房地產(chǎn)調(diào)控松緊兩難

盡管歷經(jīng)調(diào)控，但房地產(chǎn)行業(yè)毋庸置疑仍然是當(dāng)前對經(jīng)濟(jì)增長來說至關(guān)重要的行業(yè)，而房地產(chǎn)的企穩(wěn)復(fù)蘇也是支持本輪整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的一個關(guān)鍵因素。

目前，房地產(chǎn)活動已經(jīng)明顯走強(qiáng)，但同時，許多投資者已經(jīng)開始對潛在的政策風(fēng)險(xiǎn)感到不安，中國政府在房地產(chǎn)問題上面臨兩難選擇。

房地產(chǎn)調(diào)控從2010年春以來持續(xù)兩年多，房地產(chǎn)降溫也帶來銷售和投資增長的滑坡，這也是一年多以來經(jīng)濟(jì)減速的一個重要因素。但自從今年春天以來，房地產(chǎn)活動出現(xiàn)了持續(xù)的反彈。

一是因?yàn)檎弑３至朔€(wěn)定，沒有再度加碼；二是因?yàn)榻迪⒑途用袷杖氲脑鲩L提高了可支付水平；三是因?yàn)殂y行首套房貸更加容易獲??；而最重要的可能是市場普遍認(rèn)為在經(jīng)濟(jì)減速制約了緊縮政策之后，房地產(chǎn)市場已經(jīng)見底。

到今年11月，房地產(chǎn)銷售面積同比增長30%以上，是自2010年3月政府實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控以來的最快增速。經(jīng)季節(jié)調(diào)整的單月銷量也創(chuàng)下了歷史新高。房地產(chǎn)投資增速也在持續(xù)數(shù)月疲弱后，隨著新開工和土地出讓面積一道回升。

中國出口因?yàn)槿蛐枨笃Ｈ醵鲩L乏力，刺激政策也受制于地方政府的財(cái)政狀況，因此房地產(chǎn)的復(fù)蘇態(tài)勢，對短期經(jīng)濟(jì)增長是一個好消息，可以帶動重工業(yè)復(fù)蘇。

然而，如果銷售繼續(xù)保持目前的增長勢頭，那么房價上漲范圍很可能會擴(kuò)大，速度也可能加快，從而帶動更多的房地產(chǎn)投資，引發(fā)潛在的過度建設(shè)，而尤其讓政府擔(dān)心的，是可能再次加劇城市居民的不滿。

這一情形發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。盡管過去兩年里政府已經(jīng)使房地產(chǎn)市場降溫，但主要是通過行政手段以及打壓市場情緒所致，一些基本面因素并未改變。

這些基本面因素包括：國內(nèi)的高儲蓄缺乏投資渠道，主要集中體現(xiàn)為利率低的銀行存款；沒有房產(chǎn)稅以及房地產(chǎn)持有成本較低；地方政府對城鎮(zhèn)用地供應(yīng)的壟斷，抬高了土地的稀缺性和地價；企業(yè)部門尤其是國有企業(yè)不對國家股東分紅，大量自留利潤對房地產(chǎn)過度投資等。行政措施的效力會逐漸受到侵蝕，而且也無法長期實(shí)行，政府增加保障房供應(yīng)的努力，面臨著地方政府的阻力和融資壓力。

下一步，房地產(chǎn)政策應(yīng)該何去何從？如何在保增長與避免再度引發(fā)房地產(chǎn)泡沫之間取得平衡，這就是政策面臨的兩難。

在理想情況下，政府應(yīng)防患于未然，并努力解決基本面問題。不過，擴(kuò)大投資渠道需要時間；加息似乎不是在經(jīng)濟(jì)放緩時期央行愿意采取的行動；實(shí)施全國范圍的房產(chǎn)稅仍存在很大爭議，很可能在短期內(nèi)嚴(yán)重打壓市場、損害經(jīng)濟(jì)增長；土地供應(yīng)政策牽扯到地方財(cái)政以及各級政府間的關(guān)系，短期內(nèi)恐怕難以解決……現(xiàn)行限購令已經(jīng)扭曲了市場行為，受到很多人的抨擊。

更重要的是，當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，僅僅處于初級階段且勢頭較為溫和，未來仍有許多不確定性（尤其是出口方面）。在房地產(chǎn)行業(yè)，新開工和施工面積也僅僅小幅回升，許多中小城市的房價尚未開始上漲。因此，短期內(nèi)政府會在房地產(chǎn)調(diào)控上保持謹(jǐn)慎，避免打擊經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的勢頭。

面對兩難，政府應(yīng)當(dāng)會密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的動向，同時重申現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)。預(yù)計(jì)2013年政府將會繼續(xù)在一二線城市實(shí)施限購政策，逐步向其他少數(shù)城市推進(jìn)，并通過繼續(xù)討論房產(chǎn)稅等相關(guān)措施，保持對市場的高壓姿態(tài)，但不會很快在全國大范圍實(shí)施。

另一方面，2013年政府需要確保信貸政策不會過度寬松，努力維持正的實(shí)際利率。隨著消費(fèi)者物價在明年逐步回升，央行或有必要在2013年下半年加息。

從目前來看，政府對保持經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢頭可能更加重視，對房地產(chǎn)更可能采取之后調(diào)控而非防患于未然的立場。因此，2013年初房地產(chǎn)銷售和房價上行風(fēng)險(xiǎn)也許大于下行風(fēng)險(xiǎn)，這可能促使政府在2013年下半年重新微調(diào)房地產(chǎn)政策，適度收縮。

作者為瑞銀證券中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家