業(yè)內(nèi)激辯樓市底部

樓市離底部還有多遠，對此業(yè)界看法不一，甚至爭論比較激烈。歸納起來主要有兩種觀點：

一種觀點認為，樓市成交量復(fù)蘇，購房者信心小幅提升，表明當前市場正逐漸出現(xiàn)底部特征。持這種觀點的人認為，降價項目能換來一定的成交量，在以價換量行得通的情況下，項目再降價的可能性不大；

另一觀點認為，樓市成交量復(fù)蘇，是樓市深度以價換量引致“剛需”發(fā)力的結(jié)果，并非樓市回暖的征兆。持這種觀點的人認為，樓市成交復(fù)蘇并非反轉(zhuǎn)信號，樓市離底部還很遠，降價仍是主旋律。

部分區(qū)域價格探底

眼下，開發(fā)商為賣房可謂使出了渾身解數(shù)。有樓盤銷售人員建議客戶辦理假離婚再購房，甚至有項目為逃避限購使出奇招——與購房者簽訂一份非正式協(xié)議，以此躲避監(jiān)管。但是開發(fā)商都明白一個道理，所有這些奇招都不如直接降價效果更明顯。

以北京為例，在國家調(diào)控持續(xù)影響之下，近郊樓市已是降聲一片，通過成本計算可以看出，各樓盤探底趨勢明顯。過去一些熱點區(qū)域(如房山等)，由于競爭激烈，一些項目甚至已經(jīng)是成本價出售。

值得關(guān)注的是，雖然在政策持續(xù)調(diào)控之下，樓市壓力空前，但在北京，除通州等水分較大的區(qū)域之外，北京整體房價跌幅并沒有如同人們想象的那樣“跳水”。據(jù)偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)顯示，從北京市房地產(chǎn)市場去年一手房交易情況來看，總成交量5.8萬套(不含保障房)，同比下降34.2％，平均成交價格21552元／平方米，同比下降7.4％。雖然總體呈現(xiàn)明顯的量價齊跌的局面，但跌幅遠遠小于普通老百姓的預(yù)期，北京市一手房的成交價格仍停留在2萬元以上每平方米。

調(diào)控政策執(zhí)行之后，北京各近郊區(qū)一手樓盤紛紛降價，從去年開始房山區(qū)就步入降價通道，最高賣到18000元／平方米的萬科長陽半島，如今成交價在15000元左右／平方米，其中包含約2000元／平方米的精裝修；周邊的首開熙悅山雖然是毛坯房，但價格從去年的15000元／平方米跌至目前的13000元／平方米，位于閻村的天恒樂活城現(xiàn)房價格更只有10000—12000元／平方米。

天恒樂活城營銷負責人坦承，天恒樂活城項目售價基本與成本價持平，屬于底價出手。到底房山區(qū)域還有沒有降價空間?天恒樂活城營銷負責人則替記者算了一筆賬：目前房山區(qū)項目土地成交價格在4150元／平方米-6500元／平方米之間，而項目除去土地外的各項成本，約在5500—6500元／平方米，兩者加在一起總成本至少也在一萬元左右每平方米，由于價格已經(jīng)探底，后期降價空間有限。

專家認為無底可抄

另外值得關(guān)注的是，在房價普遍“跌跌不休”的同時，部分項目也在提價銷售。如金茂府是位于北京CBD區(qū)域的一個高端項目，據(jù)了解，目前該項目三期即將推出，售價將比二期有所提高，單價漲幅在5000—10000元／平方米不等。在北京春季房展上，一外地項目銷售人員表示，目前主要是大城市房價有所下降，而很多中小城市，房價依然在漲。

剛剛過去的3月份，樓市“量漲價跌”取代之前的“量價齊跌”，成為全國房地產(chǎn)市場的大勢。不過，相對于成交量的回升，房價依然處于下行通道之中。

根據(jù)《全國48城市3月成交分析報告》顯示，3月在全國48個大中城市中，在剛性需求釋放的情況下，除哈爾濱、青島、鎮(zhèn)江3城樓市成交環(huán)比出現(xiàn)不同幅度的下滑外，其余45城全線上揚，其中，成交量較去年同期上揚的城市占比七成。北上廣深4大一線城市3月成交量再度全線飆升，4城共計簽約近2.5萬套，與2月份1.5萬余套的總量相比再度提升達61.9％，同比去年也有著近五成的增幅。表明剛需購房者觀望情緒有所松動，開始出手購房。

不過近日發(fā)布的一份針對“特剛需求”人群的報告顯示，目前大多數(shù)新青年(高素質(zhì)、高學(xué)歷、高潛力的青年)在當前所居住城市尚無住房，這一比例為63.79％。高達85.25％的新青年置業(yè)者認為當前房價太高，不能接受，有接近六成的調(diào)查對象表示將推遲購房。

對于樓市是否正在筑底，目前爭議比較大。渣打銀行近日推出的一份主要針對中國二三線城市的房地產(chǎn)調(diào)研報告認為，目前房地產(chǎn)市場“雖然寒冷，尚無冰凍”，在庫存增加的壓力下，樓市尚未到最低價。