破解東莞“房租經(jīng)濟(jì)”

一段時(shí)間以來(lái)，關(guān)于東莞“破產(chǎn)”的報(bào)道屢見(jiàn)報(bào)端。曾是改革開(kāi)放“排頭兵”的東莞，何以陷入如此困境？

如果要用一個(gè)詞概括30多年來(lái)本地鄉(xiāng)民在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展中的角色，在蘇南，這個(gè)詞是“工人”（含技工）；在溫州，這個(gè)詞是“老板”；在珠三角，這個(gè)詞是“房東”。

在這方面，東莞是珠三角的代表，其本地鄉(xiāng)民的經(jīng)濟(jì)可以稱為“房租經(jīng)濟(jì)”。

東莞房租經(jīng)濟(jì)“面廣量大”

從量上看，東莞房租經(jīng)濟(jì)的特征是面廣量大。

據(jù)報(bào)道，就房租經(jīng)濟(jì)占集體經(jīng)濟(jì)收入的比重而論，東莞鄉(xiāng)村集體總收入中物業(yè)出租及相關(guān)收入的比重，2007年為77%，2011年為72.6%。就集體分紅涉及面而論，2011年?yáng)|莞村組兩級(jí)分紅為356257萬(wàn)元，人均分紅2837元。這意味著東莞參與集體經(jīng)濟(jì)分紅的人數(shù)約為126萬(wàn)人，這一數(shù)字比東莞當(dāng)年全部農(nóng)業(yè)戶籍人口數(shù)還要高出大約四分之一。就鄉(xiāng)村居民人均純收入而論，2007年，東莞市農(nóng)民人均純收入中，集體直接分配的收入為3104元，占26.7%；因集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、外來(lái)人口聚集給本地鄉(xiāng)村居民帶來(lái)的租金收入為4100元，占35.3%；兩者合計(jì)，占東莞市農(nóng)民人均純收入的62%。此外，鄉(xiāng)村集體還向鄉(xiāng)村居民提供醫(yī)療、養(yǎng)老等多項(xiàng)福利待遇。

從質(zhì)上看，東莞“房租經(jīng)濟(jì)”最顯著的特征是：

第一，建立在土地集體所有的基礎(chǔ)上。東莞的土地制度，是在人民公社制度解體、鄉(xiāng)村耕地承包到戶后形成的。鄉(xiāng)村土地承包通常以村民小組為單位，符合一定條件的村民小組成員才能承包耕地和獲得宅基地。

當(dāng)東莞各村組利用鄰近香港的優(yōu)勢(shì)發(fā)展房租經(jīng)濟(jì)時(shí)，為了平衡村民的利益，通常以原來(lái)分田時(shí)的集體——村民小組為單位，把分田到戶的全部或一大部分土地重新收歸集體，統(tǒng)一建廠房出租；該集體所有的村民，無(wú)論耕地是否被廠房及配套的道路等設(shè)施占用，都可以平均地參與分紅。

村民在宅基地上建設(shè)的出租房是誰(shuí)建造、誰(shuí)受益，但所建住房的租戶主要是在村組所建廠房中工作的外來(lái)農(nóng)民工，所建住房使用的道路等公共設(shè)施仍然是集體所建，因而依附于集體經(jīng)濟(jì)。

2004年后，東莞的村組集體改制為股份制企業(yè)。但與正常的股份制企業(yè)相比，差異在于：首先，作為村民小組的一員，村民只能加入特定的（即由本行政村或村民小組改制而來(lái)）股份制企業(yè)。其次，在同一村民小組中大多數(shù)人都主張土地重新收歸股份制企業(yè)時(shí)，個(gè)別村民不能選擇不加入股份制企業(yè)、繼續(xù)耕種承包地；不能在加入集體后“用腳投票”、帶著原有的承包土地自由退出；也不能選擇加入哪個(gè)股份制企業(yè)——即不能選擇決策者。換句話說(shuō)，在經(jīng)濟(jì)上，東莞村組集體改制而來(lái)的股份制企業(yè)仍是與該村組的村民拴在一起。

在“拉郎配”式的集體經(jīng)濟(jì)條件下，為了保護(hù)自身的利益，防止決策者將決策失誤造成的損失轉(zhuǎn)嫁給村民，村民與集體達(dá)成了類似股份制中優(yōu)先股的安排。廠房出租由集體統(tǒng)一決策，村民則享有穩(wěn)定的、只能增不能減的分紅和福利，決策失誤的風(fēng)險(xiǎn)由集體承擔(dān)。這被稱為東莞集體經(jīng)濟(jì)分紅的福利化。

與分紅福利化相聯(lián)系的是東莞集體經(jīng)濟(jì)的借債分紅。2011年，按現(xiàn)行分配制度，東莞?jìng)€(gè)人股東應(yīng)分紅22.2億元，實(shí)際分配36億元，超分配13.8億元。

第二，集體地域上的公共支出，大部分由村組集體承擔(dān)。

在東莞，無(wú)論是村組集體、還是村民個(gè)人的房租收入，都不用繳直接稅（所得稅或財(cái)產(chǎn)稅），但這不意味著房租收入全部歸集體或村民直接支配。隨著工業(yè)化的進(jìn)展，東莞鄉(xiāng)村正在走向城鎮(zhèn)化，而當(dāng)?shù)卮迕癯擎?zhèn)化所增加的公共支出，很大程度上來(lái)自村組集體的房租收入。

工業(yè)化導(dǎo)致了大量外來(lái)企業(yè)進(jìn)入東莞鄉(xiāng)村，隨之而來(lái)的是以農(nóng)民工為主的大量外來(lái)人口。據(jù)東莞市公安局統(tǒng)計(jì)，外來(lái)人口數(shù)量最多的2006年，東莞共有外來(lái)人口587萬(wàn)人；2009年以后，東莞的外來(lái)人口雖然大量減少，但2010年仍有411萬(wàn)人，相當(dāng)于當(dāng)年?yáng)|莞182萬(wàn)戶籍人口的2.26倍，某些鄉(xiāng)鎮(zhèn)（如長(zhǎng)安、塘廈）更高達(dá)7倍-9倍。

外來(lái)人口的聚集導(dǎo)致集體公共支出增長(zhǎng)。2011年?yáng)|莞全市鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)支出合計(jì)99億元，其中用于農(nóng)村社區(qū)治安、環(huán)衛(wèi)、道路建設(shè)等的公共支出就高達(dá)約58億元。除此以外，村組集體還要承擔(dān)其他一些開(kāi)支。例如，如果租用廠房的企業(yè)倒閉、企業(yè)主欠薪逃匿，則廠房出租方必須先行墊付欠薪。

低端工業(yè)化、候鳥(niǎo)式城鎮(zhèn)化

對(duì)于東莞的發(fā)展，“房租經(jīng)濟(jì)”既有促進(jìn)的一面，又有制約的一面。

改革開(kāi)放之初，東莞是在一個(gè)農(nóng)業(yè)縣的基礎(chǔ)上來(lái)搞工業(yè)化的。搞工業(yè)需要占用耕地，因而就牽涉到以耕作為生的農(nóng)民的生計(jì)。

發(fā)展房租經(jīng)濟(jì)，鄉(xiāng)民無(wú)論有無(wú)勞動(dòng)能力都可以當(dāng)房東，都可以從工業(yè)化中受益，這就從利益機(jī)制上把東莞本地鄉(xiāng)民與外來(lái)企業(yè)以及隨這些企業(yè)而來(lái)的外來(lái)農(nóng)民工的利益綁在了一起，使得在當(dāng)?shù)叵鄬?duì)強(qiáng)勢(shì)的東莞鄉(xiāng)民能夠接受工業(yè)化——以及隨之而來(lái)的城鎮(zhèn)化——所帶來(lái)的變化。

在外來(lái)農(nóng)民工供過(guò)于求的情況下，東莞的勞動(dòng)密集型企業(yè)為了更多地盈利，不斷用高勞動(dòng)生產(chǎn)率的青年農(nóng)民工替代勞動(dòng)生產(chǎn)率隨年齡增大而下降的中年農(nóng)民工。因此，絕大多數(shù)外來(lái)農(nóng)民工不可能在東莞工作一輩子，他們工作幾年或十幾年后就只能回老家。

這些外來(lái)農(nóng)民工需要在東莞住宿，但不需要永久性住宿，也就是不需要買(mǎi)房，只需要租房。東莞鄉(xiāng)民提供的出租房，恰好滿足外來(lái)農(nóng)民工的租房需求。人們常說(shuō)“鐵打的營(yíng)盤(pán)流水的兵”，根據(jù)東莞的情況，可以把這句話改為“鐵打的東莞，流水的外來(lái)農(nóng)民工”。如果這也算城鎮(zhèn)化，可以叫做“兵營(yíng)式的城鎮(zhèn)化”。

總之，自上世紀(jì)80年代末以來(lái)，在東莞，房租經(jīng)濟(jì)與低端的勞動(dòng)密集型工業(yè)、外來(lái)農(nóng)民工候鳥(niǎo)式的城鎮(zhèn)化，相互支持、相互促進(jìn)，在2008年以前的20多年中，促進(jìn)了東莞經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。對(duì)這一時(shí)期東莞的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化，房租經(jīng)濟(jì)功不可沒(méi)。

“房租經(jīng)濟(jì)”的生存條件

東莞房租經(jīng)濟(jì)之所以能夠壯大，從收入總量的角度來(lái)講，得益于三個(gè)因素。

首先是改革開(kāi)放“先行先試”帶來(lái)的政策優(yōu)勢(shì)。例如珠三角鄉(xiāng)村集體可以在耕地上建廠收租，其他地方則不允許。

其次是地理優(yōu)勢(shì)，即因當(dāng)年內(nèi)地路橋建設(shè)落后而放大的深圳、東莞等地臨近香港、交通便利的優(yōu)勢(shì)。

最后是當(dāng)年國(guó)內(nèi)外生產(chǎn)要素與產(chǎn)品成本的巨大差異，吸引了大批外商來(lái)東莞投資辦廠。低成本出口產(chǎn)品供不應(yīng)求帶來(lái)的高附加值，使得東莞各類生產(chǎn)要素——無(wú)論是集體收取的廠租、村民收取的房租，還是企業(yè)利潤(rùn)與外來(lái)農(nóng)民工的工資，都處于歷史高位。

30年前，豬肉1元一斤，東莞農(nóng)村廠房租金每平方米就達(dá)到8元-10元；現(xiàn)在豬肉漲至每斤20元，廠房租金還是30年前的價(jià)格，可見(jiàn)當(dāng)年廠租之高。論外來(lái)農(nóng)民工的工資，20世紀(jì)80年代末，深圳、東莞等地外來(lái)農(nóng)民工的月收入就達(dá)到150元-200元，與當(dāng)時(shí)內(nèi)地大學(xué)講師的月收入相當(dāng)，這就是當(dāng)年人所皆知的收入“體腦倒掛”。

隨著時(shí)間的推移，上述三個(gè)因素發(fā)生了變化。改革開(kāi)放政策的普遍實(shí)施消除了珠三角的政策優(yōu)勢(shì)；全國(guó)路橋設(shè)施的大規(guī)模建設(shè)大大削弱了深圳、東莞等地臨近香港、交通便利的地理優(yōu)勢(shì)；中國(guó)生產(chǎn)的勞動(dòng)密集型出口產(chǎn)品占世界市場(chǎng)份額越來(lái)越大，低成本加上大量中小生產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，大大壓低了中國(guó)勞動(dòng)密集型產(chǎn)品的出口價(jià)格。

面對(duì)盈利空間縮小，出口企業(yè)首選是利用外來(lái)農(nóng)民工供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)，壓低農(nóng)民工的實(shí)際工資。從20世紀(jì)90年代到2004年，中國(guó)農(nóng)民工的實(shí)際工資大幅度下降。

隨著民工荒的出現(xiàn)，供不應(yīng)求導(dǎo)致農(nóng)民工實(shí)際工資停止下跌甚至回升。老板要盈利，又不能降低實(shí)際工資，解決的辦法有三個(gè)：降低廠租、停業(yè)、少用工人多用機(jī)器。這三個(gè)辦法中，前兩個(gè)都會(huì)直接影響鄉(xiāng)村集體的廠租收入，后兩個(gè)則會(huì)影響到本地村民的房租收入。

如果東莞的鄉(xiāng)村集體是一家壟斷企業(yè)，此時(shí)應(yīng)該控制出租房建設(shè)規(guī)模以穩(wěn)定房租收入，控制分紅人數(shù)以減少分紅數(shù)量。但在東莞，出租房建設(shè)是由集體及鄉(xiāng)民分散決策的。出租房多了，供過(guò)于求，租金單價(jià)就上不去；為了在單價(jià)上不去的條件下增加收入，東莞鄉(xiāng)民就只能建造更多的出租房，從而使出租房的供過(guò)于求更加嚴(yán)重。兩者互為因果，陷入惡性循環(huán)。

有些鄉(xiāng)村集體也在另謀生路，比如把廠房改建成商鋪，或把集體資金投資到其他項(xiàng)目。但東莞鄉(xiāng)村集體所熟悉和比較有把握盈利的，是對(duì)地理上享有壟斷地位的特定位置的土地的投資，包括各類地產(chǎn)項(xiàng)目或收費(fèi)路橋項(xiàng)目。超出這一范圍，進(jìn)入他們所不熟悉的實(shí)體經(jīng)濟(jì)或金融投資業(yè)，則缺乏經(jīng)營(yíng)能力，難以保證盈利，也承擔(dān)不起投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)。

東莞房租經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題，說(shuō)到底是因?yàn)槌苑孔獾娜丝偭窟^(guò)大。在目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，不能保證這么多人都能靠吃房租過(guò)活，必須得有一部分人退出。當(dāng)然，退出的時(shí)候應(yīng)該分清兩個(gè)部分，一個(gè)是作為經(jīng)濟(jì)組織的集體，一個(gè)是應(yīng)該由政府承擔(dān)的部分，包括低保（東莞農(nóng)村有低保）和就業(yè)培訓(xùn)。在財(cái)政承擔(dān)上述開(kāi)支的條件下，必須讓一部分收不抵支的集體干脆破產(chǎn)。

分紅收租涉及東莞鄉(xiāng)村幾乎全部戶籍人口。由于外來(lái)人口在當(dāng)?shù)卣紊钪袥](méi)有多少發(fā)言權(quán)，鄉(xiāng)村戶籍人口成為當(dāng)?shù)刈畲蟮睦婕瘓F(tuán)。從“打打麻將收收租”轉(zhuǎn)為以勞動(dòng)為生，當(dāng)?shù)剜l(xiāng)民很難接受。只有在本地村民公認(rèn)房租經(jīng)濟(jì)面臨危機(jī)時(shí)，才有可能真正對(duì)房租經(jīng)濟(jì)進(jìn)行徹底改革。

作者為北大光華管理學(xué)院副教授