加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的對(duì)策

摘要：政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的“重拳出擊”已初見效果，全國(guó)各大城市房產(chǎn)價(jià)量齊跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)“拐點(diǎn)”呼之欲出。但政府的宏觀調(diào)控政策還存在缺陷，面臨著挑戰(zhàn)。而出路在于解決由囤房炒房致使的房?jī)r(jià)虛高與廣大“剛需”人群與“底層”群眾不具備支付能力之間的主要矛盾。

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控 房地產(chǎn) 對(duì)策

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展舉足輕重，被喻為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“支柱”產(chǎn)業(yè)，它的興衰成敗直接關(guān)系著上中下游的50多個(gè)行業(yè)。近年來房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了囤房、炒房、價(jià)格虛高等諸多不良的發(fā)展態(tài)勢(shì)，極大地影響了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)調(diào)整和社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。對(duì)此政府出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，如“新國(guó)十一條”等，并取得了一定成果。然而并未徹底解決住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾，“屢調(diào)不控”、“且調(diào)且長(zhǎng)”的狀況時(shí)有發(fā)生。

二、政府宏觀調(diào)控政策與效果

近年來，過高的房?jī)r(jià)已嚴(yán)重超出普通群眾的支付能力，這不僅嚴(yán)重背離了房地產(chǎn)行業(yè)的社會(huì)屬性，且對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)的和諧穩(wěn)定造成了巨大危害。對(duì)此，國(guó)家采取了包括財(cái)政政策、貨幣政策、土地政策等在內(nèi)的全面治理措施，施展了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的“組合拳”。

從2004年“管嚴(yán)土地，看緊信貸”，到2005年“老國(guó)八條”、“新國(guó)八條”，從2006年“國(guó)六條”、2007年國(guó)務(wù)院24號(hào)文件，到2008年強(qiáng)調(diào)保障性住房，2009年落實(shí)最嚴(yán)格耕地保護(hù)制度，直到2010年4月“國(guó)十一條”出臺(tái)。從刺激消費(fèi)、控制供給，到增加供給、抑制投資需求，這都是政府為使房地產(chǎn)市場(chǎng)理性發(fā)展在不同歷史時(shí)期采取的不同調(diào)控手段?？梢哉f，政府的宏觀調(diào)控手段已經(jīng)收到了積極的效果。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2011年11月18日發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年10月，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比指數(shù)年內(nèi)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，平均環(huán)比下降0.14%。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)有近半城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，其中一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比全面下降，京、滬、穗、深四城市降幅分別為0.1%、0.3%、0.2%、0.1%。此外，10月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比價(jià)格漲幅繼續(xù)收窄，為2011年來最低同比漲幅。10月全國(guó)房?jī)r(jià)下降已從一線城市向二、三線城市蔓延，平均環(huán)比指數(shù)年內(nèi)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

三、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的對(duì)策研究

（一）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)囤地炒地現(xiàn)象的管理

長(zhǎng)期以來，囤地、炒地、捂盤是開發(fā)商抬高房?jī)r(jià)、牟取暴利的手段。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)特別是上市公司普遍囤地，而且數(shù)量巨大。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，從2000—2009年，10年間閑置土地達(dá)到近12億平方米，這還不包括2011年前9個(gè)月購(gòu)置房產(chǎn)開發(fā)土地2.9億平方米。以目前業(yè)內(nèi)通常的容積率為3的住宅開發(fā)指標(biāo)來計(jì)算，這些土地能提供36億平方米面積的住宅，以人均30平方米的居住空間計(jì)算，這十年閑置的土地面積足夠1.2億人居住。

政府層出臺(tái)多項(xiàng)政策制度，但由于各種原因，一直未能得以徹底貫徹執(zhí)行。2011年8月中旬，國(guó)土資源部土地利用管理司表示要加大打擊違法用地的力度，并在10月底清查處理全部閑置土地情況。10月13日，國(guó)土資源部召開新聞發(fā)布會(huì)，國(guó)土資源部執(zhí)法監(jiān)察局表示，要嚴(yán)肅整改查處違法批地行為，保持對(duì)違法行為的高壓態(tài)勢(shì)；嚴(yán)肅追究責(zé)任，堅(jiān)決懲戒違法行為，加快土地管理制度改革，有效減少違法行為；加強(qiáng)防范，及時(shí)制止違法苗頭。今后政府要出臺(tái)細(xì)化政策，確定執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、細(xì)節(jié)，分化處理、依次解決，讓政策得以執(zhí)行。

（二）加快房地產(chǎn)稅制改革，迫使投機(jī)商退出房地產(chǎn)市場(chǎng)

過去幾年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)情況愈演愈烈，出現(xiàn)了“溫州炒房團(tuán)”，“山西炒房團(tuán)”等大軍，在房地產(chǎn)投資巨額回報(bào)的誘惑下，越來越多的人加入炒房大軍。調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，遏制投機(jī)性購(gòu)房已成為重要任務(wù)，加快房地產(chǎn)稅制改革迫在眉睫。

實(shí)施房地產(chǎn)稅是我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革的一項(xiàng)重要措施，是抑制囤房炒房、打擊投機(jī)分子的有效手段。征收房地產(chǎn)稅會(huì)極大弱化房地產(chǎn)的投資屬性，將從根本上打擊投資與投機(jī)性購(gòu)房。目前國(guó)家已在上海和重慶兩地開始房地產(chǎn)稅征收的試點(diǎn)工作并已初見成效。但也存在量稅過低、實(shí)施不徹底等問題，不能起到從根本上打擊囤房、炒房者的效果。應(yīng)進(jìn)一步完善房產(chǎn)稅制，對(duì)征收范圍、稅率多少、房屋等級(jí)的界定、房屋的價(jià)值評(píng)估及相應(yīng)的申訴程序等組織專家學(xué)者進(jìn)一步探討并進(jìn)行科學(xué)的評(píng)定。還可以借鑒歐美等國(guó)家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，如德、美、英都設(shè)有相應(yīng)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，并規(guī)定了相應(yīng)的減免措施，對(duì)未成年人、殘疾人等完全免稅。應(yīng)將房地產(chǎn)稅的用途透明化，賬目明細(xì)上網(wǎng)接受群眾監(jiān)督，向美國(guó)等學(xué)習(xí)將公民的納稅收入大部分用在支付學(xué)區(qū)義務(wù)教育、改善治安和公共環(huán)境建設(shè)上，真正做到“取之于民，用之于民”。

（三）下調(diào)首套房貸款利率，滿足“剛需”群體合理購(gòu)房需求

近期，各地銀行又相繼調(diào)高了“首套房”貸款利率。據(jù)《法制晚報(bào)》披露，目前北京、上海、廣州、深圳、杭州的大部分銀行上調(diào)幅度普遍在5—10%；而成都、濟(jì)南在5—20%；長(zhǎng)沙、武漢則更高，為10—30%；長(zhǎng)春創(chuàng)各城市紀(jì)錄，部分股份制銀行最高上調(diào)50%，利率高達(dá)10.575%。

首套房貸利率的上調(diào)，極大打擊了廣大“剛需”群體正常合理的購(gòu)房行為。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，房地產(chǎn)價(jià)格已出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，給剛需群體購(gòu)房帶來了巨大的實(shí)惠與希望，然而首套房貸利率的上調(diào)，產(chǎn)生了剛需群體不是“買不起”而是“貸不起”的現(xiàn)象。雖然根據(jù)目前房?jī)r(jià)的下跌趨勢(shì)，房貸風(fēng)險(xiǎn)高，銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)利率上浮房貸利率在情理之中，但貸款購(gòu)買首套房的剛需人群作為社會(huì)中下收入水平的群體，是廣大老百姓利益的忠實(shí)代表，是高房?jī)r(jià)最大的受害群體，是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的主要惠及對(duì)象。

目前銀行提高首套房貸款利率、抑制剛需群體合理購(gòu)房需求的行為，不僅對(duì)于手握多套商品房、抬高房?jī)r(jià)的炒房者沒有絲毫打擊作用，反而加重了深受高房?jī)r(jià)之苦的剛需族的負(fù)擔(dān)，這顯然與國(guó)家宏觀調(diào)控的初衷背道而馳。因此國(guó)家應(yīng)采取行政手段，出臺(tái)限制首套房的利率的政策，合理降低首套房貸款利率，提高第二、三套房貸款利率，減輕廣大剛需群眾購(gòu)房壓力，維護(hù)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。

（四）建立完整的保障房分配體系，使貧者“居者有其室”

保障房是我國(guó)低收入貧困階層實(shí)現(xiàn)“居者有其室”的最優(yōu)選擇。大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程，是推動(dòng)科學(xué)發(fā)展，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)方式的重大實(shí)踐，也是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展宏觀調(diào)控的重要工作。中共中央總書記胡錦濤強(qiáng)調(diào)，保障房建設(shè)是一項(xiàng)重大的民生工程，各級(jí)政府要切實(shí)負(fù)好責(zé)任，努力使廣大群眾滿意。住建部要求1000萬(wàn)套保障房最遲2011年11月底前全部開工，主體結(jié)構(gòu)完成要在三分之一以上。然而利國(guó)利民的保障房面臨“開工容易竣工難”的窘境。

據(jù)媒體報(bào)道，全國(guó)已開工的1000萬(wàn)套保障房有三分之一屬于“挖坑待建”，1000萬(wàn)套的指標(biāo)在2011年一季度只完成了10.8%，而在第三季度卻“突飛猛進(jìn)”，一夜之間“千樹萬(wàn)樹梨花開”。部分省市被曝玩文字游戲，將棚戶區(qū)改造、危舊房改造、回遷房、限價(jià)商品房等都充當(dāng)保障房上報(bào)，還有個(gè)別地區(qū)存在建設(shè)資金不足，工程偷工減料等情況。針對(duì)此種現(xiàn)象，國(guó)家應(yīng)設(shè)立專門的保障房監(jiān)管組織切實(shí)到各地監(jiān)督落實(shí)情況，檢查嚴(yán)格的開竣工日期，保證質(zhì)量，并建立科學(xué)合理的分配機(jī)制，科學(xué)設(shè)立分配標(biāo)準(zhǔn)，真正做到正義與公平。

現(xiàn)階段政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控已初見成效，下階段的主要任務(wù)是鞏固宏觀調(diào)控的成果和爭(zhēng)取最終的勝利，才能更好地完成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，滿足廣大人民的切身利益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，這也是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控之最終目的。

參考文獻(xiàn)：

①賈康. 中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控與房產(chǎn)稅問題探討[J]．首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)學(xué)報(bào)，2011（3）：5—8

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〔本文系國(guó)家自然科學(xué)基金“基于Multi-agent的分布式房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理體系研究”（編號(hào)70872029）階段性成果〕

（張洋，1981年生，吉林四平人，河北工業(yè)大學(xué)管理學(xué)院博士生、吉林財(cái)經(jīng)大學(xué)講師。研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。陳立文，1964年生，吉林安圖人，河北工業(yè)大學(xué)管理學(xué)院副院長(zhǎng)、博士生導(dǎo)師、教授。研究方向：技術(shù)經(jīng)濟(jì)與投資決策）