從個(gè)案談住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬問(wèn)題

［摘 要］近幾年來(lái),隨著我國(guó)城市化步伐的不斷加快,城市汽車數(shù)量的飛速增長(zhǎng),住宅小區(qū)車位問(wèn)題日益突出,雖然《物權(quán)法》及最高人民法院關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋對(duì)此作出了專門(mén)規(guī)定,但仍帶來(lái)不少的爭(zhēng)議。實(shí)踐中,最難解決的就是住宅小區(qū)停車位的權(quán)利歸屬問(wèn)題。本文就從具體的案例出發(fā),對(duì)我國(guó)現(xiàn)有住宅小區(qū)停車位所有權(quán)立法進(jìn)行分析,對(duì)住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬問(wèn)題進(jìn)行研究,給實(shí)踐操作提出相關(guān)建議,以期達(dá)到使相關(guān)主體更好的維護(hù)自身合法權(quán)益的目的。

［關(guān)鍵詞］住宅小區(qū)停車位；權(quán)屬；《物權(quán)法》

［中圖分類號(hào)］D92［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A［文章編號(hào)］1005-6432（2012）1-0140-03

1 從“星漢城市花園”小區(qū)車位權(quán)屬之案反映出的問(wèn)題

2003年6月,南京“星漢城市花園”小區(qū)內(nèi),開(kāi)發(fā)商將已建設(shè)的部分車位售出,剩余的車位由小區(qū)物業(yè)公司以收取租金方式租了出去。為此,業(yè)主委員會(huì)在多次要求開(kāi)發(fā)商將車位歸還給業(yè)主協(xié)商無(wú)果之后,將開(kāi)發(fā)商告上了法庭。庭審中,業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為,小區(qū)停車位是屬于小區(qū)的配套設(shè)施,應(yīng)當(dāng)屬全體業(yè)主所有,開(kāi)發(fā)商沒(méi)有所有權(quán),根本無(wú)權(quán)出售。而開(kāi)發(fā)商認(rèn)為,自己并沒(méi)有把停車位的建設(shè)成本納入商品房的成本中,自然的擁有了停車位的所有權(quán),因此出售并沒(méi)有錯(cuò)。法院審理后,判決“小區(qū)停車位應(yīng)歸全體業(yè)主所有,開(kāi)發(fā)商將小區(qū)停車位移交給業(yè)主委員會(huì)管理,全體業(yè)主享有小區(qū)停車位的權(quán)益”。在本案中,法院判決的依據(jù)為“成本是否計(jì)入”,認(rèn)為被告在銷售合同中沒(méi)有事先約定車位是獨(dú)立開(kāi)發(fā),無(wú)證據(jù)證明車位的建設(shè)成本計(jì)入銷售房屋成本,車位作為公共配套設(shè)施,隨房屋的銷售轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主所有。

住宅小區(qū)停車位權(quán)屬問(wèn)題由來(lái)已久。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,社會(huì)生活水平的不斷提高,私家車擁有量急劇增加,然而,買(mǎi)車容易,停車難,城市寸土寸金的現(xiàn)狀,使停車位的供求矛盾日益尖銳,停車位權(quán)屬糾紛案件時(shí)有發(fā)生。在實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間和業(yè)主相互之間關(guān)于小區(qū)停車位的訴訟,主要集中在小區(qū)停車位屬于開(kāi)發(fā)商所有還是業(yè)主所有,屬于業(yè)主共有還是特定業(yè)主單獨(dú)所有,停車位權(quán)利流轉(zhuǎn)、使用等問(wèn)題上,其實(shí)質(zhì)上是小區(qū)停車位的所有權(quán)權(quán)屬之爭(zhēng)。

2 理論界關(guān)于住宅小區(qū)停車位的幾種權(quán)屬觀點(diǎn)的評(píng)析

理論界關(guān)于住宅小區(qū)停車位的所有權(quán)歸屬的爭(zhēng)論頗多,歸納起來(lái)主要存在以下五種觀點(diǎn)：①業(yè)主所有說(shuō)：認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)是專有部分與共用部分持分權(quán)構(gòu)成的權(quán)利。[ZW(]高富平，黃武雙.房地產(chǎn)法學(xué)(第二版)［M］.高等教育出版社,2006：348.[ZW)]區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物的專有部分享有單獨(dú)使用權(quán),而且在取得專有部分的所有權(quán)的同時(shí),也自然取得共用部分的共有權(quán),并當(dāng)然而然地取得區(qū)分所有權(quán)人地位。[ZW(]高富平，黃武雙.房地產(chǎn)法學(xué)(第二版)［M］.高等教育出版社,2006：354.[ZW)]因此業(yè)主基于對(duì)所購(gòu)房屋享有專有權(quán),從而對(duì)共有部分享有持份權(quán)。②開(kāi)發(fā)商所有說(shuō)：認(rèn)為小區(qū)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的是國(guó)有土地的使用權(quán),他們僅能享有對(duì)土地的使用權(quán),很多開(kāi)發(fā)商強(qiáng)調(diào),小區(qū)停車位與房屋一樣,都是由開(kāi)發(fā)商建設(shè),產(chǎn)權(quán)自然也應(yīng)當(dāng)歸其所有。③國(guó)家所有說(shuō)：認(rèn)為人防工程改造的停車位,是一種特殊的商品,屬于人防國(guó)有資產(chǎn)。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定：國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有。因此,人防車位作為人防資產(chǎn)組成部分,產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸國(guó)家所有。④成本分?jǐn)傉f(shuō)：認(rèn)為住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將小區(qū)停車位的成本分?jǐn)偟浇ㄖ杀局辛?并已由全體業(yè)主共同分擔(dān)了此項(xiàng)費(fèi)用,因此,小區(qū)地下車庫(kù)就應(yīng)該是業(yè)主的共有物。⑤合同約定說(shuō)：依據(jù)《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“當(dāng)事人通過(guò)約定出售、贈(zèng)予或者租賃的形式確定停車位的權(quán)屬。”這種約定從私法意思自治出發(fā),只要不損害公共利益,由開(kāi)發(fā)商和業(yè)主通過(guò)約定來(lái)確定其歸屬。

針對(duì)以上幾種觀點(diǎn),個(gè)人認(rèn)為,由于分析的角度和方法不同,各學(xué)說(shuō)均存在一定的合理性,亦各有一定的局限性,如:①“業(yè)主所有說(shuō)”,如果將車位權(quán)屬規(guī)定為業(yè)主所有,那么開(kāi)發(fā)商勢(shì)必會(huì)將停車位的建設(shè)成本分?jǐn)偟劫?gòu)房?jī)r(jià)格中,增加了業(yè)主購(gòu)房負(fù)擔(dān),而且開(kāi)發(fā)商也就沒(méi)有足夠的積極性建造停車位了。②“開(kāi)發(fā)商所有說(shuō)”,開(kāi)發(fā)商依其土地使用權(quán)在規(guī)劃內(nèi)建造的停車位,自然而然地歸開(kāi)發(fā)商所有,然而根據(jù)房地一體化原則,[ZW(]房地一體化,是指我國(guó)現(xiàn)行物權(quán)制度中“房隨地走”“地隨房走”理論,即房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí),其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)亦同時(shí)轉(zhuǎn)讓。[ZW)]房屋經(jīng)銷售后房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移,車位所有權(quán)亦隨之變化,不利于今后停車位的管理及保障業(yè)主的合法權(quán)益。③“成本分?jǐn)傉f(shuō)”,其判斷的依據(jù)是以建造成本是否計(jì)入來(lái)確定停車位權(quán)屬。在“星漢城市花園”小區(qū)車位權(quán)屬訴訟一案中,法院就是以“成本是否計(jì)入”作為判決的依據(jù),且因開(kāi)發(fā)商無(wú)證據(jù)證明其成本是否計(jì)入,而承擔(dān)了敗訴之果。但是在實(shí)踐中,此做法比較缺乏操作性,因?yàn)檐囄怀杀竞怂闵婕伴_(kāi)發(fā)商商業(yè)秘密,且成本價(jià)格的核算具有極強(qiáng)的專業(yè)性,在開(kāi)發(fā)商與業(yè)主不對(duì)等的地位下,開(kāi)發(fā)商難以做出對(duì)業(yè)主有利的成本價(jià)格證明,業(yè)主也難以辨識(shí)其提供的成本價(jià)格的可靠性。因此,通過(guò)對(duì)成本是否計(jì)入來(lái)確定車位權(quán)屬?zèng)]有太大的實(shí)際意義。④“合同約定說(shuō)”,通常開(kāi)發(fā)商與業(yè)主通過(guò)制定合同平等的約定停車位的權(quán)屬流轉(zhuǎn)。值得指出的是,《物權(quán)法》主要采納的是合同約定說(shuō),第74條第二款規(guī)定了,建筑區(qū)劃內(nèi)停車位的權(quán)屬由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。可得出,實(shí)際上是將停車位的所有權(quán)推定為開(kāi)發(fā)商所有。然而從停車位的功能和設(shè)計(jì)目的來(lái)看,小區(qū)停車位應(yīng)是服務(wù)于整個(gè)小區(qū)的,在房屋出售前,停車位所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有,但是在房屋出售后,若約定轉(zhuǎn)讓停車位所有權(quán)時(shí),隨著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而成為房屋買(mǎi)受人的共有財(cái)產(chǎn),那么開(kāi)發(fā)商也就無(wú)權(quán)再獨(dú)立處分該小區(qū)的停車位了。因此,“合同約定說(shuō)”并不合理。

以上的各觀點(diǎn)可以說(shuō)均是根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出來(lái)的,一定程度上對(duì)復(fù)雜難辨的停車位權(quán)屬之爭(zhēng)起到指導(dǎo)性作用,然而在目前的司法實(shí)踐中并未能達(dá)到令人滿意的效果,也未能尋求到一條合理有效的途徑去解決日益突出的停車位權(quán)屬糾紛?；谖覈?guó)理論界對(duì)停車位權(quán)屬產(chǎn)生的眾多理論學(xué)說(shuō),主要原因是法律對(duì)停車位權(quán)屬的界定不明。

3 對(duì)住宅小區(qū)停車位權(quán)屬立法完善的思考

住宅小區(qū)停車位權(quán)屬作為建筑物區(qū)分所有權(quán)制度中的特殊部分,因我國(guó)法律進(jìn)程較為緩慢,建筑物區(qū)分所有權(quán)寫(xiě)入《物權(quán)法》也是近幾年的時(shí)間,其本身就存在許多不完善之處,而《物權(quán)法》中關(guān)于停車位權(quán)屬相關(guān)規(guī)定也存在著諸多問(wèn)題?！段餀?quán)法》第73條規(guī)定了業(yè)主所有權(quán)的范圍：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外?！钡?4條規(guī)定了停車位的權(quán)屬及使用：“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)定用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬,由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！?009年最高人民法院頒布的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》中第2條、第3條對(duì)小區(qū)車位權(quán)屬進(jìn)行了補(bǔ)充和說(shuō)明。但是,《物權(quán)法》及相關(guān)司法解釋關(guān)于住宅小區(qū)停車位權(quán)屬的規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng),在明確性和操作性上都存在缺陷,很多關(guān)鍵性問(wèn)題沒(méi)有解釋清楚,實(shí)踐中很難據(jù)此確定停車位的歸屬。因此,針對(duì)我國(guó)的具體情況,完善《物權(quán)法》中規(guī)定不明及操作性不強(qiáng)的條款,通過(guò)立法來(lái)明確相關(guān)的爭(zhēng)議問(wèn)題,才能有效解決小區(qū)停車位權(quán)屬糾紛,維護(hù)全體小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益,提高住宅小區(qū)業(yè)主的生活質(zhì)量。對(duì)此本文提出以下建議：

首先,針對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)停車位容量過(guò)小、停車難的現(xiàn)狀,建議相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)停車位規(guī)模的重視,通過(guò)制定更高的標(biāo)準(zhǔn),重新規(guī)定小區(qū)內(nèi)配建公共停車位的比率,保障小區(qū)從規(guī)劃建設(shè)時(shí)就必須依相關(guān)規(guī)定建造科學(xué)合理的停車位數(shù)量,毫無(wú)疑問(wèn),小區(qū)停車位數(shù)量上的增加在一定程度上可以緩解業(yè)主逐步擴(kuò)大的停車需求。

其次,要確定小區(qū)停車位的所有權(quán)歸屬,必須要弄清小區(qū)停車位的法律性質(zhì)。以建筑物區(qū)分所有權(quán)理論為基礎(chǔ),目前學(xué)界對(duì)于停車位的性質(zhì)的界定,一直存在爭(zhēng)議,有學(xué)者認(rèn)為房屋與停車位一般屬于主從建筑物關(guān)系,也有學(xué)者認(rèn)為停車位為附屬建筑物,兩種觀點(diǎn)都有一定的理論基礎(chǔ)為支撐。也不難看出,兩種說(shuō)法其實(shí)質(zhì)是進(jìn)行專有和共有之辯。然而停車位存在自身設(shè)置、區(qū)分、多樣的復(fù)雜性問(wèn)題,需要對(duì)不同類型停車位的法律屬性進(jìn)行準(zhǔn)確的分析,并建立相應(yīng)的法律規(guī)則。因此對(duì)于停車位的法律性質(zhì)建議在《物權(quán)法》的“建筑物區(qū)分所有權(quán)”一章中作出明確規(guī)定,為今后小區(qū)停車位的權(quán)屬問(wèn)題提供充分的理論基礎(chǔ)。

再次,針對(duì)《物權(quán)法》第74條中“首先滿足業(yè)主的需要”規(guī)定不明、操作性不強(qiáng)的條款,需要進(jìn)一步細(xì)化,為“首先滿足業(yè)主的需要”的行為提供評(píng)定基準(zhǔn),而不是抽象、寬泛的規(guī)定讓當(dāng)事人在實(shí)際操作中無(wú)所適從。雖然最高人民法院出臺(tái)相關(guān)司法解釋對(duì)此也做了補(bǔ)充和說(shuō)明,明確了“建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù),以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合有關(guān)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要的規(guī)定?！庇捎谝?guī)劃確定的“配置比例”的地下車位具有法定性和確定性。即只要業(yè)主已經(jīng)按照配置比例購(gòu)置或者租賃到停車位,就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其需要已經(jīng)得到了“首先滿足”。然而這種說(shuō)明過(guò)于原則,也過(guò)于簡(jiǎn)單,無(wú)法解決停車位所有權(quán)權(quán)屬的復(fù)雜問(wèn)題。因此,在立法上,建議修訂和完善《物權(quán)法》中關(guān)于小區(qū)停車位所有權(quán)權(quán)屬的條文,對(duì) “首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定進(jìn)行明確和補(bǔ)充解釋,如賦予業(yè)主對(duì)小區(qū)停車位的 “優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”和“優(yōu)先承租權(quán)”；提出限制開(kāi)發(fā)商將小區(qū)停車位轉(zhuǎn)讓給業(yè)主以外第三人的條件。除此之外,規(guī)范小區(qū)停車位所有權(quán)轉(zhuǎn)讓制度,如賦予小區(qū)業(yè)主委員會(huì)明確的法人地位,保證其在開(kāi)發(fā)商違反法律規(guī)定權(quán)利義務(wù)侵害業(yè)主合法權(quán)益時(shí)的追究和監(jiān)管的權(quán)利；加強(qiáng)對(duì)小區(qū)停車位的銷售及出租價(jià)格的管理和限制,防止開(kāi)發(fā)商與第三人惡意串通侵害業(yè)主利益。只有通過(guò)立法的不斷完善,才能為不斷發(fā)生的糾紛提供法律指引。

最后,《物權(quán)法》第74條規(guī)定停車位的權(quán)屬可以通過(guò)約定的方式取得,但是在約定不明或沒(méi)有約定的情況時(shí),卻未作規(guī)定。建議當(dāng)小區(qū)停車位權(quán)屬在沒(méi)有約定或者約定不明的時(shí)候,應(yīng)該采用“約定加規(guī)定”的方式解決,即在先約定不明確的情況下,法律應(yīng)該明確此時(shí)小區(qū)的停車位歸小區(qū)業(yè)主所有。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在地位、信息、經(jīng)驗(yàn)上具有一定的優(yōu)勢(shì),且通過(guò)《物權(quán)法》第74條的分析,推定開(kāi)發(fā)商的所有權(quán)人的地位,當(dāng)開(kāi)發(fā)商不約定停車位權(quán)屬或者約定不明的情況下,理應(yīng)可以認(rèn)為其已放棄主張停車位的權(quán)利,而法律也應(yīng)站在處于弱勢(shì)地位的房屋買(mǎi)受人一方,以保障買(mǎi)受人自身的合法權(quán)益。而且,從合同解釋規(guī)則的角度出發(fā),如果當(dāng)合同中沒(méi)有明確規(guī)定或規(guī)定不明時(shí),應(yīng)當(dāng)做出不利于合同提供者的推定。

住宅小區(qū)停車位問(wèn)題是一個(gè)具有理論爭(zhēng)議的問(wèn)題,也是具有較強(qiáng)現(xiàn)實(shí)意義的問(wèn)題。隨著改革的深入,小區(qū)停車位權(quán)屬問(wèn)題關(guān)系到的利益群體愈加龐大,應(yīng)當(dāng)引起相關(guān)部門(mén)的重視。要解決此類問(wèn)題,最重要的還是在立法上的加強(qiáng),通過(guò)健全停車位權(quán)屬制度來(lái)化解住宅小區(qū)停車位權(quán)屬之爭(zhēng),促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展。

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［作者簡(jiǎn)介］藍(lán)雪瑜,昆明理工大學(xué)法學(xué)院2009級(jí)碩士研究生,研究方向：民商法學(xué)。