經(jīng)濟(jì)大周期中的地產(chǎn)興衰

樓市正在滑過繁榮的頂點(diǎn)，擺脫中國式的操盤手法，和全球市場經(jīng)濟(jì)國家的游戲規(guī)則接軌。

中國股市下探趨近2000點(diǎn)，7月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)罕見的不樂觀，長三角、珠三角制造業(yè)滑坡傳聞不斷，浙江、內(nèi)蒙古部分地區(qū)陷入金融麻煩之中，中國經(jīng)濟(jì)在深沉的迷霧中繼續(xù)顯示出下行壓力，經(jīng)濟(jì)崩潰論的論調(diào)再次聚集起來，成為人們口耳相傳的談資。

上世紀(jì)90年代初，也有一個中國經(jīng)濟(jì)崩潰論集中出現(xiàn)的時期，表現(xiàn)為以銀行為中心的三角債困局，政府用了近三年時間清理了三角債問題，中國經(jīng)濟(jì)成功實(shí)現(xiàn)軟著陸。而此次的崩潰論出現(xiàn)的大環(huán)境已與20多年前有天壤之別，歷經(jīng)30余年的高速發(fā)展，中國經(jīng)濟(jì)實(shí)際上已經(jīng)走到了一個高速發(fā)展經(jīng)濟(jì)周期的末端。

首先，入世帶來的全球化紅利已經(jīng)逐漸釋放。一方面，中國的開放度在入世后明顯上升，從20世紀(jì)90年代末不到40％攀升到全球金融危機(jī)前的60％以上的水平，顯著超過其他大型經(jīng)濟(jì)體，繼續(xù)上升空間已經(jīng)有限。而此后由于金融危機(jī)的沖擊，外需疲弱，貿(mào)易開放度已回落到50％左右。另一方面，也說明來自國際市場競爭的效率的提高對總體經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)度降低，生產(chǎn)效率的上升更多地要依賴良好的內(nèi)部競爭環(huán)境。

其次，農(nóng)村可轉(zhuǎn)移的富余青壯年勞動力越來越少。目前在農(nóng)村從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的半閑置和完全閑置的15～35歲勞動力顯著減少。據(jù)估算，目前這部分人口已經(jīng)從1990年的1.3億人下降到目前的0.3億人，說明農(nóng)村可以轉(zhuǎn)移到非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的青壯年勞動力已經(jīng)所剩不多。

同時，房地產(chǎn)泡沫對經(jīng)濟(jì)的擠壓效應(yīng)越來越明顯。近幾年地價、房價過快上漲，推高了地租價格，擠壓了消費(fèi)，對房地產(chǎn)過大的投資性需求降低了資源的配置效率，加劇了財富分配的不合理，尤其是城鄉(xiāng)之間的差距。這些因素對經(jīng)濟(jì)的擠壓效應(yīng)隨著房價的上升而逐漸累積。

最新的一個例子是，房租高漲已使中國餐飲業(yè)急劇衰退。據(jù)相關(guān)行業(yè)協(xié)會的統(tǒng)計(jì)，餐飲企業(yè)月倒閉率已高達(dá)15％，陷入整個行業(yè)的最低谷。2011年餐飲行業(yè)利潤率維持在7％－8％，2012預(yù)計(jì)為5％。

餐飲企業(yè)的虧損原因有人工成本和材料成本的上漲，最近一年人工上漲大約10％－25％，材料成本上漲約10％。但最主要的原因是房地產(chǎn)泡沫的膨脹導(dǎo)致房租的上漲。一般來說，房租占營業(yè)收入比重的盈虧臨界點(diǎn)為8％－10％，超過這個比例，餐飲行業(yè)毛利率就會下降到50％以下，凈利潤為負(fù)數(shù)，即虧損。這是因?yàn)橐痪€城市毛利率要超過60％，二線城市毛利率要超過50％，餐飲企業(yè)才能勉強(qiáng)維持。而目前餐飲房租成本至少占營業(yè)收入的20％－30％以上，最為離譜是一些城市的地段竟然達(dá)到香港的水準(zhǔn)，這一比例高達(dá)50％。一些商鋪業(yè)主規(guī)定租金每年固定上漲5％－6％，從2006年到2012年，有些地方的房租至少翻了一倍甚至是兩倍以上。餐飲企業(yè)老板一年到頭辛辛苦苦最終不過是為房產(chǎn)老板打工而已。

但值得注意的是，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)體量已足夠巨大，即使經(jīng)濟(jì)周期發(fā)生變化也不會出現(xiàn)類似二戰(zhàn)前夜的斷崖式下跌。這種從繁榮向蕭條的轉(zhuǎn)變，更可能以溫水煮青蛙的螺旋式下跌的面目出現(xiàn)?？梢詳嘌缘氖?，房地產(chǎn)業(yè)也必然的無法置身于中國經(jīng)濟(jì)周期之外，房價總的下行趨勢已經(jīng)確立，期間會有反復(fù)，甚至房價在一定時期內(nèi)會重新抬頭；但這些都不過是下跌過程中的一個插曲，并不會對趨勢構(gòu)成明顯影響。

樓市正在滑過繁榮的頂點(diǎn)，擺脫中國式的操盤手法，和全球市場經(jīng)濟(jì)國家的游戲規(guī)則接軌。中國炒樓者曾是世界上最幸福的炒家，因?yàn)樗麄兠鎸Φ氖遣粩嘣鲩L的市場。但這種增長已不可持續(xù)，就像2007年的股市亂象不可持續(xù)。未來，住房持有稅、空置稅、財產(chǎn)稅等諸多品種都將由有房者承擔(dān)，這是市場經(jīng)濟(jì)國家稅制的必然。中國不可能例外。就像股市金融生態(tài)的改變，樓市正在游戲規(guī)則劇變的起點(diǎn)。