房企“秋收”戰(zhàn)

時(shí)入9月，樓市年內(nèi)最后一個(gè)傳統(tǒng)的營(yíng)銷旺季悄然而至。各大開(kāi)發(fā)商紛紛摩拳擦掌，企圖在這個(gè)關(guān)鍵的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上“搶收”一把，一場(chǎng)激烈的房企“秋收”戰(zhàn)已然箭在弦上，一觸即發(fā)。

然而，歷史的傷痛仍歷歷在目，不可熟視無(wú)睹。事實(shí)上，國(guó)家的調(diào)控政策一直以來(lái)都是懸在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的達(dá)摩克利斯之劍。2011年的“金九銀十”便在宏觀調(diào)控的“重拳”擊打之下，演變成了“鐵九銅十”。如今，隨著樓市的逐步回暖，國(guó)家調(diào)控政策“加碼”的呼聲再起。誰(shuí)又敢說(shuō)今天一定不會(huì)重復(fù)昨天的故事呢？

那么，在如此微妙的形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商又該何去何從？今年青島市場(chǎng)的“金九銀十”能否如期而至呢？

現(xiàn)房銷售山東試點(diǎn)

近日，山東省副省長(zhǎng)夏耕在山東省保障性安居工程和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作會(huì)上表示，自9月1日起，凡不實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品住房項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證書(shū)。同時(shí)，山東省將選擇有條件的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。據(jù)悉，山東省此番試點(diǎn)所指的現(xiàn)房，是指消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)已經(jīng)通過(guò)符合交付標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)驗(yàn)收、可以正式入住的物業(yè)。這種現(xiàn)房銷售已不再需要銷售許可證，而要查看房產(chǎn)證。

消息一出，市場(chǎng)沸沸揚(yáng)揚(yáng)。遙想前段時(shí)間爆發(fā)的預(yù)售疑云，不禁讓人心生疑問(wèn)，現(xiàn)房銷售是否就是要取消預(yù)售制？

“取消商品房預(yù)售制度在短期內(nèi)不可能實(shí)施。山東省的現(xiàn)房銷售試點(diǎn)旨在加強(qiáng)預(yù)售的監(jiān)管。事實(shí)上，目前山東省在售的大部分樓盤(pán)都是期房，一旦取消預(yù)售就將直接導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)斷檔問(wèn)題，從而使得供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，繼而影響房?jī)r(jià)穩(wěn)定?！敝兄脟?guó)際市場(chǎng)總監(jiān)張百忍如是說(shuō)。

無(wú)獨(dú)有偶，在青島嘉凱城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司策劃總監(jiān)趙恒成看來(lái)，現(xiàn)房銷售試點(diǎn)并非是要取消預(yù)售，而是山東省對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的一個(gè)信號(hào)。“目前取消預(yù)售制并不現(xiàn)實(shí)，取消預(yù)售制還存在很多值得討論的問(wèn)題，這是一件任重而道遠(yuǎn)的工作，即使明確要推廣，也需要2—3年的時(shí)間過(guò)渡。”

那么，取消預(yù)售制對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)意味著什么呢？“會(huì)加劇新一輪的行業(yè)洗牌。尤其對(duì)那些在調(diào)控嚴(yán)冬中剛剛‘暖和’過(guò)來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，突然取消預(yù)售制會(huì)直接導(dǎo)致他們?cè)谑袌?chǎng)的‘速凍’中被淘汰?！壁w恒成補(bǔ)充說(shuō)，“現(xiàn)房銷售對(duì)于開(kāi)發(fā)商的資金鏈有很高的要求，提高了開(kāi)發(fā)商的門(mén)檻，會(huì)加大行業(yè)壟斷的風(fēng)險(xiǎn)，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。相比取消預(yù)售制，不如加強(qiáng)對(duì)預(yù)售制度的監(jiān)管，使其更加的完善，從而更好地保障消費(fèi)者的利益?！?/p>

實(shí)際上，業(yè)內(nèi)人士關(guān)于預(yù)售制的爭(zhēng)論從未停止，無(wú)論是“主存派”還是“主棄派”都有自己充分的理由來(lái)支撐自己的論斷。但可以肯定的是，現(xiàn)房銷售將是一個(gè)長(zhǎng)期的改革過(guò)程。

而在當(dāng)前樓市調(diào)控步入“深水區(qū)”背景下，任何的政策調(diào)整或政策“加碼”對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)都將是如芒在背，更何況是如此重要的“秋收”時(shí)節(jié)呢。如此說(shuō)來(lái)，今年青島市場(chǎng)的“金九銀十”能否如期而至呢？

“金九銀十”成色可期

以青島市場(chǎng)為例，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，8月，商品住宅成交量103.81萬(wàn)平方米，環(huán)比上升17%；成交均價(jià)為7676元/平方米，環(huán)比下降10%；成交套數(shù)為10233套，環(huán)比上升18%。截至目前，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月呈上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，本月成交量更是創(chuàng)單月成交歷史新高。其中，不乏青島五市近期將開(kāi)始繳納住房維修基金，導(dǎo)致本月大量五市項(xiàng)目集中網(wǎng)簽的原因。

“8月份不屬于傳統(tǒng)意義上的旺季，但仍然達(dá)到了1萬(wàn)多套的銷量，按照目前的回暖態(tài)勢(shì)，青島樓市‘金九銀十’的成色可期，以青島風(fēng)景為例，目前已經(jīng)預(yù)約客戶600批，而房子只有500套?！睆埌偃虡?lè)觀地說(shuō)。

“一大早我就來(lái)了，可天不遂人愿呀?！痹诩蝿P城時(shí)代城國(guó)際瞰景高層開(kāi)盤(pán)儀式的現(xiàn)場(chǎng)，記者見(jiàn)到了前來(lái)選房的王先生。雖然此次選房采取電子搖號(hào)的方式，但是他還是早早來(lái)到了現(xiàn)場(chǎng)，希望此舉能為搖號(hào)搶購(gòu)帶來(lái)好運(yùn)氣?？蛇€是沒(méi)能搶購(gòu)到自己想要的房源?！百I(mǎi)房的人太多了。”王先生無(wú)奈地說(shuō)。

市場(chǎng)是檢驗(yàn)產(chǎn)品最好的試金石。9月1日時(shí)代城開(kāi)盤(pán)當(dāng)天上千組客戶爭(zhēng)搶房源，僅僅四個(gè)小時(shí)便去化了近90%，熱銷程度可見(jiàn)一斑。

“時(shí)代城首開(kāi)大獲成功，正是源于其超高的性價(jià)比得到了市場(chǎng)的廣泛認(rèn)可。目前，市場(chǎng)上的主力客群仍是剛性需求，他們經(jīng)歷了多輪調(diào)控的洗禮后變得更加的理性。因此，在產(chǎn)品方面，時(shí)代城以兼具兩山-湖-公園的自然優(yōu)勢(shì)和230萬(wàn)m²大盤(pán)完善配套優(yōu)勢(shì)，得到客戶對(duì)樓盤(pán)的高度認(rèn)同，讓客戶對(duì)企業(yè)、產(chǎn)品充滿信心；而在價(jià)格方面，又采取了“大盤(pán)首期回饋客戶”的積極策略，使得客戶認(rèn)可時(shí)代城“品質(zhì)高、價(jià)格優(yōu)”的市場(chǎng)形象，最終得到客戶及市場(chǎng)的火爆認(rèn)同。趙恒成自信地說(shuō)。

“信心比黃金更重要”。這句話用來(lái)形容當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)在恰當(dāng)不過(guò)。而時(shí)代城客群的信心，與項(xiàng)目的地理位置和價(jià)值提升空間是密不可分的。據(jù)悉，時(shí)代城位居大青島未來(lái)CLD核心，建成后將是島城公路交通網(wǎng)絡(luò)最為完善的區(qū)域之一。另外，時(shí)代城依托兩山一湖一公園的資源優(yōu)勢(shì)又規(guī)劃了230萬(wàn)平方米大盤(pán)優(yōu)勢(shì)與完善配套體系，形成了地段、自然、大盤(pán)、配套的復(fù)合優(yōu)勢(shì)。事實(shí)上，自去年時(shí)代城項(xiàng)目入市以來(lái)，不論從品牌實(shí)力，或者產(chǎn)品品質(zhì)上，時(shí)代城都已經(jīng)成為青島樓市的價(jià)值標(biāo)桿。

要知道，在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)仍然高位限控的情況下，購(gòu)房客群更加趨于理性，多數(shù)購(gòu)房者仍選擇觀望等待，“火爆樓市”似乎已成為昨日故事。但如今，時(shí)代城真真切切的熱銷，為青島市的房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了一針強(qiáng)心劑的同時(shí)也在告訴我們一個(gè)事實(shí)，市場(chǎng)需求一直都在，從未離開(kāi)。

值得一提的是，目前國(guó)家調(diào)控正處于“政策頂”時(shí)期，短期內(nèi)不會(huì)有新的政策出臺(tái)。加之市場(chǎng)后期將有更多的剛性需求與改善性剛需入市，以及國(guó)家的信貸支持都有利于樓市成交量的進(jìn)一步回升。如此一來(lái)，“金九銀十”成色可期。

房企“秋收搶跑”

隨著樓市成交量回暖的深入，“金九銀十”已然成為開(kāi)發(fā)企業(yè)能否完成全年銷售指標(biāo)的關(guān)鍵時(shí)期。各大開(kāi)發(fā)商紛紛摩拳擦掌，制定自己的“秋收計(jì)劃”，企圖在這個(gè)關(guān)鍵的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上“搶收”一把，一場(chǎng)激烈的房企“秋收”戰(zhàn)已然箭在弦上，一觸即發(fā)。

而作為開(kāi)發(fā)商能否完成全年任務(wù)的關(guān)鍵一戰(zhàn)，不容有失。那么，在瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)企業(yè)該何去何從呢？

A計(jì)劃——“以價(jià)換量”

業(yè)界流行一句戲言：“萬(wàn)科打個(gè)噴嚏，大家就會(huì)擔(dān)心市場(chǎng)要感冒?！贝搜苑翘摚f(wàn)科作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的“一哥”，其一舉一動(dòng)往往有意無(wú)意地被業(yè)內(nèi)放大。

近日，煙臺(tái)萬(wàn)科登出降價(jià)廣告，海云臺(tái)93～137平方米城區(qū)一線典藏海景裝修房起價(jià)為6280元/平方米。而此前該項(xiàng)目的網(wǎng)上報(bào)價(jià)為8500元/平方米。這樣算來(lái)，每平方米降了2220元。對(duì)于前期購(gòu)房的業(yè)主來(lái)說(shuō)，損失著實(shí)不小。按照一套房來(lái)算，業(yè)主將損失20萬(wàn)元左右。降價(jià)幅度高達(dá)26%。如此大的降幅動(dòng)作自然引來(lái)廣大業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。試問(wèn)，萬(wàn)科此舉意欲何為？

“在度過(guò)市場(chǎng)低谷后，開(kāi)發(fā)商搶跑心態(tài)較為明顯，在庫(kù)存壓力與資金壓力的高壓作用下，以價(jià)換量的‘搶收’策略仍將是市場(chǎng)主流?！睆埌偃陶J(rèn)為，萬(wàn)科降價(jià)無(wú)疑是為了進(jìn)一步拉動(dòng)銷售。而在“金九銀十”這個(gè)時(shí)間點(diǎn)降價(jià)走量顯然是不錯(cuò)的選擇。過(guò)了這個(gè)黃金期，今年也就塵埃落定了。

與此同時(shí)，龍湖、恒大等房企也不約而同的選擇了以價(jià)換量的“秋收行動(dòng)”。事實(shí)上，在風(fēng)云突變的市場(chǎng)環(huán)境下，早點(diǎn)將“鋼镚兒”揣人袋中也不失為上上之策。

B計(jì)劃——“小步快跑”

“降價(jià)一直都是樓市敏感的話題，而房企的降價(jià)行為很多是與其年度銷售指標(biāo)相關(guān)的。譬如中海5月份的直降百萬(wàn)，都是考慮到銷售指標(biāo)的影響，并非源于房企資金鏈的壓力。事實(shí)上，資金鏈的壓力去年就開(kāi)始出現(xiàn)，有人割肉，有人降價(jià)，在各種自救措施的作用下，房企的現(xiàn)金流已經(jīng)得到明顯的緩解。今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，便是一次難得的去庫(kù)存和回收現(xiàn)金的機(jī)會(huì)?！?/p>

在談及未來(lái)青島樓市的發(fā)展趨勢(shì)時(shí)，趙恒成表示，雖然目前成交出現(xiàn)了回暖，但這并不能說(shuō)明市場(chǎng)已經(jīng)完全回暖。目前的市場(chǎng)仍處于不穩(wěn)定的一個(gè)狀態(tài)，投資性需求并未開(kāi)始集中入市，對(duì)于市場(chǎng)而言，投資性需求也是不可或缺的。因此，目前開(kāi)發(fā)商不會(huì)過(guò)分樂(lè)觀盲目入市。

“樓市歷經(jīng)調(diào)整，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)慢慢適應(yīng)，紛紛開(kāi)始苦練內(nèi)功，有效控制開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)策略也變得越來(lái)越謹(jǐn)慎，因此，相信會(huì)有更多的房企將采取‘小步快跑’的小批量、多批次的推盤(pán)銷售策略。謹(jǐn)慎推盤(pán)，少量加推‘試水’市場(chǎng)，如果客戶群比較大，可以加快節(jié)奏繼續(xù)推盤(pán)；如果得不到市場(chǎng)認(rèn)同，可以及時(shí)方便地調(diào)整策略?！标P(guān)于房企的“秋收行動(dòng)”趙恒成預(yù)測(cè)道。

面對(duì)未來(lái)，有太多的不確定性，唯一可以確定的是“金九銀十”期問(wèn)，房企的促銷活動(dòng)會(huì)明顯增加，將迎來(lái)全年的開(kāi)盤(pán)與成交高峰。