樓市松綁 珠海沖動

□ 本刊記者 羅 燕

樓市松綁 珠海沖動

□ 本刊記者 羅 燕

樓市調(diào)控進(jìn)入深度博弈，一些地方紛紛選擇“松綁”，由于范圍與力度不一，因而結(jié)局也不盡相同，但有一點可以肯定，這都是地方政府迫于財政壓力做出的無奈之舉。要從根本上改變這一現(xiàn)狀，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式勢在必行。

珠海樓市松綁限購令遭緊急叫停。

近日，關(guān)于廣東珠海 “取消限購限價”的一條微博再次掀起波瀾，頗具戲劇色彩的是，與去年安徽蕪湖新政相比，這次時間更短，僅為五個小時，且珠海相關(guān)部門一度還曾否定出過新政。

當(dāng)然不只是珠海，隨著調(diào)控的深入，“松綁”的名單越來越長。7月17日，中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌告訴《民生周刊》記者，珠海及其他城市頻繁出現(xiàn)短命的樓市新政，主要是因為地方投資下滑，消費不足。

“松綁”五小時

7月13日18點45分，珠海網(wǎng)友微博發(fā)布：“某消息一傳播，行業(yè)馬上有了騷動”，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士紛紛以“好消息”回復(fù)。一個小時后，珠海希爾傳媒周樹毅發(fā)布了一條 “下午珠海市政府會議決定全市取消限價，前山河以西取消限購”的微博，在短時間內(nèi)被瘋狂轉(zhuǎn)發(fā)，引來眾多網(wǎng)民圍觀。

媒體隨后也從珠海市住建局一官員處證實，當(dāng)天下午住建局的確召開了會議，分析了當(dāng)前珠海市的樓市情況，認(rèn)為珠海市去年以來的樓市調(diào)控措施已經(jīng)取得了顯著效果，限價將不作為調(diào)控的主要手段。

“珠海市將按照中央和廣東省的要求堅持房地產(chǎn)調(diào)控，進(jìn)一步明確了主城區(qū)限購范圍，以前限購的范圍是香洲主城區(qū)，這次明確限購范圍是東起梅花路與情侶路交界處，北到中珠交界線，西到前山河，南到海岸線；珠海市各金融機(jī)構(gòu)將繼續(xù)嚴(yán)格按照國家規(guī)定的房貸政策執(zhí)行。”該官員如此表示。

近水樓臺先得月，其實珠海房地產(chǎn)開發(fā)商早已聽到這樣的風(fēng)聲，有房企早已在著手準(zhǔn)備應(yīng)對方案，意欲漲價，而且事實上限價早在6月份就已“不公開”地取消了。

“雙限令”的松綁，在他們看來只是時間問題。

多家媒體通過微博快速報道了珠海雙限令松綁的動態(tài)，經(jīng)過多方求證，雙限令松綁的消息得以確定，這讓房產(chǎn)從業(yè)者非常興奮，期待著第二天正式文件的出臺。

可是，僅僅五個小時后，這一本已落定的松綁消息發(fā)生了戲劇性轉(zhuǎn)折。7月14日凌晨0點30分左右，珠海市住建局主要負(fù)責(zé)人表示，雙限令松綁措施雖然不違反樓市調(diào)控的原則，但因種種原因，還是被緊急叫停，珠海樓市雙限政策維持原狀不變。

至此，傳得滿城風(fēng)雨的珠海樓市雙限松綁措施，未曾正式發(fā)布就被緊急叫停，爆料及跟蹤報道的微博隨即刪除。

為了回應(yīng)社會與輿論關(guān)切，珠海市住建局舉行了新聞發(fā)布會，稱 “研究房地產(chǎn)市場監(jiān)管問題屬于日常工作，從去年以來，雙限令發(fā)揮了一定效果，但是對具體的細(xì)則，許多人有不同的看法。我局作為主管部門，也是希望能夠不斷完善”。

對于雙限令是否會取消，住建局表示將按照工作程序要求，在對珠海市房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行認(rèn)真研究后做出?！跋嚓P(guān)措施如果要進(jìn)一步細(xì)化，必須經(jīng)市委、市政府批準(zhǔn)。”

“短命”新政頻現(xiàn)

類似于珠海這樣的鬧劇不是第一起，也可能不是最后一起。

《民生周刊》梳理發(fā)現(xiàn)，自中央樓市調(diào)控政策實施以來，試圖調(diào)整樓市政策的地方政府已達(dá)30多個，部分微調(diào)得以通過，但觸碰調(diào)控紅線的樓市新政則多短命而終。

廣東佛山是全國首個頒布樓市新政的地方，于2011年10月11日在政府官網(wǎng)上發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)問題的通知》，宣布限購政策放寬，但終頂不住社會各界的壓力，于當(dāng)日晚間將新政予以取消，離正式實施僅有36分鐘。

今年2月9日，安徽蕪湖市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障改善居民住房條件的若干意見》，包括契稅100%補(bǔ)助、特定面積及特定人群購房補(bǔ)貼、購房落戶等政策，被媒體質(zhì)疑為引導(dǎo)購房需求，實為“救市”。當(dāng)?shù)卣黄扔?月12日發(fā)布暫緩執(zhí)行的通知。時間稍長，但不過三天，且引發(fā)了媒體與公眾的廣泛關(guān)注。

2月28日，上海嚴(yán)格規(guī)定執(zhí)行住房限售政策，對違反規(guī)定購房的將不予辦理房地產(chǎn)登記，并明確了上海戶籍居民的界定，一周前的“上海居住證滿三年可購二套房”的新政自然夭折。

5月8日，揚州市財政局、市房管局在官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于對個人購買成品住房進(jìn)行獎勵的通知》，被媒體報道后，揚州市房產(chǎn)管理局網(wǎng)站撤除了相關(guān)通知。

6月25日，媒體報道河南省六部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于支持剛性需求促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》提到，凡家庭名下（含借款人、配偶及未成年子女）無房產(chǎn)登記購房的均視為首套房。金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險收益平衡的基礎(chǔ)上，原則上應(yīng)給予基準(zhǔn)利率下浮30%幅度內(nèi)的優(yōu)惠。不過這一新政尚未正式執(zhí)行即被撤回。

另外天津、沈陽、濟(jì)南、鄭州、南昌、常州、南京、杭州等30多個城市實施了住房公積金優(yōu)惠政策、住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費優(yōu)惠等方面的政策微調(diào)。在挑戰(zhàn)樓市調(diào)控政策面前屢有沖動，但因未觸及調(diào)控紅線，得以通行。這些微調(diào)在媒體的密切關(guān)注中，不敢再越雷池一步。

地方利益沖動

盡管珠海樓市回歸平靜，蕪湖也不再被關(guān)注，但反思在繼續(xù)。

作為全國第一個實行樓市雙限政策的城市，在雙限政策實行了252天后，珠海市政府為何如此糾結(jié)？

據(jù)記者了解，房地產(chǎn)一直是珠海稅收的重要來源。珠海市財政局披露，2011年上半年房地產(chǎn)業(yè)稅收對珠海市稅收增收貢獻(xiàn)度達(dá)到63.8%，超過六成。

珠海市自2011年11月1日實行樓市限購、限價政策以來，房地產(chǎn)業(yè)隨即進(jìn)入了寒冬。

珠海市商品房預(yù)售專網(wǎng)顯示,網(wǎng)簽住宅數(shù)量持續(xù)走低，今年1月，降至230套,比雙限之前下降了40%。大多數(shù)市民對購房持觀望態(tài)度，部分樓盤甚至出現(xiàn)了退房潮，開發(fā)商大力打折促銷，以價換量。

珠海市有關(guān)官員向媒體坦言，珠海因房價 “五連降”，一季度G D P增速在廣東倒數(shù)第二，稅收收入遭遇負(fù)增長，土地出讓收入大幅度落后于計劃進(jìn)度，這是珠海希望松綁樓市調(diào)控的主要原因。

相比在香洲區(qū)實行的限購政策，影響更大的是在全市實行的限價政策。數(shù)據(jù)顯示，在每平方米11285元的最高限價約束之下，珠海房價從2月份開始連續(xù)五個月下降，6月份一手房均價為10357元/平方米。

冰封的樓市直接導(dǎo)致了珠海土地交易低迷，房地產(chǎn)行業(yè)稅收下降。珠海2012年第一季度全市經(jīng)濟(jì)形勢分析會的數(shù)據(jù)顯示，一季度，珠海全市沒有土地出讓，全年42.19億元的土地出讓收入沒有落實。珠海市財政收入主要來源的主體稅種增幅大幅回落，稅收收入負(fù)增長1.1%，其中房地產(chǎn)“主戰(zhàn)場”的高新區(qū)公共財政預(yù)算收入增幅為-10.3%。

5月28日，編號為珠國土儲2012-02號地塊在珠海市土地交易中心正式掛牌出讓，雙限前的激烈競買現(xiàn)象不再，這次直至掛牌期限截止時仍無人報價。自雙限以來，珠海土地市場連續(xù)五個多月沒有商住用地成交。

在樓市低謎的背景下，珠海市的經(jīng)濟(jì)增長速度明顯放緩。根據(jù)官方統(tǒng)計，一季度全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值302.47億元，同比增長4.1%，增幅在廣東全省21個地市中排名倒數(shù)第二，在珠三角城市中排名倒數(shù)第一。

珠海市有關(guān)官員向媒體坦言，珠海因房價 “五連降”，一季度GDP增速在廣東倒數(shù)第二，稅收收入遭遇負(fù)增長，土地出讓收入大幅度落后于計劃進(jìn)度，這是珠海希望松綁樓市調(diào)控的主要原因。

“房地產(chǎn)市場與地方經(jīng)濟(jì)狀況密切相關(guān)。房地產(chǎn)投資乏力，一方面會造成家具家電建材等相關(guān)行業(yè)不景氣；另一方面房地產(chǎn)稅收下滑，投資增速下滑，造成一些行業(yè)開工不足，地方投資增長壓力很大?！?中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌在接受《民生周刊》記者電話采訪時表示。

顧云昌指出，政府財政和房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系密切，賣地是地方財政收入的重要來源，占地方財政收入30%-60%，而實施樓市調(diào)控政策以來，全國土地交易出現(xiàn)了17%-18%的下降，在交易面積和交易資金上都出現(xiàn)下降。房地產(chǎn)稅收下降、土地轉(zhuǎn)讓金減少，造成地方財政緊張。

顯然，樓市雙限令的松綁是一些地方政府為經(jīng)濟(jì)發(fā)展試圖走的一條捷徑。

調(diào)控不放松

在保障民生與房產(chǎn)市場持續(xù)有序發(fā)展的大背景下，一些地方政府的如意算盤顯然將落空。

2011年11月7日，廣東省珠海市，在建的萬科·珠賓花園。圖/CFP

頻繁出現(xiàn)的地方政府對樓市政策進(jìn)行調(diào)整，引發(fā)了民眾的擔(dān)憂?！胺績r會不會報復(fù)性反彈？”這是記者在隨機(jī)采訪中聽到最多的聲音。

珠海市民彭先生告訴《民生周刊》記者，即便是在實行“雙限”樓市政策后，對于普通工薪階層來說，房價還是有些高。樓市調(diào)控以后觀望的人多了，最近珠海市的松綁令雖然第二天就澄清了，但還是讓他有些擔(dān)心，不知道樓市調(diào)控政策還能撐多久。

合肥萬家房產(chǎn)網(wǎng)新房中心調(diào)查顯示，合肥購房者當(dāng)中四成以上的網(wǎng)友“擔(dān)心房價反彈，因為調(diào)控也反復(fù)實施好多次了”。

而近期各地網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明，樓市似有回暖跡象。

顧云昌向《民生周刊》記者強(qiáng)調(diào)，如果現(xiàn)在放松樓市調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場將強(qiáng)烈反彈。房價將大幅度上升，會產(chǎn)生新的問題，不利于社會穩(wěn)定，會使房地產(chǎn)泡沫增大。而且現(xiàn)在穩(wěn)增長的政策微調(diào)，特別是信貸政策的變化，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和利率。同時很多開發(fā)商以價換量，剛性需求得到釋放，客觀上會助推房地產(chǎn)市場的回暖，甚至反彈。那么，為了防止房價出現(xiàn)反彈，更要保持限購限貸的核心政策不變?！跋拶J方面，差別化政策應(yīng)該會持續(xù)下去?！?/p>

多方力量的博弈造成了地方政府的矛盾和糾結(jié)，地方政府既要拉動經(jīng)濟(jì)增長，又不敢輕易放松樓市調(diào)控。于是，出現(xiàn)了一些地方朝令夕改的情況。

顧云昌認(rèn)為，不論地方政府如何沖擊樓市調(diào)控政策，中央的樓市調(diào)控政策在短時間內(nèi)不會取消，也不會放松，中央還是會控制房價，希望實現(xiàn)房價的理性回歸。而真正的“合理價位”應(yīng)該看房價收入比，房價漲幅2%-3%，居民收入上漲7%-8%，讓居民收入跑贏房價漲幅，才能達(dá)到“促進(jìn)房價合理回歸”的目的。

“地方政府對樓市政策微調(diào)必須把握好一個度，只能在中央政策的允許范圍內(nèi)進(jìn)行，堅持遏制投資投機(jī)需求，滿足保障性需求，支持剛性需求這幾個原則。”顧云昌如此建議。

□ 編輯 嚴(yán)碧華 □ 美編 王 迪