優(yōu)化房產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制

7月以來(lái)，樓市調(diào)控緊鑼密鼓，步步推進(jìn)：1日，閑置土地處理辦法正式開(kāi)始運(yùn)行；

19日，國(guó)土部、住建部下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的緊急通知》，其中大部分內(nèi)容闡述了下半年土地市場(chǎng)的治理問(wèn)題；

26日，財(cái)政部表態(tài)，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房稅收政策，加強(qiáng)交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)相關(guān)稅收征管，抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求；

同日，上海市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)調(diào)控政策的通知》，稱下半年開(kāi)展房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行情況檢查，加強(qiáng)限購(gòu)方面違法違規(guī)的查處力度；

27日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)網(wǎng)站披露，尚福林在“2012年年中監(jiān)管工作會(huì)議及2012年第二次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)分析會(huì)議”上指出，今年下半年，銀監(jiān)會(huì)將堅(jiān)決貫徹落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策，繼續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)防控，加強(qiáng)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)管理。

以上強(qiáng)化和“硬化”調(diào)控的跡象，首先是對(duì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”壓力下房地產(chǎn)調(diào)控松動(dòng)預(yù)期的應(yīng)急反應(yīng)。盡管在國(guó)務(wù)院強(qiáng)化“穩(wěn)增長(zhǎng)”的政策微調(diào)行動(dòng)中，房地產(chǎn)調(diào)控尚不在此列，但中國(guó)的內(nèi)部與外部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并未出現(xiàn)根本性好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)放緩壓力仍然巨大?，F(xiàn)有的政策邏輯也沒(méi)有有力地證明房地產(chǎn)調(diào)控一定能善始善終。

實(shí)際上，自2011年下半年以來(lái)，在全國(guó)105個(gè)監(jiān)測(cè)城市中，已有33個(gè)城市對(duì)樓市政策作出微調(diào)。其中，包括上海在內(nèi)的4個(gè)城市，微調(diào)政策因?yàn)橛|及“限購(gòu)”而被叫停。這說(shuō)明地方政府尚未找到房地產(chǎn)之外高效的替代手段，來(lái)實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)增長(zhǎng)”的目標(biāo)。

這樣的背景之下，以“限購(gòu)”為中心的調(diào)控邏輯，將始終面臨政策退出之時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格報(bào)復(fù)性上漲的困境。無(wú)論是投資者還是所謂剛性需求者，“理性”地預(yù)見(jiàn)了前述后果，其行動(dòng)便構(gòu)成對(duì)“限購(gòu)”政策施行期間調(diào)控效果的逆動(dòng)或消解。這就造成“限購(gòu)”措施雖然嚴(yán)厲，但中長(zhǎng)期效應(yīng)并不突出。

數(shù)據(jù)顯示，6月份環(huán)比上漲5.2%，與去年同期基本持平，房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。同時(shí)，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為8688元/平方米，環(huán)比5月上漲0.05%，結(jié)束自2011年9月以來(lái)的連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)。7月23日至29日，八成城市樓市成交同比上升，較前一周有所增加。監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市中，34個(gè)城市同比上升，6城市同比漲幅超過(guò)150%，其中蘇州同比增幅最大，達(dá)297.06%。重點(diǎn)城市周均成交僅深圳有所下跌，其余城市均同比上漲，其中杭州漲幅最大，達(dá)196%。南京及杭州主城區(qū)漲幅亦超過(guò)100%，重慶、廣州和成都漲幅均在50%以上。

我們必須告別若干政策集中突擊的調(diào)控方式，轉(zhuǎn)而尋求一條邏輯自洽的可信賴的有效路徑，來(lái)宣示中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。但是，這一路徑要發(fā)揮作用，必須滿足若干條件。

首先，需要各項(xiàng)政策（尤其是長(zhǎng)期的政策和短期的政策）相互配合，建設(shè)性地滿足資本所有者的投資需求。長(zhǎng)期來(lái)看，特別應(yīng)當(dāng)放松國(guó)內(nèi)其他行業(yè)尤其是壟斷性行業(yè)的進(jìn)入門檻，采取有力的政策措施引導(dǎo)和鼓勵(lì)社會(huì)資金進(jìn)入創(chuàng)新性行業(yè)。

其次，需要?jiǎng)?chuàng)新財(cái)政投融資體制，滿足地方政府符合“土地中性”的資金訴求。核心是讓地方政府能夠因?yàn)閷?duì)城市本身的有效經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作而獲得相應(yīng)的財(cái)政收入增長(zhǎng)，而不是單純依靠一次性的土地出讓金作為“第二財(cái)政”?，F(xiàn)在越來(lái)越多的大城市都開(kāi)始面臨土地約束，政府進(jìn)行土地整備和收儲(chǔ)的成本越來(lái)越高，未來(lái)這個(gè)趨勢(shì)會(huì)更加明顯。

以土地作為“股份”而非“商品”投放市場(chǎng)，更能夠提升地方政府對(duì)土地長(zhǎng)期價(jià)值而非即期價(jià)格的關(guān)注，從而注重提高土地利用的效率，并強(qiáng)調(diào)對(duì)附著在土地之上的產(chǎn)業(yè)價(jià)值的經(jīng)營(yíng)提升。

第三，保障性住房的建設(shè)規(guī)劃及實(shí)施要有戰(zhàn)略性、長(zhǎng)期性，在分配方式上應(yīng)當(dāng)公開(kāi)、公正、透明，解除所謂剛性需求者的住房顧慮。

只有兼顧投資者、地方政府、低收入階層等各類利益相關(guān)主體的核心訴求，房地產(chǎn)調(diào)控政策退出的補(bǔ)漲預(yù)期才能消除，房地產(chǎn)價(jià)格才能摒棄泡沫，保持一個(gè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況相適應(yīng)的增長(zhǎng)。