蕭條先兆

近期破滅的鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫只是一個(gè)先兆，其他曾經(jīng)火熱的三四線城市房地產(chǎn)市場亦將面臨同樣的考驗(yàn)。

日前，萬科董事長王石在回答網(wǎng)友提問時(shí)表示，“三四線樓市有泡沫。”美資機(jī)構(gòu)香櫞則以一份做空報(bào)告令恒大地產(chǎn)市值蒸發(fā)近百億港元，其成功狙擊的背后不僅是投資者對恒大地產(chǎn)自身激進(jìn)財(cái)務(wù)策略的顧慮，更顯現(xiàn)對于三四線房地產(chǎn)泡沫的隱憂。

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)同樣揭示了這一事實(shí)：近年來三四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展速度已經(jīng)脫離基本面，過去幾年激進(jìn)的土地出讓速度，不限購導(dǎo)致的過度投資，積累成目前的庫存高企，將使這些地區(qū)的房地產(chǎn)競爭形勢更加慘烈。

鄂爾多斯失控

2012年8月的鄂爾多斯，到處是停工的爛尾樓和焦急的討債者。

康巴什新區(qū)早已成為一座大量房屋無人居住的“鬼城”，老城東勝區(qū)也變身一個(gè)充滿著鋼筋水泥爛尾樓的“怪胎”。

一位當(dāng)?shù)厝苏f，從去年10月份開始，這些工程就再也沒有動(dòng)過。鄂爾多斯90％以上的家庭都拿出了錢投資房地產(chǎn)，如今，這些錢都變成了尚未完工的鋼筋水泥。

2012年的夏天，這座中國最富的城市彌漫著“缺錢”的聲音：房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈斷裂，四處躲債，在建項(xiàng)目紛紛停工；而通過民間借貸將財(cái)產(chǎn)投入房地產(chǎn)的老百姓，則擔(dān)心自己是否會(huì)血本無歸。

鄂爾多斯尚未完工的住宅項(xiàng)目有多少?鄂爾多斯市政府向記者提供的數(shù)據(jù)顯示，2011年前11個(gè)月，鄂爾多斯市新開工1005.9萬平方米住宅，加上前兩年的續(xù)建項(xiàng)目，共有2225.3萬平方米。

一位開發(fā)商指著周圍的樓房說，80％以上的建設(shè)項(xiàng)目都已經(jīng)停了，而這些房子的投資60％以上來自于普通市民，更可怕的是背后的民間高利貸已經(jīng)讓債務(wù)翻番了，在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上，所有人都想拿回自己的本息，局面失控了。

除了經(jīng)濟(jì)學(xué)家和理論研究者，沒有人相信鄂爾多斯樓市會(huì)復(fù)活。在過去幾年如火如荼的建設(shè)期，鄂爾多斯曾吸引了大量的投資者和建設(shè)者。據(jù)當(dāng)?shù)匾晃粚W(xué)者介紹，2009年，鄂爾多斯的外來人口達(dá)到30多萬，但自去年開始，這些人陸陸續(xù)續(xù)走了一大半。

“開發(fā)商都不會(huì)再進(jìn)行投入了，現(xiàn)在，所有人想的就是要債，老板即使還有一些余款，他們也不再支付債務(wù)了，因?yàn)檫h(yuǎn)遠(yuǎn)不夠?！碑?dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商說，“開發(fā)商是在2.5分、甚至3分月利息的基礎(chǔ)上籌得的建設(shè)資金，如果兩個(gè)億有一個(gè)億是民間集資，那么這一個(gè)億可能已經(jīng)形成了3個(gè)億的債務(wù)”，“而可怕的是，過去幾年，開發(fā)商利用高利貸滾動(dòng)，進(jìn)入到市政、建筑、礦產(chǎn)、酒店等多個(gè)行業(yè)，一旦形勢不行了，所有的債務(wù)都將越滾越大，所以即使資金已經(jīng)回籠的樓盤也受到牽連”。

“企業(yè)由自救到呼救的歷程已經(jīng)結(jié)束，目前能做的只是等待?！币晃欢鯛柖嗨归_發(fā)商這樣表述自己的現(xiàn)狀：“關(guān)鍵是解套，而不是簡單地注入資金。”

泡沫的破滅邊緣

“市場發(fā)展速度脫離基本面，部分三四線城市未來面臨供應(yīng)高壓，這將成為三四線城市的‘絞肉機(jī)’?！睋?jù)媒體引述，上海易居房地產(chǎn)研究院企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成在一份研究報(bào)告中表示。

在周建成看來，近年來，三四線城市的發(fā)展普遍依賴出讓土地所帶來的財(cái)政收入，但其城市本身的經(jīng)濟(jì)及人口規(guī)模卻往往跟不上房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度。因此，相當(dāng)部分的三四線城市房地產(chǎn)市場面臨透支未來發(fā)展空間的問題；另一方面，持續(xù)的高體量土地供應(yīng)將造成商品房市場巨大的供應(yīng)壓力，未來市場供求風(fēng)險(xiǎn)凸顯。

中信證券報(bào)告認(rèn)為，全國商品房均價(jià)上漲這并不是因?yàn)榉績r(jià)在上漲，而是一二線城市占房屋銷售的比例在加大。中銀國際數(shù)據(jù)顯示，2012年1－7月份，一線城市和二線城市累計(jì)銷售面積分別同比上漲7.7％和1.2％，而三四線城市則同比下降11.3％，一二線城市成交回暖勢頭要好于三四線城市。

根據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，從2011年3月至2012年3月，佛山、蕪湖、唐山、連云港、溫州、佛山、鹽城、中山等三線城市房價(jià)都出現(xiàn)不同程度的下降。根據(jù)新浪樂居網(wǎng)監(jiān)測顯示，從2011年最高點(diǎn)到目前，佛山市房價(jià)均價(jià)跌幅達(dá)到18％，連云港下跌13％，溫州下降10％，鹽城下跌8％，唐山下跌13％。從2012年3月份至今，雖然近半年來上述城市房價(jià)一直持平，但總體成交量下降。

從布局不同城市的公司業(yè)績表現(xiàn)也可看出端倪。主攻一二線城市的“萬保金招”2012年上半年的銷售面積同比增長了7％、28％、40％、181％，回暖之勢明顯。而立足三四線的恒大地產(chǎn)、碧桂園表現(xiàn)遠(yuǎn)遜一籌。恒大地產(chǎn)上半年銷售面積下降5.7％，均價(jià)下降12.2％；碧桂園銷售額下降19.3％。這與2011年后者業(yè)績超過前者的情況發(fā)生逆轉(zhuǎn)。花樣年近日也對媒體宣布其區(qū)域戰(zhàn)略布局調(diào)整，將在東莞、惠州、無錫等城市進(jìn)行業(yè)務(wù)收縮，并最終從三四線城市撤離。

中信證券認(rèn)為，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的主要精神是打擊投資需求，鼓勵(lì)自住需求。顯然，一二線城市的自住需求更大，而非三四線城市。然而三線城市由于不限購而透支了自住需求，供應(yīng)也處在高位。

一份針對50個(gè)未“限購”二三線城市樓市的調(diào)查報(bào)告顯示，這些城市受調(diào)控影響有限，2012年上半年房價(jià)無一下跌，37個(gè)城市價(jià)格更是出現(xiàn)小幅上漲，部分地區(qū)房價(jià)漲幅存在“透支”風(fēng)險(xiǎn)。

土地市場也是如此。2012年上半年，全國房企土地購置面積同比下降了19.9％，降幅比前5個(gè)月擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)，土地款下降13.3％，降幅擴(kuò)大3.3個(gè)百分點(diǎn)，也與一二線城市土地市場迅速回暖的局面形成反差，可見廣大的三四線城市土地市場并未回暖。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，三四線城市諸多因素和一二線城市存在差距，缺乏支撐房價(jià)快速上漲的動(dòng)力。如，一二線城市GDP和人均收入絕對值和增長幅度較大，第三產(chǎn)業(yè)多，人口凈流人多，富裕人口多。而三四線城市人均收入低，第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，對外來人口吸引力低，甚至存在向一二線城市流出的情況，且富裕人口少。一二線城市在長期限購之后，投資需求幾乎絕跡，以剛需為主。而三四線城市大多不限購，一家購置幾套住房的情況很普遍。一二線城市土地供應(yīng)分化，有的城市供應(yīng)少，庫存較低，而三四線城市普遍供應(yīng)很多，潛在庫存高。

資深財(cái)經(jīng)評論員韓令國撰文寫道，幾乎全中國的三四線城市房地產(chǎn)業(yè)都已到達(dá)泡沫破裂的邊緣，那些泡沫已經(jīng)不存在泡沫破不破的問題，而是僅剩下早破還是晚破的問題，并且是無論如何都已經(jīng)無法規(guī)避其破裂的必然。

韓令國以哈爾濱為例，他表示，城市常住人口增長緩慢，因人均收入較低，商品住房市場的有效需求不多，當(dāng)前已建成的實(shí)際空置面積超2000萬平方米，需700萬有效需求人口才能消化，而事實(shí)上哈爾濱市的主城區(qū)人口僅為600萬左右，按當(dāng)前房價(jià)看，外來人口中僅有5％才是真正具備購買力的潛在需求，有實(shí)際購買力的人群不足30萬，人均可攤面積超過70平方米，實(shí)際供給遠(yuǎn)大于有效需求。

泡沫好擠房價(jià)難降

不過，三四線城市分布廣闊，差異巨大，也不能一概而論。什么樣的城市容易出現(xiàn)泡沫?

開發(fā)商選擇進(jìn)入城市，以及購房者選擇出手時(shí)機(jī)需要考慮哪些因素?記者采訪了若干業(yè)內(nèi)權(quán)威人士試圖揭露泡沫形成和爆破的原理，以幫助投資者更好地發(fā)現(xiàn)泡沫和規(guī)避泡沫。

一位龍頭上市房企高管告訴記者，該公司判斷泡沫形成主要有以下標(biāo)準(zhǔn)：人口以及資金流動(dòng)形成的購買力，最近兩年土地出讓總量，以及房價(jià)上漲幅度。簡單的說，就是需求、供給、價(jià)格三要素在房地產(chǎn)行業(yè)的具體體現(xiàn)。

首先，需求角度。房價(jià)的上漲主要有兩種動(dòng)力，人口驅(qū)動(dòng)和資金驅(qū)動(dòng)，但歸根結(jié)底是購買力的問題。上述高管表示，傳統(tǒng)的觀點(diǎn)認(rèn)為，在城市化的進(jìn)程中，房價(jià)長期看漲。但實(shí)際上，沒有人口凈流入的城市，城市化的故事與它無關(guān)。

有些開發(fā)商在年報(bào)中披露進(jìn)入城市的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)選擇人口快速增長的城市。上述高管說，“2008年前選人多的地方是對的，現(xiàn)在房價(jià)貴到買不起，人再多，增加的是租房需求，房價(jià)主要靠財(cái)富驅(qū)動(dòng)。

或者是，房價(jià)低的城市看人口流入，房價(jià)高的城市看資金流動(dòng)。人和錢都可以轉(zhuǎn)換成購買力，代表的是剛性需求和投資需求。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度效果一樣，社會(huì)學(xué)角度卻相差很遠(yuǎn)。另外，人口流動(dòng)帶來的增長是穩(wěn)健的，而資金推動(dòng)將形成大量空置。”

人口凈流入，人均收入水平和外來資金是從需求角度衡量泡沫的具體指標(biāo)。如果一個(gè)城市，人口未出現(xiàn)顯著增長，房價(jià)脫離人均收入水平，完全靠熱錢拉動(dòng)，那么存在泡沫的可能性很大。

2009年國家推出4萬億計(jì)劃以后，很多城市開始了大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)。土地成為一些三四線城市的主要財(cái)政收入，使得土地供應(yīng)嚴(yán)重超過當(dāng)?shù)氐男枨?，房地產(chǎn)過度膨脹一度成為當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，其他產(chǎn)業(yè)得不到有力扶持，導(dǎo)致當(dāng)?shù)鼐用駴]有足夠的收入去購買房子，催生了地產(chǎn)泡沫。

鄂爾多斯一位房地產(chǎn)商接受本刊記者采訪時(shí)表示，2012年的房地產(chǎn)市場越來越差，目前鄂爾多斯的銷售幾乎陷入停滯，大批項(xiàng)目停工停工。雖然開發(fā)商面臨著崩盤的危險(xiǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格有所松動(dòng)，但降幅并不是很大。

該房地產(chǎn)商表示，目前三四線城市房地產(chǎn)市場的泡沫在國家調(diào)控下，屬于投機(jī)的泡沫基本被擠出去，但剛性成本居高不下，甚至有所增加。這就是為何房地產(chǎn)在面臨調(diào)控時(shí)三四線城市迅速出現(xiàn)了價(jià)格下滑，但在下滑到一定程度后價(jià)格沒有出現(xiàn)大幅跳水的原因。

雖然調(diào)控將市場行為帶來的泡沫擠出去了，但是在老百姓看來房價(jià)依然高的超出消費(fèi)水平，導(dǎo)致真正的剛需并沒有發(fā)揮出來。一些三四線城市的樓盤打折、促銷活動(dòng)不斷，但銷量均出現(xiàn)不同程度地下滑。

對于當(dāng)前的難題，受訪的開發(fā)商及專家認(rèn)為，房價(jià)居高不下的根源很多環(huán)節(jié)在政府，而不僅僅是投機(jī)性需求。土地、公關(guān)成本、財(cái)務(wù)成本都要考慮進(jìn)去，并不是開發(fā)商一味降價(jià)能解決的，還需要政府部門的配合。首先，地方政府在未來5年內(nèi)嚴(yán)格控制土地供應(yīng)，給市場充足的時(shí)間來消化現(xiàn)有過剩的存量房。

其次，適當(dāng)?shù)胤潘梢恍┤谫Y渠道，民間融資成本才會(huì)降低，居高不下的隱性財(cái)務(wù)成本也會(huì)降下來，開發(fā)商也不會(huì)再擔(dān)心降價(jià)帶來的個(gè)人融資問題，那時(shí)房價(jià)才會(huì)出現(xiàn)真正的下降。最后，要通過產(chǎn)業(yè)政策的扶持，打造產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以此吸引人流。人流和資金流才是房地產(chǎn)市場發(fā)展的可持續(xù)的支撐力量。