地產(chǎn)融資回暖

“我們對于房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)發(fā)展抱持積極態(tài)度。”8月9日，興業(yè)銀行（601166.SH）副行長林章毅在天津舉行的2012年中期業(yè)績報告會上說。

這一觀點也代表部分銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的基本判斷。興業(yè)銀行上半年數(shù)據(jù)顯示，6月末，房地產(chǎn)貸款比去年末增加95.68億元，占總貸款比重上升0.25％，房地產(chǎn)貸款余額出現(xiàn)小幅反彈。

《財經(jīng)》記者多方采訪發(fā)現(xiàn)，部分銀行一度收緊的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，已有所松動，此前接近叫停的房地產(chǎn)信托，也開始有節(jié)奏回暖；貨幣政策持續(xù)放松，亦使得地產(chǎn)商資金鏈緊張局面得到一定程度緩解。

雖然房地產(chǎn)融資的調(diào)控主基調(diào)未變，但諸多跡象顯示，部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金面得到很大緩解，最困難時期正在過去。

渣打銀行最新調(diào)研顯示，開發(fā)商的融資成本正趨于降低、流動性狀況正在改善。30家調(diào)研對象中有22家開發(fā)商表示在最近幾個月獲得銀行貸款越來越容易。

隨著融資回暖，房地產(chǎn)市場預(yù)期已發(fā)生反轉(zhuǎn)，價格止跌回穩(wěn)，市場成交大幅放量，正在逐漸走出底部。但中央調(diào)查組調(diào)研后，是否有新的政策出臺，仍將影響地產(chǎn)業(yè)的走勢。

經(jīng)過一輪嚴(yán)厲的調(diào)控政策，房地產(chǎn)金融悄然發(fā)生著變化，一位大型房地產(chǎn)企業(yè)旗下地產(chǎn)基金高管認(rèn)為，房地產(chǎn)基金逐漸發(fā)展壯大，將從根本上改變房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)基金投資，將成為其規(guī)避調(diào)控周期負(fù)面影響和劇烈波動的有效手段。

地產(chǎn)信托變奏

進(jìn)入7月，房地產(chǎn)信托發(fā)行明顯提速，這一重要變化，源自監(jiān)管當(dāng)局對房地產(chǎn)信托審批節(jié)奏把控的微妙變化。

多位信托公司中高層人士向《財經(jīng)》記者證實，銀監(jiān)會正在加快房地產(chǎn)信托項目審批進(jìn)程，這亦是部分房地產(chǎn)信托從業(yè)者感受到的最大變化。據(jù)了解，銀監(jiān)會并沒有為此下發(fā)書面通知，亦未進(jìn)行窗口指導(dǎo)，而采取“實質(zhì)重于形式”的操作手法。

在這一政策信號引導(dǎo)下，信托公司在加速搜羅優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目的同時，積極上報已積壓近一年之久的項目。一直以來，監(jiān)管部門對房地產(chǎn)信托實行備案制管理。

去年6月前后，為配合國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策，銀監(jiān)會收緊了銀信合作和房地產(chǎn)信托，由“備案制”改為“審批制”，對房地產(chǎn)信托存量規(guī)模比較大的企業(yè)進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”，嚴(yán)控發(fā)行數(shù)量和存量規(guī)模，內(nèi)部提出了保持存量規(guī)模不增加，并穩(wěn)中有降的總體目標(biāo)。

隨后，報往銀監(jiān)會的房地產(chǎn)信托項目大量積壓，只有期限偏長的股權(quán)類機(jī)構(gòu)化信托產(chǎn)品容易放行。此后，由于業(yè)務(wù)空間縮小，信托公司甚至轉(zhuǎn)向礦產(chǎn)、藝術(shù)品等領(lǐng)域。

政策瞬間收緊，引發(fā)房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量和規(guī)模迅速下降。

這種“一刀切”的調(diào)控方式，使得銀行監(jiān)管部門陷入了“進(jìn)退兩難”境地。一方面是房地產(chǎn)調(diào)控令房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈持續(xù)惡化，隨著原有信托產(chǎn)品到期日的逐漸臨近，償付風(fēng)險也逐漸暴露；另一方面，若重新放松房地產(chǎn)信托口徑，又與中央調(diào)控政策相悖。

從房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量和規(guī)模雙回升勢頭看，信托融資的松動，一定程度上緩解了部分項目償付危機(jī)的發(fā)生。

已發(fā)行大量地產(chǎn)信托產(chǎn)品的信托公司壓力很大，多不敢再貿(mào)然前進(jìn)，一家大型信托公司副總表示，在房地產(chǎn)政策尚未完全明朗、銀監(jiān)會未明確政策導(dǎo)向的情況下，公司不會貿(mào)然重回2009年、2010年狀態(tài)。

中小信托公司亦是如此?！敖衲甏胬m(xù)項目的管理任務(wù)繁重，公司將大部分人力、精力投入到化解兌付風(fēng)險上。”吉林信托中層人士說。該公司已主動微調(diào)業(yè)務(wù)重心，轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)以外的其他領(lǐng)域。

銀根有限松動

信托融資并非房地產(chǎn)企業(yè)融資的主流渠道和傳統(tǒng)方式，其僅僅是近幾年來快速興起的一種融資方式。

進(jìn)入今年二季度，房地產(chǎn)市場回暖明顯，原本收緊的各種融資方式出現(xiàn)松動跡象。尤其是貨幣政策的轉(zhuǎn)向，雖屬宏觀經(jīng)濟(jì)層面的調(diào)整，并非單純針對地產(chǎn)行業(yè)，加速了購房者對房地產(chǎn)市場預(yù)期的改變。

據(jù)央行公布的上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向數(shù)據(jù)顯示，6月末，上半年房地產(chǎn)貸款余額11.32萬億元，同比增長10.3％，增速比上季度末高0.2個百分點；上半年增加5653億元，同比少增2271億元，上半年增量占同期各項貸款增量12.3％。

從環(huán)比看，房地產(chǎn)貸款呈現(xiàn)緩慢回升態(tài)勢。針對銀監(jiān)會政策是否放松，銀監(jiān)會權(quán)威人士回應(yīng)銀監(jiān)會房地產(chǎn)貸款政策沒有任何變化。而銀行在執(zhí)行層面卻更為靈活。

8月9日，在興業(yè)銀行中期業(yè)績發(fā)布會上，該行行長李興仁直言，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)質(zhì)量穩(wěn)定、收益率好，未來可能仍然是興業(yè)銀行很重要的業(yè)務(wù)種類，但要進(jìn)行總量控制和結(jié)構(gòu)調(diào)整。

從大行看，工行和建行房地產(chǎn)貸款存量規(guī)模相對較大，但變化不大。農(nóng)行和中行今年增速相對較快，其中，中行上半年房地產(chǎn)貸款同比增加超過100億元，但大銀行的房地產(chǎn)貸款增速要明顯低于中小銀行。

一位接近中行深圳分行的人士直言，“開發(fā)貸最近的確松了。”在珠三角地區(qū)，房地產(chǎn)信貸政策執(zhí)行最為嚴(yán)厲的去年，部分銀行通過“繞道”方式向地產(chǎn)商輸送資金。

具體操作方式是：房地產(chǎn)企業(yè)成立一家非地產(chǎn)類實體公司，從銀行融資后，再轉(zhuǎn)入地產(chǎn)公司，以此規(guī)避信貸規(guī)模管控，而銀行通常會睜一只眼閉一只眼。時至今年，房地產(chǎn)企業(yè)放棄前述“繞道”方式，可以直接從銀行獲得開發(fā)貸款。

部分銀行在保證自身開發(fā)貸余額不增加的情況下，將原本屬于中小開發(fā)商的信貸額度，轉(zhuǎn)投放給大中型房企，進(jìn)行體系內(nèi)信貸資源投放重配。

對此，一位貨幣政策監(jiān)管部門人士對《財經(jīng)》記者說，“房地產(chǎn)開發(fā)貸的同比增速達(dá)11.3％，主要是因為同比基數(shù)低?！辈贿^，從環(huán)比看，二季度開發(fā)貸增速也比今年一季度末高出0.3個百分點。

銀監(jiān)會對房地產(chǎn)貸款賦予銀行更多自主操作的空間，各家銀行對政策拿捏亦有很大不同。

此外，央行連續(xù)兩次降息，有效提升了剛需購房者的支付能力，并推動改善性需求入市。目前，國有四大行普遍執(zhí)行首套房8.5折優(yōu)惠利率，個別地方性銀行甚至出現(xiàn)7折利率。而在去年至今年初，銀行曾普遍執(zhí)行基準(zhǔn)利率、甚至上浮1.1倍。

購房者對未來房地產(chǎn)走勢預(yù)期的轉(zhuǎn)向，帶動了購房定金和按揭貸款繼續(xù)改善。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，定金及預(yù)收款同比增長1.5％，較上月上升5.5個百分點；個人按揭貸款同比增0.8％，較上月上升3.7個百分點。

中金公司研究報告認(rèn)為，結(jié)合居民中長期貸款數(shù)據(jù)看，6月新增中長期貸款1193億元，在新增銀行貸款中占比擴(kuò)大至13％，回到了2011年的正常水平，銀行對購房需求的支持有所擴(kuò)大。

一位中資投行研究部地產(chǎn)行業(yè)負(fù)責(zé)人表示，上述一系列房地產(chǎn)融資領(lǐng)域的新變化，對緩解房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流緊張局面有效果，但不明顯。

融資結(jié)構(gòu)改變

今年以來，大型上市房企再現(xiàn)2010年調(diào)控之初的融資盛宴，且融資成本更加低廉。

蘭德咨詢董事長宋延慶對《財經(jīng)》記者稱，融資成本進(jìn)入下降通道，已比較明顯，這主要還是資本市場與開發(fā)商預(yù)期的變化，成本的下降已經(jīng)包含了雙方對地產(chǎn)比較樂觀的預(yù)期。“銀團(tuán)貸款是市場化程度很高的融資方式，它的成本可以看作是現(xiàn)階段資本市場給予大型品牌地產(chǎn)公司的普遍水平?！彼f。

貨幣政策的放松和市場面流動性回暖是地產(chǎn)商融資成本下降的主要原因，央行連續(xù)兩次降息，以房地產(chǎn)信托為例，根據(jù)用益信托網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，自2011年房地產(chǎn)信托的平均收益率達(dá)到最高點的10.64％后，此后便出現(xiàn)小幅下行，今年上半年房地產(chǎn)信托的平均收益率為10.41％。

業(yè)內(nèi)多位分析人士認(rèn)為，若無更大的打壓政策出臺，房地產(chǎn)最壞的時期就可認(rèn)定已經(jīng)過去。隨著市場持續(xù)轉(zhuǎn)暖，房地產(chǎn)企業(yè)流動性緊張的局面將逐漸緩解。上述中資投行研究部地產(chǎn)行業(yè)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，未來房地產(chǎn)資金面呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性分化的特點：全國性大型開發(fā)商改善更為明顯，中小開發(fā)商依然嚴(yán)峻。

在這場最為嚴(yán)厲的調(diào)控中，部分高負(fù)債的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈遭遇嚴(yán)峻考驗。以綠城為例，困于到期銀行貸款和房地產(chǎn)信托兌付，企業(yè)資金緊張，出售旗下九個項目股權(quán)，斷臂求生。

在這場漫長的調(diào)控中，以PE為代表的房地產(chǎn)基金快速興起，不斷發(fā)展壯大，正在改變著房地產(chǎn)金融的格局。

一位國有大型信托公司的副總分析認(rèn)為，如果將房地產(chǎn)金融分為股權(quán)性的融資、債權(quán)性的融資和夾層融資三類。未來房地產(chǎn)主流融資方式將向股權(quán)類融資發(fā)展，這將是一個新趨勢，該類融資以周期相對較長，投資理念更加成熟，期限一般都是五年以上，投資者多為高凈值客戶，風(fēng)險承受能力較強(qiáng)，而夾層融資的平均期限僅為2年-3年。

在2011年房地產(chǎn)企業(yè)最為艱難的時期，地產(chǎn)市場震動，土地價值下跌，這為部分房地產(chǎn)基金提供了加快布局的契機(jī)，通過收購部分“問題”項目，擴(kuò)大市場占有率，等未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)好轉(zhuǎn)時，這些項目將陸續(xù)盤活。

從國外來看，房地產(chǎn)金融的投資業(yè)態(tài)和投資商基本以基金為主導(dǎo)，基金具有較強(qiáng)的資源整合能力。

一位金地地產(chǎn)旗下地產(chǎn)基金高管認(rèn)為，中國房地產(chǎn)金融以開發(fā)商直接融資為主，受房地產(chǎn)調(diào)控影響，以間接融資為主、高負(fù)債率和短期債務(wù)的中國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式也在悄然發(fā)生轉(zhuǎn)變。隨著房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)不斷趨于合理，將有助于中國房地產(chǎn)市場逐漸趨于健康和穩(wěn)定。