國(guó)有房屋中介入場(chǎng)

北京市將成立國(guó)有房屋中介的消息一經(jīng)出爐，便引起爭(zhēng)議。

質(zhì)疑源頭來(lái)自北京市政府辦公廳5月31日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)穩(wěn)定房屋租金工作的意見(jiàn)》(下稱《意見(jiàn)》)。《意見(jiàn)》中，將鼓勵(lì)和支持北京市相關(guān)機(jī)構(gòu)、區(qū)縣政府、集體經(jīng)濟(jì)組織成立國(guó)有房屋租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)。

與國(guó)有中介公司的對(duì)《意見(jiàn)》表示高興不同，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、民辦中介、地產(chǎn)專家等在內(nèi)的一些社會(huì)人士對(duì)于北京市成立公辦中介則表達(dá)憂慮。他們認(rèn)為，北京市通過(guò)成立國(guó)有中介來(lái)規(guī)范租賃市場(chǎng)穩(wěn)定租金水平的“初衷良好”，實(shí)操則困難重重。

打量“先行者”

北京市鼓勵(lì)支持成立國(guó)有中介，是出于對(duì)民生的考量。北京市住建委給記者發(fā)來(lái)的一份答復(fù)顯示，鼓勵(lì)成立國(guó)有中介的目的是“凈化市場(chǎng)環(huán)境、穩(wěn)定租賃關(guān)系與租金價(jià)格”。

事實(shí)上，北京住房租賃市場(chǎng)確實(shí)魚(yú)龍混雜，囤積房源漲價(jià)、吃差價(jià)、克扣押金、打隔斷群租等糾紛屢禁不止，不但給房主帶來(lái)騷擾和損失，租戶也對(duì)黑中介深惡痛絕。

對(duì)于這一初衷，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為執(zhí)行難度較大。

實(shí)操已經(jīng)走在《意見(jiàn)》前面的是北京市天河興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。作為國(guó)有房屋中介，天河興業(yè)已運(yùn)作一年半時(shí)間。

北京市天河興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司是北京市首個(gè)“改造安置小區(qū)富余房屋代租”的國(guó)有中介平臺(tái)，隸屬于北京天河浩宇資產(chǎn)管理有限公司。資料顯示，北京天河浩宇資產(chǎn)管理有限公司成立于2008年8月，由大興區(qū)黃村鎮(zhèn)政府主導(dǎo)創(chuàng)辦。2010年12月，公司下屬的北京市天河興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司成立，主營(yíng)業(yè)務(wù)是黃村鎮(zhèn)改造安置小區(qū)村民富余房屋的代租。

據(jù)天河興業(yè)總經(jīng)理婁蕊介紹，天河興業(yè)與民營(yíng)中介的“賺差價(jià)”模式不同，房源采取“平價(jià)進(jìn)出”方式，支付給房主的租金和收取租客的租金相同，只多收取租客一個(gè)月的租金作為管理費(fèi)用。目前天河興業(yè)已經(jīng)收集到棗園尚城小區(qū)內(nèi)的359套房源，并已經(jīng)全部實(shí)現(xiàn)對(duì)外出租。2011年，天河興業(yè)支付給房主的租金大約有1000萬(wàn)元，2012年至今有400萬(wàn)元左右。因?yàn)橐袚?dān)房屋空置期付給房主的租金、企業(yè)租戶開(kāi)發(fā)票產(chǎn)生的稅費(fèi)，以及辦公人員的工資等各項(xiàng)辦公管理費(fèi)用，包括初期啟動(dòng)的資金在內(nèi)，總公司天河浩宇自天河興業(yè)成立至今，已經(jīng)為其墊資約700余萬(wàn)元。

“國(guó)有企業(yè)也要追求經(jīng)濟(jì)效益，不可能一直賠下去?！北本┨旌雍朴钯Y產(chǎn)管理有限公司總經(jīng)理李國(guó)強(qiáng)表示，下一步將改變經(jīng)營(yíng)模式提高企業(yè)增收能力。

面對(duì)資金困境，婁蕊建議對(duì)于國(guó)有中介不以盈利為目的的業(yè)務(wù)，要出臺(tái)鼓勵(lì)政策，“一是能不能減免租金收入5.5%的稅收，二是能不能享受公租房擁有的優(yōu)惠補(bǔ)貼政策。”她還建議，北京市應(yīng)該建立一個(gè)規(guī)模為幾億元的專項(xiàng)扶持基金，專門用于獎(jiǎng)勵(lì)各區(qū)縣做得比較好的國(guó)有中介。

正如北京天河興業(yè)當(dāng)前遭遇的運(yùn)營(yíng)資金困境一樣，業(yè)內(nèi)人士對(duì)于北京市鼓勵(lì)各區(qū)縣成立國(guó)有中介后的運(yùn)營(yíng)能力及效果，也持有疑慮。

“從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)角度考慮，無(wú)論是房源收集還是服務(wù)能力，民營(yíng)中介的市場(chǎng)效率會(huì)高于國(guó)有中介，除非國(guó)有中介掌握特殊資源，有行政支持?！?偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉說(shuō)，北京、上海十余年前啟動(dòng)二手房交易市場(chǎng)的時(shí)候，曾經(jīng)建立國(guó)有的住房租賃中心和住房交易中心，但經(jīng)過(guò)十幾年的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)被淘汰。

據(jù)了解，天河興業(yè)最初開(kāi)展業(yè)務(wù)時(shí)，也曾遭遇過(guò)房源收集和租房的困境。有的房主認(rèn)為其定的租金低且漲價(jià)不便，不愿意將空余房源交給天河興業(yè)，有的租戶也因?yàn)橐f交各種身份收入等證明材料，不愿通過(guò)天河興業(yè)租房。

天河興業(yè)在租金收取模式上與民辦中介并無(wú)不同，除了多收取一個(gè)月的租金作為管理費(fèi)，也會(huì)多收取一個(gè)月的租金作為租房押金。

“開(kāi)始時(shí)他們的房子不好租，后來(lái)規(guī)定只要拿著拆遷證明來(lái)租房，房租可以打折，就全租出去了?！币晃恍^(qū)住戶說(shuō)，棗園尚城小區(qū)因靠近地鐵大興線棗園站需求很大，住戶更傾向于自己將房子租給親朋好友介紹的租戶，同樣安全。

小區(qū)附近的一家“鏈家地產(chǎn)”的工作人員表示，天河興業(yè)經(jīng)營(yíng)房源有限，這個(gè)國(guó)有中介的存在對(duì)于他們的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有產(chǎn)生任何影響。

“安全”優(yōu)勢(shì)

“政府的最好角色是規(guī)則的制定者和行業(yè)的監(jiān)管者，如果政府親自去做，按照中國(guó)現(xiàn)在的國(guó)情，可能容易走偏。”胡景暉說(shuō)。

萬(wàn)科地產(chǎn)副總裁毛大慶認(rèn)為，政府作為市場(chǎng)規(guī)則的制定者，理應(yīng)擔(dān)當(dāng)裁判的角色，通過(guò)精準(zhǔn)合理的吹罰來(lái)引導(dǎo)比賽良性精彩的進(jìn)行?！艾F(xiàn)今問(wèn)題在于，政府部門不是在提升執(zhí)裁水平上想辦法，而是直接跳進(jìn)了賽場(chǎng)。”

“如果要平抑房租，不是自已設(shè)立中介，而是降低稅費(fèi)，減少審批?！鄙钲谑缆?lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松認(rèn)為，房地產(chǎn)中介服務(wù)是針對(duì)每家每戶的服務(wù)，這是政府部門不太擅長(zhǎng)的領(lǐng)域。

胡景暉說(shuō)，“如果讓我決策，我不會(huì)主張去做（國(guó)有中介）。如果政府連法規(guī)都沒(méi)有制定到位、監(jiān)管都沒(méi)有到位，就擼起袖子自己去干，難以發(fā)揮作用?！?/p>

面對(duì)上述質(zhì)疑，北京市住建委表示，國(guó)有房屋租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)是對(duì)現(xiàn)有租賃經(jīng)營(yíng)模式的一種探索與創(chuàng)新，原則上應(yīng)遵照市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，采取市場(chǎng)運(yùn)作模式運(yùn)營(yíng)，通過(guò)機(jī)構(gòu)自身優(yōu)質(zhì)、規(guī)范服務(wù)，與其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)平等競(jìng)爭(zhēng)。

《意見(jiàn)》鼓勵(lì)各區(qū)縣成立國(guó)有房屋租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，具體成立時(shí)間、設(shè)置方式以及經(jīng)營(yíng)模式，由各區(qū)縣政府根據(jù)本區(qū)縣實(shí)際情況研定。各區(qū)縣在成立機(jī)構(gòu)過(guò)程中，可能會(huì)出現(xiàn)一些新情況、新問(wèn)題，會(huì)及時(shí)總結(jié)與逐步完善。

身處國(guó)有中介平臺(tái)中的婁蕊對(duì)上述質(zhì)疑也有耳聞?！坝匈|(zhì)疑是正常的，但好還是不好，我們要看政策執(zhí)行后的效果?！眾淙锉硎荆\(yùn)行一年多來(lái)，房主和租戶對(duì)于天河興業(yè)的運(yùn)作模式比較認(rèn)可。

記者走訪棗園尚城小區(qū)得知，選擇這個(gè)國(guó)有中介，房主和租戶出發(fā)點(diǎn)都是“安全”。

介入小產(chǎn)權(quán)房？

北京市政府辦公廳發(fā)布《意見(jiàn)》的第七條顯示，鼓勵(lì)市有關(guān)部門、各區(qū)縣政府成立國(guó)有房屋租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，支持集體經(jīng)濟(jì)組織組建或委托房屋租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)籌集本集體經(jīng)濟(jì)組織富余住房，集中開(kāi)展房屋租賃經(jīng)營(yíng)。

針對(duì)這一點(diǎn)，胡景暉則認(rèn)為，除了為公租房廣尋房源外，北京市鼓勵(lì)成立國(guó)有中介，是解決現(xiàn)行的已建未售的小產(chǎn)權(quán)房的一個(gè)方案?？墒挂恍┑靥幊墙嫉貛У募w經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，借政府“支持集體經(jīng)濟(jì)組織籌集本集體經(jīng)濟(jì)組織富余住房，開(kāi)展房屋租賃經(jīng)營(yíng)”的名義，成立國(guó)有中介“陽(yáng)光”性地出租獲利。

他們?yōu)榇硕a(chǎn)生的擔(dān)憂是，在此種現(xiàn)象的刺激下，可能促使一些村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織以建房租賃的名義繼續(xù)新建小產(chǎn)權(quán)房。

資深業(yè)內(nèi)人士表示，北京市政府可能還有更為重要的訴求——外地人可在京申請(qǐng)公租房的敞口給北京市帶來(lái)了龐大的公租房建設(shè)壓力，北京市可以借此廣籌房源，同時(shí)，也可為大量的在建、已建未售的小產(chǎn)權(quán)房尋找解決方案。