重慶公交站場(chǎng)上蓋物業(yè)綜合開發(fā)實(shí)踐分析

摘要：公交站場(chǎng)上蓋物業(yè)開發(fā)是TOD（公共交通運(yùn)輸導(dǎo)向土地利用）理念在城市規(guī)劃的應(yīng)用，促進(jìn)了土地資源合理利用及城市用地優(yōu)化布局，也是實(shí)現(xiàn)構(gòu)建以公共交通為骨干的城市交通系統(tǒng)發(fā)展目標(biāo)的重要舉措。2012年3月，重慶首例公交站場(chǎng)上蓋項(xiàng)目—大佛寺公交站場(chǎng)建設(shè)用地成功公開出讓，并已破土動(dòng)工。為更好指導(dǎo)今后公交站場(chǎng)上蓋物業(yè)開發(fā)的實(shí)施，對(duì)成功案例進(jìn)行實(shí)踐分析具有重要的意義。

關(guān)鍵詞：公交站場(chǎng)上蓋；綜合開發(fā)

一、實(shí)施公交站場(chǎng)上蓋物業(yè)綜合開發(fā)的意義

實(shí)施公交站場(chǎng)上蓋物業(yè)綜合開發(fā)，通過打造無縫銜接、綜合換乘的立體交通建筑綜合體，不僅擴(kuò)大了公交站場(chǎng)建設(shè)的融資渠道，還可增強(qiáng)市民依靠公共交通出行的便捷體驗(yàn)，減少了市民單純候車和單純購物的出行次數(shù)，促進(jìn)公交服務(wù)的多樣化，從而增加公共交通的吸引力和城市的活動(dòng)強(qiáng)度，提升城市形象和站場(chǎng)建設(shè)的檔次，很好地帶動(dòng)以站場(chǎng)為城市節(jié)點(diǎn)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

根據(jù)《重慶市主城區(qū)公交站場(chǎng)布點(diǎn)規(guī)劃（2010-2020年）》，至2020年，重慶市主城區(qū)共規(guī)劃布點(diǎn)公交站場(chǎng)134個(gè)。為解決公交站場(chǎng)建設(shè)資金的籌資問題，2010年第45次市長(zhǎng)辦公會(huì)決定“在滿足站場(chǎng)功能前提下，對(duì)有條件的站場(chǎng)進(jìn)行上蓋物業(yè)綜合開發(fā)，其收益全部用于站場(chǎng)建設(shè)”。

二、現(xiàn)有模式分析

重慶首個(gè)公交站場(chǎng)上蓋項(xiàng)目（大佛寺公交站場(chǎng)）采取的是土地整體出讓+站場(chǎng)部分回購的模式。

大佛寺公交站場(chǎng)用地原規(guī)劃為市政設(shè)施用地，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，由規(guī)劃局牽頭組織論證，調(diào)整為綜合用地（商住+公交功能）。土地整體公開出讓后，由土地競(jìng)得者在確保站場(chǎng)各項(xiàng)功能的原則下修建公交站場(chǎng)，由交通樞紐集團(tuán)（市政府授權(quán)的公交站場(chǎng)建設(shè)業(yè)主）限額回購。

這種模式下，土地出讓的方式符合國土部門相關(guān)政策規(guī)定，公平、公開、公正。

存在的問題是：由于該宗地只是帶條件出讓，在后期制定公交站場(chǎng)具體的建設(shè)方案及回購資金審核時(shí)存在著與開發(fā)商的利益博弈。

大佛寺公交站場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表

注：大佛寺項(xiàng)目用地出讓總價(jià)為10014萬元，財(cái)政返還7600萬元，完全能夠覆蓋站場(chǎng)回購資金。

三、對(duì)今后實(shí)施項(xiàng)目的探索

1.選擇有條件的公交站場(chǎng)進(jìn)行上蓋物業(yè)綜合開發(fā)

適合進(jìn)行綜合開發(fā)的公交站場(chǎng)應(yīng)具備以下條件：

(1)區(qū)位要求

應(yīng)選擇人口相對(duì)密集、交通便捷、周邊路網(wǎng)可承載的城市中心腹地，能夠滿足促進(jìn)城市舊城改造，調(diào)整城市功能，營(yíng)造交通便捷的城市環(huán)境的需要。

(2)用地規(guī)模要求

用地規(guī)模不宜小于1公頃，用地條件良好。

(3)站場(chǎng)類型選擇要求

適合上蓋開發(fā)的應(yīng)為以下幾種站場(chǎng)：

大型綜合樞紐站：依托大型對(duì)外客運(yùn)設(shè)施（如機(jī)場(chǎng)、鐵路、長(zhǎng)途車站），銜接多種對(duì)外客運(yùn)方式的換乘站場(chǎng)。

大型換乘站場(chǎng)，包括：軌道換乘樞紐站—提供常規(guī)公交與軌道交通的換乘；大型、重要公交換乘樞紐站—主要考慮組團(tuán)與組團(tuán)之間的常規(guī)公交客流聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)多條線路共同的始發(fā)和終到以及部分線路客流的換乘。

停車場(chǎng)：主要功能是為線路營(yíng)運(yùn)車輛下班后提供合理的停放空間、場(chǎng)地和必要設(shè)施，并按規(guī)定對(duì)車輛進(jìn)行低級(jí)保養(yǎng)和小修作業(yè)。

(4)開發(fā)強(qiáng)度要求

可適當(dāng)增加開發(fā)強(qiáng)度，放寬對(duì)容積率指標(biāo)的控制。

(5)應(yīng)符合城市景觀要求，與周邊景觀有機(jī)結(jié)合。

2.在土地招拍掛中設(shè)置硬性條件

由于公交站場(chǎng)上蓋物業(yè)開發(fā)不同于單一的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，公交站場(chǎng)的建設(shè)方案一旦確定后，土地競(jìng)得者必須遵照實(shí)施，不能隨意變動(dòng)。因此，有必要在土地招拍掛時(shí)設(shè)置硬性條件，將站場(chǎng)建設(shè)方案、回購方式、回購價(jià)格、開工、竣工時(shí)間納入規(guī)劃條件函中，并要求土地競(jìng)得者保證站場(chǎng)部分按期開、竣工。

3.探索新的模式

現(xiàn)有模式只能通過土地一級(jí)開發(fā)的收益彌補(bǔ)站場(chǎng)建設(shè)資金。為了在上蓋物業(yè)項(xiàng)目中獲得更多的收益，可在開發(fā)模式上進(jìn)行創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)將土地二級(jí)開發(fā)的收益用于彌補(bǔ)站場(chǎng)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)資金。而在這個(gè)方面，來自政府的政策支持至關(guān)重要。