目前我國(guó)推行房產(chǎn)稅改革的必要性及問(wèn)題對(duì)策研究

摘要：本文從我國(guó)推行房產(chǎn)稅的目的和必要性入手，分析了我國(guó)目前房產(chǎn)稅改革面臨的主要問(wèn)題，并提出了推進(jìn)房產(chǎn)稅改革相關(guān)的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅 貧富差距 對(duì)策

我國(guó)的房產(chǎn)稅試行自從2011年1月28日在上海、重慶試點(diǎn)至今已滿“一周年”了，在此有必要對(duì)我國(guó)實(shí)施房產(chǎn)稅相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行探析。

一、我國(guó)推行房產(chǎn)稅的必要性

（一）征收房產(chǎn)稅可以支持地方財(cái)政、完善我國(guó)稅制

我國(guó)自從實(shí)施分稅制以來(lái)，地方財(cái)政的主要來(lái)源是土地使用權(quán)出讓，造成地方財(cái)政收入過(guò)于依賴賣地。從國(guó)際上征收房產(chǎn)稅國(guó)家的實(shí)踐看，地方財(cái)政收入的傳統(tǒng)主要支柱就是房產(chǎn)稅，如英國(guó)房產(chǎn)稅占地方財(cái)政構(gòu)成的比例達(dá)到100%、美國(guó)各州在50—80%之間、法國(guó)69%、加拿大85%、南非57%、日本32%①?？梢?jiàn)，房產(chǎn)稅是許多國(guó)家地方財(cái)政的主要構(gòu)成部分，這使地方財(cái)政有了長(zhǎng)期的穩(wěn)定來(lái)源，進(jìn)而促使地方政府的行政實(shí)現(xiàn)從短期行為向長(zhǎng)期可持續(xù)行為的轉(zhuǎn)變。我國(guó)全面推行房產(chǎn)稅后，由于稅收基數(shù)較大，可以長(zhǎng)期成為地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源，使其擺脫“土地財(cái)政”，實(shí)現(xiàn)地方的可持續(xù)發(fā)展。

（二）征收房產(chǎn)稅可以縮小我國(guó)目前偏大的貧富差距

有些人寄希望于通過(guò)房產(chǎn)稅改革來(lái)打壓房?jī)r(jià)，其實(shí)這是對(duì)房產(chǎn)稅主要功能的誤解。這是

因?yàn)闆Q定房?jī)r(jià)的根本因素是住房的供求關(guān)系，我國(guó)目前房?jī)r(jià)居高不下的主要原因是需求大于供給；另外，參看國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，征收房產(chǎn)稅的目的主要是調(diào)節(jié)居民貧富差距和地方稅收，而不是調(diào)控房?jī)r(jià)。以韓國(guó)為例，在2003—2007年盧武鉉政府時(shí)期，為了抑制房?jī)r(jià)的高速攀升而開(kāi)征高額的房產(chǎn)稅，實(shí)際效果卻是不僅沒(méi)能控制住房?jī)r(jià)，還使普通民眾負(fù)擔(dān)加重，民怨沸騰?？梢?jiàn)靠房產(chǎn)稅來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)的作用是很有限的。

房產(chǎn)稅的主要功能之一是調(diào)節(jié)一國(guó)的貧富差距，即通過(guò)適當(dāng)?shù)尼槍?duì)高端的、多套的個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，可以使“富人”多交房產(chǎn)稅、“窮人”少交或不交房產(chǎn)稅，以縮小貧富差距，調(diào)節(jié)收入分配。我國(guó)的基尼系數(shù)②從2000年開(kāi)始就超過(guò)了國(guó)際上0.4的警戒線，近年來(lái)更是居高不下，貧富差距已經(jīng)過(guò)大，這將是社會(huì)安定團(tuán)結(jié)的隱患，必須著力調(diào)節(jié)。而目前我國(guó)80%以上的居民住房已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了私有化，住房作為家庭財(cái)富存量的最重要組成部分已成為衡量貧富的重要指標(biāo)。房產(chǎn)稅的征收可以通過(guò)累進(jìn)稅率等手段讓擁有住房量越多的人繳稅越多，使得居民的貧富差距縮小。

（三）征收房產(chǎn)稅可以遏制我國(guó)目前較為嚴(yán)重的投機(jī)性購(gòu)房

造成我國(guó)目前房?jī)r(jià)居高不下，二次房產(chǎn)調(diào)控效果不夠理想的一個(gè)重要原因就是投機(jī)性購(gòu)房現(xiàn)象——買房，等待升值，再賣房。這個(gè)利潤(rùn)循環(huán)吸引了大量資金進(jìn)入房產(chǎn)投資市場(chǎng)：（1）國(guó)內(nèi)企業(yè)、個(gè)人的閑置資金進(jìn)入樓市；（2）由于近幾年歐美發(fā)達(dá)國(guó)際采取的寬松貨幣政策，大量國(guó)際熱錢流入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些資金推動(dòng)了過(guò)熱的畸形房產(chǎn)投資，使樓市成為我國(guó)資金的第一大蓄水池，超過(guò)了傳統(tǒng)的股市資金容量。

征收房產(chǎn)稅可以有效地降低房產(chǎn)的投機(jī)價(jià)值。這是因?yàn)橥稒C(jī)者購(gòu)房后要面對(duì)直接的確定稅負(fù)，而房產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)政府的重拳出擊下面臨不確定的未來(lái)，使得房地產(chǎn)的投機(jī)屬性大為削弱。進(jìn)而引導(dǎo)資金重新進(jìn)入制造生產(chǎn)領(lǐng)域和高科技領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

二、我國(guó)推行房產(chǎn)稅面臨的主要問(wèn)題

（一）如何確定房產(chǎn)稅稅率和征稅用途

我國(guó)央行貨幣委員會(huì)的李稻葵提出，試點(diǎn)地區(qū)的房產(chǎn)稅稅率如重慶按1%征收就太高了。這是有一定道理的，參照國(guó)際上其他國(guó)家的做法，房產(chǎn)稅稅率普遍在5—8‰，而且國(guó)外的房產(chǎn)稅類似于“超級(jí)”物業(yè)費(fèi)，因?yàn)檎谡魇樟朔慨a(chǎn)稅后，會(huì)提供免費(fèi)的相關(guān)公共服務(wù)，如修剪樹(shù)枝、清掃街道等，我國(guó)在房產(chǎn)稅征收后的具體使用方向規(guī)定的不夠明確。

（二）如何確定征稅范圍和認(rèn)定征稅對(duì)象

征收房產(chǎn)稅的一個(gè)主要目的是遏制投機(jī)性購(gòu)房需求，而不是增加普通剛性購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。這就需要合理確定征稅范圍：包括納稅主體是家庭還是個(gè)人；不同種類、不同年限房屋的稅基、稅率怎么定，是僅對(duì)增量住房征收還是“一刀切”對(duì)存量、增量房產(chǎn)一并征收；確定從第幾套房開(kāi)始征收房產(chǎn)稅等等?，F(xiàn)實(shí)中，由于一套房產(chǎn)的價(jià)值可能會(huì)比多套房產(chǎn)還高，單純按照套數(shù)確定征稅對(duì)象也會(huì)導(dǎo)致不公平的現(xiàn)象。另外，對(duì)于免稅范圍的確定也是尤為重要的問(wèn)題，即對(duì)特定弱勢(shì)群體和衛(wèi)星城區(qū)等特定地區(qū)如何免征房產(chǎn)稅或給予優(yōu)惠。

（三）如何完整房產(chǎn)信息登記體系

針對(duì)我國(guó)現(xiàn)在試行的不同房產(chǎn)稅“版本”，無(wú)論是對(duì)第幾套房開(kāi)征房產(chǎn)稅、是以家庭還是個(gè)人為計(jì)算對(duì)象，都需要銀行、房地產(chǎn)管理部門、稅務(wù)等部門相互溝通，建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)，使房產(chǎn)稅不流于形式。

近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，而相關(guān)的房產(chǎn)市場(chǎng)信息化建設(shè)卻明顯滯后，各地房產(chǎn)信息割據(jù)化、地域性過(guò)強(qiáng)，尚未建立全國(guó)共享的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)。以鄭州市為例，鄭州市房管局的信息網(wǎng)中只有城區(qū)的房屋交易信息，也就是說(shuō)在鄭州所轄的郊縣區(qū)如鞏義、上街區(qū)買了房子，再到鄭州市區(qū)買房，仍按首套房對(duì)待；銀行認(rèn)定二套房的標(biāo)準(zhǔn)是全國(guó)銀行征信系統(tǒng)，尚未和房產(chǎn)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，若要以家庭為單位確定二套房，則還要確定幾套房屋所有權(quán)者不同的房產(chǎn)是否同屬于一個(gè)家庭，這就涉及到公安機(jī)關(guān)的戶籍系統(tǒng)，但我國(guó)目前各方的信息和數(shù)據(jù)尚未實(shí)現(xiàn)共享。

三、政策建議

（一）確定征稅范圍和對(duì)象

為了達(dá)到遏制投機(jī)性購(gòu)房、保護(hù)剛需購(gòu)房的目的，建議以家庭為單位對(duì)首套住房免征房產(chǎn)稅，對(duì)新增二套以上住房征收房產(chǎn)稅；同時(shí)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格高的存量豪華住房征收高比例房產(chǎn)稅，以縮小我國(guó)居民的貧富差距。

目前我國(guó)城市化過(guò)程加速，解決“超大城市綜合癥”的國(guó)際常用做法是建立衛(wèi)星城，為了有效促進(jìn)人口流向衛(wèi)星城，可對(duì)北京、上海等大城市的遠(yuǎn)城區(qū)、衛(wèi)星城減免房產(chǎn)稅，促進(jìn)城市均衡發(fā)展。另外，對(duì)特定的弱勢(shì)群體在房產(chǎn)稅征收上也可以酌情減免。

（二）規(guī)定合理的稅率和稅收用途

房產(chǎn)稅適合按照所有權(quán)人擁有住房的套數(shù)和面積遞增采取累進(jìn)稅率，即居民擁有的房屋套數(shù)越多，適用稅率越高，房屋的使用面積越大，適用的稅率越高，增加居民持有房產(chǎn)的成本，以達(dá)到縮小貧富差距的目的。另外，為有效遏制房產(chǎn)投機(jī)，提高住房使用率，對(duì)長(zhǎng)期空置房還可以規(guī)定高額房產(chǎn)稅。

為了提高居民繳納房產(chǎn)稅的積極性，各地方政府在征稅前要公告征稅用途，?？顚Ｓ?。如用于道路改造、居民社區(qū)運(yùn)動(dòng)設(shè)施改進(jìn)、改善教育環(huán)境等，做到取之于民、用之于民，定期公開(kāi)專項(xiàng)稅務(wù)資金的財(cái)務(wù)信息，就能獲得老百姓的支持，順利推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。

（三）完善房產(chǎn)登記信息統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)

為了真實(shí)、客觀地確定居民是否屬于房產(chǎn)稅的征稅范圍，建議增加技術(shù)和資金的投入，指定一個(gè)職能部門牽頭，多個(gè)相關(guān)部門參與，合理打通房管部門、稅務(wù)機(jī)關(guān)、銀行及公安機(jī)關(guān)的信息平臺(tái)，建立完整的全國(guó)性房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，并且多部門配合同步及時(shí)更新。這對(duì)系統(tǒng)的安全、穩(wěn)定等技術(shù)要求很高，需要投入專門的研發(fā)技術(shù)團(tuán)隊(duì)，協(xié)調(diào)部門關(guān)系，簡(jiǎn)化程序，提高征收管理效率，降低成本。

另外，要順利推進(jìn)我國(guó)的房產(chǎn)稅改革，需要有完善的稅收征管體制，提高我國(guó)現(xiàn)在的征管水平。通過(guò)對(duì)國(guó)外征收房產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，大多數(shù)國(guó)家采取在房產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅，以免交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)過(guò)多，且以房屋的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。

注：

①數(shù)據(jù)來(lái)源：EPS區(qū)域經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)

②基尼系數(shù)，是20世紀(jì)初意大利經(jīng)濟(jì)學(xué)家基尼根據(jù)勞倫茨曲線所定義的判斷收入分配公平程度的指標(biāo)。是比例數(shù)值，在0和1之間，是國(guó)際上用來(lái)綜合考察居民內(nèi)部收入分配差異狀況的一個(gè)重要分析指標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

①吳騰. 淺談我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)稅制改革——基于稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁與稅負(fù)合理分配的分析[J]. 新疆財(cái)經(jīng)，2010，（04）

②杜東華. 試論開(kāi)征物業(yè)稅的難點(diǎn)及對(duì)策[J]. 中國(guó)總會(huì)計(jì)師，2009，（05）

③王錦秀. 淺析物業(yè)稅改革對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響[J]. 金融經(jīng)濟(jì)，2010，（14）

④倪維棟. 談物業(yè)稅的開(kāi)征對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響[J]. 商場(chǎng)現(xiàn)代化，2010，（23）

⑤安體富，楊金亮．厘清開(kāi)征物業(yè)稅的若干理論問(wèn)題[J]．銅陵學(xué)院學(xué)報(bào)，2010，（03）

⑥張健華，熊鴛．對(duì)我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅問(wèn)題的思考[J]. 金融發(fā)展評(píng)論，2010，（04）

⑦周莉，張超．物業(yè)稅對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲的效應(yīng)分析[J]．新疆財(cái)經(jīng)，2010，（03）

（李曉紅，1977年生，河南新鄉(xiāng)學(xué)院講師、經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士、經(jīng)濟(jì)師。主要從事經(jīng)濟(jì)方面的研究）