摘要:我國不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債很高,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承受著巨大的財務風險,財務風險對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這一具體行業(yè)來說,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因財務出現(xiàn)異常導致企業(yè)的資金報酬、房地產(chǎn)投資很難正常收回。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);財務;風險管理
房地產(chǎn)行業(yè)是高回報行業(yè),同進也有很大的風險,面對激烈的競爭,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須提高財務管理水平才可實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展,財務管理是企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一,應成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的有效管理控制工具。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的意義
財務風險是說在企業(yè)的所有財務活動中,因企業(yè)受到內(nèi)、外部環(huán)境和各種難以把握或難以預計的因素影響。企業(yè)的實際財務結(jié)果同預期的結(jié)果發(fā)生偏離,因而使企業(yè)蒙受可能性的損失。房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)周期長、投資大、不確定性強,所以房地產(chǎn)開發(fā)過程中的財務風險管理就更加的重要,只有對項目風險進行有效的規(guī)避和控制,開發(fā)項目的收益才有可靠性。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險的表現(xiàn)形式
從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點分析,一般的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的財務風險主要表現(xiàn)為下面這幾個方面:
1.利率變動風險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在負債經(jīng)營期間,由于各種因素的影響,貸款利率發(fā)生增長變化,利率的增長是增加公司的資金投本,因而抵減了預期收益。利率的變動風險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的眾多風險中最為嚴重的不測風險。
2.再籌資金風險。再籌資金通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。因負債經(jīng)營使房地產(chǎn)開發(fā)公司負債率加大,相應地對債權(quán)人的債權(quán)保證程度大大降低,這在很在程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)在其他渠道增加負債籌資的能力。在一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常還會出現(xiàn)連鎖性的資擔保鏈,一擔連鎖籌資中一個環(huán)節(jié)斷裂,風險效應也會加大,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。
3.無力償還債務風險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然也實行資本金制度,但大部分的開發(fā)企業(yè)在初期階段大都以負債開發(fā)為主,本有資金比例很低,大量的開發(fā)資金都來源于借貸。如果企業(yè)不能按期收回并取得預期的收益,那么公司將面臨無力償還債務的風險,不僅導致資金緊張,還會影響到公司的信譽度,甚至會因此而導致公司倒閉。
三、控制房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的措施
1.房地產(chǎn)企業(yè)投資策略:投資是企業(yè)經(jīng)營、發(fā)展推行經(jīng)營戰(zhàn)略達到高額利潤目的一項目重大舉措。同時投資是一種巨額資金支出而在投入期不會立即產(chǎn)生效益。投資一擔執(zhí)行就很難改變,所以投資的成功與否對于一個企業(yè)的未來發(fā)展會產(chǎn)生重大影響。房地產(chǎn)企業(yè)面對的是無法估量的產(chǎn)品市場、經(jīng)營環(huán)境、勞動力市場等一些方面,比如物價、工資、運價的不穩(wěn)定變動都會對企業(yè)的營運收入、成本造成企業(yè)現(xiàn)金流入量和流出量不確定性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資面臨的風險主要有管理風險、市場風險和政策風險。目前對房地產(chǎn)開發(fā)投資風險的衡量有定量分析和定性分析這兩種方法。
2.加強現(xiàn)金流量控制管理?,F(xiàn)金流量反映的是一個企業(yè)在某個特定時期內(nèi)現(xiàn)金流出、流入和流入凈額狀況。在現(xiàn)金流量表上,投資、經(jīng)營、籌資三大活動都會發(fā)生現(xiàn)金流動,在經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額最重要。房地產(chǎn)企業(yè)的財務報告中,經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額作為主要財務指標反映,所以現(xiàn)金流量比利潤更加重要。如果企業(yè)的利潤在上升而現(xiàn)金的凈流量在減少,這說明當前的實際收益在下降,需要引起高度重視,如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額,那么就說明本期有未到賬的利潤存在?,F(xiàn)金流量的多少可知企業(yè)財務風險的大小。
3.縮短預售時間,減少款項回籠風險。財務的重要方面就是資金的回收,應收款是造成資金回收風險的重要方面, 它會加速現(xiàn)金流出。雖然應收賬款會使企業(yè)產(chǎn)生利潤,但并沒使企業(yè)的現(xiàn)金增加,反之會加速現(xiàn)金流出,因房地產(chǎn)企業(yè)投資涉及到金融動向、政策法規(guī)、區(qū)域供求狀況和提高人民群眾的生活質(zhì)量等各個方面,所以容易受到各種因素的變動影響,造成變現(xiàn)風險,引起資金鏈的斷裂。因此加強資金的資金回收、集中管理非常重要。對于應收賬款管理應做幾個方面的強化:確定客戶的資信等級,評估企業(yè)的還債能力、建立銷售回款責任制、建立穩(wěn)定的信用政策、確定合理的應收賬款比例。
4.完善資金管理系統(tǒng)。完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理系統(tǒng)首先應將資金管理納入全面預算體系,對責任中心預算和項目預算相結(jié)合的資金預算,實現(xiàn)對資金需求比較準確全面的預測,從而降低資金成本,提高資金使用率,通過對資金預算實際的執(zhí)行情況的分析,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金使用進行修正,另外應建立適應于企業(yè)規(guī)模的資金控制模式。
5.建立多元化的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應充分發(fā)揮自身的潛力,實施多元化融資策略,從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉(zhuǎn)變,比如企業(yè)可以實施房地產(chǎn)投資基金融資、進行股權(quán)融資、銷售融資、資產(chǎn)證券化等等一些多元化的融資渠道,這樣可以在不提高資產(chǎn)負債的率的情況下,節(jié)約財務費用,降低融資成本、優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等。通過融資渠道多元化可以將財務風險控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi),這有利于企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目開發(fā)過程中有很多的不確定風險,項目開發(fā)的過程其實就是風險管理的過程,而財務風險管理的好與否,將直接影響到開發(fā)項目的收益高低及項目的成敗,所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資前應對其公司自身的財務狀況有清醒的認識,合理確定房地產(chǎn)開發(fā)的財務結(jié)構(gòu),把各種不確定因素降到最低。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應實施財務集中控制,體現(xiàn)財務的管理功能,定期對財務指標進行分析和考核,財務指標考核是預防財務風險的有效措施。
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