī)r(jià)也達(dá)到了3000-5000元/平方米。記者又采訪了某縣城的一家房企財(cái)務(wù)總監(jiān),她透露,當(dāng)?shù)孛看涡麻_(kāi)的樓盤都被哄搶,但大部分為剛性需求或是改善性住房需求,投資的心態(tài)比以往有所收斂。“在我們這個(gè)縣城,售樓小姐仍是最緊俏的職業(yè),每月能賣出十幾套房子,工資能拿到上萬(wàn)元,一般要走后門才能進(jìn)來(lái)?!?/p>

    該財(cái)務(wù)總監(jiān)告訴記者,近幾年農(nóng)村人口進(jìn)城現(xiàn)象嚴(yán)重,很多房子都是被農(nóng)村人買下了,有的是給兒子結(jié)婚用,有的是孩子買給父母養(yǎng)老,但這些買主仍定期回到農(nóng)村種田,在城里居住好像度假一樣?!艾F(xiàn)在他們最時(shí)髦的結(jié)婚方式就是到城市里買一個(gè)房子,男方經(jīng)濟(jì)條件好的,女方會(huì)提出這個(gè)要求?!?/p>

    城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快的確是促成房?jī)r(jià)居高不下的一個(gè)原因。據(jù)貴州省2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示,同2000年第五次人口普查相比,城鎮(zhèn)人口增加了330余萬(wàn)人,按每個(gè)家庭平均3人計(jì)算,從2000年到2010年,100余萬(wàn)個(gè)家庭需要在城鎮(zhèn)買房安家,或許由此可以解釋為何房?jī)r(jià)多年來(lái)節(jié)節(jié)攀高。然而,有一些業(yè)內(nèi)分析人士質(zhì)疑,貴陽(yáng)人均GDP在全國(guó)排名靠后,房?jī)r(jià)卻不低,也許此次購(gòu)房入戶針對(duì)的是外地投資者,當(dāng)?shù)厝瞬皇侵饕紤]人群。

    調(diào)控艱難

    如果回顧一下過(guò)去,我們發(fā)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)實(shí)際上主要經(jīng)歷了兩個(gè)發(fā)展階段。第一個(gè)階段是1998-2003年,在朱镕基的帶領(lǐng)下在全國(guó)范圍內(nèi)推動(dòng)了以住房分配體制改變?yōu)楹诵?、新房?shí)施新體制的住房改革,以此推動(dòng)住宅消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),并全面開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng),推進(jìn)物業(yè)管理等。主要表現(xiàn)在三個(gè)方面:一是建立完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系,對(duì)改善結(jié)構(gòu)平抑價(jià)格發(fā)揮了重要的作用,1998-2003年全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積4.8億平方米,使600萬(wàn)家庭改善了住房條件;二是加大住房建設(shè)和供應(yīng),商品住宅上市量始終大于市場(chǎng)成交量,供求關(guān)系處于均衡狀態(tài);三是全面開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng),允許居民將已購(gòu)公房提前上市,鼓勵(lì)居民依托已購(gòu)公房上市出售,通過(guò)支付差價(jià),以小換大,以舊換新,以差換好。

    第二個(gè)階段是2004年至今,房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上處于一個(gè)反復(fù)調(diào)控當(dāng)中。2004年針對(duì)一季度經(jīng)濟(jì)過(guò)熱問(wèn)題,國(guó)務(wù)院召開(kāi)會(huì)議全面部署宏觀調(diào)控工作,房地產(chǎn)作為調(diào)控重點(diǎn),隨著土地和信貸兩道閘門的關(guān)閉,投資增長(zhǎng)速度從當(dāng)年年初的41.1%回落到28%。然而,緩解經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的同時(shí),也帶來(lái)了供求關(guān)系的矛盾,投資、投機(jī)購(gòu)房迅速擴(kuò)大,給房?jī)r(jià)帶來(lái)了泡沫,當(dāng)年商品住宅價(jià)格上漲15.2%,而且?guī)?dòng)了二手房?jī)r(jià)格飆升。之后2005、2006年國(guó)家連續(xù)下發(fā)調(diào)控文件,在一段時(shí)間內(nèi)控制了房?jī)r(jià),但是調(diào)控效果難以保持鞏固,有一些政策甚至帶來(lái)了逆向的結(jié)果。比如,2006年5月24日,國(guó)務(wù)院專發(fā)了九部委文件的7090政策,這個(gè)政策幾個(gè)月之后才出來(lái),使得很多城市半年多沒(méi)有批出一個(gè)新開(kāi)工項(xiàng)目,導(dǎo)致一些城市出現(xiàn)供求關(guān)系緊張,引發(fā)了2007年4月開(kāi)始新一輪房?jī)r(jià)的上漲。

    2010年,隨著限購(gòu)限貸和增加保障房等一系列組合拳出擊,國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控取得了一定成效,市場(chǎng)成交面積持續(xù)下降,價(jià)格上漲勢(shì)頭得到了有效控制,遏制了投機(jī)和投資性需求,推遲了首次置業(yè)和外來(lái)人口的購(gòu)房。但是,房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)依然不確定,剛性需求依然十分旺盛,再加上流動(dòng)性資金隨時(shí)準(zhǔn)備入市,調(diào)控政策稍有松動(dòng)將會(huì)進(jìn)入。另外,調(diào)控導(dǎo)致部分市場(chǎng)過(guò)度萎縮,使得待售商品房不斷上升,尤其是商品房成交量下跌,開(kāi)發(fā)商拿地積極性下降,放慢開(kāi)發(fā)節(jié)奏。

    據(jù)了解,去年全國(guó)落實(shí)住房供地13.59萬(wàn)公頃,落實(shí)率僅為62.3%,沒(méi)有一個(gè)城市完成供地計(jì)劃。今年土地供應(yīng)計(jì)劃為17.26萬(wàn)公頃,比去年還少,土地供應(yīng)和成交以及新開(kāi)工面積的減少,會(huì)對(duì)一年或者一年半以后的市場(chǎng)供應(yīng)帶來(lái)巨大挑戰(zhàn),那時(shí)可能出現(xiàn)市場(chǎng)成交量的回升。

    “完善制度,穩(wěn)定預(yù)期”

    “政府出臺(tái)的很多政策看似為大多數(shù)百姓服務(wù),實(shí)則還是替少數(shù)人辦了事?!?全國(guó)人大常務(wù)委員會(huì)委員、全國(guó)人大財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任委員吳曉靈日前在由中歐國(guó)際工商學(xué)院和中歐陸家嘴國(guó)際金融研究院聯(lián)合主辦的“第三屆中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇”上,這樣告訴《中國(guó)經(jīng)貿(mào)聚焦》記者。寥寥數(shù)語(yǔ),耐人尋味。

    吳曉靈表示,頻繁變動(dòng)的政策使住房消費(fèi)這一居民的長(zhǎng)期行為失去了穩(wěn)定的預(yù)期,完善制度,穩(wěn)定預(yù)期是未來(lái)住宅市場(chǎng)健康發(fā)展的重要條件。

    那么,房地產(chǎn)下半場(chǎng)調(diào)控究竟走向如何?《中國(guó)經(jīng)貿(mào)聚焦》又采訪了住建部政策咨詢專家、亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓,他認(rèn)為:“在中央連續(xù)兩年的政策調(diào)控下,房?jī)r(jià)得到了有效控制,作為長(zhǎng)期的國(guó)家政策,未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控依然會(huì)繼續(xù)以微調(diào)與維穩(wěn)為主題。”

    謝逸楓進(jìn)一步表示,此次貴陽(yáng)樓市政策松動(dòng),意味著地方政府面臨巨大的調(diào)控與市場(chǎng)及財(cái)政三層壓力。一是盡管房?jī)r(jià)反彈風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)已經(jīng)出現(xiàn),但不變的是決策層繼續(xù)緊盯市場(chǎng)堅(jiān)持調(diào)控,動(dòng)輒喊話的警示,表明房地產(chǎn)調(diào)控仍屬常態(tài)。二是現(xiàn)在是市場(chǎng)與政策博弈的關(guān)鍵點(diǎn),如果市場(chǎng)回暖過(guò)快,也不排除會(huì)出臺(tái)收緊樓市的政策?,F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的定價(jià)與政策亦步亦趨。三是今年前三季度土地出讓計(jì)劃與土地出讓金任務(wù)完成率不到60%,尤其是在各地政府前三季財(cái)政收入下降的情況下,土地財(cái)政導(dǎo)致地方政府調(diào)控放松的沖動(dòng)越來(lái)越明顯。

    “中央政府一方面要保持樓市與房?jī)r(jià)穩(wěn)定預(yù)期,鞏固前期調(diào)控成果,防止樓市過(guò)熱與房?jī)r(jià)全面上漲反彈的現(xiàn)象。另一方面還要考慮到合理購(gòu)房需求,防止投資投機(jī)炒房入市,以及開(kāi)發(fā)商哄抬房?jī)r(jià)上漲。同時(shí)也要地方政府完成今年價(jià)格控制目標(biāo)?!?/p>

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