房價降了,這些情況能退房

近期，北京、上海、杭州等地一些新房源實行較大幅度降價銷售，引起部分已購房業(yè)主的不滿，紛紛要求退房。2011年10月底，上海嘉定龍湖酈城售樓處和中海御景熙岸售樓處集聚眾多老業(yè)主，砸損樓盤售樓處招牌。那么，依據(jù)現(xiàn)行法律，按揭購房的業(yè)主能要求退房嗎?

商品房權(quán)利有瑕疵，業(yè)主可退房

【案例】2011年5月18日，魏文莉與房產(chǎn)公司簽訂了購房合同，并于同日交付了41.5萬首付款，誰知到了10月20日，魏文莉要求辦理房產(chǎn)證時發(fā)現(xiàn)，自己買的房子竟然讓開發(fā)商抵押給銀行了，辦不了房產(chǎn)證。一怒之下，魏文莉要求與房產(chǎn)商解除合同，一紙訴狀告上了法庭。

【點評】經(jīng)法院開庭審理，魏文莉有權(quán)退房。開發(fā)商在無告知魏文莉的情況下，將該房產(chǎn)抵押給銀行，致使魏文莉的權(quán)利無法實現(xiàn)。魏文莉不僅可以要求開發(fā)商返還已付購房款及利息、賠償損失，還可以要求開發(fā)商給付不超過已付購房款一倍的賠償。

因政策變更難以實現(xiàn)合同目的，業(yè)主可退房

【案例】2011年9月7日，王娟交給房產(chǎn)公司21萬購房定金。半個月后，房屋還沒辦理登記手續(xù)時當?shù)卣雠_了限購政策。由于王娟名下已有兩套住宅，按照政策規(guī)定，王娟不能辦理該房產(chǎn)權(quán)登記。王娟遂要求退房，但開發(fā)商認為王娟違約，拒絕退還21萬定金。

【點評】經(jīng)法院審理，王娟最終退房成功并要回21萬定金。依據(jù)《合同法》第一百一十萬條規(guī)定：“給付定金一方不履行約定的債務的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定債務的，應當雙倍返還定金?！币来艘?guī)定，王娟是不能要同定金的，但是《合同法》第九十四條規(guī)定：當事人因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同日的，可以解除合同。本案中，地方政府的限購政策對于王娟來說即是不能預見、不能避免、不能克服的不可抗力，其依法可以要求解除合同。

開發(fā)商無商品房預售許可證，業(yè)主可退房

【案例】2011年7月13日，李小華看中了一家房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂開發(fā)的房產(chǎn)，由于當時開發(fā)商還未取得商品房預售許可證，李小華有些猶豫。但開發(fā)商信誓旦旦地保證很快就會取得預售許可證，最終李小華與開發(fā)商簽訂了《商品房認購意向書》，并交納了20萬定金，到現(xiàn)在為止，該開發(fā)商還未取得預售許可證。李小華想要退房，又怕開發(fā)商不同意。

【點評】開發(fā)商在取得商品房預售許可證之前，為了盡早將尚未竣工的房屋銷售出去以回籠資金，常與業(yè)主簽訂《商品房認購意向書》。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。”商品房預售應當取得預售許可證明，這是強制性的規(guī)定，因此，本案中李小華完全可以請求確認雙方簽訂的合同無效。

商品房面積誤差大，業(yè)主可退房

【案例】2010年12月31日，王海燕購買了一套99平方米的商品房，約定2011年10月31日交房。到了交房日期，王海燕發(fā)現(xiàn)該商品房實際面積竟然是103平方米?？紤]到現(xiàn)在房價下跌，王海燕想要退房。但開發(fā)商只同意免除王海燕2，97平方米的房款，不同意退房。王海燕起訴到法院。

【點評】法院支持了王海燕要求解除購房合同的訴訟請求?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條及《商品房銷售管理辦法》第二十條均規(guī)定，在合同無約定的情況下，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)面積或建筑面積與合同約定面積不符，誤差比絕對值超出3％的，買受人可以解除合同，要求出賣人返還已付購房款及利息。買受人行使這一解除權(quán)時應當注意，首先看合同對此有無約定，有約定的按約定處理，無約定的則按上述的規(guī)定處理。出賣人有時為了降低交易風險，會在事先準備好的格式條款中對此做出高于上述規(guī)定的誤差絕對值的約定，因此，買受人在簽訂合同時應予注意。

商品房質(zhì)量不合格，業(yè)主可退房

【案例】潘紅購買的商品房，交房日期為2011年10月1日。但當潘紅開始裝修房子時發(fā)現(xiàn)該房屋主體出現(xiàn)了數(shù)條裂縫。后經(jīng)有關(guān)部門核驗，該房系填埋魚塘修建，現(xiàn)地基下沉，致該房不再適合居住。拿到鑒定后潘紅立即起訴，要求開發(fā)商退房。

【點評】法院判令開發(fā)商返還潘紅的購房款及利息，并賠償。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十二條規(guī)定：“商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購滅人造成損失的，出賣人應當依法承擔賠償責任。”