房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的資金管理淺談

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)是一種特殊的企業(yè)，商品房作為自己的產(chǎn)品，但又不親自生產(chǎn)；產(chǎn)品價(jià)值之高，但不歸奢侈品范疇；是人們生活的必需品，但又不是每個(gè)需要的人都能擁有；其商品獨(dú)特性質(zhì)決定了它成本高，價(jià)值大，是用大量資金堆砌起來(lái)的，因此資金成為房地產(chǎn)企業(yè)立身之本。資金管理是否到位，資金運(yùn)用是否科學(xué)，是房地產(chǎn)企業(yè)成就項(xiàng)目的主要課題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企;資金管理;問(wèn)題建議

一、企業(yè)面臨的問(wèn)題

1. 資金壓力大

項(xiàng)目啟動(dòng)是企業(yè)實(shí)力的展現(xiàn)，在征地、立項(xiàng)、審批、設(shè)計(jì)等前期階段資金支付率之高一般能占到項(xiàng)目資金使用量的30%到40%，甚至有的更高，在地王頻出的時(shí)期僅土地出讓金每畝千萬(wàn)元都不足為奇，還有以千萬(wàn)元為單位支付的各項(xiàng)巨額費(fèi)，如配套費(fèi)，設(shè)計(jì)費(fèi)，拆遷安置費(fèi)等等支出。所以，項(xiàng)目啟動(dòng)前備足資金成重中之重，不管是自有的，還是借貸的，對(duì)企業(yè)都是不小的壓力。

2.借貸渠道少

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程就是巨額資金投入的過(guò)程，鑒于其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需幾年的長(zhǎng)周期特性，使得企業(yè)資金周轉(zhuǎn)期也長(zhǎng)，無(wú)論企業(yè)實(shí)力大小，都是需要通過(guò)多種融資渠道進(jìn)行籌措資金，以保證達(dá)到滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目的。而融資的渠道就目前而言非常狹窄，國(guó)內(nèi)非上市企業(yè)向金融行業(yè)借貸資金是最主要的籌資渠道，現(xiàn)階段在國(guó)家調(diào)控政策下金融行業(yè)基本已停止對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行任何方式貸款，現(xiàn)在許多企業(yè)多是向擔(dān)保公司或民間借款來(lái)緩解暫時(shí)資金壓力，成本高，風(fēng)險(xiǎn)大。

3.風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足

紅火的賣方市場(chǎng)，賺錢(qián)容易的誘惑，驅(qū)使規(guī)模大有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)到處購(gòu)地，遍地蓋房，中小實(shí)力的公司也蜂擁而至搶開(kāi)項(xiàng)目，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金投入量大，可變因素多，特別是對(duì)國(guó)家進(jìn)行政策調(diào)控的力度認(rèn)識(shí)不足，由調(diào)控前的排隊(duì)搶購(gòu)變成今天的門(mén)可羅雀，使得部分房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠嚴(yán)重受阻，后勁乏力。許多企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)只考慮一帆風(fēng)順的前景，而忽略了風(fēng)險(xiǎn)存在，編制資金使用計(jì)劃時(shí)過(guò)于樂(lè)觀而沒(méi)有留足后備資金，致使用預(yù)售回籠資金還貸和滾動(dòng)開(kāi)發(fā)等計(jì)劃落空，這就可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，項(xiàng)目停滯，給企業(yè)帶來(lái)滅頂之災(zāi)的后果。

4.資金管理水平低

有許多房地產(chǎn)公司老板是見(jiàn)賣房利潤(rùn)大，市場(chǎng)好，賺錢(qián)快而介入到這個(gè)行業(yè)的，對(duì)行業(yè)本質(zhì)認(rèn)識(shí)少，專業(yè)管理水平低，隊(duì)伍素質(zhì)差，覺(jué)得只要開(kāi)發(fā)了項(xiàng)目，就不愁賣，就能賺大錢(qián)，而忽略系統(tǒng)的管理，企業(yè)在資金使用方面大多是老板說(shuō)了算，根本不按計(jì)劃執(zhí)行，財(cái)務(wù)人員僅僅是過(guò)路財(cái)神一樣的擺設(shè)，根本無(wú)法發(fā)揮財(cái)會(huì)的參與和監(jiān)督的職能。

二、關(guān)于加強(qiáng)資金管理的建議

對(duì)于以上所存在的問(wèn)題，談一些淺薄的想法僅供參考，希望能夠在資金管理方面對(duì)企業(yè)有所幫助。

1.提高企業(yè)管理水平，健全高素質(zhì)人才管理隊(duì)伍

企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要從思想上對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有深刻的認(rèn)識(shí)，要充分依靠專業(yè)人才，特別是專業(yè)的財(cái)務(wù)人才?？茖W(xué)制定資金管理制度，從資金的籌措到使用要編制好計(jì)劃，同時(shí)發(fā)揮財(cái)會(huì)的監(jiān)督職能，使資金的管理嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)。在資金使用中堅(jiān)決杜絕一言堂，使資金計(jì)劃得以充分落實(shí)。

2.拓展融資渠道

在目前銷售疲軟，資金回籠困難的形勢(shì)下，要保證項(xiàng)目的持續(xù)開(kāi)發(fā)，就要多渠道融資。擔(dān)保公司和民間融資雖便捷，但成本高，后遺癥多。吸收合伙人，引人合伙資金共同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不失為首選，雖然利潤(rùn)被分散走了，但沒(méi)有融資成本，降低了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，資金得到充分的發(fā)揮，一舉多得。另外以土地或在建工程做抵押，通過(guò)有實(shí)力合作伙伴的第三方非房地產(chǎn)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)流動(dòng)資金貸款也可作為融資渠道之一。

3.加強(qiáng)資金的理財(cái)功能

在資金充裕閑置期間可以通過(guò)銀行做金融業(yè)的短期理財(cái)。如七天通知存款；在資金計(jì)劃的空檔期也可參與銀行短期且風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)低的票據(jù)型理財(cái)?shù)?，在資金量大的情況下其收益是相當(dāng)可觀的。既用活了資金，又增大了企業(yè)資金可用量。值得提醒的是進(jìn)行理財(cái)操作時(shí)一定保持清醒，堅(jiān)決不做看似收益大而風(fēng)險(xiǎn)高的產(chǎn)品以及決不可與項(xiàng)目使用資金的計(jì)劃相沖突。

4.提高財(cái)會(huì)人員的專業(yè)素質(zhì)，控制企業(yè)費(fèi)用的開(kāi)支

在日常工作中企業(yè)的費(fèi)用支出也是一項(xiàng)不可小覷的事情，控制不好不僅會(huì)給企業(yè)帶來(lái)不必要的損失，同時(shí)也浪費(fèi)了資金。財(cái)會(huì)人員不但要處理好每筆資金往來(lái)的賬務(wù)，更應(yīng)根據(jù)企業(yè)業(yè)務(wù)的發(fā)展安排好資金。

5.用好稅收政策，減少資金占用

企業(yè)決不能偷稅避稅，但可以利用稅收政策的優(yōu)惠規(guī)定做到少繳稅或緩交稅，以減少資金的占用。如，以土地入股合作建房而分配利潤(rùn)的項(xiàng)目可不繳納營(yíng)業(yè)稅；與有土地的用戶定向代建開(kāi)發(fā)，由于沒(méi)發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng)，只交營(yíng)業(yè)稅，不繳土地增值稅；根據(jù)規(guī)定，業(yè)務(wù)費(fèi)和廣告費(fèi)是按比例進(jìn)入成本的，所以控制好其支出比例，可少繳所得稅。這樣做既增加了企業(yè)利潤(rùn)，又減少了資金占用。

6.加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，居安思危

房地產(chǎn)行業(yè)投入大、周期長(zhǎng)、變數(shù)多的特點(diǎn)，決定了它高風(fēng)險(xiǎn)屬性。而一個(gè)項(xiàng)目的成功既要借助天時(shí)、地利、人和的趨勢(shì)，更是選址、策劃、定位、質(zhì)量、性價(jià)比等綜合因素的統(tǒng)一體。每一步，每一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生最終都會(huì)影響銷售而導(dǎo)致資金回籠受阻，使企業(yè)陷入困境。因此，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初始，就要將風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估放在首位，居安思危。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)講“現(xiàn)金為王”永遠(yuǎn)是真理，會(huì)使企業(yè)永立不敗之地。

三、結(jié)論

資金就像是房地產(chǎn)企業(yè)的血液，其運(yùn)用過(guò)程就像血液在身體里流動(dòng)。作為企業(yè)血液，資金能夠管理科學(xué)、使用得當(dāng)，企業(yè)就會(huì)健康穩(wěn)步發(fā)展，當(dāng)資金出現(xiàn)缺口的時(shí)候，備用金能及時(shí)補(bǔ)充，化險(xiǎn)為夷，項(xiàng)目就會(huì)持續(xù)開(kāi)發(fā)，企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)，抗擊打的能力就能不斷增強(qiáng)。