前瞻2012年房價

奚正輝

總有人問：2012年房價走勢如何？之所以問我，主要原因是我從2002年入行以來，一直從事與房地產(chǎn)相關(guān)的工作，代理客戶買賣租賃房屋，與房地產(chǎn)中介、貸款銀行、投資客接觸較多，而且一直關(guān)注與研究房地產(chǎn)政策，故不揣淺陋，給讀者一點建議。

首先，房價由什么決定？

房價當(dāng)然跟房屋的價值與供求有關(guān)。但是大家都知道上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的老公房（以80年代建造的6層住宅為例）目前均價在2萬左右，這已經(jīng)完全背離了該房屋的價值。由于大量資金進(jìn)入房市，推動了房價的持續(xù)走高，以正常的需求而言，是不會將房價推得如此之高的。高房價是由于資本的逐利性導(dǎo)致，由于房地產(chǎn)的高額回報，導(dǎo)致大量的資本（包括國有企業(yè)、海外資本、民間資本）涌入房地產(chǎn)市場，以上海市中心為例，2002年新住房的平均單價約6０００元，到了2012年新住房的平均單價約6萬元。持續(xù)走高的房價，也使賣方（包括開發(fā)商）把房價越定越高，謀取更高利益，買家永遠(yuǎn)是望房興嘆。房屋是商品，但也涉及到每個公民的居住問題，老百姓對高房價的抱怨史無前例，政府也注意到了百姓的呼聲，開始干預(yù)房地產(chǎn)市場，試圖打壓房價。

其次，政策與房價的關(guān)系。

縱觀這10年的房價走勢，也不是一直在漲，2005年下半年房價有降低，主要原因是2005年5月9日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》，出臺了營業(yè)稅2年的規(guī)定與普通住房的標(biāo)準(zhǔn)等，首次開始明確打壓房價，影響了買賣雙方對房市的心理預(yù)期，故房價明顯下降。觀望后，政策對房價影響不大，房價又持續(xù)走高。2008年底，由于受到美國次貸危機(jī)導(dǎo)致全球金融危機(jī)的影響，房價也是明顯下降。2008年12月20日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，出臺了一些優(yōu)惠政策并向市場投入了4萬億救市，房價在2009年迅速上漲。

2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，出臺了限購、限貸政策。2011年1月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》：營業(yè)稅調(diào)整為5年；二套房貸，首付款比例不低于60%，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對已擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。2011年1月27日，上海市政府出臺了《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》：本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括一、二手房）和非本市居民家庭在本市新購的住房應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。從限購、限貸、房產(chǎn)稅政策出來后，房價就開始下調(diào)，2011年10月甚至發(fā)生過因為開發(fā)商降價，導(dǎo)致群體小業(yè)主沖擊售樓處，要求賠償差價等。

最后，2012年房價將繼續(xù)合理回歸。

2011年12月9日，胡錦濤主持中共中央政治局會議：要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。2012年1月12日，北京市市長郭金龍表示：2011年北京新建普通住房價格穩(wěn)中有降，2012年將繼續(xù)促進(jìn)房價合理回歸。2012年1月29日，上海市副市長沈駿到市房管局調(diào)研時強(qiáng)調(diào)：將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國家和上海的各項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。

中國科學(xué)院發(fā)布的中國經(jīng)濟(jì)預(yù)測報告顯示：綜合調(diào)控政策、市場供需等各項因素，2012年商品房價格將進(jìn)入下行通道，預(yù)計商品房平均銷售價格將同比下降約5.3％。

由于政策將繼續(xù)打壓房地產(chǎn)投資，促使房價合理回歸，2012年房價將繼續(xù)走低，故我們要順勢而為，千萬不要盲目奉行“上海房價總是要漲”的信條而“倒行逆施”，行文至此，能看懂的讀者應(yīng)該都懂了罷?！?/p>