淺談物業(yè)管理公司的財務(wù)管理現(xiàn)狀與建議

摘要：物業(yè)管理公司的內(nèi)部財務(wù)管理是維持公司正常運營的關(guān)鍵。由于物業(yè)管理公司性質(zhì)發(fā)生轉(zhuǎn)變，所以其內(nèi)部的財務(wù)管理存在不足，本文通過分析現(xiàn)狀，在充分了解其財務(wù)管理弊端的同時，提出了部分調(diào)整措施，以進(jìn)一步完善物業(yè)管理公司的財務(wù)工作。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；財務(wù)；經(jīng)濟(jì)；小區(qū)；公司

一、物業(yè)管理公司財務(wù)管理現(xiàn)狀

1.理財觀念淡薄，忽略成本管理

我國的物業(yè)管理模式?jīng)]有形成健全的規(guī)范化體系，物業(yè)管理工作主要由建筑開發(fā)商承擔(dān)。但是隨著建筑事業(yè)的蓬勃發(fā)展，小區(qū)居民物業(yè)管理要求的提高，以及受到市場競爭機(jī)制的影響，使得物業(yè)管理工作逐漸從開發(fā)商的管理之下脫離出來，形成獨立的管理團(tuán)隊。這為未來物業(yè)管理的規(guī)?；?、制度化、規(guī)范化提供了基礎(chǔ)。但是物業(yè)管理作為一種新興的盈利性機(jī)構(gòu)，雖然已經(jīng)獨立形成相應(yīng)的機(jī)構(gòu)，仍然缺乏相應(yīng)的思想意識。主要體現(xiàn)在，物業(yè)管理工作的重點仍集中在小區(qū)衛(wèi)生管理、基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)、人身安全保護(hù)等，沒有從企業(yè)的角度出發(fā)，為物業(yè)管理公司營造高利益收入，這與物業(yè)管理公司作為盈利性機(jī)構(gòu)的本質(zhì)相違背。

2.物業(yè)管理公司的內(nèi)部財務(wù)控制不規(guī)范

總體來說，物業(yè)管理公司內(nèi)部財務(wù)控制不夠規(guī)范，物業(yè)管理公司還沒有完整的財務(wù)管理辦法可供遵循，而且有的物業(yè)公司由于核算簡單，并沒有制定相應(yīng)的內(nèi)部財務(wù)制度，這對于物業(yè)公司來說都是不合理的。大部分企業(yè)需要設(shè)立賬目，但會計基礎(chǔ)管理薄弱、依法建賬不到位，并沒有按照會計科目的要求分門別類的設(shè)置明細(xì)的賬目，這不僅不利于公司及時的向業(yè)主客戶反映物業(yè)管理費的使用情況，而且會計信息也不能得到真實的反映。

3.物業(yè)管理公司的資金管理力度不夠

資金不足和籌資能力差是當(dāng)前物業(yè)企業(yè)管理中普遍存在的問題，物業(yè)管理資金的來源渠道和數(shù)量都非常有限。主要包括物業(yè)管理的啟動資金，即資本金;物業(yè)維修資金;日常綜合管理服務(wù)費及經(jīng)營性收入。至于其他渠道，如銀行借款資金，由于物業(yè)管理企業(yè)幾乎都是中小企業(yè)，其注冊資本較少，資本實力有限，土地、房屋等銀行認(rèn)可的不動產(chǎn)資產(chǎn)數(shù)量較少，缺乏信用保證，所以難以銀行貸款。

4.物業(yè)管理公司財務(wù)報表過于籠統(tǒng)，無法滿足各層次的管理需要

物業(yè)公司根據(jù)會計制度的要求，對外提供的報表，只有資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表，數(shù)據(jù)過于籠統(tǒng)和宏觀，缺少管理需要的各種報表。同時出現(xiàn)不同業(yè)務(wù)使用同一性質(zhì)報表的現(xiàn)象，這不僅造成了報表混亂，給財務(wù)工作增加了難度，同時也不能對財務(wù)現(xiàn)狀作出正確反映。一定程度上阻礙了物業(yè)管理公司內(nèi)部的資金正常運作。

二、建立健全物業(yè)管理公司的基本舉措

1.要強(qiáng)化成本觀念，建立財務(wù)成本分析控制制度

物業(yè)管理公司的基本財務(wù)支出主要包含兩個方面，其一是物業(yè)管理工人的基本薪金支出，其二是物業(yè)管理工作基本設(shè)備和維修費用支出。為了降低成本首先應(yīng)該提高物業(yè)管理人員的基本素質(zhì)，提高其工作效率，減少工作人員數(shù)量，以節(jié)省開支，其次，定期進(jìn)行設(shè)備的維修和保護(hù)，增強(qiáng)設(shè)備和基礎(chǔ)設(shè)施的使用壽命，延長其更新?lián)Q代年限?？傊?，要盡量為公司的運營控制成本，節(jié)省開支。

2.要全面展開財務(wù)分析，保證資金合理運用

物業(yè)管理公司的基本資金來源于物業(yè)費用的收取，但是由于其數(shù)量有限，而且需要付出相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)，所以經(jīng)濟(jì)空間小。為了全面的提高公司的經(jīng)濟(jì)收益，應(yīng)該適當(dāng)?shù)恼归_資金投資工作。而財務(wù)分析就是為公司的資金投資提供大量的數(shù)據(jù)參考，以便明確合理的投資方向。物業(yè)管理公司的財務(wù)分析應(yīng)該側(cè)重以下幾個方面：

(1)財務(wù)管理部門要評價公司的財務(wù)狀況，保證資金合理運作。企業(yè)在發(fā)展壯大時需要投資籌資，企業(yè)通過財務(wù)分析可以及時了解企業(yè)資金的構(gòu)成比例，充分利用閑置資金，合理安排長期借款或者是短期借款，有效控制資金成本。

(2)財務(wù)分析要評價企業(yè)的管理效率，管理效率的高低是企業(yè)管理能力的集中反映。企業(yè)要分析自身的管理效率，及時了解企業(yè)的運作情況，要對企業(yè)的財務(wù)制度進(jìn)行檢查，以有效防范經(jīng)營風(fēng)險，健全財務(wù)控制，保證業(yè)務(wù)流程流暢運作。

(3)應(yīng)該進(jìn)行公平合理的利益分配。企業(yè)應(yīng)該首先明確自身的獲利空間，和具體的利益接收方。只有這樣才能作出利益的公平分配。同時，作為盈利性機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理公司還要為企業(yè)內(nèi)部的未來發(fā)展留有足夠的發(fā)展和運作資金，保證企業(yè)的正常運行。

3.就是要加強(qiáng)物業(yè)管理資金的籌措及運作管理

物業(yè)管理公司的資金有限，為了保證公司的長遠(yuǎn)發(fā)展以及高收益，需要做好資金的運行管理。首先應(yīng)該保證公司資金的穩(wěn)定收入，籌劃多渠道的資金融入，以小區(qū)的物業(yè)費收取為主，其他渠道為輔；其次，可以適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行資金的投資，將物業(yè)公司的財務(wù)管理納入到市場機(jī)制中，但同時應(yīng)該降低資金的投資風(fēng)險，需要進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃。物業(yè)管理企業(yè)多是中小企業(yè)，更應(yīng)選擇科學(xué)合理的投資模式，盡可能地采用中短期投資，揚(yáng)長避短，在科學(xué)合理的投資模式下，加強(qiáng)投資項目的可行性研究和論證。

4.要建立和健全物業(yè)公司內(nèi)部財務(wù)管理制度

物業(yè)管理公司需要在符合國家基本方針政策的前提下，結(jié)合公司內(nèi)部特點，建立完善的財務(wù)管理制度。并根據(jù)實際需要，是該制度細(xì)化，最終形成權(quán)責(zé)分明、責(zé)任到位的管理制度模式。對于財務(wù)管理工作結(jié)果和財務(wù)工作人員的素質(zhì)進(jìn)行定期檢查，對于檢查不合格的部門和個人及時進(jìn)行處理。充分落實好理財自主權(quán)，形成一系列適應(yīng)物業(yè)公司財務(wù)核算和財務(wù)管理要求的財務(wù)管理體系和自我約束機(jī)制，才能規(guī)范企業(yè)的財務(wù)行為，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的健康有序發(fā)展。

三、結(jié)語

綜上所述，物業(yè)管理公司作為獨立的盈利性機(jī)構(gòu)，為了獲得高效經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)該樹立全新的成本理念，從固有的經(jīng)營模式中走出來，并進(jìn)行系統(tǒng)化的管理措施改革，只有建立健全財務(wù)管理模式，才能夠使物業(yè)管理公司逐漸規(guī)范化、市場化、規(guī)?；?。財務(wù)管理是物業(yè)管理公司的核心工作項目，只有完善財務(wù)管理才能促進(jìn)物業(yè)管理公司的完善和長足發(fā)展。