房地產(chǎn)企業(yè)的城市布局思考

[摘要]隨著國(guó)內(nèi)外環(huán)境的不斷變化以及房地產(chǎn)調(diào)控的常態(tài)化，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局發(fā)生很大變化。一些標(biāo)桿房企業(yè)績(jī)逆市增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)了行業(yè)洗牌過(guò)程中的成功占位，其中一個(gè)重要原因就是這些標(biāo)桿房企前瞻性地實(shí)施了全國(guó)化布局，提早布局于二三線城市甚至是一些有潛力的四線城市。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)城市布局的主要表現(xiàn)與特點(diǎn)是：嚴(yán)控一線城市拿地，二三線城市成土地儲(chǔ)備的首選；房企類型不同，城市布局和拿地策略迥異；城市布局的區(qū)域發(fā)展不均衡，有潛力的四線城市蓄勢(shì)待發(fā)。未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的城市布局應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：一要量力而行，不可盲從；二要契合房企資源和背景；三要戰(zhàn)略性考慮業(yè)態(tài)模式和市場(chǎng)容量。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)，城市布局，標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)，表現(xiàn)，建議

[中圖分類號(hào)]F425 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1004-4175（2012）06-0069-03

[作者簡(jiǎn)介]王秀玲（1978-），女，山東菏澤人，北京交通大學(xué)經(jīng)管學(xué)院博士后，主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)投融資問(wèn)題。李文興（1958-），男，山西臨汾人，北京交通大學(xué)經(jīng)管學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師。

一、標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)逆市增長(zhǎng)，城市布局效應(yīng)顯現(xiàn)

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的不斷深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)格局發(fā)生了顯著變化，市場(chǎng)方面受限貸、限購(gòu)政策的影響，需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化，投資需求離場(chǎng)，首置及改善型的自住需求成為市場(chǎng)的絕對(duì)主力；另外，房企銷售業(yè)績(jī)分化加劇，市場(chǎng)集中度越來(lái)越高，行業(yè)洗牌加速。根據(jù)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心共同發(fā)布的《2012上半年房企銷售TOP50》顯示，2011～2012上半年，標(biāo)桿房企除了萬(wàn)科、恒大業(yè)績(jī)穩(wěn)健，持續(xù)領(lǐng)跑銷售額、銷售面積冠軍外，保利、中海、龍湖、世茂、華潤(rùn)置地等房企也穩(wěn)居房企銷售金額前十名。這些房企為什么逆市下依然能跑贏大市，實(shí)現(xiàn)行業(yè)洗牌過(guò)程中的成功占位呢？其中有一個(gè)共同的重要原因，就是這些標(biāo)桿房企前瞻性地實(shí)施了全國(guó)化布局，提早布局于二三線城市甚至是一些有潛力的四線城市。正如圖1所示，除了富力、招商之外，其余房企在二三四線城市布局比重全部超過(guò)80％。本輪調(diào)控限購(gòu)的對(duì)象主要針對(duì)一二線城市，尤其是一線城市調(diào)控最為嚴(yán)市擴(kuò)張和經(jīng)濟(jì)發(fā)展皆處于上升通道，居民住房購(gòu)買力和消費(fèi)意愿都較強(qiáng)，土地成本相對(duì)較低，同時(shí)，限購(gòu)政策環(huán)境較一線更寬松，房企紛紛轉(zhuǎn)向二三線城市拿地。正如圖2所示，15家標(biāo)桿房企絕大部分二三線城市土地儲(chǔ)備總量占80％以上，而中海、龍湖、綠城、碧桂園等房企甚至超過(guò)90％以上，可以預(yù)見，未來(lái)幾年二三線城市將是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的主要市場(chǎng)。

2 房企類型不同，城市布局和拿地策略迥異。在本輪宏觀調(diào)控持續(xù)背景下，房企總體上在拿地規(guī)模、頻率上處于收縮態(tài)勢(shì)，但不同背景、不同類型的房企在城市布局和拿地策略上也呈現(xiàn)明顯不同，大致分幾類：（1）快周轉(zhuǎn)、持續(xù)擴(kuò)張型。比如，萬(wàn)科、綠地等標(biāo)桿房企反周期拿地，在土地市場(chǎng)低迷、土地成本有明顯下降背景下，逆市抄底拿地，因此拿地頻率較高。2011年幾乎每月都有新增地塊，2012年上半年，拿地頻率雖有所放緩，但同其他房企相比，拿地?cái)?shù)量仍處于高位。（2）主動(dòng)收縮型。比如，受限購(gòu)政策和市場(chǎng)影響，綠城的土地儲(chǔ)備總量相對(duì)其銷售速度明顯處于過(guò)剩態(tài)勢(shì)，再加上現(xiàn)金流緊張、資金壓力過(guò)大，致使其主動(dòng)控制拿地節(jié)奏，緩拿地、少拿地。（3）拿地和銷售關(guān)聯(lián)型。比如，龍湖、世茂等房企在拿地速度和銷售資金回籠速度方面基本保持一致，整體上要求每個(gè)區(qū)域公司在完成預(yù)期的銷售目標(biāo)和回籠資金后，在確保現(xiàn)金流安全的前提下才考慮新增土地，以滿足企業(yè)的持續(xù)發(fā)展需要。

3 城市布局的區(qū)域發(fā)展不均衡，有潛力的四線城市蓄勢(shì)待發(fā)。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間有很強(qiáng)的區(qū)域性，房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿εc區(qū)域經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)模、城市建設(shè)程度、居民收入水平都息息相關(guān)。從房地產(chǎn)發(fā)展歷程來(lái)看，城市布局區(qū)域并不均衡，長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海是前些年房企率先重點(diǎn)進(jìn)駐的區(qū)域，但近幾年隨著國(guó)家對(duì)中西部和東北區(qū)域的政策扶持力度加大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，吸引了一些標(biāo)桿房企紛紛進(jìn)入，尤其是中西部區(qū)域最為顯著。從表1可以看到，中西部已成為眾多標(biāo)桿房企重點(diǎn)傾斜的區(qū)域，恒大集團(tuán)和招商地產(chǎn)在中西部土地儲(chǔ)備的總量分別已達(dá)到50．9％和74％。目前房企土地儲(chǔ)備區(qū)域布局還有一個(gè)明顯特征，就是環(huán)渤海、珠三角、長(zhǎng)三角的一二線城市布局比重在下降，房企更多關(guān)注的是這些區(qū)域的三四線城市，尤其是南通、昆山、常熟、宜興、江陰等四線城市已成為房企重點(diǎn)關(guān)注的價(jià)值洼地。

三、對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)城市布局的幾點(diǎn)建議

隨著國(guó)內(nèi)外環(huán)境的不斷變化以及房地產(chǎn)調(diào)控的常態(tài)化，近兩年房企遭遇了十年來(lái)最為嚴(yán)厲的政策調(diào)控，房企將普遍面臨“去政策紅利、去存量、去杠桿”的三大壓力，同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也將愈演愈烈。如何才能在未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)中走得更好、更穩(wěn)?。砍鞘胁季趾湍玫夭呗允欠窈侠硎菢O其重要的一環(huán)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要把握市場(chǎng)節(jié)奏，根據(jù)自身情況謹(jǐn)慎布局城市。

一要量力而行，不可盲從。目前來(lái)看，中央層面房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)不會(huì)輕易放松，至少一兩年內(nèi)以限購(gòu)限貸為核心的調(diào)控主基調(diào)不會(huì)發(fā)生改變，政策面仍將保持相對(duì)高壓狀態(tài)，房企現(xiàn)金流將遭受銷售、人力成本攀升、信貸趨緊、融資受阻等各個(gè)層面的壓力和考驗(yàn)。因此，房企更需要謹(jǐn)慎布局，在拓展新城市時(shí)充分考慮自己的優(yōu)劣勢(shì)，審視自己是否具備充足的人才儲(chǔ)備和適合擴(kuò)張的組織結(jié)構(gòu)以及完善的產(chǎn)品線，要量力而行，不可盲目跟從。比如，近幾年高周轉(zhuǎn)類房企實(shí)現(xiàn)了超常規(guī)的倍速擴(kuò)張，如萬(wàn)科、中海、保利、綠地等標(biāo)桿房企先是在全國(guó)一二線城市以點(diǎn)布局，隨后滲入這些重點(diǎn)城市周邊區(qū)域，這類型城市布局路徑需要強(qiáng)大的資金做后盾，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，對(duì)很多房企而言未必合適，或許選擇先在本區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展，然后逐漸滲透到本區(qū)域三四線城市的布局路徑，未必不是務(wù)實(shí)之舉。

二要契合房企資源和背景。不同類型和背景的房企，在制定城市布局策略時(shí)要充分考慮到企業(yè)自身的資源和背景，比如央企類型的，資金實(shí)力、政府人脈關(guān)系占優(yōu)，再加上自身?yè)碛械南∪辟Y源（如醫(yī)療、教育、金融等），在城市布局上更前瞻一些，更游刃有余一些，可以在一線城市的稀缺地段做高端、品牌和利潤(rùn)，也可以在二三線城市做規(guī)模，還可以提前布局有潛力的四線城市。區(qū)域民營(yíng)類型的，同央企類相比，資金、政府人脈、資源都略遜一籌，全國(guó)化布局路徑優(yōu)勢(shì)并不占優(yōu)，但這類企業(yè)由于精于區(qū)域深耕，具備絕對(duì)的區(qū)域擴(kuò)張優(yōu)勢(shì)。比如，新城地產(chǎn)15年來(lái)專注在常州、上海、南京、蘇州、昆山、無(wú)錫等長(zhǎng)三角城市不斷深耕，由于深度了解市場(chǎng)和客戶需求，摸索出了適合長(zhǎng)三角區(qū)域市場(chǎng)的獨(dú)特產(chǎn)品線，比很多外來(lái)規(guī)模房企更容易受到客戶認(rèn)可和接受。

三要戰(zhàn)略性考慮業(yè)態(tài)模式和市場(chǎng)容量。隨著宏觀調(diào)控對(duì)住宅市場(chǎng)產(chǎn)生的深刻影響，許多房企紛紛調(diào)整業(yè)態(tài)模式，提高商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)的比重，降低住宅地產(chǎn)比重。這樣做的原因，一方面商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)隨著需求的不斷增加，未來(lái)發(fā)展空間會(huì)很大；另一方面，這些業(yè)態(tài)受調(diào)控影響較小，能規(guī)避一些政策風(fēng)險(xiǎn)，有利于平衡資金流。因此，原先專注于住宅市場(chǎng)的萬(wàn)科、保利、龍湖、金地、世茂等房企都紛紛調(diào)整業(yè)態(tài)模式，甚至不約而同地對(duì)外宣稱，未來(lái)將不斷擴(kuò)大在商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域的投入，可以說(shuō)，業(yè)態(tài)模式趨于多元化也是未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)。房企在制定城市布局策略時(shí)，要結(jié)合企業(yè)未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，具有前瞻性。另外，也要充分考慮市場(chǎng)容量問(wèn)題。比如，目前相當(dāng)一部分經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高、城鎮(zhèn)人口相對(duì)聚集的三四線城市也出現(xiàn)了投資熱，但必須警惕的是，大多數(shù)三四線城市無(wú)論經(jīng)濟(jì)水平、人口規(guī)模、居民財(cái)富積累還是城市硬件配套方面，同一二線城市相比都有很大差距。但持續(xù)的高體量土地供應(yīng)將造成商品房市場(chǎng)巨大的供應(yīng)壓力，未來(lái)市場(chǎng)面臨巨大的供求風(fēng)險(xiǎn)，比如，唐山2008～2011年商品房土地成交量年均1000萬(wàn)平方米以上，但同期商品房的實(shí)際成交量卻小于每年200萬(wàn)平方米的水平。因此，未來(lái)房企在制定城市布局策略、拓展新城市時(shí)，必須充分了解目標(biāo)城市的市場(chǎng)容量和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

總之，近兩年房企紛紛調(diào)整城市布局策略，以應(yīng)對(duì)新格局下調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的影響。但房企能否真正走得更遠(yuǎn)、更穩(wěn)健，就不單單是城市布局問(wèn)題，而是房企的戰(zhàn)略、資金、產(chǎn)品、團(tuán)隊(duì)等多方面的綜合考量，因此房企在考慮城市布局時(shí)，一定要從全方位去思考。

責(zé)任編輯 于曉嬡