重慶市茶園工業(yè)園區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)

沈亞明，劉金萍，胥曉燕

（重慶師范大學(xué) 地理與旅游學(xué)院，重慶 400047）

1 引言

土地是人類賴以生存和發(fā)展不可缺少的重要資源。隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地的供需矛盾日益突出，面臨著既要保障國(guó)家提出的1.2億hm2耕地紅線，又要保障建設(shè)用地的難題。因此推進(jìn)土地資源的節(jié)約集約利用，最大限度地發(fā)揮土地效益，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，也就成為了當(dāng)前勢(shì)在必行的舉措。作為城鎮(zhèn)發(fā)展和土地利用的重點(diǎn)區(qū)域，工業(yè)園區(qū)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展中發(fā)揮了舉足輕重的作用，已經(jīng)成為產(chǎn)業(yè)升級(jí)、區(qū)域發(fā)展的推動(dòng)器和科技創(chuàng)新基地［1］。然而，由于存在土地供需矛盾日益尖銳、用地結(jié)構(gòu)不合理、生態(tài)環(huán)境不斷惡化等問(wèn)題，使工業(yè)園區(qū)的集聚效應(yīng)和規(guī)模效益未能得到充分體現(xiàn)，土地浪費(fèi)與低效利用現(xiàn)象仍然存在。因此，探討和研究工業(yè)土地集約利用的相關(guān)問(wèn)題和解決途徑，對(duì)推動(dòng)城市的可持續(xù)發(fā)展具有重要的戰(zhàn)略和現(xiàn)實(shí)意義。

本文根據(jù)國(guó)土資源部頒布的《開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)規(guī)程》，從土地利用狀況、用地效益和管理績(jī)效3個(gè)方面構(gòu)建評(píng)價(jià)指標(biāo)，采用特爾斐方法確定指標(biāo)權(quán)重，采用集約度綜合分值法對(duì)重慶茶園工業(yè)園區(qū)土地集約利用程度進(jìn)行評(píng)價(jià)。并提出對(duì)策與建議，為園區(qū)土地利用管理基礎(chǔ)信息建設(shè)，園區(qū)擴(kuò)區(qū)升級(jí)、動(dòng)態(tài)監(jiān)控及有關(guān)政策制定提供依據(jù)［2］。

2 研究區(qū)概況

重慶茶園工業(yè)園區(qū)位于重慶市城市規(guī)劃建設(shè)主城區(qū)外圍11個(gè)組團(tuán)之一的長(zhǎng)生橋鎮(zhèn)境內(nèi)（隸屬長(zhǎng)生組團(tuán)），是重慶市主城區(qū)的拓展區(qū)，是重慶市跨世紀(jì)加快推進(jìn)城市化進(jìn)程實(shí)現(xiàn)“南北兩翼、并駕齊驅(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的工業(yè)園區(qū)，也是重慶市南岸區(qū)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)基地，對(duì)外開(kāi)放的前沿陣地，是最具活力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。園區(qū)于2002年12月設(shè)立，是重慶市政府首批批準(zhǔn)的市級(jí)特色工業(yè)園區(qū)之一。園區(qū)啟動(dòng)區(qū)面積為2km2，2003年經(jīng)重慶市批準(zhǔn)，重慶茶園工業(yè)園區(qū)進(jìn)行了第一次擴(kuò)區(qū)，拓展區(qū)規(guī)劃面積2km2。本文的研究范圍為經(jīng)國(guó)家審核批準(zhǔn)的園區(qū)范圍，面積實(shí)測(cè)為4.023 3km2。

經(jīng)過(guò)7年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，截至2009年12月31日，除不可建設(shè)土地外，重慶茶園工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)土地面積359.94hm2，土地開(kāi)發(fā)率達(dá)到92.15%；已供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地341.33hm2，土地供應(yīng)率達(dá)到94.83%；已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積300.33hm2，土地建成率達(dá)87.99%。目前入駐企業(yè)74家，已建成投產(chǎn)企業(yè)55家，一批知名企業(yè)，如國(guó)虹科技、重慶美的通用制冷設(shè)備、長(zhǎng)江電工、雅戈?duì)栂嗬^落戶園區(qū)。2009年重慶茶園工業(yè)園區(qū)總收入達(dá)到229.21億元，企業(yè)固定資產(chǎn)歷年累計(jì)投資額達(dá)到164.68億元，園區(qū)已經(jīng)成為重慶市重要的以機(jī)械裝備制造和消費(fèi)類電子電器制造為主的特色工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并把現(xiàn)代加工制造業(yè)作為特色工業(yè)園區(qū)發(fā)展的主攻方向，繼續(xù)大力發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)，使之成為城市發(fā)展最重要的產(chǎn)業(yè)支撐。

3 數(shù)據(jù)來(lái)源與評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建

以地塊為單位，共調(diào)查了園區(qū)范圍內(nèi)191個(gè)地塊用地單位名稱、地籍編號(hào)、坐落、土地面積（不含代征地）、用途、供地方式、供地時(shí)間、有償使用出讓年限、出讓方式等地塊信息。調(diào)查時(shí)點(diǎn)為2009年12月31日，數(shù)據(jù)主要來(lái)源于重慶市南岸區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局、規(guī)劃局、重慶茶園工業(yè)園區(qū)管委會(huì)等相關(guān)單位。并完成了對(duì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的整理和建庫(kù)。在此基礎(chǔ)上遵循綜合性、主導(dǎo)性、政策導(dǎo)向性、可操作性、因地制宜、點(diǎn)面結(jié)合的原則，從土地利用狀況、用地效益和管理績(jī)效3個(gè)方面取13個(gè)指標(biāo)，建立包括目標(biāo)、子目標(biāo)和指標(biāo)3個(gè)層子的指標(biāo)體系。

4 評(píng)價(jià)方法與過(guò)程

4.1 指標(biāo)權(quán)重值的確定

本次評(píng)價(jià)采用特爾斐法確定各評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重，通過(guò)對(duì)評(píng)價(jià)目標(biāo)、子目標(biāo)、指標(biāo)的權(quán)重進(jìn)行多輪專家打分，并按公式（1）計(jì)算權(quán)重值［2］：

式中Wi為第i個(gè)目標(biāo)、子目標(biāo)或指標(biāo)的權(quán)重；Eij為專家j對(duì)于第i個(gè)目標(biāo)、子目標(biāo)或指標(biāo)的打分；n為專家總數(shù)。

本次評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重確定邀請(qǐng)了相關(guān)管理部門(mén)、科研院所等單位的15位相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜掖蚍执_定。專家研究方向包括土地規(guī)劃和管理、區(qū)域經(jīng)濟(jì)等，專家平均年齡41歲，其中教授4名，研究員1人，副教授2人，副研究員1人，高級(jí)工程師1人，其余為工程師或管理人員。經(jīng)2輪打分匯總整理后，求取相應(yīng)的平均值，得到各評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重值（表1）。

表1 重慶茶園工業(yè)園區(qū)土地集約利用程度評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重值

4.2 指標(biāo)理想值的確定

評(píng)價(jià)指標(biāo)的理想值是對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用程度評(píng)判的標(biāo)準(zhǔn)，指標(biāo)理想值的確定是技術(shù)方案中的一個(gè)關(guān)鍵，也是一個(gè)難點(diǎn)。理想值確定的不合理，將會(huì)影響整個(gè)評(píng)價(jià)的真實(shí)性和科學(xué)性，就不能準(zhǔn)確反映開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用狀況，也就失去了開(kāi)發(fā)區(qū)評(píng)價(jià)目的和意義［3，4］。由于各開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展背景、現(xiàn)狀條件的迥異，地區(qū)傳統(tǒng)文化、思想意識(shí)的差別，以及政府決策傾向、發(fā)展重點(diǎn)的不同，決定了開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值不具有普遍性，所以開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值的標(biāo)準(zhǔn)目前缺少一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。這要求在確定理想值時(shí)，要從自身特點(diǎn)和區(qū)位條件考慮，同時(shí)還要考慮到開(kāi)發(fā)區(qū)自身發(fā)展情況和發(fā)展目標(biāo)，綜合確定理想值［3，5］。本文主要是以目標(biāo)值法、專家咨詢法、發(fā)展趨勢(shì)估計(jì)法、經(jīng)驗(yàn)借鑒法等多種方法，和國(guó)家、重慶市等權(quán)威部門(mén)的一系列技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、文件、規(guī)定中所羅列的與園區(qū)用地評(píng)價(jià)指標(biāo)的數(shù)據(jù)口徑一致的相關(guān)內(nèi)容以及園區(qū)的相關(guān)規(guī)劃為參考，來(lái)確定各個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)的理想值。

4.3 評(píng)價(jià)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化

重慶茶園工業(yè)園區(qū)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化采用理想值比例推算法。以指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度分值進(jìn)行度量，按公式（2）計(jì)算：

式中Sijk為i目標(biāo)j子目標(biāo)k指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)度分值；Xijk為i目標(biāo)j子目標(biāo)k指標(biāo)的現(xiàn)狀值；Tijk為i目標(biāo)j子目標(biāo)k指標(biāo)的理想值。

評(píng)價(jià)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度分值應(yīng)在0～100.00% 之間，當(dāng)大于100.00%時(shí)，該項(xiàng)指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)度分值記為100.00%。按公式（2）對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理（表2）。

表2 重慶茶園工業(yè)園區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化處理匯總

4.4 集約度綜合分值的計(jì)算

重慶茶園工業(yè)園區(qū)土地利用集約度綜合分值按照公式（3）計(jì)算：

式中F為土地利用集約度綜合分值；Fi為i目標(biāo)的集約度分值；Wi為i目標(biāo)相對(duì)總目標(biāo)的權(quán)重值；n為目標(biāo)個(gè)數(shù)。

5 評(píng)價(jià)結(jié)果分析

經(jīng)過(guò)計(jì)算，重慶茶園工業(yè)園區(qū)土地集約度總分值為91.07分（表3），總體來(lái)看，重慶茶園工業(yè)園區(qū)土地集約利用水平較高。通過(guò)對(duì)各目標(biāo)層計(jì)算所得的分值進(jìn)行分析，可以得出茶園工業(yè)園區(qū)土地集約利用狀態(tài)。

從目標(biāo)層來(lái)看，土地利用狀況目標(biāo)層分值為94.02分，用地效益目標(biāo)層分值為88.42分，管理績(jī)效目標(biāo)層分值為88.48分，目標(biāo)實(shí)現(xiàn)較好。這主要是由于部分在建企業(yè)于09年建成投產(chǎn)，使得園區(qū)土地開(kāi)發(fā)程度提高和用地結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善；另大部分企業(yè)加大了投資力度，并完善企業(yè)內(nèi)部管理，企業(yè)的用地效益得到較大幅度的提高。但還因3個(gè)目標(biāo)層分值均小于100.00分，說(shuō)明它們都還有一定的提高空間，其中土地利用狀況目標(biāo)層的提高空間較小，管理績(jī)效和用地效益目標(biāo)層提高的空間較大。

具體從子目標(biāo)層來(lái)看，園區(qū)土地供應(yīng)市場(chǎng)化程度達(dá)到了100分，用地結(jié)構(gòu)狀況達(dá)到了99.67分，表明這兩項(xiàng)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)較好，園區(qū)土地有償使用市場(chǎng)化程度高，用地結(jié)構(gòu)合理，符合園區(qū)規(guī)劃要求；土地利用監(jiān)管績(jī)效的分值則只達(dá)到76.00分，這主要是由于有閑置土地因情況特殊，未進(jìn)行回收處理，導(dǎo)致閑置土地處置率僅為50%，說(shuō)明要加強(qiáng)土地利用監(jiān)管力度，加大閑置土地處置力度。

表3 重慶茶園工業(yè)園區(qū)土地集約度綜合分值計(jì)算

6 對(duì)策和建議

6.1 采用內(nèi)涵式挖潛方式，提高工業(yè)用地強(qiáng)度

重慶茶園工業(yè)園區(qū)的建設(shè)是相對(duì)比較成熟的，土地開(kāi)發(fā)率達(dá)到了92.15%，土地供應(yīng)率達(dá)到94.83%，園區(qū)土地集約利用潛力挖掘應(yīng)主要采取內(nèi)涵挖潛的方式。根據(jù)園區(qū)實(shí)際情況制定優(yōu)惠政策，指導(dǎo)企業(yè)做好現(xiàn)有用地的規(guī)劃調(diào)整，擠地發(fā)展。積極推廣應(yīng)用多層標(biāo)準(zhǔn)廠房，對(duì)建造多層標(biāo)準(zhǔn)廠房的企業(yè)，給予相應(yīng)的配套費(fèi)優(yōu)惠；鼓勵(lì)企業(yè)充分利用原有的生產(chǎn)、輔助、公用工程等設(shè)施和場(chǎng)地，擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，盤(pán)活存量土地用于企業(yè)發(fā)展；依法轉(zhuǎn)讓或出租閑置廠房，實(shí)施廠房加層、改造老廠、內(nèi)部整理和余缺調(diào)劑，引進(jìn)先進(jìn)設(shè)備，節(jié)約生產(chǎn)空間等，將存量變?cè)隽?，以提高土地利用效率?/p>

6.2 扶持區(qū)內(nèi)企業(yè)，提高單位土地投入產(chǎn)出強(qiáng)度

扶持園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)做大做強(qiáng)，在現(xiàn)有土地投入的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)投入強(qiáng)度和產(chǎn)出強(qiáng)度增加，提高土地產(chǎn)出效益。引導(dǎo)企業(yè)做好產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整節(jié)地精用。動(dòng)員企業(yè)做好技改項(xiàng)目，積極探索“零土地技改”，鼓勵(lì)企業(yè)用先進(jìn)的生產(chǎn)設(shè)備替換舊設(shè)備，原地提升科技含量，用更少的土地?fù)Q取更大的產(chǎn)出，著力從根本上解決發(fā)展用地問(wèn)題［6］。并出臺(tái)優(yōu)惠政策，對(duì)設(shè)備投資額金額較大的的工業(yè)技改項(xiàng)目實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)，簡(jiǎn)化審批程序。

6.3 采用外延式挖潛方式，優(yōu)化利用土地資源

重慶茶園工業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)程度還有一定的挖掘空間（土地開(kāi)發(fā)率為92.15%，土地建成率為82.52%），還有尚可供應(yīng)土地面積49.26hm2，其中尚可供應(yīng)工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地面積28.92hm2。一方面，應(yīng)進(jìn)一步加快土地開(kāi)發(fā)和建設(shè)速度，加大招商引資力度，促進(jìn)工業(yè)企業(yè)的建成投產(chǎn)，并穩(wěn)步提高園區(qū)的土地投入產(chǎn)出強(qiáng)度。另一反面，在招商過(guò)程中應(yīng)充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源基礎(chǔ)性作用，通過(guò)全面推行土地有償使用，全面落實(shí)工業(yè)用地、經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度，提高土地的市場(chǎng)化配置比例，顯化土地價(jià)值，增加財(cái)政收入。在土地招標(biāo)拍掛過(guò)程中，除了以土地價(jià)格做為基準(zhǔn)外，要把土地規(guī)劃使用面積、土地投入產(chǎn)出強(qiáng)度和產(chǎn)業(yè)的科技含量也做為其競(jìng)爭(zhēng)的標(biāo)準(zhǔn)，目的是讓其在最可能小的土地使用面積內(nèi)的土地產(chǎn)出強(qiáng)度最大化。

6.4 執(zhí)行項(xiàng)目準(zhǔn)入供地標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)

嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目供地標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制企業(yè)單位土地面積的投資強(qiáng)度和投資規(guī)模，對(duì)投資強(qiáng)度低于園區(qū)要求的項(xiàng)目原則上不供地，確實(shí)具有發(fā)展前景科技含量高創(chuàng)稅能力強(qiáng)的中小企業(yè)推薦進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)廠房；明確生產(chǎn)工藝無(wú)特殊要求的項(xiàng)目，不得建造單層廠房。出臺(tái)項(xiàng)目用地集約利用的相關(guān)規(guī)定，要求用地單位就項(xiàng)目投資強(qiáng)度、容積率、行政辦公及社會(huì)服務(wù)設(shè)施用地等做出承諾；對(duì)尚有存量、閑置土地的企業(yè)，暫不審批新的用地。嚴(yán)格控制綠地率。

6.5 加強(qiáng)監(jiān)管，健全土地集約利用的長(zhǎng)效管理機(jī)制

要根據(jù)國(guó)土資源部《工業(yè)用地控制指標(biāo)》中的用地標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)已供應(yīng)未建成土地的投入強(qiáng)度、土地容積率和建筑系數(shù)等指標(biāo)進(jìn)行有效監(jiān)管，并嚴(yán)格進(jìn)行竣工驗(yàn)收，以確保園區(qū)出讓后的土地能按國(guó)家和規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，有效促進(jìn)園區(qū)內(nèi)土地的集約利用。對(duì)閑置土地園區(qū)應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督管理，規(guī)范程序，強(qiáng)化造成土地閑置的法律責(zé)任、處置閑置土地的強(qiáng)制措施，明確執(zhí)法主體，以實(shí)現(xiàn)用地行為的程序化、規(guī)范化和法制化，有效提高管理績(jī)效。

［1］許振國(guó)，葛京鳳，梁彥慶，等.土地集約利用評(píng)價(jià)與潛力測(cè)算研究——以河北省石家莊國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)為例［J］.安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)，2009，37（25）：12 119～12 122.

［2］中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部.開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)規(guī)程（試行）［R］.北京：中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司，2010.

［3］施飛鴻，倪貴平.開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值確定的探討——以福清市江陰開(kāi)發(fā)區(qū)為例［J］.臺(tái)灣農(nóng)業(yè)探索，2010（3）：40～45.

［4］師秀峰，奧民的力根，馮志強(qiáng).開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題［J］.內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)科技，2009（2）：11～116.

［5］鄭澤慶，黃賢金，鐘太洋，等.我國(guó)城市土地集約利用評(píng)價(jià)研究綜述［J］.山東師范大學(xué)學(xué)報(bào)，2008，23（3）：89～94.

［6］關(guān) 冰，劉金萍，劉麗麗，等.重慶空港工業(yè)園區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)［J］.廣東土地科學(xué)，2010，9（1）：27～32.