地產(chǎn)博弈，誰主沉浮？

2012年至今，房地產(chǎn)市場的回暖有目共睹，全國幾大重點城市6月的成交紛紛創(chuàng)下去年調(diào)控以來的新高，而七、八兩月，雖然較6月的峰值出現(xiàn)回落，但從絕對值來看依然維持在本輪調(diào)控以來的相對高位。和持續(xù)上漲的成交相伴的，宏觀調(diào)控政策也正在出現(xiàn)新的變化，中央和地方近期房地產(chǎn)調(diào)控層面都出現(xiàn)新動向。

中央政府調(diào)控面正經(jīng)歷新一輪的收緊

回顧今年以來重點城市房地產(chǎn)市場走勢，大致可以分為兩個階段：其一為1—3月份，當(dāng)時市場在調(diào)控余威和傳統(tǒng)淡季的夾擊之下處于絕對的低迷期，其二為4月份至今，地方政府頻繁微調(diào)、首套房貸款逐漸放松等因素共同作用，重點城市去年以來積壓下來的購房需求開始集中釋放，交易量此后進入回升通道，而即使在七、八月份行業(yè)傳統(tǒng)銷售淡季中，市場整體氛圍也依然保持在相對較高的熱度；另一方面，最近兩個月以來，包括上海、深圳、武漢在內(nèi)的諸多重點城市陸續(xù)出現(xiàn)了價格回漲的樓盤，這無疑給了中央政府更大的輿論壓力。

因此，我們看到的狀況是，5月份之后中央層面對房地產(chǎn)調(diào)控的口風(fēng)出現(xiàn)了新一輪的收緊，包括住建部、國土部、財政部在內(nèi)的中央各部委均公開做出過關(guān)于堅持調(diào)控不動搖的表態(tài)，溫家寶總理也多次在國務(wù)院會議、出外考察等場合發(fā)表過類似言論，直到7月下旬，國務(wù)院派出8個督察組對全國16個省（市）調(diào)控政策落實情況開展專項調(diào)查，此輪中央層面上的口風(fēng)收緊力度達到了階段性最高。

從實際效果來看，隨著中央近期對于房地產(chǎn)調(diào)控的新一輪收緊，地方政府明松暗動的情況較此前明顯收斂。5月以來，各地方政府采取的寬松政策普遍集中在以鼓勵首套房為主的公積金政策上，而僅有的三個（重慶、湖南和河南）公開扶持樓市計劃的地方性政策，并且力度都相對較大的地方政府，無一例外全部遭到叫停。

地方政府松動意愿始終存在，公積金政策成為主要突破口

從近期地方政府松動限購的表現(xiàn)形式來看，公積金正被越來越多地運用，5月至今，地方政府13項微調(diào)政策中就有7項涉及到公積金政策，而從公布以后的實施情況看，無一例外均能得到暢通無阻的執(zhí)行。尤其值得關(guān)注的是，根據(jù)清遠、深圳、中山三地最新版本的公積金政策，一套房的首付比例已經(jīng)低至二成，二套房的首付比例也首次低于五成，這樣大尺度的公積金放松卻依然暢通無阻地得到執(zhí)行?？梢姡醒胝畬τ诠e金的認(rèn)可已經(jīng)被確立。而且我們也注意到，對于另一些公開突破“限購”底線的，例如河南新政中認(rèn)房不認(rèn)貸這樣的條款，依然會遭遇流產(chǎn)的厄運。

但是也有特例，和全國其他地區(qū)不同，上海政府微調(diào)方向反而往嚴(yán)的方向推進，從年初至今一共出臺了四輪收緊政策。從前往后依次是叫停補繳社保證明、本地單身購房、外地單身購房、居住證滿3年外地戶籍居民購二套房。而事實是，上述政策并非全部是上海政府主觀方面的收緊動作。舉例來說，對于居住證滿3年即可購買第二套房，事實上去年限購以來上海一直便這樣操作，只是近期被媒體曝光后，給輿論造成了限購政策出現(xiàn)松動的假象，地方政府迫于輿論壓力才被迫叫停，另外三項調(diào)整也或多或少存在這樣的“烏龍”細(xì)節(jié)。因此我們認(rèn)為，不管是一線城市，還是二三線城市，放松政策的沖動都是普遍存在的。

經(jīng)濟、政策等系統(tǒng)外部因素將決定9月份以后樓市走勢

對于今年至今的房地產(chǎn)市場我們認(rèn)為可以分為兩個階段：1—2月是傳統(tǒng)淡季，房地產(chǎn)市場處于低迷；3月以后市場開始活躍，尤其從4月以來的逐步攀升到6月創(chuàng)下今年新高。這一波需求的釋放主要依靠開發(fā)商以價換量下，大部分剛需和少部分改善的積極入市，因此我們稱之為系統(tǒng)內(nèi)部的因素。

我們通常認(rèn)為，一個市場逐漸復(fù)蘇的過程中需求會呈現(xiàn)一個階梯性的轉(zhuǎn)變：首先是剛性需求入市，隨后一部分改善性需求跟進并逐步壯大，最后投資、投機性的客戶從不斷增加的需求中看好房屋的投資價值，他們的入市標(biāo)志著市場活躍度達到最高階段。站在當(dāng)前的這個時間節(jié)點上——剛性需求已經(jīng)釋放出相當(dāng)一部分，小部分改善需求開始跟進。所以決定下半年市場成交的關(guān)鍵因素在于：改善性需求能否持續(xù)入市，投資需求是否跟進？而其決定因素或不在市場體系內(nèi)，而會在體系外部。

從目前的經(jīng)濟形勢來看，至少在今年以內(nèi)宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)回升的可能性極小，甚至還有進一步下行的空間，外界普遍認(rèn)為經(jīng)濟形勢不佳將導(dǎo)致國家對房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)松口，因此對樓市將會是利好，但我們卻并不那么樂觀。如果我們回顧2008年不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)宏觀經(jīng)濟運行出現(xiàn)重大波折的時候，房地產(chǎn)市場需求會出現(xiàn)明顯萎縮，尤其是中高端階層群體，由于對未來就業(yè)和收入情況的擔(dān)憂，大部分潛在的購房者都會選擇減少開支，把購房計劃從他們的清單上劃去，從而導(dǎo)致市場需求、尤其是改善型需求和投資需求大幅度縮水。