房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式分析

摘要：近些年來，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速的發(fā)展，其發(fā)展在很大程度上帶動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但房地產(chǎn)行業(yè)是有較高的風(fēng)險(xiǎn)性，想要在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)中長(zhǎng)期立足，同時(shí)要獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，就要科學(xué)控制成本，這樣， 實(shí)行財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式是一種必然的選擇。本文首先概述了財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的基本概念，然后分析了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)管理的現(xiàn)狀和存在的具體問題，針對(duì)這些問題，論述了實(shí)行財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的必然性和可行性，最后提出了房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)建財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的具體步驟，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理；模式

房地產(chǎn)所處的經(jīng)濟(jì)地位非常重要，而且在現(xiàn)實(shí)中也存在著一些列的財(cái)務(wù)問題，針對(duì)這些具體的情況，在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理，從而提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力是勢(shì)在必行的。出于對(duì)房地產(chǎn)投資的目的考慮，站在財(cái)務(wù)管理的角度，目的就是使得開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)價(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化。因此，必須借助一種有效的方法來提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，這種方法就是財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)。

一、財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的基本概念

財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理是財(cái)務(wù)管理方式的一種，它是在管理中通過對(duì)結(jié)果進(jìn)行模擬，從而改進(jìn)目前的財(cái)務(wù)管理措施和方法，它的主要特點(diǎn)是預(yù)測(cè)性，該種管理方式主要通過動(dòng)態(tài)化的管理指標(biāo)和提前設(shè)置好的管理工具和財(cái)務(wù)分析方式來實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)的管理，分析研究企業(yè)財(cái)務(wù)在某種因素制約下的具體發(fā)展?fàn)顩r。

二、房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)和普通的投資項(xiàng)目相比，具有開發(fā)周期長(zhǎng)、投資大以及過程復(fù)雜等特點(diǎn)。在這種情況下，財(cái)務(wù)管理中也要求有準(zhǔn)確的投資分析以及成本控制能力。目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于對(duì)本行業(yè)了解的不夠透徹，對(duì)相關(guān)項(xiàng)目沒有實(shí)行有效的財(cái)務(wù)管理和成本控制，進(jìn)而出現(xiàn)了一系列的財(cái)務(wù)問題，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響。

1.缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理意識(shí)

一些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)的項(xiàng)目管理時(shí)，沒有結(jié)合實(shí)際作出相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)算，沒有在項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行精細(xì)的財(cái)務(wù)分析，就沒有辦法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)出項(xiàng)目的利潤(rùn)，對(duì)單個(gè)項(xiàng)目成本指標(biāo)的預(yù)算和和落實(shí)就更談不上了。在這種情況下，很可能導(dǎo)致企業(yè)進(jìn)行資金管理時(shí)的盲目性，在很大程度上就影響了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

2.部門之間信息溝通不暢

通常情況下，房地產(chǎn)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理時(shí)，都需要大量的基礎(chǔ)財(cái)務(wù)資料，而這些資料都來源于企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)職能部門。有些房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)會(huì)片面的認(rèn)為成本管理只是財(cái)務(wù)部門的工作，而認(rèn)識(shí)不到各個(gè)部門之間的相互配合，最終導(dǎo)致財(cái)務(wù)部門沒有辦法收集到所需的相關(guān)材料，就沒有辦法在真正意義上進(jìn)行成本核算和管理。

3.趕工期而忽略成本

由于房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，有時(shí)候又面臨著回收資金的壓力，一些房地產(chǎn)公司趕工期的情況時(shí)有發(fā)生。為了節(jié)省時(shí)間，有時(shí)候設(shè)計(jì)還沒有完成就進(jìn)行招標(biāo)，這樣一味地追求速度而忽略了管理與控制，會(huì)對(duì)日后施工過程中進(jìn)行有效的成本控制起到一定的負(fù)面影響。

三、實(shí)行財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的必要性和可行性

1.必要性

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，想要在市場(chǎng)中長(zhǎng)期立足，必須采取低成本戰(zhàn)略和差異化戰(zhàn)略，前者主要是對(duì)企業(yè)進(jìn)行有效的成本控制設(shè)法把成本降到最低；而在實(shí)施差異化戰(zhàn)略時(shí)，必須具有持續(xù)的創(chuàng)新能力，要能夠不斷自我超越并超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，任何一項(xiàng)創(chuàng)新，都不可能永久持續(xù)，都有被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿的可能性，因此，在房地產(chǎn)行業(yè)，要做到真正的持續(xù)創(chuàng)新是非常困難的。房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中長(zhǎng)期生存發(fā)展，提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力，就必須實(shí)施低成本戰(zhàn)略，通過對(duì)企業(yè)進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)管理和控制，使企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本降到最低。而傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)滿足不了現(xiàn)在的需求，在某種程度上已經(jīng)適應(yīng)不了現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作，所以在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部實(shí)施財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理是發(fā)展的必然趨勢(shì)。

2.可行性

隨著信息的發(fā)展和信息的全球化，財(cái)務(wù)管理的信息化也是一種發(fā)展趨勢(shì)，當(dāng)然，房地產(chǎn)行業(yè)也一樣。要實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理，房地產(chǎn)企業(yè)就要引進(jìn)能迅速處理財(cái)務(wù)信息和進(jìn)行數(shù)據(jù)運(yùn)算的工具，這就要結(jié)合實(shí)際情況開發(fā)財(cái)務(wù)軟件。財(cái)務(wù)軟件的使用，可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的信息化，企業(yè)的管理者就可以獲得經(jīng)過處理的財(cái)務(wù)信息，這樣就不用經(jīng)過繁瑣的計(jì)算，就節(jié)省了勞動(dòng)了，也就是降低了人工成本。同時(shí)，財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)具有相當(dāng)強(qiáng)的數(shù)據(jù)處理能力，可以對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行處理，企業(yè)從而綜合把握各種信息，就會(huì)避免由于對(duì)某些數(shù)據(jù)的忽略而導(dǎo)致決策失誤。

四、構(gòu)建財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式

1.構(gòu)建的原理

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的構(gòu)建，是一個(gè)較為系統(tǒng)的工程。在構(gòu)建之前，要有明確的設(shè)計(jì)原理，就是依據(jù)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的定義，站在對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的處理和反饋的角度，將其構(gòu)建成為一個(gè)能夠真實(shí)反映各個(gè)項(xiàng)目資金運(yùn)作情況的平臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)不同市場(chǎng)環(huán)境的變化對(duì)目標(biāo)資金進(jìn)行模擬，并將財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)指標(biāo)和目標(biāo)值進(jìn)行比較，將比較的結(jié)果反饋給系統(tǒng)，企業(yè)的相關(guān)管理者在進(jìn)行決策時(shí)可以以此作為參考。

2.構(gòu)建思路

不同的企業(yè)，資金的運(yùn)作情況也各不相同，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)其資金具體的使用特點(diǎn)，制定切合實(shí)際的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)控制流程。在財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)中，所有產(chǎn)生成本的項(xiàng)目和環(huán)節(jié)，都可以在系統(tǒng)中顯示出來，這樣的話，房地產(chǎn)企業(yè)如果實(shí)行財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理，其財(cái)務(wù)控制水平將會(huì)上升到一個(gè)新的高度。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理，不但可以提高企業(yè)內(nèi)部的成本控制水平，為企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤(rùn)，而且可以預(yù)測(cè)企業(yè)資金的運(yùn)作情況，有利于房地產(chǎn)企業(yè)做到合理資源優(yōu)化配置。

3.系統(tǒng)設(shè)計(jì)

進(jìn)行管理模式設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的關(guān)鍵所在，要根據(jù)實(shí)際需要，建立適合企業(yè)自身發(fā)展的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理平臺(tái)，使得企業(yè)各部門的財(cái)務(wù)管理都在一個(gè)系統(tǒng)中進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)，主要有四個(gè)環(huán)節(jié)。

(1)需求分析。依據(jù)企業(yè)實(shí)際的戰(zhàn)略目標(biāo)和財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，針對(duì)所要解決的主要問題，對(duì)系統(tǒng)所要實(shí)現(xiàn)的主要功能進(jìn)行確定，科學(xué)合理的設(shè)計(jì)功能模塊。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的主要目標(biāo)就是為了實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的信息化，信息化包括對(duì)財(cái)務(wù)信息的匯總、調(diào)整、查閱、分析以及進(jìn)行結(jié)果的預(yù)算等，同時(shí)還包括對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)運(yùn)行的具體狀況進(jìn)行及時(shí)的信息反饋、進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析和綜合評(píng)估等工作。而房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)的前提是進(jìn)行有效的分析。

(2)設(shè)置系統(tǒng)模塊。在確定了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)的功能之后，就需要設(shè)置財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)模塊。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理主要包括的模塊有：基礎(chǔ)信息、成本控制、可行性分析以及企業(yè)績(jī)效的評(píng)估。

(3)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)的運(yùn)行。只有在財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)正式運(yùn)行后，房地產(chǎn)企業(yè)才能實(shí)現(xiàn)有效的財(cái)務(wù)管理。系統(tǒng)的主要組成有：前期的準(zhǔn)備工作、財(cái)務(wù)成本的計(jì)算以及各個(gè)環(huán)節(jié)之間的配合。想要從根本上提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，必須使財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)在房地產(chǎn)企業(yè)中被合理有效的應(yīng)用，才能實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置，使得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益不斷提高。

(4)系統(tǒng)的集成管理。在這個(gè)階段，要對(duì)系統(tǒng)的各個(gè)模塊進(jìn)行整合，使其形成完整并互相協(xié)調(diào)。

五、結(jié)束語

雖然房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為迅速，但房地產(chǎn)行業(yè)是有較高的風(fēng)險(xiǎn)性，而且房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目一般周期都比較長(zhǎng)，而且成本比較多，由于一些經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響和房地產(chǎn)企業(yè)自身財(cái)務(wù)管理的一些漏洞，很有可能導(dǎo)致成本失控現(xiàn)象的發(fā)生，想要在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)中長(zhǎng)期立足，同時(shí)要獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，就要科學(xué)控制成本，采用財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式將會(huì)是一種明智的選擇，在某種程度上就可以避免此類問題的發(fā)生，通過對(duì)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行實(shí)時(shí)化的監(jiān)控，在最大程度上降低成本的消耗，可以提高資金的安全性，達(dá)到控制成本的目的，從而提高企業(yè)的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益，保障房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

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