淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險管理

摘要：我國不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債很高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承受著巨大的財務風險，財務風險對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這一具體行業(yè)來說，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因財務出現(xiàn)異常導致企業(yè)的資金報酬、房地產(chǎn)投資很難正常收回。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；財務；風險管理

房地產(chǎn)行業(yè)是高回報行業(yè)，同進也有很大的風險，面對激烈的競爭，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須提高財務管理水平才可實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，財務管理是企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，應成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的有效管理控制工具。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的意義

財務風險是說在企業(yè)的所有財務活動中，因企業(yè)受到內(nèi)、外部環(huán)境和各種難以把握或難以預計的因素影響。企業(yè)的實際財務結(jié)果同預期的結(jié)果發(fā)生偏離，因而使企業(yè)蒙受可能性的損失。房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)周期長、投資大、不確定性強，所以房地產(chǎn)開發(fā)過程中的財務風險管理就更加的重要，只有對項目風險進行有效的規(guī)避和控制，開發(fā)項目的收益才有可靠性。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險的表現(xiàn)形式

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點分析，一般的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的財務風險主要表現(xiàn)為下面這幾個方面：

1.利率變動風險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在負債經(jīng)營期間，由于各種因素的影響，貸款利率發(fā)生增長變化，利率的增長是增加公司的資金投本，因而抵減了預期收益。利率的變動風險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的眾多風險中最為嚴重的不測風險。

2.再籌資金風險。再籌資金通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。因負債經(jīng)營使房地產(chǎn)開發(fā)公司負債率加大，相應地對債權(quán)人的債權(quán)保證程度大大降低，這在很在程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)在其他渠道增加負債籌資的能力。在一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常還會出現(xiàn)連鎖性的資擔保鏈，一擔連鎖籌資中一個環(huán)節(jié)斷裂，風險效應也會加大，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。

3.無力償還債務風險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然也實行資本金制度，但大部分的開發(fā)企業(yè)在初期階段大都以負債開發(fā)為主，本有資金比例很低，大量的開發(fā)資金都來源于借貸。如果企業(yè)不能按期收回并取得預期的收益，那么公司將面臨無力償還債務的風險，不僅導致資金緊張，還會影響到公司的信譽度，甚至會因此而導致公司倒閉。

三、控制房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的措施

1.房地產(chǎn)企業(yè)投資策略：投資是企業(yè)經(jīng)營、發(fā)展推行經(jīng)營戰(zhàn)略達到高額利潤目的一項目重大舉措。同時投資是一種巨額資金支出而在投入期不會立即產(chǎn)生效益。投資一擔執(zhí)行就很難改變，所以投資的成功與否對于一個企業(yè)的未來發(fā)展會產(chǎn)生重大影響。房地產(chǎn)企業(yè)面對的是無法估量的產(chǎn)品市場、經(jīng)營環(huán)境、勞動力市場等一些方面，比如物價、工資、運價的不穩(wěn)定變動都會對企業(yè)的營運收入、成本造成企業(yè)現(xiàn)金流入量和流出量不確定性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資面臨的風險主要有管理風險、市場風險和政策風險。目前對房地產(chǎn)開發(fā)投資風險的衡量有定量分析和定性分析這兩種方法。

2.加強現(xiàn)金流量控制管理?，F(xiàn)金流量反映的是一個企業(yè)在某個特定時期內(nèi)現(xiàn)金流出、流入和流入凈額狀況。在現(xiàn)金流量表上，投資、經(jīng)營、籌資三大活動都會發(fā)生現(xiàn)金流動，在經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額最重要。房地產(chǎn)企業(yè)的財務報告中，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額作為主要財務指標反映，所以現(xiàn)金流量比利潤更加重要。如果企業(yè)的利潤在上升而現(xiàn)金的凈流量在減少，這說明當前的實際收益在下降，需要引起高度重視，如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，那么就說明本期有未到賬的利潤存在?，F(xiàn)金流量的多少可知企業(yè)財務風險的大小。

3.縮短預售時間，減少款項回籠風險。財務的重要方面就是資金的回收，應收款是造成資金回收風險的重要方面， 它會加速現(xiàn)金流出。雖然應收賬款會使企業(yè)產(chǎn)生利潤，但并沒使企業(yè)的現(xiàn)金增加，反之會加速現(xiàn)金流出，因房地產(chǎn)企業(yè)投資涉及到金融動向、政策法規(guī)、區(qū)域供求狀況和提高人民群眾的生活質(zhì)量等各個方面，所以容易受到各種因素的變動影響，造成變現(xiàn)風險，引起資金鏈的斷裂。因此加強資金的資金回收、集中管理非常重要。對于應收賬款管理應做幾個方面的強化：確定客戶的資信等級，評估企業(yè)的還債能力、建立銷售回款責任制、建立穩(wěn)定的信用政策、確定合理的應收賬款比例。

4.完善資金管理系統(tǒng)。完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理系統(tǒng)首先應將資金管理納入全面預算體系，對責任中心預算和項目預算相結(jié)合的資金預算，實現(xiàn)對資金需求比較準確全面的預測，從而降低資金成本，提高資金使用率，通過對資金預算實際的執(zhí)行情況的分析，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金使用進行修正，另外應建立適應于企業(yè)規(guī)模的資金控制模式。

5.建立多元化的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應充分發(fā)揮自身的潛力，實施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉(zhuǎn)變，比如企業(yè)可以實施房地產(chǎn)投資基金融資、進行股權(quán)融資、銷售融資、資產(chǎn)證券化等等一些多元化的融資渠道，這樣可以在不提高資產(chǎn)負債的率的情況下，節(jié)約財務費用，降低融資成本、優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等。通過融資渠道多元化可以將財務風險控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，這有利于企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目開發(fā)過程中有很多的不確定風險，項目開發(fā)的過程其實就是風險管理的過程，而財務風險管理的好與否，將直接影響到開發(fā)項目的收益高低及項目的成敗，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資前應對其公司自身的財務狀況有清醒的認識，合理確定房地產(chǎn)開發(fā)的財務結(jié)構(gòu)，把各種不確定因素降到最低。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應實施財務集中控制，體現(xiàn)財務的管理功能，定期對財務指標進行分析和考核，財務指標考核是預防財務風險的有效措施。

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